房地產企業土地增值稅清算思考分析

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摘要：為了遏制飛速上漲的房價，減輕百姓負擔，我國針對房地產企業出臺了諸多調控措施，稅收在其中的應用較多，且效果比較顯著，土地增值稅則是稅收措施中比較重要的稅種。隨著經濟形勢的變化，國家對土地增值稅的征繳方式也在逐漸變化，清算制就是現行模式，清算工作的科學與否關乎房地產企業稅務工作的優劣，更是會在一定程度上影響企業整體發展，因而需要對其進行深入研究。本文先是簡單介紹了房地產企業進行土地增值稅清算的具體流程，然后分析了清算難點，最后提出了克服難點、提高清算效果的有效措施。

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；清算

房地產行業在調控經濟市場、促進社會發展方面發揮著重要作用，是我國宏觀調控的重要切入點。政府出臺了許多適用于房地產企業的優惠措施，以便通過政策扶持實現其平穩發展。同時，針對房地產企業所需履行的義務，政府也根據社會經濟形勢的變化、發展的需要等進行了優化調整，其中較為有代表性的就是土地增值稅，其征繳方式從緩征、預征逐漸轉變為清算制。土地增值稅征繳方式的改變必然會對房地產企業的稅收管理乃至整體管理產生重大影響。這是因為，雖然房地產企業所需繳納的稅種較多，但土地增值稅在其中占有十分大的比例；而且，土地增值稅清算工作不僅是稅務工作，而是涉及企業的方方面面，從管理機制建設到業務開展再到人員管理，都會對清算效果產生影響。因此，需要對房地產企業土地增值稅的清算工作進行深入研究，以便更好開展此項工作。

一、土地增值稅清算流程

根據當前政策規定，房地產企業土地增值稅的清算大致可以分為四個環節。一是所需資料的收集整理，具體來說，與企業信息相關的營業執照、征信查詢報告等，與工程項目有關的票據、合同等，與收入和成本核算有關的開發成本憑證、核減事項憑證等，這些均需要完整收集以備用。二是納稅金額和征收方式的確定，具體來說，以有關政策規定為依據，根據收集整理的成本費用資料，確定可以進行費用扣除的項目后計算扣除金額，并核算出最終的納稅金額；征收方式的確定也十分關鍵，國家政策規定了兩種征收方式，根據政策對每種征收方式適用情況的規定，比對工程項目實際情況，選擇最適合的方法。三是土地增值稅的審核簽證，即稅務機構按照政策規定鑒證清算工作，并出具鑒證報告。四是土地增值稅的申請清算，在稅務機構下發相應書面通知后即可進行清算。

二、土地增值稅清算難點

（一）成本支出的明確土地增值稅的清算是以工程項目的增值額為稅基，而增值額的確定需要明確項目成本和收入，因此成本支出的明確就是土地增值稅清算的重點，也是難點。具體來說，房地產企業的工程項目一般規模龐大，從設計建設到投入使用和銷售所耗費的時間也比較久，各個環節所產生的成本支出較為繁雜。對于這種名目眾多的成本支出，要想準確核算每一筆費用本就存在較大難度，再加之房地產企業在進行成本核算時，還存在預計成本的扣除問題，更是增大了成本支出的明確難度。比如，在工程項目達到清算條件時，房地產企業或是存在一部分建筑安裝工程費尚未完成審計工作的情況，或是審計雖已完成，但是并未完成決算，成本發票自然也未開具。針對這種情況，雖然可以按照有關政策進行成本預提，但是預提數額與實際數額必然會存在一定差距，而所差數額一旦過大，會對企業后續的發展經營產生不利影響。

（二）收入確認的及時真實收入是房地產企業土地增值稅稅基的另一影響因素，其數據的獲取必須及時真實，得出的清算結果才準確。但房地產企業工程項目的特殊性導致其在收入確認方面存在較大困難，具體來說，核算土地增值稅時所說的收入并非僅指直接銷售所得的收入，還包括視同銷售收入。只有將二者全部納入核算范圍，才能保證所得納稅金額的準確性。但在實際情況中，由于種種原因，收入確認的準確性和及時性并不高。比如，視同銷售收入的確認需要企業自主進行申報，既是自主申報那也就存在有些企業主動性不強，對于需要申報視同銷售收入的項目產品不予申報；有些企業有目的的延遲銷售發票的開具，甚至有些企業直接以房款抵銷拆遷款等，這都導致清算時所用的收入數據不準確，進而造成稅基不準，由此得出的清算結果自然也是存在誤差的。

（三）政策法規的明確房地產企業進行土地增值稅清算是以國家出臺的相關法律政策為依據的，因而政策的完善性與清算工作的有效性密切相關。尤其是房地產企業的土地增值稅清算涉及工程項目的方方面面，若是政策法規做出了足夠詳細的規定，那么清算工作的各個環節都是有法可依；若是清算人員對相關條款的理解足夠透徹準確，那么清算工作就會較為順利。但在實際情況中，有關政策法規對于土地增值稅清算的規定并不明晰，或是在相關條款的理解上存在較大難度，或是法律條款的適用范圍不夠明確等，這都給土地增值稅清算工作帶來眾多困難。比如，對于核算土地增值稅時所要用到的收入和成本，有關政策給出的規定頗為復雜，而這種復雜規定大大增加了清算人員的理解難度，一旦在清算過程中遇到政策規定較為模糊的情況，就極易出現清算適用條款選擇錯誤的情況，進而增加清算難度，甚至是造成清算錯誤。

