房地產土地增值稅清算成本問題處理

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摘要：土地增值稅是一項特殊的稅種，是為了更好地規范房地產企業經營，引導房地產企業科學發展而制定的一項稅種。房地產企業在土地增值稅清算過程中，有關成本分攤的方法有很多種，選擇不同的分攤方法對房地產企業土地增值稅清算及稅務籌劃的影響是不同的，需要房地產企業作出科學的判斷與選擇。當前，房地產企業在土地增值稅清算成本分攤時，還存在一些常見的問題，這會直接影響清算質量，需要房地產企業加以重視。鑒于此：本文將深入研究，房地產土地增值稅清算問題與解決策略，旨在幫助房地產企業做好清算工作，合理控制成本支出。

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；成本分攤；問題對策

房地產行業是國民稅收的主要來源之一，對整個中國經濟發展、社會建設等起到關鍵性的作用，所以房地產行業發展一直是國家密切關注的行業。對房地產企業加收土地增值稅是出于規范房地產市場，穩定財政稅收以及保障房地產行業規范化、持續化發展的客觀需要，但需要在此過程中做好清算與稅務籌劃等相關工作。房地產企業在土地增值稅清算中，需要對成本進行合理的分攤，以保證清算工作的穩步進行，但很多房地產企業在此過程中仍然存在不足之處，這不僅會降低工作質量，還會影響整體布局、市場競爭等，所以，房地產企業必須要重視土地增值稅清算中有關成本分攤的相關問題，需要及時制定出有效的措施來加以解決。

一、有關成本分攤方法研究

（一）現行成本分攤方式現行的土地增值稅清算的成本分攤方式主要有三種，分別是占地面積法、售價比率法、建筑面積法。占地面積法是按照房地產項目土地使用權面積占總面積的比例來進行成本分攤計算，售價比率法是以房地產項目單位售價為基礎來進行成本分攤計算，建筑面積法是房地產項目的建筑面積占總建筑面積的比例來進行成本分攤計算。房地產企業在土地增值稅清算的成本分攤計算時，具體還要看當地有關部門的規定來選擇合適的成本分攤計算方式。

（二）房地產企業土地增值稅清算的成本分攤方法舉例分析對于房地產企業來說，分期開發的房產項目，或多個同時開發的項目他們之間的土地成本分攤方式是不同的。房地產企業因項目差異等不僅導致分攤方式不同，而如果房地產項目存在商業、住宅及地下車庫的時候時，那么在土地增值稅清算時，房地產項目的土地成本分攤方式也會存在較大的爭議，而且房地產項目在不同分攤方式中，各種類型的土地成本也存差異性。本文將對房地產項目在土地增值稅成本分方式選擇中以銷售收入和建筑面積兩種不同的分攤方式進行對比。如:甲房地產企業某項目的總建筑面積約15萬平方米，占地面積約3萬平方米，不可售建筑面積約2萬平方米，可售建筑面積約10萬平方米，其中，商業用地面積約為3萬平方米，住宅面積約8萬平方米、地下車庫面積約為2萬平方米。甲房地產公司該項目于2020年5月售罄，該項目開發過程中土地成本約為1億元人民幣，住宅銷售收入約為8千萬元，地下車庫銷售收入約為1千萬元，商業銷售收入約為3千萬元。其中，分別按照銷售收入和面積進行不同方式的分攤方式計算，具體分析結果如表1所示：根據表1中的內容分析，可以看出按照建筑面積來對房地產項目土地成本進行分攤，對不同類型土地價值的體現并不清晰、準確，而按照銷售收入對房地產項目土地成本進行分攤，對不同類型土地價值的體現就比較清楚、合理。此外，甲房地產企業地下車庫分攤了13%的土地成本，但地下車庫的銷售收入卻沒有達到10%，所以房地產企業的土地增值稅清算的成本分攤方式選擇不同，對其的利潤影響是不同的。從中也可以總結出，房地產企業在進行成本分攤時一定要根據內外部需要，選擇合適的成本分攤方法，以保證工作的合理性。

二、成本分攤問題分析

地下車庫、公共設施、建設安裝是房產企業成本構成中的主要構成部分，而且現階段有關這三方面的土地增值稅清算成本分攤規定也不是很清楚，所以最容易產生相關問題，也是做好成本分攤必須要解決的問題，所以一定要詳細、全面的分析這些環節中的成本分攤問題。

