土地儲備管理全文(5篇)

摘要:土地儲備資金會計核算具有雙重屬性的特點，即企業會計和預算會計、權責發生制和收付實現制的有機結合。2008年頒布的《土地儲備資金會計核算辦法》正是基于土地儲備資金的雙重屬性，旨在通過規范土地儲備資金的會計核算行為，確保土地儲備資金會計核算有章可循。然而由于土地儲備業務的雙重屬性，權責發生制和收付實現制的混合運用導致其會計核算存在核算基礎不一致、核算鏈條不完整、交付項目概念模糊、稅費界定標準模糊、會計報表體系不完善等問題與不足。針對上述問題與不足，本文提出《土地儲備資金會計核算辦法》的優化及實務應用建議。

關鍵詞:土地儲備資金;會計核算;實務應用

一、《土地儲備資金會計核算辦法》概述

受我國土地所有制制度的政策影響，且土地儲備業務涉及眾多社會利益主體，我國土地資源具有明顯的雙重屬性，即商品屬性與公共屬性。2009年1月1日起實施的《土地儲備資金會計核算辦法》正是基于土地儲備資金的雙重屬性將企業會計與預算會計進行有機混合，旨在通過土地儲備資金的規范確認、計量、記錄等會計核算，為土地儲備業務的相關利益主體如供地機構、土地儲備機構、銀行、土地使用者及社會公眾等提供準確可靠的會計信息。《土地儲備資金會計核算辦法》較一般企業會計、行政事業單位會計具有明顯的不同，其主要特點有:一是將政府預算會計內容嵌入土地儲備會計核算模式。我國土地所有權均屬于國家，土地儲備機構僅作為國有土地資源管理部門的委托機構開展土地儲備業務。多數土地儲備機構屬于履行公共服務職能的事業單位，土地儲備啟動資金也主要來源于財政撥款，而通過土地使用權質押獲得的貸款資金實質上也隸屬于國家，因此土地儲備資金的投放使用受到嚴格限制;土地儲備出讓收入本質上出讓國有資源取得的收入，應納入全面預算管理。基于以上分析可見土地儲備業務具有明顯的行政色彩，須滿足預算會計的要求。二是會計核算主體為土地儲備資金而非土地儲備機構。《核算辦法》基于基金會計理念，充分借鑒國際慣例將土地儲備資金作為會計核算主體，土地儲備機構與土地儲備資金實行分離核算。三是將權責發生制與收付實現制進行結合，土地儲備機構采用權責發生制對土地儲備業務進行會計核算，而財政部門運用首付實現制對土地儲備的出讓收入和支出會計記錄。

二、《土地儲備資金會計核算辦法》實務應用存在的困惑與問題

(一)會計核算基礎不一致

會計核算基礎不一致。由于土地儲備業務的雙重屬性，導致土地儲備資金實行政府預算管理要求的“收支兩條線”管理。《土地儲備資金會計核算辦法》未規定土地儲備出讓收入和出讓支出的確認，只是規定土地儲備機構應按照全責發生制進行會計核算。然而，2006年頒布的《國有土地使用權出讓收支管理辦法》規定財政部門應按照實收金額確認土地出讓收入，并將該收入計入“非稅收入”大類下的“政府性基金收入”科目下的相應賬戶，而土地使用權轉讓過程中產生的支出按照實際發生金額計入“城鄉社區事務”大類下的“國有土地使用權出讓支出”科目下相應賬戶。

［摘要］土地儲備是各級政府按照土地利用總體規劃、城市發展規劃要求，對土地資源進行收購、整理、出讓的一系列土地資源管理活動。土地儲備對有限的寶貴土地資源進行合理利用，對于推動我國城鄉發展、實現土地資源優化配置具有積極意義。由于土地儲備周期長、資金占用規模巨大、土地收益的不確定性等特點，導致土地儲備成本管理難度大、財務風險顯著。文章分析了土地儲備成本的構成、特點，總結了土地儲備成本管理存在的困難，并創新性提出資金入口與出口互聯、地供需互聯及執法互聯的成本管理理念，實現土地儲備成本的有效控制。

