物業(yè)管理知識(shí)全文(5篇)

一、導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)虧損的主要原因

首先，對(duì)物業(yè)管理沒(méi)有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。在我國(guó)，人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)仍處于較低水平，他們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的了解不是很多，受“分房修房依賴(lài)單位”思想的影響，人們還不具有物業(yè)管理消費(fèi)理念。他們又想得到服務(wù)，又不想交付一定的費(fèi)用。業(yè)主知道采用哪些手段去維護(hù)自己的合法權(quán)益，但是對(duì)自己該盡的義務(wù)的認(rèn)識(shí)比較薄弱，在爭(zhēng)取權(quán)利時(shí)，有很多理由，在盡義務(wù)時(shí)，也會(huì)找到各種理由推脫，不繳納物業(yè)費(fèi)用，不了解物業(yè)管理業(yè)是一個(gè)提供服務(wù)的行業(yè)，只有繳納一定的服務(wù)服務(wù)費(fèi)用才會(huì)提供服務(wù)，否則，就不會(huì)提供服務(wù)。

其次，物業(yè)管理工作人員素質(zhì)不高，提供的服務(wù)質(zhì)量較低。有一些物業(yè)管理人員素質(zhì)不是很高，沒(méi)有較強(qiáng)的責(zé)任心，缺乏敬業(yè)精神與職業(yè)道德，和業(yè)主之間的交流與溝通存在一定的問(wèn)題，物業(yè)管理人員和業(yè)主兩者之間均不相信彼此。通常體現(xiàn)在如下方面：第一，物業(yè)單位的工作人員并不是專(zhuān)業(yè)的人員，他們沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練，未有上崗證書(shū)，有一些物業(yè)管理單位中的工作人員只是初中的學(xué)歷或者是高中的學(xué)歷，對(duì)于物業(yè)管理知識(shí)不是很清楚，不明白什么為物業(yè)管理，它的主要作用是什么，不清楚物業(yè)是以“人”為服務(wù)對(duì)象的，是以“物業(yè)”為管理對(duì)象的。第二，他們的自身修養(yǎng)不高，遇到事情容易沖動(dòng)，不夠冷靜，有時(shí)就會(huì)和業(yè)主出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)，甚至是爆粗口，動(dòng)手打人等。第三，物管人員和業(yè)主之間的溝通存在一定的問(wèn)題，沒(méi)有溝通交流的技巧，導(dǎo)致工作很被動(dòng)，彼此不信任。第四，物業(yè)管理人員對(duì)待工作的態(tài)度不夠認(rèn)真，責(zé)任心不強(qiáng)，缺乏敬業(yè)精神，沒(méi)有進(jìn)行進(jìn)取精神，工作拖拖拉拉。他們的這些行為嚴(yán)重地影響了物業(yè)管理單位的整體形象，也不利于物業(yè)費(fèi)用的收取。

二、應(yīng)對(duì)物管業(yè)虧損的策略

1.規(guī)范物管行為，提升物業(yè)管理質(zhì)量。

物業(yè)管理部門(mén)可以通過(guò)對(duì)物業(yè)管理行為的規(guī)范的方式，使得物業(yè)管理質(zhì)量得以提升，進(jìn)而提升物業(yè)管理的服務(wù)水平，以解決收費(fèi)難的問(wèn)題，這也為應(yīng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)虧損的主要手段之一。第一，完善市場(chǎng)機(jī)制，使得物業(yè)管理企業(yè)的選聘行為得以規(guī)范。為了有效地規(guī)范開(kāi)發(fā)商以及物業(yè)管理部門(mén)，最佳的方法為實(shí)行招投標(biāo)的方式去規(guī)范物業(yè)管理單位。采用招投標(biāo)的方式讓業(yè)主們選擇自己比較滿意的物業(yè)管理企業(yè)，并且物業(yè)管理單位一定要聘用具有證書(shū)的人員才可以勝任物業(yè)管理工作。經(jīng)過(guò)投標(biāo)形式選出的物業(yè)管理單位，它作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)主體，其和開(kāi)發(fā)商之間為合同關(guān)系，因此它會(huì)監(jiān)督制約開(kāi)發(fā)商的行為。采用招投標(biāo)方式選物業(yè)管理，不僅可以實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)，適者生存不適者淘汰，還能夠使得物業(yè)管理行業(yè)的總體水平得以提升。第二，依法行使物業(yè)管理所具有的權(quán)利。物業(yè)管理單位給予服務(wù)，回收一定的服務(wù)費(fèi)用是一件很正常的事情。然而受各種原因的影響，經(jīng)常會(huì)有些業(yè)主不交或者是拖欠費(fèi)用的問(wèn)題出現(xiàn)，于是有的物業(yè)就會(huì)將該業(yè)主的水或者是電停掉，物業(yè)的這種做法是不符合法的，他們應(yīng)該行使自己所具有的權(quán)利，依法取得物業(yè)費(fèi)用。如果個(gè)人不繳納費(fèi)用時(shí)，物業(yè)不可能實(shí)行抗辯權(quán)，這勢(shì)必會(huì)影響到其他業(yè)主。基于這種狀況，物業(yè)可以與當(dāng)事人協(xié)商；協(xié)商不成向法院提起訴訟。

