房地產企業增值稅論文

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一、我國房地產企業土地增值稅稅收籌劃面臨的問題

以我國湖南省綠地房地產開發有限公司為例，其主要稅費情況如下：土地增值稅：銷售收入減扣除項目后的增值額÷扣除項目＝增值率，稅法規定，土地增值稅根據增值率的大小實行4級超率累進稅率：增值率未超過50％的部分，稅率為30％；增值率50％未超過100％的部分，稅率為40％；增值率100％未超過200％的部分，稅率為50％；增值率超過200％的部分，稅率為60％；稅法還規定，普通住宅增值率20％以下的，無需繳納土地增值稅；企業所得稅：銷售、出租房地產收入扣除成本、營業稅金及附加以及當期企業運營費用后的收益的25％征收。在稅務籌劃方面，目前大部分房地產企業采用控制增值分水嶺這種方式，控制增值分水嶺就是使企業所建的普通住宅的增值額控制在扣除項目20％以內，享受免征土地增值稅的優惠，因此企業會嚴密對增值額進行控制。雖然這一方式在應用的過程中取得了一定的成績，但是對其進行深入研究后發現其在房地產企業土地增值稅稅收籌劃的過程中存在著以下幾點問題。

（一）對國家宏觀調控的相關政策不夠重視

我國為了對房地產企業進行宏觀調控，接二連三出臺了一系列的政策，從多個角度對其進行宏觀調控，但是，從目前的局勢上來看，大部分房地產企業還不能適應這種調控的方式，另外，房地產的相關領導者還會出現對相關的調控制度會錯意的情況，嚴重影響了企業的健康發展。

（二）稅務籌劃的目標不明確

從目前的發展趨勢上來看，部分的房地產企業并沒有將稅務籌劃落實到具體的實際行動當中去，房地產企業稅務籌劃具有一定的難度。另外，在為房地產企業做稅務籌劃時要求財務工作人員清楚的了解國家的經濟走勢和相關的法律法規，并且需要具備敏銳的洞察力和判斷力。但是從目前房地產市場稅務籌劃相關工作人員的素質水平上來看并沒有達到這一點的要求，因此在稅務籌劃方面缺乏整體的思路，籌劃具有片面性，稅務籌劃的目標不明確，不能有效地降低企業經營發展的成本。

（三）稅務籌劃的方式不正確

正如上文所說，稅務籌劃相關工作人員在業務能力方面還需要進一步提高，但是在房地產企業中對其培養的時間是很短的，因此稅務籌劃的優秀人才較少，能夠對整體局勢進行把握的人更少，這一現象就會導致稅務籌劃的方式出現錯誤，很難將相關稅務籌劃的方式與房地產企業的具體情況進行結合。

（四）稅務風險意識較為淡薄

從理論上來說稅務籌劃與逃稅漏稅僅有一線之隔，沒有把握好尺度很有可能會造成違法的情況發生。在房地產企業稅務籌劃的過程中，稅務風險意識比較淡漠，主要表現的情況為：

1.缺乏相關的稅務籌劃經驗，在稅務籌劃策略方面會忽視稅務風險防范；

2.缺乏對稅務風險的方法，沒有認識到風險防范的重要性，在思想不夠重視，因此也不能在行為上做到對稅務風險進行管理。

二、完善的措施

根據上述情況可以看出，房地產土地增值稅面臨著眾多的問題，因此在改進的過程中需要根據具體的問題進行完善。

（一）密切關注國家相關政策

隨著經濟的發展，國家宏觀調控的政策變化速度越來越快，作為房地產企業的管理者需要深刻理解國家政策的具體情況，能夠預測到國家對房地產企業調控的動向，積極地進行稅務籌劃，提高對國家宏觀環境的適應能力。

（二）明確相關的稅務籌劃目標

房地產企業管理需要對稅務籌劃目標進行明確地規定，規定的制定實施需要在項目處理的階段進行明確。另外，土地增值稅的籌劃方式需要進行事前籌劃，只有這樣才能夠把握最佳的籌劃時機，達到籌劃的目標。

（三）提高相關工作人員稅務籌劃的能力

需要從業務知識和業務技能方面對相關工作人員稅務籌劃的能力進行提高，使其掌握相關的稅務籌劃的策略，提高風險防范的意識，只有這樣才能夠充分發揮出稅務籌劃的重要作用。以湖南省綠地房地產開發有限公司為例，其可以在以下幾個方面進行土地增值稅納稅籌劃：

1.適度加大建造成本法。銷售毛坯房應交納土地增值稅不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（萬元），扣除項目金額＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(萬元)，增值額＝9600－6378＝3222(萬元)，增值率＝3222÷6378＝50.52%,適用稅率40%，速算扣除率為5%，應交土地增值稅＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9(萬元)。這樣做能夠提高售價，回成本，加大扣除額，降低增值率。

2.費用移位法。據調查可知，湖南省綠地公司在開發住宅小區需要兩年時間，公司管理人員20人，每年需要管理費用100萬元。公司本部的人員兼任項目的管理工作，為了加強項目管理，經過董事會決議，把公司的一部分管理人員編制到開發項目中，共計擴大項目人員編制16人，每年減少管理費用、增加開發間接費用100萬元，降低了納稅額；

作者：李瓊 單位：富力南京地產開發有限公司