房地產直接融資和間接融資精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產直接融資和間接融資主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產直接融資和間接融資范文

關鍵詞:房地產 融資方式

目前,我國房地產企業的資金來源主要是國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、其他資金等,根據中國統計年鑒,分析數據可以發現,2006年,房地產企業開發資金達26880.2億元,同比增長25.6%,在房地產開發企業的資金來源中,國內貸款、利用外資、自籌資金、定金與預收款和其他資金所占比重分別為19.6%、1.5%、31.9%、30.3%和16.7%,2007年,其各項來源的比重分別占19.4%、1.7%、32.3%、27.9%和18.7%。對于銀行的直接貸款幾年來平均水平在20%左右,而定金與預收款部分也主要是通過銀行按揭貸款等間接向銀行貸款,房地產企業在進行開發時,還會將房地產的銷售收入轉變為自籌資金,從而使得自籌資金比重也較高,而這部分資金也很大程度上來源于銀行,粗略的估計,除卻房地產企業利用發售新股或者債券融資的方式獲取的自籌資金外,房地產企業的資金來源構成中對于銀行的依賴占60%左右,從而形成了我國房地產企業的融資結構比較單一,具有明顯的依賴銀行貸款的特征。房地產行業是資金高度密集的行業,占用的資金量巨大而且占用周期較長,我國的資本市場沒有完全開放,企業直接利用外資的機會較少,且商業銀行受國家政策影響和中央銀行的窗口指導,房地產行業資金來源高度依賴商業銀行的特性使其發展和經濟效益受宏觀調控政策的影響嚴重,因此,房地產開發企業應拓寬融資渠道,降低對于銀行貸款的依賴程度。

一、融資相關概念

融資就是指資金融通,是指資金在持有者與使用者之間的流通。一般來說,房地產融資方式可以分為內源融資和外源融資兩種。內源融資主要是指房地產開發企業的自有資金,包括票據、可以抵押貼現的債券、出售的樓宇以及在近期內可以回收的各種應收賬款、可以出售的各種物業的付款,公司向消費者預收購房定金包括購房款即指期房銷售也是內源融資的一種手段。外源融資可以分為間接融資和直接融資,間接融資主要是指從金融機構獲取資金,解決房地產開發中的短期資金需求,而金融機構主要通過吸收存款向貸款人提供資金支持,債權人和債務人之間以金融機構作為連接的紐帶,不存在直接聯系,又稱間接融資或者間接金融,其主要的融資方式是銀行貸款。而直接融資主要是從資本市場獲取資金,主要用于長期性投資,其融資方式包括債券融資、股票融資、房地產證券化和房地產投資基金等多種方式。不同的融資方式的成本和風險不同,針對房地產開發企業的資金用途,區別對待短期流動性需求和長期基礎設施的投資需求,從而選擇合適的融資方式。

二、房地產開發企業融資方式分析

根據學者對于融資等相關概念的界定,筆者以融資的來源劃分,就房地產開發企業內源融資、間接融資和直接融資及其新形式進行了分析。

(一)內源融資方式分析

內源融資主要是房地產開發企業依靠自有資金的融資方式,該項融資方式除企業的自有資金外,還包括應收賬款、票據等,房地產企業可以通過將這些未到期的企業資產通過金融機構或者貼現公司迅速變現,增加自有資金,充實資本,內容融資的成本和風險都較小,是最好的融資形式。在拓寬企業的內源融資渠道方面,可以增加期房銷售,而增加期房銷售的一種較新型的形式是開發商貼息委托貸款,是指由房地產開發商提供資金,委托商業銀行向商品房購買者發放委托貸款,并由開發商補貼一定期限的利息,性質類似“賣方信貸”,對于房地產開發商來講,貼息委托貸款業務有利于增加在期房銷售和資金回籠,回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金,也可直接投入工程建設,從而擴大房地產開發企業資金來源中定金及預收款和自籌資金的比例。

對于單家房地產開發企業自有資金比例較低的情況,可以根據不同房地產開發企業工期和項目時間的差異,實施聯合開發。此種融資方式適合中小型房地產開發公司,由于其資金實力,較難從金融機構貸的大筆款項,而企業聯合以后,資金實力和規模增強,增加了自有資金的規模,可以獲取貸款,采用其他的融資渠道也相對便捷。此外,聯合開發更廣義的指房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。房地產開發商和經營商實現聯盟合作、統籌協調,使得期房營銷和宣傳的力度加大,銷售增加,并使雙方可以獲得穩定的現金流量,有效地控制經營風險,我國對開發商取得貸款的條件有明確規定,即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金(不含經濟適用房)必須在35%及以上,此項約束條件加大了房地產開發企業的自有資本金要求,對于中小型開發企業來說,選擇聯合開發的方式,可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障。

(二)間接融資方式分析

間接的融資方式主要是指向金融機構取得的貸款,最簡便和最直接的方式就是銀行貸款,并且目前我國房地產開發資金來源具有以銀行信貸為主導的融資格局。從總體資金來源結構上和容易受國家政策的調控方面應該減少對于銀行資金的依賴性,而相對于間接融資的高門檻和自有資金不足的情況下,銀行資金是成長型房地產開發商的支柱資金來源,對于間接融資方式及其新形式的討論還是重要的。只要政府宏觀政策的目的不在于抑制房地產開發時,取得銀行貸款只需要提供相應的質押品和擔保品,按照正常的流程較容易獲得所需求的資金。當房地產開發企業需要大量的資金支持,或者以超過自身實力實現跳躍式的發展時,可以通過并購的方式實現融資。并購貸款是商業銀行向并購方企業或并購方控股子公司發放的,用于支付并購股權對價款項的本外幣貸款,從銀行角度分析,風險較大,風險控制的力度也較大,而對于房地產開發企業的資金融通則十分有利,不僅可以獲取較長期的資金流動性還可以擴大企業規模和資金實力。

(三)直接融資方式分析

一般來講,直接融資方式包括股票融資和債券融資。在房地產開發企業的資金來源中,債券融資的比例非常的小,是因為房地產開發企業的債券是一種商業信用,風險較大,且收益率一般,普通的債權人并不想持有,故此種融資方式很少見。而股票融資主要是指企業通過上市發行股票獲取融資,房地產開發企業通過上市可以迅速籌得巨額資金,并且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用,沒有固定的還款期限,也沒有相應的利息負擔,一切憑借企業的經營狀況為擔保,但是上市的門檻很高,并且如果連續三年虧損就要被迫退市,此后企業再想獲取其他的融資來源也比較困難。從企業規模上看,能夠利用上市融資的多為規模大、資金實力強的大型房地產企業,對于一些有發展潛力的中型企業也可以考慮買殼上市進行融資。房地產典當融資是指房地產權利人即出典人在一定的期限內,其所有的房地產,以一定典價將權利過渡給他人即承典人以獲得資金的行為。回購協議與典當融資有異曲同工之處,其最初目的也是用于獲取短期資金流動性,相對于房地產企業巨額融資需求來說,典當金額規模太小,融資成本也相對較高,但適用于融資期限較短和小型房地產開發企業。在房地產開發企業的資金來源中,利用外資一項的比例不足2%,在資本項目逐漸放開的過程中,房地產開發企業應抓住利用外資的機會,利用海外基金特別是風險投資基金來進行融資。

(四)融資方式新形式

夾層融資是一種介乎債權與股權之間的信托產品,對于公司和股票推薦人而言,夾層投資通常提供形式非常靈活的較長期融資,這種融資的稀釋程度要小于股市,并能根據特殊需求做出調整,夾層融資的付款事宜也可以根據公司的現金流狀況確定。夾層投資也是私募股權資本市場的一種投資形式,融資企業一般在缺乏足夠的現金進行擴張和收購、已有的銀行信用額度不足以支持企業的發展的情況下可以考慮夾層融資。

房地產信托融資又稱REITs,從國際范圍看,REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金,與我國信托純粹屬于私募性質有所不同,國際意義上的REITs在性質上等同于基金,絕大多數屬于公募。從本質上看,REITs屬于資產證券化的一種方式,REITs典型的運作方式有兩種,其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證,將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業地產,并將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息;其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的,均等地分割成若干份出售給投資者,然后定期派發紅利,實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。

三、結論

面對國家對于房貸政策的調整及對銀行信貸規模的控制,房地產開發企業依賴銀行貸款進行融資的格局受到挑戰,因此房地產企業應積極拓寬融資渠道,本文對內源融資、間接融資和直接融資方式進行了分析,并針對某些環節提出了部分建議,在融資新形式的分析中,主要借鑒西方經驗,我國的金融監管較嚴格,因此夾層融資和REITs目前還具有一定的局限性,但是仍是一種融資的趨勢。

參考文獻:

