房地產企業土地增值稅籌劃淺析

前言：想要寫出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了房地產企業土地增值稅籌劃淺析范文，希望能給你帶來靈感和參考，敬請閱讀。

摘要：土地增值稅稅務籌劃會在一定程度上影響房地產企業的正常經營和發展，并且與我國的社會發展和經濟建設也有著密不可分的聯系。在房地產開發企業整體的財務支出中，稅收部分的支出占比較大，極大地影響了企業的效益和發展。因此，對于房地產開發企業來說，加強土地增值稅的納稅籌劃工作具有十分重要的意義。

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；籌劃

近年來，我國的整體經濟發展水平取得了快速發展，為房地產行業提供了良好的發展機遇，房地產作為我國國民經濟增長的重要支柱，在突飛猛進的同時也面臨著諸多挑戰。當前，房地產行業存在激烈的競爭，為了提高自身競爭力，在市場中獲得立足之地，房地產開發企業就必須采取有效措施為企業節省運營成本，保證企業的利潤率。同時，我國整體經濟的發展也導致了房價的不斷提升，在此情況下土地增值稅稅率也隨之增高，對房地產企業的效益造成一定影響。因此，房地產開發企業應加強對土地增值稅的納稅籌劃工作的重視，采取相應措施來有效降低企業的稅收負擔，為房地產開發企業的可持續發展提供有力保障。

一、房地產企業開展土地增值稅籌劃的重要性

《土地增值稅暫行條例》中明確規定：納稅人在建設與銷售普遍民居住宅時，如果增值額低于總項目稅金的20%就可以免稅，如果高于20%，則需要依法計稅。根據我國當前土地增值稅籌劃工作現狀來看，部分房地產開發企業的納稅籌劃過程中人存在著許多不足之處，主要原因是企業管理人員對土地增值稅籌劃工作的重要性缺乏認識。為了進一步提高房地產開發企業的效益，就需要加強企業對納稅籌劃重要意義的認知，土地增值納稅籌劃的重要意義從以下三方面體現出來。

（一）提高了房地產企業的核心競爭力

房地產開發企業對于運作資產的要求較高，并且具有負債較高的特征，是典型的資金密集型產業。企業的日常運作過程需要充足的現金流作為支撐，充足的現金流可以有效維持企業的穩定發展，反之，如果企業不具備充足的現金流則會導致企業的負債率增高，讓企業的效益得不到有效保證，從而對企業的發展造成一定阻礙。土地增值稅籌劃工作的順利開展可以讓房地產企業的稅收負擔大大降低，使房地產開發企業的成本有所減少，為企業充足的現金流打下堅實的基礎，從而讓企業的利潤率得到顯著提升，并且在一定程度上促進了企業核心競爭力的增強。

（二）降低了房地產開發企業財務風險率

土地增值稅籌劃工作必須在合法的前提下開展，在制定納稅籌劃工作的過程中，應嚴格遵循我國現有的相關法律法規，《土地增值稅暫行條例實施細則》中提出，房地產企業可以選擇合適的利息扣除標準進行納稅籌劃，確保納稅籌劃工作具有一定的規范性和標準性，為企業管理人員在進行稅務管理過程中提供真實的依據，保證有標準可循，從而防止稅務風險的發生。另外，操作過程不規范還會導致偷稅漏稅現象發生，而行之有效的土地增值稅籌劃工作有效杜絕此種問題。

（三）有利于房地產開發企業適應“營改增”政策

我國在沒有實行增值稅政策之前，房地產開發企業需要繳納企業營業稅。當增值稅制度正式實施之后，增值稅的性質也就變成了價外稅，無法作為土地增值稅的扣除項目，也就不能被扣除，這種“營改增”稅收政策的變化，提高了房地開發企業的財務壓力。在這種前提之下，對土地增值稅進行良好的納稅籌劃工作，可以讓企業的財務壓力得到降低，同時還能促進房地產開發企業稅務工作管理工作的效率。因此，對土地增值稅進行納稅籌劃工作對于房地產開發企業來說，具有十分重要的意義。

