不動(dòng)產(chǎn)核算的增值稅會(huì)計(jì)處理解析

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摘要：2016年，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局相繼出臺(tái)了一系列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的取得、轉(zhuǎn)讓以及房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目等稅收政策。本文結(jié)合最新增值稅會(huì)計(jì)規(guī)定和相關(guān)稅收政策，通過(guò)案例分析，解析了一般納稅人的不動(dòng)產(chǎn)取得、轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)性租賃等相關(guān)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算。

關(guān)鍵詞：一般納稅人；不動(dòng)產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)性租賃；會(huì)計(jì)核算

一、不動(dòng)產(chǎn)取得時(shí)分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額會(huì)計(jì)核算

在2016年，為支持企業(yè)發(fā)展，國(guó)家稅務(wù)總局第15號(hào)規(guī)定，根據(jù)其中的條款，增值稅一般納稅人從2016年5月1日始，按照固定資產(chǎn)核算所取得的不動(dòng)產(chǎn)或在建工程，都需要分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額。整體來(lái)看，在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算整體來(lái)看，可以分為兩類(lèi)情況進(jìn)行分析。

(一)關(guān)于取得不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算

從實(shí)質(zhì)上來(lái)說(shuō)，一般納稅人在具體實(shí)踐中，利用多種合法形式來(lái)取得不動(dòng)產(chǎn)，例如，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、捐贈(zèng)、入股或抵債等，得到不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。一般納稅人應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額中，將進(jìn)項(xiàng)稅額60%進(jìn)行抵扣；其余的40%待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可在后續(xù)銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，時(shí)間是取得扣稅憑證的當(dāng)月算起的第13個(gè)月。舉例如下：在2016年8月期間，為改善公司辦公經(jīng)營(yíng)條件，A公司(一般納稅人)新購(gòu)一座辦公樓，金額為20億元，稅額為2.2億元。該新購(gòu)辦公樓納入固定資產(chǎn)核算范疇，在當(dāng)年9月根據(jù)相關(guān)規(guī)定就可以進(jìn)行計(jì)提折舊。如果經(jīng)過(guò)認(rèn)證，在購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)中當(dāng)月取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，對(duì)其進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。具體情況如下：借：辦公樓為固定資產(chǎn)，價(jià)值2000000000萬(wàn)元，需要交納的增值稅稅費(fèi)，也就是進(jìn)項(xiàng)稅額為132000000(220000000×60%)萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)計(jì)算后，待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為88000000(220000000×40%)萬(wàn)元；貸：A公司在銀行擁有存款金額為2220000000萬(wàn)元。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在第13個(gè)月也就是2017年8月時(shí)，經(jīng)過(guò)計(jì)提折舊后，該固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理變?yōu)椋航瑁盒枰患{的增值稅稅費(fèi)，也就是進(jìn)項(xiàng)稅額為為88000000；貸：待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為88000000萬(wàn)元。

(二)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)在建工程分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算

不動(dòng)產(chǎn)在建工程是指尚未完工并交付使用的工程，對(duì)于這類(lèi)在建的工程，一般納稅人需要采購(gòu)相應(yīng)的材料和服務(wù)、設(shè)備等進(jìn)行建設(shè)、裝飾等。如果不動(dòng)產(chǎn)在建工程要適用分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，需要達(dá)到如下兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是不動(dòng)產(chǎn)在建工程行為發(fā)生在2016年5月1日后，二是通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)建或裝飾修繕后，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了增值且增值≥50%。對(duì)于一般納稅人所采購(gòu)的用于不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)的相關(guān)的材料和設(shè)備，其會(huì)計(jì)核算可繼續(xù)細(xì)分為兩種情況：1.如果一般納稅人所購(gòu)材料、設(shè)備等用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程，而且，也符合分期抵扣的相關(guān)規(guī)定，可按取得不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行抵扣。2.如果已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的物資，在進(jìn)行抵扣之后，轉(zhuǎn)用在不動(dòng)產(chǎn)在建工程上，同時(shí)，也符合分期抵扣的相關(guān)規(guī)定，就可以將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%，在轉(zhuǎn)用當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，然后，在第13個(gè)月的銷(xiāo)項(xiàng)稅額中予以抵扣。

二、一般企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)的會(huì)計(jì)核算

(一)取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)一般納稅人同時(shí)獲得增值稅發(fā)票

按照財(cái)稅[2016]36號(hào)文件中的相應(yīng)的條例規(guī)定，如果企業(yè)是在2016年4月30日后取得了不動(dòng)產(chǎn)，不管是購(gòu)買(mǎi)還是自建，都稱(chēng)為新項(xiàng)目，同理，在此日期之前取得的都稱(chēng)為老項(xiàng)目。老項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，增值稅計(jì)算可采取簡(jiǎn)易征收辦法或一般計(jì)稅辦法。新項(xiàng)目必須要按照一般計(jì)稅辦法進(jìn)行。如果在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，采取的是跨地區(qū)轉(zhuǎn)讓的形式，還需要向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，同時(shí)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳相關(guān)的稅款。

(二)取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)一般納稅人未同時(shí)獲得發(fā)票

對(duì)于此種情況，按照國(guó)家稅務(wù)總局2016年第73號(hào)公告，一般納稅人需要憑借相應(yīng)的材料，例如完稅憑證等相關(guān)資料，才能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)差額抵扣。2016年4月30日前繳納契稅，那么，可按照如下公式進(jìn)行計(jì)算：增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價(jià)格(含增值稅)-契稅計(jì)稅金額(含營(yíng)業(yè)稅)]÷(1+5%)×5%；之后的，則按增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價(jià)格(含增值稅)÷(1+5%)-契稅計(jì)稅金額(不含增值稅)]×5%進(jìn)行計(jì)算。

三、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性租賃的會(huì)計(jì)核算

在老項(xiàng)目租賃過(guò)程中，對(duì)于所產(chǎn)生的交易金額，可以按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，來(lái)對(duì)所應(yīng)繳納的稅費(fèi)進(jìn)行核算。租賃的老項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)，如果是在同一個(gè)所在地，一般納稅人在申報(bào)納稅時(shí)，應(yīng)采用5%的征收率；如果所在地不同，一般納稅人需要先向不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)按5%的征收率預(yù)繳稅款，然后，再向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)按5%的征收率進(jìn)行納稅申報(bào)。新項(xiàng)目租賃需要采用一般計(jì)稅方法，如果新項(xiàng)目與機(jī)構(gòu)處于同一所在地，一般納稅人在申報(bào)納稅的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)按照要求以11%的稅率進(jìn)行申報(bào)。如果新項(xiàng)目與機(jī)構(gòu)處于不同的地區(qū)，則必須要分開(kāi)進(jìn)行申報(bào)，首先，應(yīng)按3%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)先繳納一定的稅款，在此基礎(chǔ)上，還要向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)，再繳納11%的稅款，并補(bǔ)繳因稅率與預(yù)征率不一致導(dǎo)致的稅款.

參考文獻(xiàn)：

[1]馮秀娟.一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)核算的增值稅會(huì)計(jì)處理新規(guī)解析[J].財(cái)會(huì)月刊，2017(07)：105-108.

[2]蘇洪琳，楊良，陳雪.談“營(yíng)改增”后不動(dòng)產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算[J].財(cái)會(huì)月刊，2016(28)：34-36.

作者:祝永健 單位:天津中審聯(lián)有限責(zé)任會(huì)計(jì)師事務(wù)所濟(jì)南分所