[1] 王珊,當前形式下積極拓寬房地產融資渠道的必要性分析,北方經濟,2009年第2期

[2] 翟青云,我國房地產融資渠道現狀研究,山西財經大學學報,2009年第2期

第2篇：房地產直接融資和間接融資范文

關鍵詞：房地產融資；融資方式；融資策略

中圖分類號：F12文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）05-0175-02

1 房地產企業融資策略概述

企業融資方式是指企業獲取所需資金的形式、手段和途徑。從資金的來源，可以分為以下兩類。

1.1 內源融資

內源融資是指從企業內部籌集資金的方式。它包括：折舊資金和留存利潤等。內源融資優點在于使用的資金是企業的自由資金，受外界的制約和影響較小，財務成本小，不需要向外支付相關的融資成本和費用，不存在支付危機，是企業首選的一種融資方式。缺點在于受企業自身積累能力的影響，融資規模受到較大限制。

1.2 外源融資

外源融資是指企業從外部籌集資金的方式。主要包括直接融資和間接融資，直接融資包括發行股票、企業債券等。而間接融資則包括向銀行和其他金融機構借款等。外源融資不受企業自身積累能力的限制，可以變分散的、小額的儲蓄為集中的、大額的資金。

2 2007年房地產企業融資現狀與分析

從2006年開始，政府宏觀調控重拳頻頻出擊，從“國六條”、“國十五條”，到多次上調貸款基準利率，對房地產開發企業的資金實力提出了更高要求。2007年是房地產企業融資手段較為集中和豐富的一年，包括證券市場融資、銀行借貸、公司債、其他方式融資等多種方式。

（1）銀行貸款穩中有降，但直接或間接來源于銀行的總資金仍占較大比重。商業銀行是最大的資金供給者。商業銀行的重要地位決定了銀行貸款是房地產投融資活動最重要的資金來源。房地產企業貸款是銀行較為優良的資產之一，也是銀行利潤的增長點。雖然隨著央行“121號文件”對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8.13大限”，房企從銀行直接貸款愈發困難。但房地產企業的融資結構仍具有明顯的依賴銀行貸款特征。

（2）國內IPO受阻，借殼上市與境外上市成為次優選擇。通過上市進行股權融資是房地產企業最經濟的選擇之一。因為直接融資，可從化解金融風險，降低企業融資成本，改善企業資本結構。目前A股市場的房地產公司有87家，加上綜合類的房地產公司有40、50家，以及在海外上市的20多家，一共是150余家。但相比我國5萬余家房企，數量太少。2007年證監會對房企上市的態度異常謹慎，在國內A股市場，2007年以來真正實現IPO的企業為零，甚至從2007年10月之后直到年底，沒有新的房地產企業進入發審委過會名單。

在此情況之下，借殼上市和繞道香港海外上市成為了眾多房企進入股市的次優選擇。華遠地產借殼SST幸福、北京鵬泰投資借殼中關村、萬好萬家集團借殼*ST慶豐、浙江新湖集團借殼中寶股份、廣州粵泰集團借殼東華實業、北京萬通星河借殼先鋒股份等。重組ST公司，利用上市公司再融資的機會入主已成為房企的借殼途徑。

2007年，境外股市也成為房企上市重要舞臺。其中，廣東元邦集團成功在新加坡上市。而在香港股市，先后有世茂地產、盛高置地、綠城中國、碧桂園控股、鴻隆控股等多家房企相繼以紅籌股的方式登陸香港。

（3）上市企業在證券市場大舉融資。股票市場一直是房地產企業，尤其是在國內優勢房地產企業重要的融資渠道之一。特別是2007年中國股票市場高速增長，也給已上市的房企提供了廣闊的融資平臺。據民生證券的統計數據，2007年，國內A股市場共有23家上市公司采取公開增發、定向增發和配股方式進行再融資，融資金額高達417.96億。

（4）發行公司債成為新的可能。2007年8月，中國證監會頒布《公司債券發行試點辦法》，使國內上市公司發行公司債成為可能。公司債一方面增加企業資金，另一方面增加企業的財務杠桿，彌補增發股票攤薄的每股利潤。10月18日，金地總計12億元的公司債券的申請獲得證監會發審會有條件通過，成為國內第一家發行公司債的地產上市公司。萬科隨后于8月30日公告稱，將在中國境內發行本金總額不超過59億元的公司債券。

2007年部分房地產企業債券融資情況。

（5）其他融資方式成為重要補充。各種金融衍生產品的融資和房地產信托也成為房地產企業重要的融資方式。①銀團貸款。這主要發生在香港上市的房企。這種銀團貸款形式，對于降低銀行貸款風險有很大的幫助，值得國內銀行的借鑒。②信托。2007年3月，華僑城參股公司深圳華僑城房地產有限公司委托中信信托發行融資金額為6.5億元的財產信托產品。在銀行信貸緊縮的政策環境下，信托資金對房地產業的融資需求是一個很好的補充。③私募基金。私募基金在國外房地產領域占據了近一半的融資份額，在拓寬中國房地產業融資渠道方面將發揮重要作用。

3 房地產企業融資策略

低資本成本和低資本風險是房地產企業融資的雙重目標。房地產企業資金需求巨大，內源融資幾乎是杯水車薪，在利用外源融資時，平衡股權和債權融資的比例十分重要，根據融資啄食順序理論，融資先通過內部資金進行，然后再通過低風險的債券，最后才不得不采用股票。但是中國上市公司普遍情況是流通股在全部股份中所占比例大多較少，因此，股權融資可以說兼具低成本和低風險兩者的優勢，以IPO、借殼上市、定向增發等形式募集權益資本必將成為房地產企業首選。當房地產企業擁有較多的權益資產時，企業的財務杠桿不能夠發揮作用，此時，可進行銀行貸款和證券市場發行公司債等債權融資。而房地產基金和房地產信托尚處于起步階段，雖然前景看好，但在未來幾年中卻不可能成為融資的主要方式，只能作為豐富融資手段的補充。

參考文獻

［1］馬曙松，張旭，王淼.房地產企業需要個性化 的融資模式［J］.中國房地信息，2006，(4)．

第3篇：房地產直接融資和間接融資范文

關鍵詞:房地產 融資渠道 貸款

一、關于房地產行業融資的概述

房地產行業，是資金密集性產業，投入高、風險高與產出高是它顯著的特點。房地產一般的開發過程，都需要巨大資金的支持。項目的啟動的初期需要資金，完成從拿地、規劃、設計等開發前的準備工作；開發階段需要工程建設資金完成項目；處于發展期的企業，為擴大再生產，需要不斷投入資金，進行各項資源儲備。由此看來，房地產的資本運作中最重要的一環，是籌集資金。

房地產融資可以分為兩類，主要有內部融資與外部融資。內部融資，可以解釋為房地產的企業利用自有的票據、債券抵押貼現等。外部融資也分為兩種，主要由間接融資和直接融資組成。直接融資主要指，包括債券融資、股票融資在內的資金融資，以及房地產投資基金與房地產信托等多種融資方式。以上所述的間接融資，主要指的是房地產貸款。

二、房地產行業在融資渠道選擇上存在的問題

(一)監管嚴格，融資渠道收窄

近年，由于國家宏觀調控政策，房地產行業的融資渠道收窄，傳統融資對項目的介入期滯后。在一系列嚴密的監管下，開發商從商業銀行取得貸款越來越困難，發放貸款的限制越來越多，條件也越來越苛刻。 自2005年起，房地產信托融資也受到一系列監管政策的制約。“高成本融資”成了大多數開發商的融資出路。

(二)資金來源單一，嚴重依賴銀行貸款

我國房地產企業的資金來源較為單一，銀行貸款與經營性欠款的數量巨大；自2005年起，自有資金、銀行貸款以及房屋預售款的來源在當期房地產的開發投資總額中的比例達90%。而且，在預售款與自有資金中，還有相當大的比例是來自于銀行。就目前看來，銀行的貸款在房地產行業的融資中，所占的比重大約為60%，依舊是很高。

(三)房地產企業嚴重不足的自有資金

房地產企業，擁有較高的負債率，而過高水平的負債率，在一定程度上增大了企業的風險，更甚者，還會增加債權人運作時的巨大風險，大大降低企業的融資能力。而金融成長周期理論提出，在企業成長發展過程的不同階段，伴隨著資產規模、信息等內外條件的變化，企業融資的渠道與融資結構，也將隨之發生了變化，發展過程里，具有一定程度的動態性。

三、房地產行業融資的創新渠道

(一)房地產的私募基金

房地產私募基金，主要特點有：非金融融資，操作靈活簡潔，是企業的金融風險大大降低。使開發商在各個社會渠道的資源集合在一起， 這樣原本炒盤炒地的資金，便可以順序流入開發的場所，解決了社會資金的出路，而且，大大的滿足了企業對于資金的需求。