二、土地增值稅籌劃工作存在的問題

（一）對相關政策缺乏認識

國家稅務總局頒布的《關于加強稅種征管促進堵漏增收的若干意見》中明確規定：各地要認真貫徹《土地增值稅清算管理規程》，加強和規范土地增值稅清算工作。房地產開發企業需要充分結合相關政策來進行土地增值稅籌劃工作，但根據現實情況來看，在部分房地產企業中存在著對相關政策缺乏認識的問題，使得企業的經濟效益無法得到有效提升。近年來，我國對房地產調控的重視程度較高，制定了大量的房地產調控政策，涉及的方面也比較廣泛，但仍有部分房地產企業沒有進行重視，不夠了解國家給予企業的優惠政策，從而使得企業無法及時根據現有政策進行調整。房地產開發企業對國家宏觀政策重視程度的不足，為企業的正常發展帶來很大局限。

（二）無法明確籌劃目標

在當前的土地增值稅籌劃工作中，存在著籌劃目標不明確的現象。部分企業的稅務籌劃只是流于形式，缺乏實質內容，并且得不到有效落實，導致稅務籌劃工作自身的作用得不到充分發揮。稅務籌劃工作具有一定難度，需要將諸多因素考慮在內，比如國家政策及企業實際運行情況等。因此，對于籌劃工作目標的設立具有十分重要的意義，可以為土地增值稅籌劃工作提供正確的方向。籌劃目標不夠明確，會讓籌劃工作在實際操作過程中缺乏規范性，流程難以得到確認，從而無法提升房地產稅務籌劃工作水平。

（三）籌劃模式缺乏規范性

土地增值稅籌劃工作模式是否具備科學性和規范性對房地產企業具有較大影響，從當前房地產企業運行的實際情況來看，籌劃模式不夠規范的現象普遍存在，對該項工作的順利開展造成一定阻礙。企業的土地增值稅籌劃工作模式比較落后，與企業實際發展情況不匹配，工作過程也比較混亂，缺少相應的標準規范，使得財務人員在開展稅務籌劃工作時沒有可供參考的依據，對于房地產企業中稅種以及項目考慮不足，導致房地產企業節稅的目的難以實現，讓土地增值稅稅務籌劃工作的風險性得到提升。

（四）籌劃方法不夠先進

目前房地產企業處于發展戰略轉型期，存在著財務專業人員較缺乏的狀況，尤其是能勝任土地增值稅籌劃工作的人才更加稀缺。專業人才不足以及專業能力水平不高的現狀極大地影響了籌劃工作的創新，使得籌劃工作無法得到發展，當前眾多房地產企業使用的籌劃方法也比較落后。房地產開發企業中的大量員工都缺乏土地增值稅籌劃意識，導致籌劃工作展開和落實的難度加大。除此之外，企業內部相關工作人員不具備充足的土地增值稅籌劃經驗，難以找到比較合適的工作切入點，無法結合企業實際情況開展籌劃工作，使得企業的稅負壓力不能得到有效緩解，從而對企業的健康穩定發展造成嚴重影響。

三、加強土地增值稅籌劃的有效措施

（一）加強對宏觀調控政策的重視

在當前社會中，房地產企業面臨著十分復雜的外部環境，為房地產企業帶來巨大壓力，阻礙了企業的正常運行和發展。在此種背景之下，房地產企業要在市場競爭中站穩腳跟，就需要抓住每一個發展機遇，并加強對國家宏觀調控政策的重視程度。房地產企業應積極主動地了解國家出臺的相關政策和法律法規，熟悉掌握政策內容，比如《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》就被稱為“史上最嚴厲的調控政策”。企業可以將國家頒布的宏觀調控政策作為企業制定重大決策的重要依據，將政策要點與企業自身的實際相結合，來滿足企業正常運行和發展的需要，有利于增值稅籌劃工作的順利進行。另外，企業還應在一定程度上把握政策趨勢，保證對政策預測的準確性，為企業及時做出反應和調整提供保障，從而促進企業經濟效益的提升。

