房地產企業(yè)土地增值稅籌劃風險防范

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摘要：本文通過對房地產企業(yè)的現狀進行分析，找出其納稅籌劃存在的問題，必須將房地產企業(yè)土地增值稅籌劃方案進行深入研究分析，才能夠從稅務籌劃的角度降低稅負，且提供多樣化的優(yōu)化路徑，為房地產企業(yè)高質量發(fā)展提供一定的思路。

關鍵詞：房地產企業(yè)；土地增值稅；籌劃風險

房地產企業(yè)土地增值稅的征繳從原來的按一定比例預征的方式改為清算方式，稅務局對于企業(yè)土地增值稅的清算開始越來越嚴格，當企業(yè)土地增值稅稅負率持續(xù)增加，必定會壓縮房企的利潤空間。同時企業(yè)進行稅務清算環(huán)節(jié)極易發(fā)現稅務工作存在問題，主要體現在申報扣除項目和稅務機關審查存在差異，一方面是稅務機關對土地增值稅清算工作越來越重視，負責清算的稅務人員的業(yè)務能力逐漸提高，另一方面，有些地方稅務監(jiān)管水平逐漸提升，一旦房企產生涉稅風險就會影響到企業(yè)的正常運營，也會制約稅務籌劃工作的開展。

一、土地增值稅稅收籌劃主要方式

房地產企業(yè)在面臨土地增值稅增收的過程中，主要是依據計稅依據來完成土地增值稅的稅收籌劃，充分利用相關規(guī)定來土地增值稅進行籌劃。對于土地增值稅的征稅依據可以從以下方面進行籌劃：合理控制銷售收入；合理增加扣除費用；合理規(guī)劃計稅基數的形成的時間。

二、房地產企業(yè)土地增值稅籌劃風險問題

(一)稅收籌劃人員水平低，籌劃工作停在表層房企開發(fā)項目跨越周期較長，稅務問題通常會持續(xù)多年，另外土地增值稅清算所涉及到大量的數據及信息，計算過程比較復雜；此外就是稅務人員經驗并不豐富，加上稅務工作基本上是財務人員兼任；多數房企土地增值稅籌劃只是停留在表層或根本沒有任何的籌劃。房地產土地增值稅的籌劃應該事前進行，從項目開始施工前就應該進行籌劃，從房屋類型的建筑面積到開發(fā)成本的預算等。然而實際工作中，很多房地產企業(yè)項目已經動工一段時間甚至整個項目已經竣工，才想到要對土地增值稅進行籌劃。筆者曾遇到這樣的案例：某房地產企業(yè)，項目已經竣工，但由于相關人員的不盡職或沒有專業(yè)意識，導致一些成本費用的合同未簽，發(fā)票又是在竣工后開具，稅務局在審核成本項目時把這些費用按公共后發(fā)生費用而將之剔除，這樣大大增加所繳納的土地增值稅稅額，給企業(yè)造成了資金損失。所以，一旦項目實施后，即使找專業(yè)的稅務人員來籌劃咨詢，那籌劃的空間也大大的縮小，最終極易引起稅收風險。

(二)不能充分發(fā)掘籌劃空間房地產企業(yè)最主要的銷售產品就是商品房，除商品房價款外還會征收住房基金等資金。結合目前有關法律法規(guī)的具體條款，代收費用的選擇主要有兩種方式，第一是直接將費用劃分為不動產的銷售收入；第二就是將費用進行單獨列出，核算過程中必須要將其列為不動產進行核算。第一種核算形式可以將費用進行扣除，然而第二種卻不能夠通過抵扣進行減免。上述方式在核算目的上不會存在差異，然而結合房地產企業(yè)項目收入與扣除的主要內容，需要將代收項目進行獨立核算。目前房地產企業(yè)在代收項目的劃分上并不科學，企業(yè)無法充分挖掘籌劃空間。《土地增值稅實施細則中》明確規(guī)定，房地產企業(yè)在取得土地使用權后，所支付金額與房地產開發(fā)成本加計后按照20%進行扣除；另外會計核算當中對于開發(fā)費用的界定比較模糊；同時對期間費用的管理比較隨意，缺乏嚴格的費用歸集流程。正是因為房地產企業(yè)缺乏系統性的思考，導致土地增值稅籌劃機會錯失，無法達到土地增值稅的籌劃基礎。

(三)缺乏事前和整體籌劃稅收籌劃的本質就是在稅務發(fā)生前就進行規(guī)劃，主要是結合企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃對企業(yè)的經濟業(yè)務活動進行具體的調整，如此讓經濟業(yè)務活動滿足稅收籌劃的基本要求。但是房地產企業(yè)僅僅是根據收入項目進行核算安排，對于房地產企業(yè)土地增值稅缺乏事前與整體籌劃，沒有在拍地前就進行規(guī)劃，導致土地增值稅籌劃過程缺乏可控參考的實施方案。而且在針對土地增值稅籌劃的過程中極易忽略投入產出比，例如對清算時間節(jié)點缺乏嚴格的規(guī)定，延遲清算時間卻會增加房地產企業(yè)土地增值稅的涉稅風險發(fā)生概率。