（一）地下車庫成本分攤中的問題地下車庫成本分攤時房地產企業在土地增值稅清算中的重要方面，也是房地產土地增值稅清算中的一個難點。首先，按照當前我國有關房地產企業土地增值稅清算相關制度中的規定看，沒有針對房地產項目地下車庫成本分攤作出明確的要求與規定，這就給相關部門工作開展，以及房地產企業進行地下車庫成本分攤帶來了諸多不便。現在在一些地區中，針對房地產地下車庫土地成本分攤的規定，要求房地產企業地下車庫按照地上建筑的標準開展成本分攤工作，這樣確實有利于對其的管理，但是地下車庫無論是從性質，還是從功能等多個方面看，都與地上建筑存在很大的差別，如果籠統的按照地上建筑標準來進行成本分攤，明顯存在不合理之處。其次，在一些地區，地下車庫是被列入在人防工程中的，而對于人防工程的要求與普通建筑的要求是不同的，人防工程建筑是可以認定為公共配套設施的，如果被認定為人防工程，那么在針對該部分進行成本分攤時，可將其劃入可售建筑面積中并直接進行清算分析。

（二）公共設施分攤問題當前房地產企業間的競爭不斷加劇，各大房地產企業為了更好地滿足客戶需要、提高服務質量，從而實現房地產項目銷售盈利目的，在房地產項目開發過程中，越來越重視公共設施的建設，以期滿足客戶需求，但房地產項目公共設施在成本分攤時往往容易出現一些問題。首先，在房地產項目開發過程中，部分企業選擇將幼兒園、道路等公共設施采用同一時間建造的方式，而樓盤卻并不是一下就完工的，分期項目會公用上述同一時期內集中建造的公共設施。在這種情況下，成本分攤計算時所獲得的結果是不同的，但很多房地產公司往往容易忽視這一點。其次，一些房地產企業在樓盤施工時，整體樓盤和基礎設施是分開施工的，會先進行樓盤的完成，然后再修建基礎設施，導致樓盤完工時基礎設施還在建設當中，此時按照規定，就需要對先進行完工的樓盤進行土地增值稅清算，但由于公共設施未完工，所以在實際清算時，就沒辦法納入房地產成本中，與前期房地產項目共同進行成本分攤。此時不管公共設施成本投入多與少，都會影響房地產企業的稅收繳納情況，房地產企業可能無法享受到免稅政策，這會造成房地產企業稅收籌劃不合理，額外增加了房地產企業的經營成本，這對房地產企業實現利潤收益來說是非常不利的。

（三）建筑安裝成本分攤中的問題房地產開發項目往往都是一個樓盤或者是多個樓盤，占地面積大、施工量大，再加上多地已經開始推行商品房精裝修政策，所以房地產項目在開發過程中需要進行大量的施工與安裝，其中所產生的成本額在房地產企業總成本中的占比也是比較大的，對與其的成本分攤也非常重要，也容易產生一些問題。房地產開發項目構成較為復雜，包含普通住宅、商業建筑等，再加上施工量大、周期長，所以往往都是部分建筑已完成，而部分建筑尚在修建當中。在這種情況下，房地產企業在進行成本分攤時，如果是按照建筑面就法來實施的話，因開發項目性質上的差異而導致安裝成本上的差異，這樣在進行成本分攤時往往很難做到合理。

三、優化措施

據成本分攤問題分析可知，房地產企業想要做好成本分攤工作，必須要及時解決地下車庫、公共設施、建筑安裝中的成本分攤問題，以及不斷提高管理隊伍的能力，只有這樣才能夠保證工作效率與質量。

（一）解決地下車庫、公共設施、建筑安裝問題地下車庫、公共設施、建筑安裝中都會產生成本，而且這些成本又是房地產企業成本構成中的關鍵部分，所以必須要落實好這部分的成本分攤、計算。（1）不可售地下車庫清算：可以要求房地產企業在地下車庫建成后，被認定為人防性質的，可允許房地產企業扣除地下車庫對應的土地成本。（2）可售地下車庫清算：對于房地產項目中的可售地下車庫，可要求房地產企業按照整棟建筑物單位面積成本×地下車庫面積來進行成本分攤。針對公共設施與建筑安裝成本分攤中的問題，房地產企業也要及時加以解決。如：在建筑安裝成本分攤過程中，房地產企業可以采用層高系數法進行成本分攤計算。

（二）提高管理人員的能力水平房地產企業想要做好土地增值稅清算的成本分攤工作，必須要保證從業人員的專業性、綜合能力，尤其是財務管理人員、會計核算人員的能力水平。首先，房地產企業必須要根據成本分攤工作要求，進一步完善管理隊伍的培訓機制、考核機制等，通過培訓與考核相結合的方式，不斷提高成本分攤相關從業人員的整體實力水平，為落實成本分攤打好基礎。其次，要求管理人員要在實際工作中，根據房地產企業要求、項目實際情況等來選擇不同的土地成本分攤方式，幫助房地產企業更好地完成此項工作，實現發展需要。

四、結語

本文主要研究了當前房地產企業在土地增值稅清算中成本分攤時存在的問題與解決對策，希望通過文章的分析，能夠對房地產企業做好成本分攤工作提供到一定的啟發與幫助作用，也希望房地產企業一定要重視土地增值稅清算的成本分攤管理。

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作者：陸斌 單位：浙江印相會計師事務所有限公司