房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃

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摘要：土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的三大稅種之一，開(kāi)展土地增值稅納稅籌劃對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)具有重大意義。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅籌劃的必要性，對(duì)如何有效開(kāi)展土地增值稅籌劃提出了幾點(diǎn)思路，以期降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入大、業(yè)務(wù)程序多，加上房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策變化快等原因使得房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難度較大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確自身業(yè)務(wù)稅務(wù)涉及范圍，了解納稅籌劃的空間，及時(shí)做好財(cái)務(wù)規(guī)劃，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

一、土地增值稅籌劃的必要性

目前房地產(chǎn)土地企業(yè)普遍存在稅收籌劃趨于片面、財(cái)務(wù)管理人員對(duì)稅收政策理解不到位、稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足等問(wèn)題，因此選擇合理有效的土地增值稅稅收籌劃方案，對(duì)于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力、提高項(xiàng)目利潤(rùn)水平具有重要意義。

（一）降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，提高房產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的三大稅種之一，其稅額占房地產(chǎn)公司稅額比重較高，且土地增值稅具有核算復(fù)雜、稅負(fù)高、清算周期長(zhǎng)、稅率跨度大等特點(diǎn)。從相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，土地增值稅稅額呈逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，且增長(zhǎng)幅度較大。此外，在國(guó)家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間逐漸縮小，稅收成本的增加大大擠占了房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間，從提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的角度，土地增值稅的納稅籌劃尤為必要。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅納稅籌劃是在法律允許的范圍內(nèi)，合理適度的降低土地增值稅的稅收成本，從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化、納稅成本最小化等目標(biāo)。財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格的按照國(guó)家的各項(xiàng)政策進(jìn)行，合理的利用企業(yè)自身的利潤(rùn)空間，將成本和利潤(rùn)進(jìn)行合理的調(diào)整，防止出現(xiàn)偷稅和漏稅的行為，增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。同時(shí)，目前為了抑制投資過(guò)熱、地價(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，稅收征管部門(mén)的監(jiān)管力度和清算力度也逐步提高，房地產(chǎn)外部環(huán)境因素的不確定性日益增加，這些都需要加強(qiáng)土地增值稅納稅籌劃。

（三）營(yíng)改增后土地增值稅籌劃尤為必要

營(yíng)改增前，營(yíng)業(yè)稅作為營(yíng)業(yè)稅金及附加，可以列入土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”；營(yíng)改增后，財(cái)稅[2016]43號(hào)文規(guī)定，增值稅不能作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除，從而減少了土地增值稅可抵扣的項(xiàng)目。此外，“營(yíng)改增”后，增值稅由國(guó)稅征收，土地增值稅、企業(yè)所得稅仍由地方稅務(wù)部門(mén)征收，且土地增值稅和增值稅均要求按一定比例預(yù)征，無(wú)疑加重了房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理的難度和稅收負(fù)擔(dān)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視土地增值稅納稅籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅納稅籌劃的思路

（一）加大納稅籌劃專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)和選拔力度，加強(qiáng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

土地增值稅的籌劃是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的工作，籌劃人員需要具備財(cái)務(wù)、稅務(wù)、金融、投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理等知識(shí)，因此籌劃人才的培養(yǎng)與選拔非常必要。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可建立納稅籌劃專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)機(jī)制，建立完善的培訓(xùn)體系以提高籌劃人員的籌劃水平和籌劃技術(shù)；另一方面有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以組建一支專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)將企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理和實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況具體地結(jié)合起來(lái)分析研究，重點(diǎn)識(shí)別與評(píng)估特定的籌劃風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整個(gè)籌劃過(guò)程中可能隱含的潛在風(fēng)險(xiǎn)采取實(shí)時(shí)監(jiān)控，不斷提高納稅籌劃水平。

（二）研究好和利用好稅收法規(guī)和優(yōu)惠政策

籌劃人員在日常工作中應(yīng)做好信息收集，密切關(guān)注最新稅收政策動(dòng)態(tài)，通過(guò)對(duì)稅收政策的變化調(diào)整進(jìn)行分析、研判，能夠根據(jù)新的政策及時(shí)進(jìn)行稅收籌劃方案的調(diào)整。目前實(shí)務(wù)界較多采用“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于20%免征土地增值稅”的稅收優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃，使用該籌劃方式房地產(chǎn)企業(yè)普通住宅增值率的控制是關(guān)鍵，應(yīng)在提高房?jī)r(jià)放棄稅收優(yōu)惠帶來(lái)的收益與增加的土地增值稅稅負(fù)進(jìn)行綜合權(quán)衡，計(jì)算出銷(xiāo)售收入的降低額和免繳的土地增值稅之間的平衡點(diǎn)，同時(shí)也應(yīng)注意普通住宅應(yīng)與其他房地產(chǎn)項(xiàng)目分開(kāi)核算，否則不能享受稅收優(yōu)惠。