2.提升工作人員的素質(zhì)，提升服務(wù)質(zhì)量。

摘要：隨著全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)生了保障性住房這一體現(xiàn)民生政策的產(chǎn)物，但隨之帶來(lái)了物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題。本文結(jié)合柳州市保障性住房物業(yè)管理的實(shí)際，闡述了保障性住房物業(yè)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題，分析了產(chǎn)生問(wèn)題的原因，并有針對(duì)性地提出了對(duì)策，對(duì)進(jìn)一步完善保障性住房管理，提高物業(yè)服務(wù)水平具有一定的指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：保障性住房;物業(yè)管理;問(wèn)題;探討

黨的十八大報(bào)告指出，加強(qiáng)社會(huì)建設(shè)，必須以保障和改善民生為重點(diǎn)，改善城市低收入居民的居住條件和居住環(huán)境，是關(guān)系到社會(huì)和諧與穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題。如何做好保障性住房的物業(yè)管理服務(wù)工作，改善城市低收入居民的居住環(huán)境，成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。柳州市作為廣西第一大工業(yè)城市，保障性住房開(kāi)發(fā)量、完工率多年來(lái)在廣西一直處于前列，其保障性住房各項(xiàng)工作多次得到國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)及自治區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的肯定，其保障性住房物業(yè)管理工作遇到的問(wèn)題具有很強(qiáng)的代表性，對(duì)開(kāi)展好廣西乃至全國(guó)的保障性住房物業(yè)管理具有很好的借鑒作用。

一、柳州市保障性住房物業(yè)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題

目前，柳州市保障性住房的建設(shè)單位主要有柳州市經(jīng)濟(jì)適用房中心、柳州市東通公司、柳州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、柳州市建投公司。根據(jù)國(guó)家對(duì)保障性住房建設(shè)的指導(dǎo)精神，柳州市除了經(jīng)濟(jì)適用房中心建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房與公租房、廉租房相互結(jié)合單獨(dú)在一個(gè)小區(qū)外，其他單位建設(shè)的限價(jià)商品房、改制企業(yè)職工危舊房、城市棚戶區(qū)改造住房、公租房、廉租房等保障性住房均采取插花的形式與商品房合建在一起。目前，柳州市保障性住房物業(yè)管理的模式主要為：建設(shè)單位建成后，即交建設(shè)單位投資成立的物業(yè)公司接手進(jìn)行管理。柳州市保障性住房物業(yè)管理模式承擔(dān)保障和改善民生的政府職能具有一定的優(yōu)越性，但也存在一些問(wèn)題，比較突出的問(wèn)題主要體現(xiàn)在如下方面：1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與提供的服務(wù)不匹配。為緩解中低收入人群的經(jīng)濟(jì)困難，保障性住房的物業(yè)管理費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于普通商品房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)一些特殊群體，物業(yè)公司還實(shí)行免收或者減免政策。按接手樓盤(pán)的時(shí)間不同，各樓盤(pán)收費(fèi)價(jià)格從0.25元/平方米到1.2元/平方米不等。其中，許多保障性住房一直沿襲最初的20元/月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。但是，為了體現(xiàn)政府對(duì)低收入人群的關(guān)心和關(guān)懷，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)水平往往不低于同地段普通商品房的物業(yè)服務(wù)水平，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與提供的服務(wù)不匹配。2.公共配套設(shè)施維護(hù)成本高，且都由物業(yè)公司承擔(dān)。保障性住房都是剛性需求，入住率高，人口密度大，公共配套設(shè)施破損快，維護(hù)頻率比普通住宅小區(qū)快，維護(hù)成本比普通住宅小區(qū)高。有的小區(qū)從交付使用起，公共配套設(shè)施小的維修不斷，而且不到20年就都進(jìn)行了大的維修。但由于業(yè)主收入低，無(wú)法承擔(dān)維修費(fèi)用，只能由物業(yè)公司承擔(dān)。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取率低。保障性住房住戶都是低收入人群，再加上拆遷安置等歷史遺留問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取率一直比較低，一般在50%-60%左右，有的甚至低于20%，遠(yuǎn)低于普通商品房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取率，嚴(yán)重入不敷出。4.物業(yè)公司虧損嚴(yán)重。物業(yè)公司新接收的保障性住房小區(qū)前三年由建設(shè)單位補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，所發(fā)生的費(fèi)用大多由建設(shè)單位承擔(dān)，基本上能做到收支平衡。但是，建設(shè)單位的物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼期一過(guò)，物業(yè)公司基本上年年收不抵支，處于虧損狀態(tài)。特別是柳州市最低工資標(biāo)準(zhǔn)近年來(lái)連年提高，2009年最低工資標(biāo)準(zhǔn)670元/月，2015年提高到1400元/月（2015年以后不再公布），增長(zhǎng)了兩倍多。人工成本是物業(yè)管理成本中占比最大的一項(xiàng)，人工成本快速增長(zhǎng)，但物業(yè)服務(wù)費(fèi)卻一直不變，物業(yè)公司連年虧損且呈現(xiàn)出不斷擴(kuò)大的趨態(tài)。