（二）發揮目標引導作用

房地產企業在進行稅務籌劃工作之前，需要對籌劃工作的目標進行明確，充分發揮目標對籌劃工作的指引作用。稅務籌劃工作的開展需要良好的事前規劃作為基礎，企業應改變以往先開展工作后制定目標的現狀，為稅務籌劃工作提供良好的時機和潛在的空間。因此，在項目開展之前，房地產企業應制定科學合理的稅務籌劃目標，并以此目標為基礎開展實際工作，確保制定的目標能夠在稅務籌劃工作中得到有效落實并貫穿始終，為籌劃工作的順利完成提供保障。另外，房地產企業還應正確把握國家相關政策和企業自身實際情況，讓土地增值稅稅務籌劃工作目標和過程符合企業自身發展戰略目標，從而使稅務籌劃工作的作用得到充分發揮。

（三）對稅務籌劃模式進行規范

稅收籌劃工作的水平和效率會受到稅收籌劃模式規范性的影響，所以房地產企業應不斷加強稅收籌劃模式的規范性，并確保具有一定的系統性和科學性，為土地增值稅籌劃工作的順利進行提供可靠保障。在當前房地產企業中存在著稅收模式比較落后的情況，企業應不斷對其進行改進和優化，加強創新力度，并與時代發展相結合，讓稅收模式具有時代性。除此之外，房地產企業還應積極主動的尋找稅收模式中存在的問題，針對存在的問題分析原因，并根據分析結果制定相應的優化措施。比如，企業應加強對稅務風險的重視程度，建設由風險識別和風險評估等內容組成的稅務風險防控體系，結合時代的發展和企業自身的實際需求，從而實現企業稅收籌劃工作的創新目的。

（四）明確稅收籌劃方法

房地產企業要實現土地增值稅稅務籌劃工作的優化目標，可以從以下幾方面進行分析和探索。第一，在企業利息支出方面，應根據利息數額的大小來考慮是否將其計入費用支出，不實行單獨的項目扣除；第二，在法律允許的范圍內，使用費用轉移籌劃方法，盡可能在可以扣除的項目中加入費用，比如可以通過優化人員分配來轉移內部管理費用，從而保證企業經濟效益最大化；第三，在土地增值稅籌劃工作中融入統籌方法，對房地產企業的所有項目進行綜合考慮，為會計信息的準確性和真實性提供保障，將其作為開展統籌工作的依據，不將單獨的項目上報而是對這些單獨的項目進行整合后再統一上報，讓企業的稅負壓力得到緩解；第四，企業還可以通過建房的方式實現對土地增值稅的有效籌劃，這是因為國家相關政策規定部分建房行為不再該稅種范圍之內，在客戶擁有土地使用權的時候建房就可以合理規避部分土地增值稅。

四、結語

綜上所述，房地產企業為了提高自身市場競爭力，實現經營管理水平的提升，就需要進行土地增值稅籌劃工作。企業應針對當前增值稅籌劃工作中存在的問題進行分析，找到原因所在，并結合企業實際發展情況，制定相應的措施來予以改進和優化，讓稅收籌劃工作具有的作用得到有效發揮。

參考文獻：

[1]劉學梅.分析房地產開發企業的土地增值稅籌劃對策[J].現代營銷(信息版),2020(02):27.

[2]劉怡.探討房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃[J].財會學習,2020,255(10):208+210.

[3]潘鳳.房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃解析[J].企業改革與管理,2020,371(06):164-165.

[4]黃寶.“營改增”下房地產企業土地增值稅稅收籌劃分析[J].納稅,2020,275(23):40-41.

[5]林傳萬.房地產開發企業土地增值稅稅收風險籌劃研究[J].納稅,2020,260(08):29+31.

作者:楊勁秋 單位:珠海華建聯合投資控股有限公司