談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；涉稅風(fēng)險(xiǎn)

隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，人們對(duì)房屋的需求日益增加，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展，而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控，可以有效的保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。我國(guó)政府也頒布了相應(yīng)的稅收政策來(lái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范，這意味著我國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)中法律法規(guī)的監(jiān)管力度在不斷的深入，土地增值稅作為房合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，做好土地增值稅開(kāi)發(fā)全流程涉稅風(fēng)險(xiǎn)的籌劃、控制工作。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的現(xiàn)狀分析

(一)土地增值稅尚未立法隸屬地方稅種，各省市管理口徑差異大1994年1月1日起執(zhí)行的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》是目前土地增值稅最高權(quán)限的法規(guī)，同時(shí)地產(chǎn)行業(yè)的三大稅種之一，需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅的管理高度重視，并結(jié)為了貫徹落實(shí)稅收法定原則，2019年7月16日財(cái)政部會(huì)同國(guó)家稅務(wù)總局了《中華人民共和國(guó)土地增值稅法(征求意見(jiàn)稿)》，截至2020年5月份土地增值稅尚未立法。在2018年6月份國(guó)地稅合并以前，土地增值稅屬于地方稅務(wù)局管理，發(fā)展?fàn)顟B(tài)差異大，在土地增值稅征收管理方面執(zhí)行口徑差異大。比如，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)紅線外的支出，是否允許計(jì)入土地增值稅清算成本的規(guī)定，穗地稅函[2014]175號(hào)《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2014年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題的處理指引的通知》中的第三條——納稅人為取得土地使用權(quán)，在項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第四條第(一)項(xiàng)確定的相關(guān)性原則，允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除，而根據(jù)2014年《山東省濟(jì)南市地方稅務(wù)局土地增值稅清算工作指南（試行）》第十一條——“關(guān)于審批項(xiàng)目規(guī)劃外政府要求房地產(chǎn)企業(yè)額外承擔(dān)的部分市政建設(shè)費(fèi)用（支出）的扣除問(wèn)題——對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外（即規(guī)劃用地“紅線”外）的建設(shè)項(xiàng)目支出，一律不得再本項(xiàng)目清算時(shí)計(jì)算扣除”。

(二)土地增值稅清算規(guī)則復(fù)雜一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否能夠作為一個(gè)土地增值稅清算的主體，需要根據(jù)《用地規(guī)劃許可證》、《工程規(guī)劃許可證》等資料來(lái)分析、判斷，對(duì)于開(kāi)發(fā)面積大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的分期項(xiàng)目，還要進(jìn)行分期清算；不同產(chǎn)品類型的成本如何準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)姆謹(jǐn)?，是采用建筑面積法還是占地面積法分?jǐn)倳?huì)給企業(yè)帶來(lái)不同程度的稅負(fù)；而同一時(shí)期內(nèi)，若公司存在多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用如何在不同的項(xiàng)目之間分?jǐn)傄彩莻€(gè)難題。

二、對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析

通過(guò)以上分析，簡(jiǎn)單了解了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的現(xiàn)狀，隨著金稅三期稅務(wù)系統(tǒng)的日益智能化，強(qiáng)大的稅務(wù)預(yù)警系統(tǒng)會(huì)頻繁根據(jù)企業(yè)的歷史申報(bào)數(shù)據(jù)、行業(yè)平均水平來(lái)出具預(yù)警指標(biāo)，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)人員針對(duì)土地增值稅做好相應(yīng)的稅收籌劃工作，并從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全流程、全端口對(duì)土地增值稅的涉稅風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。

(一)在前期設(shè)計(jì)階段，局限于產(chǎn)品溢價(jià)與開(kāi)發(fā)成本間的平衡眾所周知土地在進(jìn)入“招拍掛”程序之前，土地管理部門會(huì)根據(jù)城市整體規(guī)劃的要求確定該地塊的容積率、商住比等指標(biāo)，而很多中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲取土地后為了充分利用各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)往往將更多的精力關(guān)注在了收入與開(kāi)發(fā)成本之間的平衡，而忽略了項(xiàng)目稅負(fù)，尤其是土地增值稅稅負(fù)。那么地下開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建筑面積越大，其所分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)成本自然就越多同時(shí)會(huì)導(dǎo)致地上建筑面積開(kāi)發(fā)成本減少，住宅類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的增值率提高，增加了土地增值稅支出。