［關鍵詞］土地儲備;成本;困難;思路;措施

1土地儲備成本概述

土地儲備是指各級政府按照法定程序且在權限范圍內，通過收購、回購、征用或其他方式取得土地使用權，并對土地進行一級土地開發、儲備，并將土地使用權轉讓的一系列行為。土地儲備成本包括土地使用權獲取成本、前期開發、儲備、出讓等過程發生的成本。土地儲備成本按照土地儲備三階段可分為土地購置成本、土地開發成本和土地持有成本。土地購置成本是指獲取土地的費用，主要包括征地、安置補償費及相關稅費等;土地開發成本主要是指土地整理及配套基礎設施建設費用;土地持有成本主要為融資利息和投資風險成本。土地儲備成本具有資金需求量大、資金需求周期長、成本可控的特點。土地儲備因涉及土地購置成本、開發成本、儲備成本，成本費用繁多，資金需求規模一般達到幾億元或幾十億元。土地購置成本一般占全部儲備成本的20%，且該比例與土地開發程度密切相關，增量土地購置成本低，存量土地購置成本高;土地一級開發成本因涉及土地整理、基礎設施等大型建設項目，其成本往往占總成本的60%～70%，且因土地性質或規劃用途不同，土地開發成本具有不確定性。

2土地儲備成本管理存在的困難

2.1資金來源不足、結構不穩定，資金補充機制不健全

目前我國土地儲備資金來源的渠道主要有以下幾種方式:政府撥付的啟動資金、銀行貸款、土地出讓收益。政府撥付的啟動資金是一種財政撥款籌資，是各級政府為支持土地儲備制度運作，實現政府有效調控城市土地市場的目的而進行的財政撥款。在土地儲備制度運行初期，由于土地出讓量少，土地征收和土地整理量大，這部分啟動資金十分重要，是土地儲備制度正常運作的基礎，然而這部分政府撥付的資金與資金占用量巨大、占用周期長的土地儲備資金需求量相比而言，仍然是杯水車薪，數量有限，而且這部分資金常常受到政府收入總額限制和其他用途的競爭，使得資金收入沒有連續性和穩定性。另外，財政資金撥款時間和使用時間常常存在著錯位。

【摘要】農村地區的土地制度，不僅直接影響到農民的利益，同時還對我國的社會經濟發展，產生十分重要的影響。制度改革科學推進，有利于推動農村地區經濟發展。本文首先對我國農村地區產權制度中存在的問題進行了簡要論述，提出了產權不明確、法律制度不完善與歷史遺留問題等三項內容；其次，重點探究了借助農村土地制度改革，推動我國農村地區經濟全面發展的重要舉措，希望能為該領域關注者提供有益參考。

【關鍵詞】農村；；法律制度；土地承包

國內經濟建設與發展，特別是農村地區的經濟建設與制度完善等方面，得到了社會各界的高度重視。從歷史發展的角度進行分析，我國農村地區的土地制度改革工作，在發展的過程中，在多個方面存在的問題。如何采取更為積極有效的措施，對制度進行優化調整與改革創新，以此推動我國農村地區經濟全面建設，成為了相關領域工作人員的工作重點之一。

1農村土地產權制度中存在的問題

1.1產權不明確

針對農村地區土地產權的問題，需要對其中的產權關系進行進一步明確。通過此種方式，可以確保土地產權的主體與財產關系更加細化，并確保農村土地制度改革工作中，產權界定的范圍相對科學。但是，從當前我國農村土地產權的界定與管理工作等方面進行分析，可以看出在該項管理工作方面，仍存在明顯的不足之處。土地產權不明確，產權歸屬難以界定，都在很大程度上，制約了農村土地制度改革的順利推進[1]。

1.2法律制度不完善

摘要：伴隨著城市化進程的不斷深入與開展，城市發展空間要求我們做出進一步的計劃與調整，以此來實現城市土地資源控制的相關要求。在城市當中的常住人口以及建筑變多的狀況之下，土地資源日益稀缺，為了保障城市的快速進步與發展，要求開展對應的空間上的延伸，并更深層次的提升土地資源控制方針，以此來減弱城市發展和土地供求之間的矛盾。