二、柳州市保障性住房物業(yè)管理存在問(wèn)題的原因分析

1.有關(guān)保障性住房物業(yè)管理政策落實(shí)不到位。根據(jù)有關(guān)文件要求，在新建安置住宅小區(qū)中，項(xiàng)目業(yè)主要提供適當(dāng)經(jīng)營(yíng)性公共建筑資產(chǎn)，所得經(jīng)營(yíng)收益專(zhuān)項(xiàng)用于補(bǔ)助安置住宅小區(qū)高層建筑電梯費(fèi)、特困戶和低保戶的物業(yè)管理及其他費(fèi)用。有關(guān)文件還規(guī)定，廉租住房、“五保戶”和“三老”人員免交物業(yè)管理費(fèi)，享受低保家庭按40%支付物業(yè)管理費(fèi)，低保線以上廉租房家庭按60%支付物業(yè)管理費(fèi)，以上免交和減交部分由財(cái)政給予補(bǔ)貼。但目前，柳州市建成的保障性住房小區(qū)中幾乎沒(méi)有配套經(jīng)營(yíng)性公共建筑資產(chǎn)，物業(yè)公司也沒(méi)有收到相關(guān)的補(bǔ)貼資金。2.建設(shè)單位、施工單位未能按要求移交配套設(shè)施設(shè)備及施工資料，未能及時(shí)整改房屋的質(zhì)量問(wèn)題。目前，部分保障性住房小區(qū)建設(shè)單位為了避免違約，趕在合同約定的日期交房給業(yè)主，在配套設(shè)施設(shè)備、施工資料尚未完善的情況下就交房給業(yè)主，要求物業(yè)公司接收，給小區(qū)住戶裝修、生活帶來(lái)很大影響。由于趕工，部分房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，業(yè)主報(bào)修施工方又不能及時(shí)處理，建設(shè)單位也沒(méi)有及時(shí)督促施工方整改，在住戶與各方交涉無(wú)果的情況下，不管是否物業(yè)公司的責(zé)任，都找物業(yè)公司反映和論理，并以此為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。3.建設(shè)單位和物業(yè)公司沒(méi)有理清關(guān)系。目前，柳州市保障性住房建成后都是由建設(shè)單位投資成立的物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，建設(shè)單位把物業(yè)公司當(dāng)作自己的一個(gè)部門(mén)，隨意要求物業(yè)公司提供超合同的服務(wù)，要求物業(yè)公司承擔(dān)不合理的費(fèi)用支出，不支付空置房物業(yè)費(fèi)、建設(shè)單位減免保障性住房住戶的費(fèi)用、前期介入管理費(fèi)用等；物業(yè)公司也把自己當(dāng)成建設(shè)單位的一個(gè)部門(mén)，沒(méi)有成本費(fèi)用控制意識(shí)，人員配置不合理，物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收力度不足。特別是在三年減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)期內(nèi)，保障性住房小區(qū)公共配套設(shè)備設(shè)施所發(fā)生的維護(hù)、維修支出，不管是應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)、物業(yè)公司承擔(dān)還是應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)，物業(yè)公司大多都要求建設(shè)單位支付，沒(méi)有理清雙方關(guān)系。4.保障性住房住戶的觀念跟不上發(fā)展的要求。部分保障性住房的住戶，雖然住進(jìn)了新房子，但觀念還停留在住舊房子時(shí)的狀態(tài)，沒(méi)有商品化物業(yè)服務(wù)的意識(shí)，不愛(ài)護(hù)甚至隨意損壞公共配套設(shè)施，亂扔垃圾，私養(yǎng)家禽，自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)推進(jìn)電梯開(kāi)回家等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，這些都增加了物業(yè)服務(wù)的成本。