(二)漸行漸近中的房地產的投資信托

房地產的投資信托，屬于一種發行的收益憑證，用于融合指定的大多數投資者的資金，然后，投資中的管理和經營，一般交由專門投資的機構來實施。投資信托具有其自身獨特的特點與優勢，主要體現兩個方面：

套現能力強、流動性極高。持有者，擁有這種證券化產業的基金，可以將這種收益的憑證，在市場流通與轉讓，屬于流動性非常高的資產。

風險較低、收益穩定。證券化的產業基金，應該把凈收益中90%以上通過股利的分紅形式，返回給投資者，與此同時，這種基金收入，一般又是以相對來說，比較穩定的租金收入作為主要，所以股利一般較為穩定，股價的波動性也較小。

(三)商業抵押擔保證券

商業抵押擔保證券，也叫做CMBS，通過這種不動產的貸款，連同商用房產的抵押貸款，將大部分的資金進行匯聚。CMBS是一種新的商業證券化融資的方式。通常匯聚到一起的資金被集合到一個組合抵押貸款池里，接著通過證券化的整個過程，按照債券的存在形式，發行給投資者。這種CMBS（抵押擔保證券）的價格，由評級機構給出，他們是通過評級結果測出來的。最后，投資的銀行，在參考評級的結果之后，會確定最終的發行價格，然后再由投資者發行。

(四)上市直接融資

上市融資的發行面寬廣，可以大規模的募集資金，之后有效的改善法人治理結構與資本結構，提升品牌的價值，還可以為其他的融資方式鋪路。

(五)房地產資產證券化

通常是指，房地產開發商，按照價值的單元，把自己在建的房地產大項目分割成為小的單位，然后直接的或者委托中介機構，出售給小的投資者；再或者直接以房地產的產業投資的基金的形式出現，匯聚了社會各個方面的零散的資金，主要用于投資到房地產項目。

參考文獻:

[1]張建.房地產金融實務[M],上海,上海財經大學出版社,2007

[2]鄧宏乾.房地產金融[M],武漢,華中科技大學出版社，2004

[3]施方，住房抵押貸款證券化一運作和定價[M],上海,上海財經大學出版社,2004

[4]吳國富.房地產開發融資方式探討[J].金融經濟,2010

[5]王軼姝.我國房地產企業融資問題研究[J].中國商界（下）,2009

[6]陸海飛.我國房地產融資問題芻議[J].中國城市經濟.2011

第4篇：房地產直接融資和間接融資范文

房地產金融體制是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通、信用渠道和其它金融市場所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動所構成的組織體系、機構組成和運行機制。［1］從20世紀80年代初期的艱難摸索和金融試點開始，我國房地產金融體制的形成是隨著房地產市場發展的需要而不斷產生和發展的，但又嚴重落后于房地產市場的發展。到目前，我國基本建成了一個以商業銀行為主線，以其他金融機構為補充的房地產金融體制，其發展程度遠未成熟，需要不斷完善和改進。

一、我國房地產金融體制的現狀與矛盾

（一）融資結構極不平衡和不合理，銀行系統風險高度集中

直接融資和間接融資比例的不協調、商業銀行貸款的壟斷不均以及信貸結構風險的增大等導致融資結構極不平衡和不合理。目前，我國房地產資金絕大部分來源于商業銀行的信貸和按揭貸款，而國有控股的大型商業銀行又占據主要地位，造成銀行系統風險的高度集中，具體表現在以下幾方面：

1．房地產貸款余額占商業銀行貸款余額比例較高，并有小幅上升趨勢

從國家統計局的資料可以看出，2001年，我國房地產貸款余額僅占金融機構貸款余額的9．98％，而到了2010年，這一數字達到了18．25％。這說明，銀行貸款是房地產的主要融資渠道。我國房地產業的融資結構中直接和間接來自銀行貸款的比重大約占55％，超過30％～40％的國際水平。［2］如果加上開發企業流動資金貸款、施工企業墊資中的銀行貸款部分、預收款中的個人住房貸款部分，銀行資金占房地產開發資金的比例更高。目前，我國房地產融資渠道還很單一，融資困難的尷尬局面一直影響著房地產金融的穩定。在房地產開發過程中，房地產開發資金巨大和房地產企業自我資金積累有限的矛盾從未間斷，而投資需求旺盛與融資渠道有限的矛盾也難以解決。這種極度依賴銀行貸款的狀況，嚴重影響房地產行業的長期發展，也加重了銀行系統的金融風險。因此，只有通過金融創新，拓寬房地產融資渠道，調整房地產融資結構，才能從根本上解決這道難題。

2．房地產信貸受國家政策和宏觀經濟形勢影響較大，年增長率波動較大

商業銀行信貸一直是房地產企業的主要資金來源，也是個人住房貸款的主要金融保障。縱觀近10年來的信貸狀況，不管是房地產開發企業貸款，還是個人住房貸款，受政府宏觀政策的影響都非常明顯。據國家統計局數字顯示，2004年、2008年和2010年，房地產企業開發資金中銀行貸款的增速都出現較大的下滑。2004年房地產企業貸款新增31584126萬元，占資金來源的比例為18．40％，同比增加0．64％，比2003年41．34％的增幅下降40％以上；2008年貸款新增76056925萬元，占資金來源的比例為19．20％，同比增加8．40％，比2007年30．96％的增幅下降22．56％；2010年，貸款新增125400000萬元，占資金來源的比例為18．40％，同比增加10．30％，比2009年49．40％的增幅下降30％以上。之所以會出現這種波動的原因就在于房地產政策的影響所致。

3．個人住房貸款余額占房地產貸款余額比重較大，且增幅遠遠高于房地產開發企業貸款增幅

據國家統計局數字顯示，2001年，我國房地產貸款余額11214億元，其中個人住房信貸余額為5598億元，比2000年增加2282億元，占房地產貸款余額的比例為49．92％；2002年，房地產貸款余額為16352億元，其中個人住房貸款余額8258億元，增加2671億元，占房地產貸款余額的比例為50．50％；2003年房地產貸款余額21422億元，其中個人住房貸款余額11780億元，占房地產開發企業貸款余額的54．99％；2004年房地產貸款余額26306億元，其中個人住房貸款余額15922億元，占房地產開發企業貸款余額的60．53％；截至2010年末，房地產貸款余額為90959億元，其中個人住房貸款余額57300億元，占房地產開發企業貸款余額的62．99％。個人住房信貸余額占金融機構貸款總余額的比例也小幅上升，2001年僅為4．98％，而2010年，這一數字達到了11．24％。此外，個人住房貸款余額的增速均高于房地產企業貸款增速，均在10％以上，最高時為2001年，達到68．82％的增幅。這兩項數據說明了我國個人住房貸款發展的潛在空間非常巨大。

（二）房地產金融市場結構單一，完整的市場體系尚未形成

首先，我國房地產金融市場體系很不健全。一方面，缺乏多層次的房地產金融市場機構體系。我國房地產金融市場目前以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。目前，一級市場體系仍以商業銀行為主，其它專業化的房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構發展并不充分或僅處于起步階段。另一方面，缺乏多元化、規范化的房地產金融產品體系。

其次，不完善的法律法規體系制約了房地產金融市場有序發展。目前我國與房地產金融有關的法律法規仍存在不完善和部分缺失現象，難以適應房地產金融快速發展的需要。現有的《公司法》、《證券法》、《擔保法》、《保險法》、《城市房地產管理法》等法律法規不適應房地產金融發展和創新的需要，需進一步加以修改、補充和完善。［3］雖然目前我國的金融機構數量有了較大的突破，但總體服務水平還有待提高，服務類型還比較單一，管理機制還不順暢。由于缺乏整體規劃，金融機構間的協調機制還沒有凸顯出來。

（三）房地產金融體系不健全，宏觀調控難度較大

長期以來，我國形成了“銀行為主、信貸為主、一級市場為主”的房地產金融市場體系。在這樣的房地產金融體系下，房地產融資單一，對商業銀行信貸依賴程度過高；政策性住房金融發展滯后，對中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市場結構不合理，市場機構體系不完善，既無多樣化的房地產金融機構，也無多層次的房地產金融市場來承擔房地產金融的風險，讓房地產金融風險完全聚集在商業銀行。［4］目前，我國政府缺乏有力的措施支持房地產金融業務的創新，缺乏由其直接經營、能貫徹政策意圖的金融機構，缺乏專門的保險機構為居民的儲蓄存款和銀行貸款提供安全保障。眾多的金融機構無法進入房地產金融市場，使資本市場與房地產市場脫節。［5］這種不健全的金融體系勢必加大宏觀調控的難度。如在當前高房價的背景下，國家為了控制房價高漲而采取的宏觀政策起效比較慢，一旦金融機制受到阻隔，市場就會失靈，政府的宏觀政策就可能無法發揮效應。

