全生命周期土地增值稅納稅籌劃管理研究

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摘要：經濟全球化改變了過去的經濟規模和經濟屬性。在新的經濟環境下，企業承受著巨大的壓力。在新的機遇和挑戰下，房地產企業應以現行稅法為基礎，優化整體項目效益為目的，通過規劃設計房地產的項目投資決策和可行性研究，貫穿建設施工、銷售、項目清算等房地產項目全生命周期的納稅籌劃管理活動。本文以常規的地產項目為例，通過采用臨界點籌劃法等稅收籌劃方案模擬測算不同的稅收籌劃法分別帶來的不同的土地增值稅整體利潤情況，從而表明通過納稅籌劃，能夠合理地降低土地增值稅，增加房地產項目的利潤，提高企業的經營效益。

關鍵詞：土地增值稅；納稅籌劃；利益最大化；臨界點籌劃法

近年來，營改增作為降低企業賦稅、提高企業經營效益的調控手段，在運行實施過程中獲得了各行各業良好的評價。房地產的稅收成本核心是土地增值稅，房地產企業如何通過合理和科學的納稅籌劃手段，降低土地增值稅負從而降低企業的稅負，提高企業經濟效益，成為當前管理者普遍關注的問題。

一、土地增值率臨界點稅收

控制土地增值稅的關鍵在于如何控制增值率，應該采用四級超率進稅率來管控土地增值稅，土地增值稅率=（應收稅款-可扣除項目金額）/可扣除項目金額，房地產項目如果在2016年4月30日之前取得施工許可證，可以采用增值稅簡易征收法作為應稅最優方案，可以將以下稅率控制在預定程度：增值稅率控制在5%，教育附加費控制在3%，城市建設維護費控制在7%。假設先扣除10%的房地產開發成本帶來的開發費用，那么房地產企業就可以享受加計扣除后的20%的開發成本費用，由此計算出增值稅率為0-200%的臨界點時，土地成本X和開發成本Y之間存在一定的比例關系。由此角度深入，可以根據應稅收入和可扣除項目金額兩個方面進行納稅籌劃。增值率=增值額/可扣除項目金額，普通住宅的土地增值率普遍低于20%，當可扣除項目（X+Y）的1.6479倍普遍高于普通住宅的銷售價格P時，土地增值稅免征，此價格即為普通住宅的免稅臨界點。

二、房地產企業土地增值稅面臨的問題

（一）增值稅核算問題首先，錯誤或不合理的增值稅方式會給房地產企業的核算過程中帶來巨大的影響。開發商在計算增值稅額的時候一定要注意分清住宅的商業性質，普通住宅和商業住宅的增殖稅額是完全不同的，普通住宅由普通住宅的免稅條款和優惠政策，商業住宅有商業住宅的免稅條款和優惠政策，如果不分清楚，統一使用一樣的免稅條款和優惠政策來進行納稅籌劃會導致房地產企業白白損失本不必要交的稅額。在現實的核算過程部分企業對于商業住宅和民用住宅的意識淺薄，不在這兩者之間多加區分，只是在竣工后以建筑面積分攤費用，導致企業白白損失很多經營成本。其次，房地產開發企業在銷售定價環節時要根據當地情況合理定價，如果指定的價格超過了30%、50%、100%、200%幾個數值，要權衡價格帶來的收益是否與優惠政策的減免程序沖突，不能單單考慮定價后帶來的收益，也要考慮到過高的定價是否會得不償失，損失部分的優惠政策。土地增值稅的稅率跟銷售價格的高低息息相關，房地產企業可以根據自身情況衡量利弊，從而選擇適合自己的方法。最后，房地產企業臨界點在20%的前提下，符合開發普通住宅的標準，可以考慮調整銷售價格，享受土地增值稅減免政策。