摘要：

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的要求越來(lái)越高，而高素質(zhì)人才匱乏成為制約物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的瓶頸，這對(duì)應(yīng)用型本科院校的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)提出了新的要求。

關(guān)鍵詞：應(yīng)用型本科；物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)；行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

0引言

20世紀(jì)80年代初，我國(guó)改革開(kāi)發(fā)逐步深入，為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，深圳市政府率先在全國(guó)提出“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”和“建好一片，管好一片”的要求。1981年3月，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司成立了內(nèi)地第一家物業(yè)管理公司，三十多年來(lái)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了從誕生到發(fā)展壯大的過(guò)程，在城市居民中的知曉率和接受度不斷提高，在經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展中起著越來(lái)越重要的作用。截止到2014年年底，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)10.5萬(wàn)家、管理規(guī)模164.5億平方米、從業(yè)人員711萬(wàn)、年?duì)I業(yè)收入3500億元，較2013年均取得了較大的增長(zhǎng)①。隨著城市建設(shè)的加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)得到快速發(fā)展，這也推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。與此同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了企業(yè)整合、品牌塑造、業(yè)務(wù)創(chuàng)新和發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》指出，物業(yè)管理行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、向服務(wù)集成商轉(zhuǎn)變，已漸成趨勢(shì)，行業(yè)責(zé)任邊界有待進(jìn)一步厘清、成本上漲影響行業(yè)盈利能力、從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高等諸多問(wèn)題，始終是行業(yè)未來(lái)發(fā)展所面臨的問(wèn)題。

1物業(yè)管理行業(yè)人才需求情況

我國(guó)的物業(yè)建筑面積不斷增長(zhǎng)，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景廣闊，需要大量的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才，不僅僅是體現(xiàn)在需求數(shù)量方面，還體現(xiàn)在需求質(zhì)量方面，對(duì)人員素質(zhì)的要求不斷提高。人員供不應(yīng)求成為物業(yè)管理的一個(gè)重要問(wèn)題，這跟社會(huì)偏見(jiàn)和物業(yè)管理行業(yè)自身的結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。在一次社會(huì)調(diào)查中，很多人認(rèn)為物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)沒(méi)什么好學(xué)的，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生將來(lái)主要是從事保安保潔工作，物業(yè)管理工作社會(huì)地位低且工資待遇差。“勞動(dòng)密集型”和“低附加值”是全社會(huì)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的印象。目前正在從業(yè)的物業(yè)管理人員有些來(lái)自部隊(duì)退伍軍人，或企業(yè)轉(zhuǎn)制員工，有些是外來(lái)剩余勞動(dòng)力，他們不熟悉現(xiàn)代物業(yè)管理的模式，也有一些是在高職院校管理類(lèi)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)的人員，他們經(jīng)過(guò)學(xué)校的系統(tǒng)培訓(xùn)，具備一定的綜合管理能力，但不熟悉物業(yè)管理的細(xì)微方面。物業(yè)管理人員總體素質(zhì)低導(dǎo)致業(yè)主滿意度低。業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)及其工作人員的事件頻頻發(fā)生。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題表明：制約物業(yè)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵是高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才的匱乏。隨著人民生活水平的提高，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的要求早已經(jīng)從“保衛(wèi)”、“保潔”的初始階段發(fā)展到對(duì)社區(qū)物業(yè)品質(zhì)服務(wù)、私有物業(yè)保值增值、市政物業(yè)企業(yè)化管理的階段，這必然需要大量的具有高素質(zhì)、優(yōu)服務(wù)、會(huì)管理、懂經(jīng)營(yíng)的較高層次物業(yè)管理人才。智能化、網(wǎng)絡(luò)化是未來(lái)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)，專(zhuān)業(yè)知識(shí)缺乏的從業(yè)人員將不能勝任未來(lái)的工作需要，這對(duì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的學(xué)歷教育提出了更高要求，因此，有必要提高物業(yè)管理教育層次，加速物業(yè)管理人才的培養(yǎng)，提高物業(yè)服務(wù)水平。