二、我國房地產金融體制改革的發展方向與政策建議

（一）我國房地產金融體制改革的發展方向

我國房地產金融體制還遠未成熟，以商業銀行為主要依托的市場體系還不能滿足當前房地產市場的發展需求。雖然我們無法預測我國未來的房地產金融體制如何形成，應包括哪些融資渠道和工具，但可以肯定的是，我國的房地產金融市場一定會朝著更加開放、更加多樣化的發展趨勢發展，房地產金融體制將包括更多的具有活力的和實際應用價值的金融機構和運行機制。在房地產進行產業轉型的歷史時期，我國房地產金融體制也將面臨巨大的轉型機遇。我國的房地產金融體制應該形成“政府與市場協調發展”的基本格局。加強政府的宏觀調控和政策指導是完善我國金融體制的必要手段和關鍵，而完善金融市場是繁榮房地產業的關鍵和根本。

（二）我國房地產金融體制改革的政策建議

1．積極引進先進的融資工具和模式

從我國目前的實際情況來看，資本市場尚不發達，市場容量狹小，融資工具缺乏。個人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足，且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數額和提前還貸處置方面差異很大，還談不上標準化的住房抵押貸款工具，尚不具備利用抵押債券在資本市場融資的條件。［6］短期來看，我們應該大力發展金融市場，借鑒國外先進的融資模式，包括房地產信托、房地產投資信托基金（RE-ITs）、政策性住宅銀行、房地產抵押貸款證券化等工具。嘗試建立類似德國的互助合作專業房地產金融機構、新加坡的政府公營的專業政策性房地產金融機構、日本的混合型房地產融資機構等金融機構。長期來看，我國房地產金融體制應該建立在以政府為主導，以市場為補充的機制上，借鑒國外先進的融資模式，引進有利于我國房地產市場發展的融資工具。美國的房地產金融業比較發達，融資工具比較齊全，居民購房和房地產商建房都有較穩定的資金來源；新加坡的住房公積金制度是世界上最完善的，其政府在住房方面的引導作用值得我們借鑒；西歐國家的房地產融資模式也有自己的特色，尤其是德國的融資模式值得我們學習。

2．積極發展穩定的金融市場

長期以來，我國的金融市場停留在初級市場的發展上，次級市場遠沒有得到開發和深化。由于二級市場可以更有效地吸納閑散資金，平衡資金供給，分散融資風險等作用，因此我們要大力發展二、三級金融市場。此外，還要發展直接融資渠道。只有發展金融市場，我國的房地產業才能擁有更多的融資渠道，獲取更多的資金。聯華國際信托投資有限公司總裁李曉東表示：長期以來，銀行一直是我國房地產投資的主要資金來源，而大量社會資金缺乏投資渠道，我國應該盡快建立多元化的房地產金融體系，大力發展直接融資，分流大量堆積在股市、房市等虛擬經濟中的游資，將其引導到促進創業和企業發展的實業投資領域，是解決當前流動性過剩帶來的股市、樓市泡沫，有效實施房地產宏觀調控的必由之路。［7］通過發展直接融資渠道以及次級金融市場，建立穩定的金融體制，進一步穩定房地產市場，促進經濟的平穩發展。

3．積極穩定房地產市場和房價

長期的銀行信貸，不僅給商業銀行帶來巨大的系統風險，而且不利于整個市場的健康發展。從1992年出現的海南房地產泡沫，到2004年的房地產過熱發展，再到當前房地產價格居高不下的尷尬局面，我國房地產市場呈現出大起大落的不穩定現象，這不利于金融市場和金融體制的建設。相反，成熟穩定的房地產市場促進金融體制的形成，房地產金融體制的完善也會極大促進房地產市場的穩定和繁榮。政府應該在建設金融體制的過程中，有意識地管制房地產市場的波動，為市場開拓一條順暢的渠道，營造一種良好的環境。

4．積極鼓勵民間資金的投入

一個完善的房地產金融體制中的金融體系不能完全是以間接融資為主要融資模式，也不可能全是直接融資。在房地產過度發展時期，政府的調控作用不可或缺。在房地產高度發展時期，政府的作用也不能缺失，市場依然需要得到適當的調控。尤其在社會主義市場經濟還不太完善，房地產金融體制還不成熟的背景下，整個市場都需要政府的調控和完善。市場是金融生態的最基礎的環境，我們必須堅持以市場化為目標的金融改革，允許非正規的金融成分（如民間借資、企業借貸、錢莊、標會等互的合作金融組織）的合法存在，［8］使房地產金融體制早日健全。

第5篇：房地產直接融資和間接融資范文

Abstract: Real estate is a capital-intensive industry, high-input, high-risk, and high-yield. The ability to establish and improve a multi-channel and multi-strategy real estate financing system is very important for the development of real estate companies. It has also become a bottleneck in their development. This paper analyzed China's real estate status and problems of corporate finance, and summed up the common financing method under the current situation. Finally,the paper made recommendations about the development of China's real estate financing strategy accordingly.

關鍵詞:房地產;融資;策略

Key words: real estate;financing;strategy

中圖分類號:F832.5 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)07-0025-02

1房地產企業融資現狀

在我國,隨著我國經濟的持續快速增長,城鎮居民收入的穩步提高,我國房地產行業迅速發展。作為國民經濟的重要引擎之一,房地產業對保增長的貢獻十分顯著。

2009年,房地產開發企業本年資金來源57128億元,比上年增長44.2%。其中,國內貸款11293億元,增長48.5%;利用外資470億元,下降35.5%;企業自籌資金17906億元,增長16.9%;其他資金27459億元,增長71.9%。在其他資金中,定金及預收款15914億元;個人按揭貸款8403億元。

圖1是2009年我國房地產開發企業資金來源表。

2房地產企業融資發展特點

2.1 房地產企業融資渠道相對單一目前,我國房地產企業資金主要來自銀行貸款。銀行資金的供給也相對穩定,對于投資數額大、周轉期長的房地產業,銀行是其最為穩定的資金來源。但是由于房地產企業融資過于依靠銀行貸款,致使房地產開發的資金來源過分集中于銀行,使銀行承擔過多的風險。從我國房地產市場的運行來看,銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程。

2.2 房地產融資市場體系不健全目前,我國房地產融資市場體系并不健全,市場存在嚴重的資金供求失衡,造成了企業融資成本過高的現狀。這些不正常現象反映了由于房地產融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創新不足、監管限制過多、政策引導不利等諸多問題。而在國外,除信貸一級市場以外,還存在比較發達的信貸資產證券化以及信托證券等二級市場。

3房地產企業主要融資方式

目前我國房地產融資的途徑比較單一,最傳統的方法是:

自有資金+銀行貸款

除銀行貸款外,房地產企業的融資方式還包括賣方信貸、房地產產業投資基金、債券融資、融資租賃、房地產證券化、發行信托產品、夾層融資及上市融資等,各種融資方式交錯融合。

3.1 銀行貸款從目前來看,銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產業的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。

3.2 房地產投資信托基金(REITs)房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,簡稱REITs)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。根據REITs的投資類型不同,可以將它分為三大類:

權益型房地產投資信托基金(Equity REITs);

抵押型房地產投資信托基金(Mortgage REITs);

混合型房地產投資信托基金(Hybrid REITs)。

案例:2005年12月21日國內首只房地產投資信托基金(REITs)―――越秀房產信托基金(0405.HK)在香港掛牌,上市首日收盤于3.50港元,較招股價每股3.075港元13.82%。越秀基金公開發售部分超額認購約500倍,凍結資金約922億港元;國際配售部分獲超額認購120倍,籌集資金28億元。越秀基金的資產主要為4項廣州物業,包括白馬商貿大廈、財富廣場、城建大廈及維多利廣場單位,總建筑樓面面積約為16萬平方米,物業出租率93%,估值總額達40.05億港元。

3.3上市融資房地產企業上市融資就是指房地產企業通過發行上市獲得資金或者借殼上市后再進行增發或者配股從而獲得資金的一種方式,它是房地產企業和資本結合的理想方式,是國際房地產企業通行的一種房地產融資方式。

案例:2001年7月1日,萬里電池(600847)原第一大股東北京新富投資有限公司與北京科技園置業簽署協議,將所持有的萬里電池2600萬股法人股(占萬里電池總股本的29.33%)。轉讓后,北京科技置業成為萬里電池的第一大股東。北京科技園置業股份公司成立于1999年12月15日,注冊資本2 億元。注冊地為北京市海淀區,經營范圍為房地產開發、基礎設施建設、技術開發、技術轉讓、投資管理等。該公司仍然以房地產為主業,該項業務利潤占據了公司總利潤的一半以上,從事的最大項目是中關村西區的開發。

3.4 房地產債券融資由于地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點,再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控制得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,采取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入,且發行成本較高,對于一些民營企業來說是可望不可及的融資方式。