三、房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃風險的防范建議

(一)設立銷售企業(yè)多數房地產企業(yè)并沒有將建設與銷售業(yè)務進行分開，并沒有形成獨立的銷售企業(yè)。由于房企增值幅度過大，將會繳納更多的稅負。所以房地產企業(yè)可以選擇設置單獨的銷售企業(yè)，將房企增值額度進行減少，并且將部分銷售收入進行合理的分散。另外銷售企業(yè)也不需要承擔土地增值稅的稅負，從而達到降低整個房地產企業(yè)的稅負目的。房地產企業(yè)能夠將普通住宅、其他項目銷售給房地產銷售企業(yè)，將項目的應稅收入進行分散。當銷售企業(yè)收到商品房后再通過籌劃前的初始定價進行出售。另外就是獨立的銷售企業(yè)可以充分發(fā)揮出低稅經濟效益，并且充分享受到廣告宣傳費等稅前的扣除優(yōu)惠。然而籌劃方式則需要與當地稅務部門進行深入的溝通交流。

(二)設置裝修企業(yè)房企一定要根據具體的工程項目制定不同的土地增值稅籌劃方案，通過特殊項目的建設來降低土地增值稅的稅負。當企業(yè)的建設項目屬于中高端戶型，或者是打造多元化的中高端購物中心，則其價格當中涵蓋裝修成本，最終會大幅度提升房地產企業(yè)銷售收入，最終會引起土地增值稅稅負的增加。通過裝修企業(yè)的設置能夠獨立的進行核算，如此可以將企業(yè)的土地增值部分進行降低，最終降低企業(yè)的增值額，從而能夠降低土地增值稅稅負。當房地產企業(yè)將裝修費從收入與成本當中進行剔除，然而卻要明確定價減少的程度遠大于成本剝離裝修費的程度，也是由于成本費用的剝離，可以運用其他稅收政策，通過其他項目的抵扣來降低收入，如此能夠達到降低增值稅額的目的。上述內容則會影響到土地增值稅扣除項目，倘若剔除差異較小，就會導致收入降低幅度小于成本安靜滴的幅度，從而造成土地增值稅增值額沒有減少，反而增加，給房地產企業(yè)的稅負帶來負面影響。裝修企業(yè)的成立可以實現商品房銷售收入與裝修收入的獨立核算。最終因為普通住宅增值率降低，符合免稅條件可以為企業(yè)降低一部分土地增值稅。

(三)成本費用籌劃成本費用籌劃的策略主要是借助增值額來進行征收稅率的調整，從而滿足土地增值稅籌劃的基本需求。但是成本費用籌劃的策略以及臨界點定價法具有較大的差異，成本費用就是通過增加扣除項目的比例進行籌劃。具體的實踐操作方式如下：首先是將其他費用轉移到開發(fā)成本當中，具體政策當中提出，通過對房企取得土地使用權支付金額與房產開發(fā)成本加計20%扣除；此外會計核算環(huán)節(jié)仍然沒有明確開發(fā)費用列支范圍。其次則是通過公共配套設施達到扣除目的，房地產企業(yè)在項目建設過程中可以充分利用公共配套設施增加的方式來增加扣除費用比例，同時降低銷售額、降低稅率。但是在具體實踐操作中，需要房地產企業(yè)制定成本費用方案，根據方案來進行實施；要保證成本費用的真實有效，不能虛增成本而為企業(yè)帶來法律風險。

(四)充分享受稅收優(yōu)惠政策我國增值稅暫行條例第八條：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這一巨大的優(yōu)惠政策，相信每一家房地產企業(yè)都想享受，但由于沒有很好的籌劃，在土地增值稅清算中，有很多企業(yè)普通住宅的增值率剛好在20%左右，稅務局在清算時開發(fā)成本的扣除稍微嚴格一點，極易使普通住宅的增值率超過20%，從而繳納大筆稅額，錯失享受優(yōu)惠的良機，故企業(yè)應該事前對項目進行規(guī)劃，在開發(fā)多類型房產時，計算出普通住宅的預計用地面積及扣除成本、銷售價格，力爭把普通住宅的增值率控制在20%以內，以獲得免稅的待遇。

(五)打造專業(yè)的稅務籌劃團隊稅務工作具有復雜性、系統性的特點，房地產企業(yè)不僅僅需要進行土地增值稅的籌劃，而是需要對所有稅務問題進行籌劃；因此房地產企業(yè)就需要打造專業(yè)的稅務籌劃團隊，而不是由財務部門兼任稅務籌劃工作。房地產企業(yè)可以從原有的財務部門當中獨立出稅務籌劃團隊，抽調部分財務人員作為稅務籌劃團隊儲備骨干，然后聘請具有豐富經驗的稅務籌劃人才擔任管理人員；同時要打造配套的制度，如此保證稅務籌劃專業(yè)素養(yǎng)的持續(xù)提升，為房地產企業(yè)稅務籌劃工作奠定重要人才基礎。

四、結束語

總而言之，房地產企業(yè)土地增值稅籌劃工作是一項復雜的決策工程，涉及到企業(yè)房產開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。國家對房地產的監(jiān)管越來越嚴，房地產企業(yè)進行稅收籌劃已經成了當務之急，對于稅收籌劃方案可根據企業(yè)實際情況加以合理合法運用，降低企業(yè)自身的稅負，以此提高競爭力，實現企業(yè)價值最大化。

參考文獻

[1]劉晶.淺議優(yōu)化房產項目稅收籌劃的重要性[J].財會學習，2017(01).

[2]李春.當前時期下我國房地產企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃思路探析[J].知識經濟，2019(20).

作者：閆瑞華 單位：臺州金水稅務師事務所有限責任公司