（三）做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的納稅籌劃

土地增值稅是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值率決定了稅率的高低。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前，應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)歷史經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)平均稅合理預(yù)測(cè)收入、利潤(rùn)水平，為納稅籌劃打好基礎(chǔ)。例如房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前可對(duì)開(kāi)發(fā)方式是自建房、合作建房、代建房進(jìn)行權(quán)衡。對(duì)于有明確銷(xiāo)售對(duì)象的房產(chǎn)可以采用代建房的方式，房地產(chǎn)企業(yè)作為工程承包人，代表有建房需要的客戶(hù)實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不需繳納土地增值稅。對(duì)于合作建房政策規(guī)定，對(duì)于一方出地、一方出資金，合作建房建成之后依照一定比例留己自用的，可以免征土地增值稅；建成之后將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。采用合作建房方式進(jìn)行納稅籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在建房時(shí)分工合作，分別進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和資金管理，例如在建房前可以預(yù)先將購(gòu)房款收齊，形成合作的方式，以自供土地的方式建房，避免產(chǎn)生土地增值稅。此外，開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅符合條件可以享受稅收優(yōu)惠，但豪華住宅或者其他非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，企業(yè)在開(kāi)發(fā)階段也要對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的種類(lèi)進(jìn)行綜合考慮。

（四）做好房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段的納稅籌劃

房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段的納稅籌劃主要有：第一，靈活運(yùn)用銷(xiāo)售定價(jià)策略?，F(xiàn)行稅法對(duì)土地增值稅設(shè)置了一個(gè)納稅臨界點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合權(quán)衡銷(xiāo)售定價(jià)和稅收成本，確定收益最大的定價(jià)策略。例如房?jī)r(jià)中是否包含代收費(fèi)用，雖然不影響增值額，但對(duì)增值率有影響，籌劃時(shí)可以綜合考慮。第二，成立專(zhuān)門(mén)公司巧用稅收政策。稅法規(guī)定在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓整棟資產(chǎn)或大額資產(chǎn)時(shí)，可以把該資產(chǎn)分立成立公司，然后將分立的公司與購(gòu)買(mǎi)方合并進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃。第三.銷(xiāo)售合同簽訂時(shí)盡可能將銷(xiāo)售收入與裝修收入?yún)^(qū)分。目前房地產(chǎn)企業(yè)傾向于采用精裝房的方式進(jìn)行納稅籌劃，可以將房產(chǎn)的裝修、維護(hù)、設(shè)備購(gòu)買(mǎi)作為獨(dú)立業(yè)務(wù)單獨(dú)簽訂合同，適當(dāng)提高裝修費(fèi)用成本，進(jìn)而降低房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，控制增值率，降低土地增值稅的稅負(fù)。第四，有效區(qū)分車(chē)位、車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售收入。實(shí)務(wù)操作中將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售和車(chē)位、車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售區(qū)別對(duì)待,以便有利于土地增值稅的清算。

（五）合理增加扣除項(xiàng)目以降低增值額進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)增加扣除額的方式，制定科學(xué)、合理的籌劃方案實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)的目的。一是在消費(fèi)者能夠接受的范圍內(nèi)通過(guò)提升公共配套設(shè)施的品質(zhì)、提高商品房裝修標(biāo)準(zhǔn)以及改善小區(qū)硬件環(huán)境等方式來(lái)進(jìn)行籌劃，增加項(xiàng)目扣除金額；二是盡可能爭(zhēng)取最大的利息扣除。房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所產(chǎn)生的利息費(fèi)用，如果可提供金融機(jī)構(gòu)證明，并在實(shí)際操作中能按房地產(chǎn)具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?，可以按不超出同期商業(yè)銀行的貸款利率計(jì)算金額據(jù)實(shí)扣除。稅法規(guī)定利息扣除的限額分為兩種情況，一種是按在商業(yè)銀行或金融機(jī)構(gòu)同類(lèi)同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，另一種是按我國(guó)稅法規(guī)定的按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的5%計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)籌劃時(shí)可根據(jù)自身實(shí)際情況，合理利用銀行等金融機(jī)構(gòu)借款，盡量選擇以上兩種金額較高的方式進(jìn)行扣除。

（六）做好會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理階段的納稅籌劃

一是嚴(yán)格按照現(xiàn)行稅法的規(guī)定，收集好經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的發(fā)票、單據(jù)、證明資料等，為順利進(jìn)行土地增值稅清算做好準(zhǔn)備；二是嚴(yán)格按照稅法和法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，規(guī)范設(shè)置會(huì)計(jì)科目，對(duì)該分開(kāi)核算的項(xiàng)目進(jìn)行分開(kāi)核算，對(duì)需要繳納土地增值稅的項(xiàng)目進(jìn)行明確區(qū)分。例如政策規(guī)定，凡是不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息支出證明的，期間費(fèi)用只能按土地成本加開(kāi)發(fā)成本之和的10%進(jìn)行扣除，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提前籌劃，避免應(yīng)計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本的費(fèi)用計(jì)入期間費(fèi)用。三是合理確定土地增值稅的清算時(shí)間。土地增值稅采取的是先預(yù)征后清算的方式，可以事先計(jì)算預(yù)征額與清算應(yīng)納稅額相等的平衡點(diǎn)，若土地增值率高于此平衡點(diǎn)，則預(yù)計(jì)應(yīng)納土地增值稅高于預(yù)征額，則可以延遲清算以緩解資金壓力，并獲取資金的時(shí)間價(jià)值；反之則盡早清算，及時(shí)回收資金，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃應(yīng)堅(jiān)持合法性原則、成本效益原則、可操作性原則，結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)和房產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況靈活分析、有效利用國(guó)家稅收政策，在合理、合法的范圍內(nèi)積極進(jìn)行納稅籌劃，取得節(jié)稅效益，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。

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作者:周鐵軍 單位:四川行政學(xué)院