3.5 融資租賃根據《合同法》的規定,房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后,由出租人向房地產銷售一方購買該房屋,并交給承租人使用,承租人交付租金。

出租人通過收取租金獲得收益,在存款利率不斷下降的情況下,出租人更愿意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。租賃公司還可以通過資產證券化以及財產信托等方式將租金收取權轉讓給投資者,分散經營風險。租約靈活,租賃公司可以根據每個承相人的收入情況,為承租人定做靈活的還租安排,例如延期支付、遞增和遞減支付等。此外還具有促進房地產銷售,降低房屋使用門檻等優勢。

4對房地產融資模式的建議

隨著中國經濟的發展和人民生活水平的提高以及城市化建設的不斷加快,作為國民經濟支柱的房地產行業迎來新的發展機遇,并具有巨大的融資需求。中國房地產融資多元化將成為今后房地產業融資的重要趨勢,并且直接投融資將成為主流。

4.1 建立多層次的資本市場體系,提高直接融資比重長期以來,中國房地產直接融資渠道狹窄,房地產業直接融資比例不超過2%,目前在股票市場上進行融資更加困難。雖然目前開通了中小企業板市場,但其上市要求并沒有降低。即使將來調整產業政策,有利于房地產企業上市,也只能有少數大型房地產企業通過上市融資。因此,只有建立多層次的資本市場體系,為不同類型企業提供不同的融資場所,才能真正減少對銀行貸款的依賴,才能真正提高直接融資比重,才能真正分散金融風險,才能真正促進房地產行業的健康發展。

4.2 加快房地產抵押貸款證券化,完善中國房地產金融市場

目前中國正在開展房地產抵押貸款證券化的實踐。與成熟的房地產金融市場相比,中國房地產金融存在著極大的不完備性。就房地產金融一級市場而言,只有銀行體系支撐著整個房地產行業的金融需求,而資本市場和直接信用的相對落后,難以為房地產行業發展提供必要的金融支持。因此應加快房地產抵押貸款證券化,完善中國房地產金融市場。

4.3 發展房地產投資信托基金,開拓新的融資渠道房地產信托投資(Real Estate Investment Trust,REITs)屬于房地產證券化的一種,是指信托機構面向公眾公開發行或向特定人私募發行房地產投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托資金投向房地產項目、房地產相關權利或房地產證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。目前在北美、歐洲和澳大利亞等地房地產投資信托基金已經十分成熟。

中國發展房地產信托投資,具有以下方面的積極作用:

①有利于完善中國房地產金融市場;

②有助于疏通房地產資金循環的梗阻;

③有助于拓寬投資者的投資渠道,促進投資的多元化。

4.4 大力推行融資租賃房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后,由出租人向房地產銷售一方購買該房屋,并交給承租人使用,承租人交付租金。在租賃業比較發達的美國、英國等西方國家,融資租賃業年平均增長達30%,成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式。中國發展房地產融資租賃具有一定的優勢。

參考文獻:

[1]阮連法,舒小樂. 我國房地產投融資體制發展的新動向―房地產投資信托[J].技術經濟與管理研究,2004,(1).

[2]魯玲玲,周堅. 房地產信托與房地產投資信托基金[J]. 技術經濟與管理研究,2007,(4).

[3]倪h.房地產開發企業融資方式選擇探析[J].商業會計,2007,(2).

第6篇：房地產直接融資和間接融資范文

[關鍵詞]支柱性產業國民經濟宏觀調控融資體制

一、我國房地產業的融資現狀

房地產企業融資是指房地產企業為支持房地產的開發建設，促進房地產的流通及消費，運用多種方式為房地產的生產、再生產及銷售籌集與融通資金的金融活動。房地產業是資金密集型產業，具有高投入、高風險、高產出的特性。房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持：處于發展初期的開發商需要融資來開發項目；處于發展期的需要融資來維持項目；已經發展到一定階段、一定規模的公司需要融資擴大規模，進一步發展。因此，如何籌集資金成為房地產資本運作中最為重要的一環。一般來說，房地產融資可以分為內部融資和外部融資兩種。

內部融資主要是房地產企業的自有資金，包括一些抵押貼現的票據，債券，立即出售的樓宇，以及在近期內可以收回的各種應收賬款，近期可以出售的各種物業的付款，也包括公司向消費者預收購房定金。

外部融資有可以分為間接融資和直接融資。間接融資主要是從金融機構獲得的資金，主要是房地產貸款，解決房地產開發中短期的資金需求。直接融資主要是從資本市場獲得的資金，主要滿足長期投資的資金需求，包括股票融資、債券融資、房地產產業投資基金、房地產信托等多種融資方式。

我國的房地產業是在改革開放后的20世紀80年代逐步復蘇和發展起來的，其融資方式呈現出三個方面的特征:

1.銀行信貸資金是當前房地產企業的主要資金來源

由于國內金融市場的不發達，目前國內的房地產金融主要以銀行貸款為主，其他的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資籌資所占的比重十分微小。從企業統計的角度來看，房地產企業的開發資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業墊資和預售款四個部分，而預售款中的大部分來自于銀行對個人的住房消費貸款，因此實際上銀行貸款和預售款均來自于商業銀行，房地產開發對銀行的依賴程度相當高。

2.外資在房地產融資中所占比重呈下降趨勢，總值上升，但比例下降

盡管我國房地產業利用外資的數量在2001年之后呈上升趨勢，但利用外資在整個融資渠道中所占的比重卻呈現不斷下降趨勢。由于我國尚不允許外資直接投資國內房地產業，外資多以間接方式進入：一是和國內公司合作，聯合投資開發房地產；二是通過收購中國銀行業不良資產的形式間接進入中國房地產市場；三是和國內公司合資成立房地產開發基金。

3.宏觀調控之后，房地產企業已經開始多元化融資嘗試

為了抑制房地產投資過熱，防范銀行信貸風險，同時也為了配合宏觀經濟的整體調控，2003年以來，政府已采取了一系列房地產宏觀調控措施，這些緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發商的資金鏈非常緊張，不得不開始多渠道融資的嘗試。這些嘗試既包括股權合作、聯合開發、項目組合等，也包括通過房地產信托等方式籌集資金等。以房地產信托為例，從2002年信托業務重開到2003年央行121號文件出臺的一年時間內，全國信托公司推出的房地產類信托產品只有20只。121號文下發之后，僅2003年第四季度一個季度內，全國就發行了房地產信托37只，產品數量和募集金額都直線上升。

二、房地產融資的影響因素

由于房地產行業是一個資金密集型行業，首當其沖的也是最重要的就是融資問題。要想解決這個問題，首先就是要弄清楚影響房地產融資的因素。

1.外部因素

影響房地產融資的外部因素是指外部客觀環境對房地產融資造成的影響。在現代經濟中，由于房地產融資與居民個人、房地產開發企業及有關經濟部門都有某種直接或間接的聯系，因而決定了房地產融資活動與客觀外部環境的緊密聯系，外部環境的寬松與否會直接影響到房地產融資的效果。由于房地產融資具有較其他一般融資更為復雜的特點，外部客觀環境對其的影響比對其他一般融資的影響更大，主要有：

(1)國家政策調控。房地產業是我國國民經濟的主要產業，受國家政策調控的影響很大。土地和資金是房地產開發最核心、最關鍵的兩個環節。近年來，國家在土地和信貸方面實行了一系列調控，對房地產業的發展和房地產開發企業的融資施加了全面而顯著的影響。

(2)通貨膨脹水平。在物價上漲，發生通貨膨脹的情況下，融資需求方所需融入的資本量較大，而房地產金融機構就會擔心融出的資本發生貶值，從而要求較高的代價，這就會給正常的房地產融資帶來一定的困難。

(3)購買者的心理預期。在房地產復蘇和繁榮階段，總會有部分購買者心存疑慮，對未來的房地產市場不看好，不愿意近期購房，隨著這樣的持幣待購者的增加，對于目前許多以預售房制度來籌集資金的開發商來說，會加大融資難度。

2.內部因素

(1)企業經營狀況。房地產開發企業是房地產融資的直接參與者。由于房地產投資資本量大，運行周期長，因此，房地產開發企業的資本在周轉過程中存在時間上和空間上的矛盾。房地產開發企業幾乎總是房地產融資的需求方，融入資本主要是為了補充資本的不足。在企業經營狀況良好的情況下，介入資本轉入房地產開發企業的資本周轉，經過生產和銷售過程，貨幣資本回流至企業，則能按時歸還所借款項，房地產融資就能順暢進行，并取得較好的收益。如果企業經營狀況較差，預算約束較軟，介入資本參與房地產開發企業資本周轉后，則可能在某一環節發生沉淀，難以按時歸還所借款項，由此影響房地產金融機構信貸資本的正常運行，或影響其他企業的資本周轉，從而限制房地產融資取得較好收益。