（四）清算風險的控制風險存在于房地產企業運營的各個環節，企業一旦出現較大風險，且未能及時有效控制，就會對其整體發展產生不利影響。這是因為，企業各個環節都是相互聯系的，其穩定發展更是建立在所有環節銜接得當、有序控制的基礎上的，若是其中某一環節出現問題，企業前后發展必然會出現或長時間或短時間的錯位，進而使其運營出現或大或小的問題。而土地增值稅清算作為房地產企業的重要稅務工作，因涉及范圍較廣，是風險的多發地，對于清算風險的控制則是清算工作的又一難點。比如，對于土地增值稅清算相關政策的理解偏差、不到位，收集的清算所需資料不完善，清算人員能力不足等均容易引發風險。另外，企業風險防控體系的不完備更是加大了清算風險控制的難度。有些企業缺乏風險預警機制，僅是在風險發生后才進行控制，而這必然會存在一定時間上的滯后，導致風險帶來的一系列不利影響已經出現，企業所有的工作都只是在盡力縮小影響范圍和影響程度。

三、強化土地增值稅清算的措施

（一）合理確認清算時點房地產企業的土地增值稅清算工作既要符合國家政策規定，又要保障企業效益，即需要在法律允許的范圍內進行合理的稅收籌劃，以便最大可能的提升其經濟效益。若是過早進行土地增值稅清算，容易影響企業現金流的大小和穩定，不利于其他業務的開展；若是過晚開展清算工作，又容易因延期納稅而繳納滯納金等，不僅會增加企業的稅務負擔，更是會在一定程度上影響企業聲譽，不利于長遠發展。因此，需要合理確認清算時點。一方面，企業需要提高清算主動性，在達到清算條件時及時申請，這樣不僅能夠為企業進行土地增值稅清算預留足夠的時間，確保所用清算方式的穩妥和清算數據的準確，避免因時間緊迫而出現許多不必要的問題。若是企業在完成一項工程后沒有其他項目，以后也不再計劃開展項目開發，那么可以選擇在本項目銷售比例大于等于85%時開展清算工作，這樣就能確保企業注銷前現金流的充足穩定。

（二）科學把控清算政策對于房地產企業土地增值稅的清算，國家雖然出臺了諸多管控政策，增加了清算難度，但同時也下發了許多優惠政策，給予了企業較大扶持。若是能夠充分利用扶持政策，企業就能在法律規定的范圍內有效增加自身的經濟收益，降低稅務帶來的負擔；否則，對于房地產企業這種稅種繁多、稅額龐大的企業來說，稅務支出將會大大增加企業成本。因此，房地產企業強化清算工作的前提就是科學把控清算政策。一是盡可能增加可扣除項目金額和免稅項目，具體來說，稅務機關要求費用抵扣必須有增值稅專用發票作依據，所以企業在選擇原材料供應商等合作伙伴時，需要選用能夠開具發票的商家，以便后期清算工作的開展；對于拆遷補償款、安置費等費用，則可以承包給能夠開具發票的其他公司，以便房地產企業獲取所需發票。對于免征項目，國家也有明文規定，企業需要仔細核查，對符合條件的項目及時申請免征。二是合理運用累進稅率臨界點，具體來說，房地產企業所需繳納的土地增值稅是分為不同等級的，每個等級的稅率不同，從30%到60%不等，因此可以科學利用臨界點降低自身稅負。

（三）加強風險控制房地產企業的土地增值稅清算具有強制性，是其必須要履行的義務。而清算工作由于涉及范圍廣、政策規定復雜等原因，導致存在許多風險觸發點。面對必須要推進的清算工作，企業所能做的就是加強風險控制，盡可能將所有風險消除。首先，可以制定土地增值稅清算制度，通過將清算工作制度化，一方面可以提高企業所有工作人員對清算工作的重視程度，在工作過程中自然會時刻謹記清算要點，避免出現不必要的失誤；另一方面可以規劃清算流程，避免因流程胡亂而引起的諸多失誤。其次，需要建立完善的土地增值稅清算風險監督機制，通過對各個清算流程進行分析，查找出可能出現問題、容易引發風險的環節，將其作為重點關注對象，并針對經常出現的問題制定相應的解決措施，同時將這些常見問題的發生環節告知清算人員及相關人員，增強其在工作過程中的警惕程度，力求通過前期預防杜絕常見問題的發生。最后，還可以建立風險責任人機制，即對于出現的風險必須要追究到直接責任人及最終責任人，根據風險等級、造成的損失程度等對責任人加以考核。

（四）加強對清算資料的核實要想確保房地產企業土地增值稅清算工作取得良好效果，需要企業和稅務機關的共同努力。對于稅務機關來說，在進行資料審核時，需要對資料的真實性進行充分考證，堅決揪出不實材料，這樣就能防止企業通過非法手段避稅，保證了清算工作的嚴肅性。比如，要核查企業銷售收入的真實性，因為銷售收入包括直接銷售收入和視同銷售收入兩種，因此核查時一方面需要檢驗直接銷售收入的真實性，可以核對銷售發票、合同等資料，另一方面需要通過其他資料或途徑查驗企業是否存在應申報而未申報的視同銷售收入。對于企業提供的發票，還要核查其真實性，特別是企業支付工程款的發票要重點注意，這是因為有些企業為了謀取利益，會利用非法手段開具假發票。

四、結語

綜上所述，房地產企業的土地增值稅清算工作存在諸多難點，包括成本支出難以明確、收入確認難以確保及時真實、政策法規難以準確理解明、清算風險難以有效控制等。為了克服清算過程中存在的難點，提高清算有效性，需要房地產企業與稅務機關的共同努力，可以采取的措施也有很多，其中較為有效的是合理確認清算時點、科學把控清算政策、加強風險控制以及加強對清算資料的核實。

參考文獻

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作者：林益 單位：海南智慧中心建設發展有限公司