關鍵詞：城市空間擴展；土地資源管理；策略分析

自從改革開放以來，中國的經濟得到了快速的進步與發展，各個種類的產業在改革開放的引領之下，也出現了很多層面上的變動，在此當中，房地產行業的開展也引起了學者們的關注。房地產行業在開展的環節當中，要求運用到較多的土地資源來進行對應的開發工作。在這樣的一種時代背景之下，本文就城市空間的擴展以及土地資源控制的形式與方案，展開了深入的研究與分析，期望能夠為中國城市的發展帶來一定的建議或者是意見。

1城市空間拓展與土地資源管理

城市最先由居住較為密集的部落所慢慢演變而來的，最后由于部落的擴張與人口數量的不斷增加[1]。構建成了以聚居地為核心，向周邊不斷延伸擴張的聚居地。聚居地除了有對應的建筑物以外，還構建成了以提供人類生存的各項商易活動以及各種形式的娛樂場地，這樣的一種聚居地我們將其稱之為城市。就城市由最開始面貌，轉變到之后固定的狀態，其中其空間層面上出現的改變我們將這樣的一個過程稱作是城市空間擴展[2]。在現代都市在發展的環節當中，城市空間擴展的機理大致都是一樣的。在此當中，在城市空間拓展的過程中，借助土地資源開展對應的擴大，并就擴張土地開展銷售與監督控制，這樣的一個過程我們將其稱作是地資源管理。

2當前城市空間拓展與土地資源管理發展現狀

現如今在中國城市發展的迅速的時代背景之下，其空間拓展層面也得到了不斷的提升與發展。在這樣的一個土地使用面積不斷增多的情況之下，城市空間拓展借助對于土地資源的大量的運用，實現了城市的擴展與發展。現如今就城市空間拓展以及土地資源控制，總體的進展情況相對較好。伴隨著城市空間拓展的加速，土地的利用率不斷的變多，房地產行業也得到了快速的進步與發展。現如今，城市空間的快速拓展，對區域經濟的進步以及我國社會經濟的建設都有著非常重要的推動作用[3]。城市進程在深入的環節當中，借助對固有土地資源的使用，以此來實現城市擴張的目標，最終將可以帶動一個區域的經濟不斷的開展。現如今政府單位對城市空間拓展與相關的土地資源控制層面上也引起了高度的關注。

摘要：隨著我國經濟的發展，土地的開發也逐漸進入了一個新的階段，就目前來說，我國土地開發的模式主要是以市場化運作為輔，政府調控的開發模式，這樣的發展模式在繳納稅款時由于缺乏具體的執行標準，所以執行方法也各不相同，本文將主要從土地一級開發業務模式為主要分析點，對其所涉及的增值稅稅務政策進行分析，并提出相關的稅務繳納方法。

關鍵詞：土地一級開發；增值稅；稅務研究；策略

一、土地一級開發業務概述

土地一級業務開發按照不同的責任主體來分，主要可以分為企業實施模式和政府實施模式這兩種，其中企業實施模式將會涉及到增值稅的繳納。而從內容來說，土地一級開發業務主要是指在政府的主導之下，根據土地未來利用和城市發展的規劃，企業受政府委托來對規劃范圍內的土地實行安置和拆遷工作。因此，土地一級業務開發可以分為以下的多個方面：首先，企業需要對開發土地的性質、發展的具體規范以及建設的內容進行充分的了解。其次，企業需要完成土地所屬及性質轉變，通過拆遷補償等方法使得政府具有土地的擁有權。同時，企業需要對土地進行平整工作，并配套所需的基礎設施，再由政府對土地進行驗收、轉讓。

二、營改增前土地一級開發業務的納稅現狀分析

1.土地一級開發盈利的主要模式

主要有固定收益模式、收益分成模式、保底和分成相結合模式、自負盈虧模式。在稅收政策上看，針對特定的“自負盈虧”模式，根據《國家稅務總局關于納稅人投資政府土地改造項目有關營業稅問題的公告》(國家稅務總局公告2013年第15號)的規定，將該行為視為投資，對于投資收益不征收營業稅，具體的規定如下：投資方作為建設方與規劃設計單位、施工單位簽訂合同，協助地方政府完成土地規劃設計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款。當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業稅。針對固定收益模式、收益分成模式、保底和分成相結合模式等其他模式，根據《關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》(國稅函〔2009〕520號)的規定，(一)納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業”稅目繳納營業稅；(二)其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業—業”行為，應以提供勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。