(2)企業規模。在同等信譽下，規模大的房地產開發企業比規模小的房地產開發企業更容易取得銀行貸款；就其他融資方式而言，規模較大的企業也會因為其“背景”更容易取得投資者的信任，融資的難度較小，規模也較大。

(3)企業所有制性質。國有性質的房地產開發企業往往比私有和民營的房地產開發企業更容易取得大額長期的銀行貸款，上市和發行債券之路也比其他性質的企業走得順暢。

三、房地產融資方式的分析

1.房地產上市融資

房地產企業上市融資就是指房地產企業通過發行上市獲得資金或者借殼上市后再進行增發或者配股從而獲得資金的一種方式，它是房地產企業和資本結合的理想方式，是國際房地產企業通行的一種房地產融資方式。

具體來說，前一種就是直接上市融資，也就是首次發行上市，即通過IPO（InitialPublicOffering）來直接上市獲得資金，其中又分為國內A股上市和海外上市兩種。另一種是間接上市融資，也就是人們常說的買殼上市，即購買上市公司的股權做大股東，然后通過優良資產和有良好收益預期的資產的注入和置換，徹底改變上市公司的經營業績，從而達到證監會規定的增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。買殼上市的方式又有兩種，一種是場內交易即在二級市場公開收購，但這種方式通常成本很高，因為中國證券市場上市的公司絕大部分都是國企改制和國家控股的，而且無法流通的國有股和法人股占60%以上；第二種是場外交易即協議轉讓，這種方式的收購價格和成本低，轉讓基準是每股凈資產和凈資產收益率，而且國家和地方政府鼓勵國有股逐漸退出也有利于協議的完成。另外一般賣出殼資源的公司資質一般不太好，房地產企業買殼上市有利于提高整個證券市場的公司質量。

房地產企業通過證券市場融資的好處是顯而易見的。通過發行股票并上市，其實質就是將優質資產證券化的過程，同時增強該房地產企業的行業競爭力和市場地位，對房地產企業而言有許多優勢：

(1)通過發行股票并上市，實現了公司業務與資本市場對接。房地產行業作為一個資金密集型行業，土地儲備、項目開發所需資金量巨大，上市后，可以通過資本市場募集資金，降低對銀行信貸資金的依賴風險，優化財務結構，增強房地產業務持續發展能力。

(2)有利于該房地產企業在房地產行業的做大做強，形成品牌優勢、規模優勢。一般而言，房地產企業作為公眾公司，其在資本市場上的良性發展能為企業帶來較強的品牌知名度和行業地位的提升。

(3)有利于進一步完善企業法人治理結構，促使公司嚴格按照現代法人治理的標準不斷完善公司的規范運作，最終促進公司的全面發展。

2.房地產信托

所謂房地產信托，就是房地產開發商借助較權威的信托責任公司的專業理財優勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，為委托人獲取安全、穩定的收益。

房地產信托計劃的優勢在于:發行較為靈活；信托計劃可以大大節省“時間成本”，許多資本金不夠的開發商在拿到土地后，在辦理各項審批的“時間差”里，通過信托計劃可以很快籌集到資金，進行拆遷等前期投入。

3.房地產投資信托基金

房地產投資信托基金是指通過發行基金受益憑證募集資金，交由專業投資管理機構運作，基金資產專門投資于房地產產業或項目，以獲取投資收益和實現資本增值的一種基金形態。它不同于其他投資基金的地方在于房地產投資信托基金只投資于房地產領域，涉及房地產投資、開發、銷售和消費等方面的投資。因為其將大規模的分散資金集中起來，由熟悉房地產的專家實行高度專業化經營和管理，所有有利于在抵御風險的基礎上獲得規模效益，并支持房地產業的健康發展。

4.房地產債券融資

房地產債券融資就是房地產企業在證券市場發行債券獲得資金的方式。目前有兩種概念:一種是資產負債表內的企業債券;另一種是資產負債表外的房地產項目債券。兩者風險大小是不一樣的，會計處理也是不同的。這兩種債券的收益率應該有較大差別。

我國房地產債券融資優勢及問題:

1.優勢:房地產債券融資的優勢在于還款期限較長，附加限制少，資金成本也不太高，債券利息不能高出于市場利率的40%，這就在一定程度上限定了融資成本。對于房地產行業這種利潤率較高的行業，發行債券可以不攤薄股東的利潤，在一定程度上保證了股東利益的最大化。

2.存在的問題:雖然今年我國房地產債券市場有所發展，但其發展處于一個初始階段，存在較多問題，主要有：

(1)利率管制政策限制了房地產債券發展。利率政策規定房地產企業債券利率不高于同期銀行存款利率的40％，在實際發行時往往不超過20％國家為保證國債的發行甚至強行規定，企業債券利率不能高于國債利率，完全違反市場經濟原則。同時在審批時，讓在信用和規模上存在差別的企業均按大致相同的利率發行，沒有讓利率體現市場規律。

(2)房地產債券設計品種單一。近幾年發行的房地產債券大部分是三年期，固定利率，到期一次還本付息。雖然考慮到項目開發周期，但這樣做一方面不利于企業規避市場風險，到期形成較大償債壓力；另一方面使得投資者沒有可選擇的投資品種。

參考文獻:

[1]張雪寧:我國發展房地產信托投資基金的可行性分析，中國房地產,2004

第7篇：房地產直接融資和間接融資范文

我們所說的房地產企業融資也就是指借由金融市場把流通于市場上的貨幣資金從資金供給方往資金的需求方進行融通。借助于這種融資交易的方式，供給資金的一方通過付出自己的資金的方式得到了自己追求的投資效益，另外，資金需求方則通過付出成本將資金的使用權掌握在自己手中，這樣的交易行為對資金供給方與需求方而言是雙贏的。

我們提到的房地產企業開發融資也就是出于對房地產的開發建設的需要，加快房地產的消費以及流通，借助于不同的方式途徑給房地產項目的不同活動環節進行資金的籌集以及融資的一項金融活動，如生產環節，銷售環節等。融資的最大功能就是促進房地產企業資金能夠進行正常的運轉，保障好房地產項目以及房地產企業對資金的需求，幫助企業獲得更大的價值。我們知道，房地產企業屬于一類資金密集型企業，有著如下的三個特點，一是高投入，二是高風險，三是高產出。這一項行業需要用到大量的資金，并且需要很長一個項目開發周期，很多時候資金周轉不能滿足需要。因此，房地產企業若是只通過內部融資根本不可能跟得上正常經營開發活動中對資金的需求。在這樣的情況下，外源性融資則可以很好的解決這一問題，選用何種融資方式，將會對企業的融資成本大小產生非常直接的影響，所以房地產企業也面臨著一定的融資風險。

二、造成融資風險的因素分析

（一）單一的融資結構

我們都知道，房地產開發不僅舉要巨大的資金投資額，還面臨著投資回收期長的境況，極少有開發商能夠通過自有資金滿足投資需求，大多數的房地產企業是通過商業銀行貸款獲取足夠的房地產開發投資資金。像信托融資、債權融資或者發行股票等這些融資方式在所有的資金來源中只有很少的一部分比例。因此，這樣的融資渠道多是放于銀行之上，若是資金鏈出現了某個環節的斷裂，那帶給房地產企業的將是非常嚴重的經營風險以及財務風險。另一方面，因為在房地產開發的融資渠道里，最重要的一個就是銀行信貸，這一籌資方式在每一個房地產開發環節中都必不可少，所以商業銀行就必須要悲傷房地產企業投資帶來的風險。

（二）房地產政策帶來的影響

我們必須要承認，我國的房地產企業非常的依賴銀行信貸，這樣的條件會對房地產企業融資來源開展調節打下了基礎。現在，我們的國家既對房地產開發企業做出了銀行貸款和自有資金方面制定了很多的規定，還制定了嚴格的居民個人購房信貸條件。這些行為實際上會對房地產企業融資造成間接性的影響。

（三）單一的房地產金融體系

我們單看房地產體系，現在我國還沒有創建出一套豐富的、 多層次的房地產方面的金融體系，最明顯的就是專業的房地產投資機構、抵押貸款機構、保障機構以及擔保機構等出現嚴重的缺位；另外，在房地產金融產品體系里沒有形成規模化、多元化結構。

三、房地產企業融資的風險規避策略

（一）確保融資政策的準確性

我們的房地產企業一定要把自己的著眼點放在貫徹以及實施投資政策與投資項目上，對自身項目的可行性開展準確的研究與評估，同時還要在企業的長遠發展規劃以及投資框架之下，按照企業自身的投資項目以及財務標準、相關的投資質量、方式以及領域的基本規范，按照開展計劃的方法，在行動前就擬出房地產企業整體的資本配置結構、融資進度與時間、融資規模等的相應計劃，然后再評估計劃，做出統籌規劃，合理安排資金的使用。首先要保障好投資項目以及融資項目協調匹配于我們的房地產開發政策，讓房地產企業的融資規劃處于一種嚴肅性管理氛圍中，才能更好地貫徹執行。