（二）經營成本問題房地產企業竣工之后的利益費用關乎著房地產經營成本是否發生稅務風險的關鍵。土地增值稅的稅率會根據房地產企業扣除利息的操作手法不同而產生差異。房地產企業如果持有土地使用權，并且房地產開發成本的利益保持在5%以上，則推薦采用據實扣除法。當房地產企業持有土地使用權并且房地產開發成本的利益在5%以下，則推薦采用比例扣除法。房地產企業想要減免土地增值稅的方法有很多，例如選擇一些控制的房地產建筑對外出租，作為商業用房或者普通住宅，這些房屋根據有關現行稅法是可以免征土地增值稅，能夠降低房地產企業的項目增值率。現有房地產的市場競爭激烈一線城市的房屋可謂是“寸金寸土”，房地產可以通過建設房屋租聘，另辟蹊徑，避開正面市場上異常焦灼的競爭，轉攻對房屋需求有異常強烈需求卻沒有足夠資金買賣房屋的人群。可以通過大盤運營，將一些房屋分布出租，建設醫學等大型公共設施，積攢社會正面影響力，構建自身企業形象，保持穩定的客流量和業績。

三、房地產全生命周期的土地增值稅納稅籌劃

（一）針對房屋類型的納稅籌劃對毛坯房類房屋進行納稅籌劃時要注意裝修前后的毛坯房在有關稅法中的稅收優惠政策是完全不同的。在出售房屋前，可選擇裝修毛坯房，提高毛坯房內在價值，避免土地增值稅。也可以選擇將普通毛坯房以標準住宅的形式出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，也可以免交土地增值稅。但通過一些實際案例相比，裝修毛坯房所獲得的的凈利潤更高，僅僅增加部分房地產開發成本，卻能享受到稅收政策帶來的優惠，對于買賣雙方是一個雙贏的方案。開發住宅為精裝修房，可采用分散營業收入籌劃法。房地產企業主要稅收來源是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅實行超率累進稅率，即所謂的稅率會跟著房產增值率的提升而提升。房地產的銷售價格如果通過合理的手段進行分解就能大大的降低房地產的增值率，房地產的土地增值稅也會因此而大大降低。很多房地產為了避免增值稅率過高在出售前都會選擇簡單裝修，可單獨核算裝修部分的稅率，將與客戶的合同分為兩個，一個為房屋出售合同，一個為裝修合同，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。

（二）項目規劃設計的土地增值稅納稅籌劃在規劃設計項目初期，開發項目的建筑面積、業態組合、公共設施等方案都會給后期的土地增值稅和稅負帶來直接影響，針對此階段的籌劃方案有：普通住宅的免稅臨界點籌劃、實現籌劃選擇清算項目單位、投入配套的公共設施籌劃等方案。

（三）項目施工階段的土地增值稅納稅籌劃在房地產項目施工階段，主要采取籌劃可扣除項目金額和增加配套公共設施的投入等。已知，普通住宅的增值率為21.36%，不能滿足低于20%的增值率的免稅規定。運用臨界點籌劃法，可扣除項目金額滿足普通住宅小于20%的增值率。在施工開始階段會計人員應做好以下稅務籌劃：第一，在房地產企業采購過程中，綜合考慮供應商的報價和因素,如所得稅扣除等因素。為財務人員的會計處理提供直接參考,房地產企業和建筑的一般納稅人適用稅率為11%,建筑業企業開出的增值稅抵扣發票，能夠為房地產企業減輕稅收負擔,能夠減輕財務人員核算的壓力。第二，提高財務人員質量,人力資源部門在招聘財務人員應該精益求精,注重員工是否具有高尚的職業道德和專業精神,以確保會計部門的先進,同時,定期向財務人員專業技術培訓,盡量避免發生錯誤。

四、結語

房地產企業的土地增值率是稅率的主要來源,建立良好的納稅籌劃意識,在房地產項目從施工階段到銷售階段進行縝密的納稅籌劃,及時采取有效措施,應對房地產中的稅率形勢。從而降低房地產企業的稅收財政壓力,提高房地產企業的經濟效益發展,使房地產企業適應市場的經濟環境。房地產企業應該建設有關項目的全生命周期的納稅籌劃，在項目開展過程中節節管控，有效節稅，提高企業的經營效益。

參考文獻：

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[3]劉東輝.房地產企業土地增值稅納稅籌劃問題研究[J].價值工程,2019,(33):22-23.

作者：余勇 單位：杭州宋都房地產集團有限公司