一、前言

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，現(xiàn)代人對(duì)物業(yè)管理的需求越來(lái)越高，物業(yè)管理在中國(guó)有著廣闊的發(fā)展前景。油田是典型的獨(dú)立工礦企業(yè)，在長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程中形成了獨(dú)立的、完善的生活后勤服務(wù)系統(tǒng)，油田物業(yè)管理是從依附于企業(yè)的生活服務(wù)系統(tǒng)轉(zhuǎn)變而來(lái)的。與其他物業(yè)企業(yè)不同，油田物業(yè)管理有著獨(dú)特的特征：一是由于油田生產(chǎn)的特點(diǎn)，油田小區(qū)比較分散，人員較多，物業(yè)管理具有點(diǎn)多、面廣的特征。二是油田物業(yè)管理的范圍比較廣，從一般的后勤服務(wù)到離退休、社區(qū)文體活動(dòng)、醫(yī)療衛(wèi)生等都廣泛涉及。三是在油田企業(yè)改制過(guò)程后，分流的大量職工都被安置到物業(yè)管理企業(yè)中，冗員較多，管理難度大。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，油田物業(yè)企業(yè)為油田企業(yè)的發(fā)展和居民的衣食住行等提供了巨大的后勤保障。

二、提高油田物業(yè)企業(yè)管理的措施

（一）規(guī)范服務(wù)、提高物業(yè)服務(wù)管理水平。

一是不斷健全各種規(guī)章制度，油田物業(yè)企業(yè)要堅(jiān)持以服務(wù)油田生產(chǎn)和職工生活為中心，完善各項(xiàng)管理制度，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范服務(wù)流程，加大監(jiān)督和檢查力度，提高物業(yè)管理水平，滿足不斷增長(zhǎng)的物業(yè)服務(wù)需求。二是積極推行ISO9001質(zhì)量認(rèn)證體系，通過(guò)實(shí)施ISO9001質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，在油田物業(yè)企業(yè)中形成一個(gè)職責(zé)明確、層次分明的管理體系，實(shí)現(xiàn)事事有標(biāo)準(zhǔn)、考核有獎(jiǎng)懲、崗位有責(zé)任的機(jī)制，來(lái)規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理行為，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)企業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。三是開(kāi)展達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)。

（二）加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)。一直以來(lái)，由于體制的原因，油田物業(yè)企業(yè)承擔(dān)著職工安置的重要職責(zé)，接納了大量不具備物業(yè)管理知識(shí)和能力的人員，這些人員在文化素質(zhì)、年齡結(jié)構(gòu)以及服務(wù)意識(shí)等方面都存在較大的差距，不能適應(yīng)新形勢(shì)下油田物業(yè)管理的需要。因此，需要我們加強(qiáng)對(duì)油田物業(yè)工作人員的培訓(xùn)和教育。一是通過(guò)思想教育，提高廣大職工的市場(chǎng)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的鐵飯碗思維，樹(shù)立市場(chǎng)意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和憂患意識(shí)，能夠變被動(dòng)服務(wù)為主動(dòng)服務(wù)，不斷創(chuàng)新物業(yè)管理手段和方法，來(lái)提高競(jìng)爭(zhēng)力。二是加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高物業(yè)工作人員的業(yè)務(wù)技能。

（三）延伸物業(yè)服務(wù)、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，油田系統(tǒng)青年職工居多，有著龐大的購(gòu)房剛性需求。二是家政服務(wù)行業(yè)。三是園林綠化、建材等行業(yè)。