（二）努力發展多元化直接融資

我們的房地產企業可以通過拓展多元化的更加直接的融資渠道，首先是對現有的股票融資政策限制進行調整，適度地放寬，擴大直接融資所占的比例，方可從實際行動中對融資風險進行分散。其次是對現有的房地產債券市場進行不斷的完善，并加大培育力度，我們的國家若是能夠將限制的條件適當地放寬，加大隊長期債權的發行額度，就能夠給我國的房地產企業創造一個更好的債券融資條件。再次是在一個適當的時機進行房地產抵押貸款的證券化活動，把我國現有的房地產行業的管理優勢和當前的人力、財力、物力資源做出更合理的配置與組合。最后是不斷發展壯大我國的房地產產業的投資基金，若是我們國家能夠將房地產業投資基金進行更大規模地推行，那一定會在很大程度上增強我國經濟的運行質量，這勢必是一種多贏的融資渠道。

（三）積極研究多元化組合融資模式

大多數的房地產都有著較長的開發周期，所用的資金數目也比較大，所以風險也更高。這些特性使得它嚴重依賴金融。在現有的房地產企業資金來源中，銀行信貸絕對是最主要的來源渠道。但是現在銀行信貸資金面臨著收緊的境況，在此背景下，我們的房地產開發企業有必要按照自身的特點，不斷探索新的融資渠道，選擇更加多元化組合的融資方法。通過擴大融資渠道，能夠降低對銀行的依賴程度，資金壓力得以減輕，企業在面對金融風險的時候具有更強的抵抗能力，以便降低企業的融資風險。例如，我們不妨選擇自有資金加上銀行貸款與信托計劃及股權融資方式、自有資金加上機構投資、自有資金加上銀行貸款、自有資金加上基金的不同融資組合實現企業融資。

第8篇：房地產直接融資和間接融資范文

1當前中國房地產業存在問題

1.1土地供應環節不夠規范

1988年，國務院決定在全國城鎮試行土地使用權有償轉讓，定期出讓土地使用權。同年12月通過《土地管理法》的修改議案，規定“國家依法實行國有土地有償使用制度”。土地使用權可以依法出讓、轉讓、出租、抵押。從此，土地使用權由無償劃撥轉為有償出讓，供應環節由政府操作。雖然土地出讓實現公開拍賣、招標或者掛牌的方式，是為了避免暗箱操作，實現公平、公開，透明操作，但是隨著成交土地價格不斷攀升，房地產產品的成本大大提高，房價大幅度上漲，我們不禁擔心，這樣下去如果土地價格不能得到合理的控制，對整個房地產業的影響將是非常大的。

有一組數據：“2007年全國土地出讓收入近13000億，”；“自04年河南省鄭州市農科路400余畝地塊以173萬每畝天價被思達金基投資組合拍得以后，歷經兩年醞釀，藍堡灣誕生，目前均價8500/m2，昔日‘地王’催生了今日‘房王’”；“鄭州‘地王’在2008年的第一拍被刷新，每畝約合633.2萬元，榮膺‘新地王’”;“2007年全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個百分點。”……從這些數據中，我們不難看出隨著土地成交價格的不斷刷新，房價不斷攀高。如今的房地產業與“經濟增長”密切相關，大多數城市的經濟增長很大程度靠房地產拉動。經濟增長就是政績，決定地方官員烏紗帽大小。在中國，凡是與烏紗帽緊密相關的事情特別容易“火”，有些地區，政府賣地收入已經占到財政收入一半左右。1998年，中國各地方政府賣地收入為97億元，到2007年，這個數字魔術般地變成了13000億元。通過計算我們發現，土地費用占房地產價格20%～40%，政府稅費收入占30%～40%。總計起來，地方政府在房地產上的收入占整個房地產價格的50%～80%。這個數字可謂是驚人的，換句話說，老百姓買房子掏的錢很大一部分成了政府的經濟收入，成為了當地政府的GDP值中一個重要的組成部分，那么中國GDP總額在2007年增長了11.3%就不足為奇了。

1.2房地產開發過分依賴銀行貸款，資金來源結構單一

《2007房地產藍皮書：中國房地產發展報告NO.4》中指出，房地產企業的融資結構仍具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金主要來源為自籌資金、銀行貸款、定金及預收款。其中預收款也間接地來自銀行貸款。不少購房者除首付房款20%外，其余80%可能都來自銀行。

據統計，目前銀行貸給房產行業的資金比例過大，而貸款比值在整個房地產總值中比例也過重，兩者均超過60%。這個數值是偏危險的。銀行給房地產行業的資金過大，會影響到其他行業的正常發展，而房地產商一半以上資金依靠貸款，一旦房地產行業熱度消退，銀行的虧空就會加速經濟泡沫的形成。

1.3房地產投資偏熱，行外資金比重增加

從福布斯100名排行榜上，近兩年，有50%以上的人與房地產有直接或間接的關系，可見房產業的利潤比較“可觀”。因此很多其他行業，比如聯想、深圳賽格、惠州TCL、創維、中谷糧油、廣東萬家樂、重汽集團、廣州日化龍頭企業立白集團、中國東方航空等企業都在涉足房地產。經濟學家楊帆教授曾在2004年提醒房地產業：一直被各界認為是利潤率較高的房地產業，2002年以來成為各種資金涌入的焦點，外來資金搞房地產、外行搞房地產的現象，應十分值得注意。大量的資金涌入地產市場，拉動了土地價格的飛速上漲。然而，大量熱錢集中于土地并沒有創造出應有的財富增值，反而限制了其它行業的金融支持。有些城市，超過50%的其他行業都轉而進入房地產行業投資。

1.4房地產供求的結構性矛盾突出

2006年以來，我國房地產市場出現局部過熱。而結構性矛盾成為房地產過熱的重要原因。一是商業用房投資大大高于住宅投資；二是高檔住宅供應過多,而中低價位住宅供應數量則大幅下降。這種錯位直接導致了商品房空置規模快速上升，從而加劇了總量的矛盾；三是社會保障型住宅數量有限，多數低收入家庭不能受益；四是投資者大量囤積新房，使得二手房源不能充分釋放，有效供給不足；五是城市改造過程中帶來的被動需求過多，也加劇了需求的增長帶來的房價上漲。

1.5消費者的理念有待更新

受中國傳統思想的影響，“居者有其屋”在許多人心中有根深蒂固的狹義性理解，“有其屋”變成了自有產權房，只有產權屬于自己的才算“有房”。其實，“居者有其屋”不等于“居者購其屋”。即使在發達國家和地區，都存在20～40%的租房家庭比例，尤其是年輕人，過早的背上沉重的還貸壓力，不利于下一步個人事業的發展和生活水平的提高。另外，租房有利于人口的流通，符合未來發展的趨勢。

2面對以上問題，我們應該采取舉措，確保房地產業健康發展

2.1完善土地供應制度，嚴格監控土地增量供應環節

依法出讓土地是政府的職能之一，這個環節對整個房地產業影響巨大。

（1）合理控制土地價格。近幾年，出讓土地給政府帶來巨大的財政收入，有些城市出讓土地所帶來的收入占到總收入的一半以上。于是，有些缺乏長遠眼光的政府，急于得到眼前的利益，實現自己任期的政績，用高價拍賣土地來拉動GDP的巨大增長，促使房地產行業發展偏熱。為了避免投資過熱，政府應該合理的控制土地價格，引導房價，促進房地產健康發展，讓多數百姓能夠買得起住房。（2）減少住房開發過程中政府收費(稅)環節。在房地產行業的繁榮時期，土地供不應求。政府為了得到更多的收入，設置了名目繁多的收費項目，除了土地出讓金和雙重配套費外，還要收藍圖審查費、防雷檢驗費、防震檢測費、綠化費、墻改費、施工放線費、規劃設計費、人防費、文物勘測費、施工合同鑒證費、預算審核費、工程造價咨詢審核費、質量監督費、土壤氡氣檢測費、室內空氣檢測費、政府價格調整基金、勞務咨詢費、職工培訓費、安全施工措施費、散裝水泥推廣費、預售許可證服務費、房屋面積界定費、房價審查服務費、管線只能隔閡竣工圖設計費、電力委托費等多達50余項，涉及25個部門，總計占房價的30～40%。數據顯示：“重慶市2007年房地產建筑兩項稅費收入400億，占到地稅收入的50.8%”；“四川省2007年房地產建筑稅費收入上升67%”；“北京東區國際公寓項目，土地成本在5000元左右，建筑成本在3500元左右，稅費大約在8000元左右，售價在2萬左右”因此減少政府收費環節，是勢在必行的。（3）避免土地供應環節中的貪污受賄現象。土地的稀缺性決定了它是一個賣方市場，這樣的市場很容易滋生貪污商業賄賂現象。有句話說，只要有選擇的機會，就很可能有。近幾年來，全國各地查處的有關土地的貪污受賄案件比比皆是，造成惡劣的社會影響。因此，加強土地供應環節的監管，避免現象對房地產行業的健康發展有著重要的意義。