(二)在報(bào)規(guī)報(bào)建、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，局限于部門職責(zé)很多房地產(chǎn)企業(yè)存在部門“各自為政”的情況，部門之間缺乏充分、有效的溝通，在項(xiàng)目報(bào)規(guī)報(bào)建的過(guò)程中，他們更多的傾向于考慮自己職責(zé)范圍內(nèi)的事情，而往往忽略了他們的決策對(duì)于項(xiàng)目土地增值稅的影響，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中也存在同樣情況。比如同一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的住宅產(chǎn)品精裝合同，為了體現(xiàn)產(chǎn)品定位的差異性，很可能存在洋房產(chǎn)品的裝修標(biāo)準(zhǔn)顯著高于高層產(chǎn)品。

(三)在銷售階段，銷售策略缺乏涉稅分析很多中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在制定銷售策略時(shí)主要考慮的是當(dāng)前行業(yè)的發(fā)展情況、所在城市的房?jī)r(jià)、資金回籠等因素，而忽視了由于他們的決策而產(chǎn)生的涉稅問(wèn)題。舉例來(lái)說(shuō)對(duì)于“一樓帶負(fù)一儲(chǔ)藏室”的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，置業(yè)顧問(wèn)在與客戶溝通時(shí)大多說(shuō)的都是——買一樓主房贈(zèng)送負(fù)一儲(chǔ)藏室，而站在稅收角度，這屬于“買一贈(zèng)一”，我們應(yīng)當(dāng)按照不同產(chǎn)品的公允價(jià)值合理的分?jǐn)偸杖?，否則極有可能被稅務(wù)局認(rèn)定儲(chǔ)藏室以明顯偏低價(jià)格出售從而被做稅務(wù)調(diào)整。

三、有效控制房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)的具體策略

“預(yù)則立，不預(yù)則廢”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在統(tǒng)籌管理土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中需要做到以下幾點(diǎn)：

(一)關(guān)注并學(xué)習(xí)土地增值稅最新政策財(cái)政部條法司在2019年財(cái)政部立法工作安排中提到力爭(zhēng)年內(nèi)完成土地增值稅法等的部?jī)?nèi)起草工作。因此要多關(guān)注土地增值稅立法中釋放的各類信息以及本省市下發(fā)的關(guān)于土地增值稅的稅收文件并及時(shí)與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)溝通，確保企業(yè)能及時(shí)享受政策利好、規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

(二)加強(qiáng)企業(yè)部門之間溝通協(xié)作，加大財(cái)稅人員參與度專業(yè)的局限性，導(dǎo)致了很多其他部門人員缺乏對(duì)稅費(fèi)的重視，前期考慮不周全的決策往往會(huì)給土地增值稅清算帶來(lái)無(wú)法避免的稅費(fèi)支出。因此在企業(yè)獲取土地后，無(wú)論是在項(xiàng)目前期定位還是從報(bào)規(guī)、報(bào)建以及開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中由財(cái)稅人員從土地增值稅清算的角度提出適當(dāng)?shù)膯?wèn)題。

(三)成立稅務(wù)分析小組，動(dòng)態(tài)掌握土地增值稅稅負(fù)隨著國(guó)家“房住不炒”定位的逐漸深入，再加上當(dāng)前環(huán)保治理等諸多不可控因素的影響，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)際收入、建設(shè)成本與項(xiàng)目可行性分析報(bào)告中的數(shù)據(jù)已發(fā)生很大變化，為了及時(shí)獲取土地增值稅信息，建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成立稅務(wù)分析小組，及時(shí)更新各項(xiàng)收入、成本數(shù)據(jù)并根據(jù)反饋的結(jié)果及時(shí)上報(bào)管理層，根據(jù)動(dòng)態(tài)增值稅稅負(fù)的情況適當(dāng)調(diào)整公司決策。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，土地增值稅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要稅種，需要做好土地增值稅的管理工作，并對(duì)其涉稅風(fēng)險(xiǎn)有全面的認(rèn)識(shí)，從而采取相應(yīng)的措施進(jìn)行優(yōu)化和控制。

參考文獻(xiàn)

[1]肖迎春.房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)土地增值稅清算的合算管理[J]財(cái)經(jīng)界,2016(11).

[2]高秀麗.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的幾點(diǎn)思考[J].財(cái)經(jīng)界，2015(24).

作者：范紅紅 單位：臨沂市奧正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司