1物業(yè)管理已成為城市管理的一項(xiàng)主要內(nèi)容

我國(guó)物業(yè)管理起步于20世紀(jì)80年代，1981年，深圳市第一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司———深圳市物業(yè)管理公司成立，這是我國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理的起步階段。為促進(jìn)和規(guī)范物業(yè)管理的發(fā)展，國(guó)家不斷加大物業(yè)管理相關(guān)政策的配套力度。1994年，建設(shè)部頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出:住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式。以法規(guī)形式正式確立了我國(guó)物業(yè)管理的新體制，為房屋管理體制的改革指明了方向。1996年，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，維護(hù)國(guó)家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益提供了保證。1998年8月，建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局制訂了《物業(yè)管理委托合同文本》，建設(shè)部制訂了《業(yè)主公約示范文本》，1999年10月制訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。這些示范文本成為規(guī)范物業(yè)管理行為、保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益的規(guī)范性文件。1999年10月，為提高物業(yè)管理水平，推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，建設(shè)部制定了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》。這些規(guī)范性文件有效地推動(dòng)了物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，物業(yè)管理逐步從點(diǎn)走向面，從南走向北，覆蓋范圍不斷擴(kuò)大，已成為小區(qū)管理的重要方式和手段。晉中市，于1999年撤地設(shè)市，全市總面積1．64萬(wàn)km2，轄一區(qū)、一市、九縣及一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝?10余萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口135萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率近43．4%。建市以來(lái)，隨著住房制度改革的推進(jìn)以及國(guó)家物業(yè)管理相關(guān)制度的頒布實(shí)施，物業(yè)管理也經(jīng)歷了起步、壯大到健康快速發(fā)展的歷史階段。2005年以來(lái)，晉中市針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展的實(shí)際，加快物業(yè)管理規(guī)范化步伐。首先是明確管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范企業(yè)行為。晉中市建設(shè)局作為晉中市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，具體負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)全市物業(yè)管理工作。其次是加強(qiáng)制度建設(shè)，奠定物業(yè)管理法制基礎(chǔ)。2007年以后，該市相繼出臺(tái)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則》《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金實(shí)施細(xì)則》《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》(試行)，以上規(guī)范性文件的出臺(tái)實(shí)施，為晉中市物業(yè)管理的健康發(fā)展奠定了法制基礎(chǔ)。第三是開(kāi)展物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)，加強(qiáng)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)交流。全市物業(yè)管理按照市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化要求，取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，為推進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展，打造宜居和諧晉中做出了積極的貢獻(xiàn)。

2當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展中存在的問(wèn)題

1)物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。物業(yè)管理涉及到的市場(chǎng)主體諸多，他們之間既有民事法律關(guān)系，又有行政管理關(guān)系，由于物業(yè)管理立法滯后，各方市場(chǎng)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，法律責(zé)任不清楚。特別是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理的責(zé)任不明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中遺留的工程質(zhì)量問(wèn)題，很多都是在物業(yè)使用中暴露出來(lái)的，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任，加劇了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的矛盾。

2)物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量不高。建市10年，物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到120家，發(fā)展速度相當(dāng)快，但質(zhì)量并未同時(shí)跟進(jìn)，物業(yè)管理企業(yè)人員素質(zhì)低，經(jīng)營(yíng)管理水平不高，從業(yè)人員良莠不齊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，80%以上的物業(yè)管理人員來(lái)自城市企業(yè)、事業(yè)單位下崗分流人員、部隊(duì)復(fù)員專(zhuān)業(yè)軍人以及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級(jí)管理資格(如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、“三總師”等)的人員更是鳳毛麟角，非專(zhuān)業(yè)人員做物業(yè)管理，管理人員普遍素質(zhì)低，使產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對(duì)此意見(jiàn)很大。

3)物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范。物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。當(dāng)前出現(xiàn)的問(wèn)題主要有兩個(gè)方面:a．收費(fèi)難度大。b．收費(fèi)行為不規(guī)范。在前期物業(yè)管理中，物業(yè)公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商責(zé)任不明確。當(dāng)前，物業(yè)公司將發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證、供電、供水等權(quán)力來(lái)強(qiáng)迫業(yè)主交費(fèi)，激化了雙方矛盾，由此造成了很多的糾紛。

4)物業(yè)管理相配套的法制建設(shè)缺失與理論研究滯后。隨著我國(guó)住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個(gè)人購(gòu)房，隨之而來(lái)產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題，但由于我國(guó)的相關(guān)法律體系還不健全，近年引發(fā)多起群體糾紛。每年，建設(shè)部門(mén)辦理的信訪件、12319熱線投訴、行風(fēng)評(píng)議等因物業(yè)管理的占到近30%。這充分說(shuō)明現(xiàn)有管理模式存在著弊端。同時(shí)，我國(guó)的物業(yè)管理理論研究滯后，局限于參考國(guó)外的多，結(jié)合實(shí)際研究的理論不多。