2.2嚴格控制投入房地產行業的資金

（1）提高間接融資的門檻。國家在2007年全年共5次上調銀行存貸款利息，從金融政策上直接增加了企業的融資成本，這在一定程度上抑制了企業的貸款沖動。主要目的是為了防止貨幣信貸總量過快增長，為國民經濟持續健康發展提供穩定的貨幣、金融環境，提高進入房地產行業的資金門檻。負債率過高的房地產企業一旦資金鏈斷裂，將被無情地淘汰出這個市場。

（2）控制行外資金大量進入房地產行業。隨著房地產業的發展，其他行業的資金以直接投資或兼并、融資等形式進入房地產行業投資的比例逐年增加。雖然外行資金進入房地產業，在很多方面促進了房地產行業的發展，比如拓寬了房地產行業的融資渠道；增強了房地產行業的競爭，淘汰了一批實力差的企業；引入了先進的管理理念等等，但是我們不能被這些優點所迷惑。投資過熱所帶來的負面影響更加突出。大量資金投入到一個行業勢必導致原來的行業投入不足，投資過冷，因此，擾亂了正常的市場供求，容易引起更大的民生問題。2007年生活必備品價格上漲過快，從部分意義上來分析與房地產開發過熱有一定關系。

（3）嚴格控制外資進入中國房地產行業。近幾年來，外資除了通過直接購買國內的不動產或從事房地產開發之外，還通過向國內房地產開發企業融資的方式影響國內房地產市場。尤其是在國家采取緊縮的房地產信貸政策影響下，國內房地產公司紛紛轉向以境外融資的方式來解決資金短缺問題。在房地產價格不斷上漲的形勢下，國際資本可以通過投機國內房地產和匯率來賺取雙重利潤，它不僅會對實體經濟帶來可怕后果，而且會進一步導致人民幣的升值預期。因此我們應該加強對國外房地產投資基金的管理，限制國外投資基金大量購買國內房地產；加強對外資房地產公司外債規模的管理。

2.3增加房地產投資中直接融資的比重

房地產開發商的開發資金依賴銀行貸款，給銀行帶來了巨大的壓力和風險，在未來的房地產發展中，我們應該探究一些行之有效的直接融資的形式來分解這份風險。

增加直接融資，可以改變房地產開發的高資金杠桿，防范金融銀行體系的風險。一些優秀的房地產企業通過上市實行股權融資，對一些高信譽等級的公司允許發行一些企業債券，或者發行“房地產投資信托基金（REITs）”。

關于REITs，中國人民銀行副行長吳曉靈對此發表了個人意見，她認為用公開發行收益憑證的方式設立REITs是房地產直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。房產商必須以股本融資為主要形式，才能更好解決風險與收益相匹配的問題。在房地產公開發行證券融資受制約情況下，這種私募方式的融資是值得探索的道路。

另外，在房地產信托投資基金模式下，房地產開發的錢證券化了，每個人都可以去買，老百姓多了一份投資渠道，發展商只是一個替基金打工者，賺錢大家一起分，這樣老百姓和開發商之間的關系就不再是完全對立的了。

2.4從住房供應環節入手，加強住房供應結構調整

重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都應把住房套型結構比例總體要求統籌分解到各具體區域，落實到各具體項目。編制年度用地計劃時，優先保證中低價位、中小戶型商品房、廉租房、經濟適用房等的土地供應，切實調整優化新建住房結構比例。另外，引導二手住房的釋放，增加住房的有效供給。

2.5正確引導消費者的住房需求

雖然身為開發商，萬科集團董事會主席王石仍然誠懇的建議大家40歲之前可以先租房。其理由是：“實際擁有房屋的好處是讓人有安心感；壞處是不動產，你想變賣它，你想轉換工作，往往因為擁有它而成為了你的包袱。所以沒有最后定型，還有抱負有理想的，在40歲之前還是租房為好。”從另外一個角度上講，房產消費的本質是享受較好的居住物質生活，倘若背上了沉重的還貸負擔，使得房產變成了沉重負擔，那就違背本意了。如果廣大的消費者在住房消費上能夠更理性一點，也會促進房地產的健康發展。

另外，如“國六條”中所說，一定要嚴格控制城市拆遷改造的速度，避免大量的被動性住房需求。

第9篇：房地產直接融資和間接融資范文

關鍵詞：融資渠道；權益融資；股權信托模式；財務信托

隨著國家對高房價的抑制，出臺眾多調控政策，剔除投機行為，確保房屋的真正需求者能夠合理公平的購買到房產。國家著重從金融方面控制，促使房地產行業融資規模和渠道都受到很大的局限性。加強企業融資能力，拓展項目融資渠道，保證項目開發現金流正常是當前房地產企業最為關注的問題。

1.房地產融資渠道概述

對于房地產企業而言，其融資渠道主要包括內源融資和外源融資。其中內源融資主要包括開發項目所必須的自有資金以及在項目開發過程中的關聯工程款墊資和預售房款回現等資金。當房地產企業單純依靠內部融資很難滿足企業的資金需求時，就需要來自外部的資金，即外源融資。房地產信托作為外源融資的重要渠道之一，目前已經得到快速發展，并有進一步擴大服務范圍的趨勢。

2.房地產信托

“目前房地產行業的典型模式仍是‘產業資本+間接融資’的粗放型發展業態”，直接融資、私募融資、非金融渠道募資、自有渠道四方面的短板，已經制約了房地產企業的整體融資能力、資金周轉能力、企業擴張能力和品牌提升能力①。正是在此背景下，越來越多的房地產開發企業認識現有融資渠道的局限性，開始加強了信托融資和私募基金等渠道的合作力度。

2.1房地產信托定義

從資金信托的角度出發，房地產信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財產信托的角度出發，房地產信托則指房地產物業的所有人作為委托人將其所有的物業委托給專門的信托機構經營管理，由信托機構將信托收益交付給受益人的行為②。

圖1房地產信托融資結構圖

2.2房地產信托債務融資

房地產信托債務融資多指不滿足商業銀行貸款要求的房地產企業（比如自有資金不足開發總投資的30%或者“四證”不齊等）向信托投資公司貸款，形式和商業銀行貸款基本相同。信托債務融資具備取得相對容易，操作性好，資金使用效率高和風險可控性強等優點；但同時其缺點也很明顯，即信托貸款的利率比銀行貸款高，增加房地產企業的財務成本。

以2005年8月，金地集團與平安信托合作發行“平安信托·武漢金地格林小城信托計劃”為例 。募集的資金以信托貸款的方式投向武漢金地用于武漢格林小城項目的開發，計劃融資人民幣2億，年利率為4.75%，期限2年③。其操作模式見下圖：

圖2平安信托房地產信托債務融資操作模式圖

2.3房地產信托權益融資

權益融資是指房地產企業向信托投資公司增資擴股，或者直接向信托投資公司出售房地產項目的產權進行融資，信托投資公司成為房地產企業的股東或房地產項目的所有者。權益融資又分為股權信托融資（經營性）和先股權融資（非經營性）。股權信托融資（經營性）比較接近于國際上流行的房地產投資信托（REITS）。

圖3股權信托融資（經營性）操作模式圖

優先股權融資（非經營性）則是指信托投資公司不經營房地產企業或房地產項目，而是與相關當事人簽訂協議，約定在一定時間，相關當事人按照約定價格（溢價部分為信托投資收益）回購信托投資公司的股權和所有權。主要運用于開發企業自有資金不足開發項目總投資的30%，無法申請銀行貸款的情況。其優點為除了實現融資外，通過增資擴股還能提高企業的信用等級。以北京世紀星城住宅項目股權投資信托計劃為例分析如下圖：

圖4北京世紀星城住宅項目股權投資信托計劃（非經營性）操作模式圖

混合融資是指房地產企業采取權益融資和債務融資結合的方式向信托投資公司融資，是上述兩種融資方式的結合使用。

2.4財務信托權益融資

財產信托融資指開發企業將自己擁有的房地產類信托財產委托給信托投資公司，取得信托受益權，然后再將信托受益權轉讓（或抵押）給投資者并取得相應對價實現融資。它適用于已完成或即將完成的房地產項目和物業具有較強變現能力的項目。另外財產信托融資還較好地回避了資金信托計劃“200份”限制，可現實大規模融資，而且其信托標的可以為房地產建筑實物、房地產未來的租金收入、土地使用權等房地產資產及其相關權利。但是信托受益權轉讓是否符合法律規定目前尚未定論。

圖5財務信托權益融資操作模式圖