新收入準則下土地增值稅清算探討

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摘要：新收入準則的實施為土地增值稅清算工作帶來的新的影響。對土地增值稅清算的難點進行總結，有助于新收入準則作用的更好發揮。本文首先從“一房一價”，計稅收入確定難等方面出發，對新收入準則下土地增值稅清算難點進行了總結分析，并對新收入準則下土地增值稅清算難點的應對策略進行了創新設計，對提升土地增值稅清算的綜合質量，具有重要積極意義。

關鍵詞：新收入準則；土地增值稅；清算難點

土地增值稅的清算是影響稅收工作總體質量的關鍵性因素，在新收入準則實施的情況下，傳統的土地增值稅清算工作面臨著新的客觀環境。因此，對土地增值稅清算的難點進行總結研究，是很多稅收工作人員重點關注的問題。

一、新收入準則下土地增值稅清算難點

（一）“一房一價”，計稅收入確定難。在新收入準則實施的情況下，非直接銷售性質的房地產產品與直接銷售的房地產產品同時構成了應征收土地增值稅的主體產品。根據187號文（國稅發〔2006〕187號，以下簡稱187號文）的規定，應用于職工的福利或激勵性質的房地產產品，在進行轉移所有權的過程中，必須與銷售性質的工作進行同等對待。市場價格是計稅的重要參考依據，根據市場的構成情況進行平均價格的分析核算，并以此作為計稅確認的主要依據，可以為計稅收入的全面明確及有效管理提供完整的支持。從當前房地產銷售的情況來看，一房一價已經成為普遍采用的方式，區域和戶型等多方面因素，同時構成了對房地產產品的影響。受此種銷售方式的影響，計稅工作的不確定性因素較大。從直接銷售的房地產產品情況來看，開放商所受到的外部因素影響較多，促銷及關系戶等復雜因素的影響，使得購房群體受到價格優惠因素的較大影響。在此種情況下，土地增值稅的稅基顯得尤為重要，正確的處理房地產商與購房群體的關系，是確保土地增值稅實現合理清算的基礎，但從目前的情況來看，折扣銷售的實施以及一房一價現象的持續存在，都使得土地增值稅的清算面臨較為復雜客觀環境的影響，在土地增值稅的清算固定尚不完善的情況下，清算業務的范圍及標準難以得到有效的明確，增加了計稅收入的確認難度。（二）虛開發票，調查取證難。目前，房地產企業多使用保工不包料的方式進行業務處置，虛開發票的問題缺乏有效的監督，雖然法律對此有相關的規定，但在房地產企業切實利益的影響下，虛開發票等問題依然普遍存在，且難以進行有效的調查取證。舍近求遠是目前很多房地產企業普遍采用的方式，尤其對于外省原材料的購買以及現金的結算，都為虛開發票提供了一定的客觀條件。手工開具的大額發票是虛開發票的主要形式，在銷售方企業的正規性存在不足的情況下，虛開發票的調查取證工作無法得到有效的支持。現有的一些房地產企業比較容易冒用其它機構的名義進行發票的開具，尤其在防范稅務機關監察性影響的情況下，代開發票問題的防控無法取得理想的成效。部分企業對于虛假購銷業務的負面影響認知存在不足，簡單的按照稅務機關的要求進行普通發票的開具，對于代開發票主體人員的身份及資質核查存在不足，無法在勞務服務項目得到明確的情況下，實現對發票規范性的合理控制，最終導致虛假發票難以得到合理有效的辨識。187號文第四條第一款規定：“不能提供合法有效憑證的，不予扣除”，這一規定存在明顯的不合理問題，但變更這一規定，有可能提升購銷雙方偷漏稅的思想傾向。（三）虛構工程項目和工作量，成本核實難。土地增值稅的清算工作主要建立在房地產企業的開發成本基礎之上，相關的成本核實工作存在一定的復雜性，對虛構工程項目以及工作量的監管，具備一定的困難。部分房地產企業的招待公關方面的費用支出較高，一旦出現入賬困難，則容易將這部分費用進行轉嫁處理。部分工程項目存在較為明顯的虛構問題，尤其在工程的配套設施較為復雜的情況下，工程合同決算工作將十分困難，決算書真實性的監管也無法得到有效處置。部分房地產開發群體和施工群體存在較大的共同利益，虛假招標等問題的監管無法得到有效設置，業務量的考察分析單純的由內部機構完成，成本的核算很容易出現造假問題，當前的稅務工作者對于圖紙和概算等工作的基礎知識掌握情況不足，缺乏對輔助配套性質工作的關注，導致與開放商或施工方關聯性較強的群體，難以在成本核實方面取得進展。

二、新收入準則下土地增值稅清算難點應對策略

（一）建立商品房的稅收預約定價機制。要結合新收入準則的最新要求，對土地增值稅清算的關聯方責任進行明確，尤其要對房地產商調整價格的權限進行有效的限制，并在物價管理部門的配合之下，靈活的進行納稅義務的明確，使稅收預約定價機制可以在較為理想的基礎條件下進行操作處置。要加強對開發商管理工作的關注，并對物價局的審批文件進行創新處置，使商品房產品的開發工作可以與房地產實際銷售情況相符合，為預收定價機制的科學調整提供幫助。要對基準價予以明確，并按照基準價的比例情況進行浮動限制情況的分析。要使用明碼標價的方式進行浮動幅度的處置，為預約定價機制的構建提供更加明確的基礎條件。除此之外，一定要強化對房屋實際情況的研究，尤其要對地理位置和戶型等基礎性因素進行總結研究，使稅收預約定價機制的構建能夠有效的結合商品房稅收管理方案的創新需要進行具體制定，要強化對稅務機構申報性質工作的關注，并對待開發產品的銷售價格備案進行完善，在房地產質量等客觀因素正常的情況下，進行土地增值稅的精準計算，使稅收預約定價機制的構建可以在法定依據充分明確的情況下，更好的實現對房產減值需求的優化控制，為預約定價機制的高質量運行提供幫助。（二）建立普通發票上網和強化銀行結算制度。要強化對金稅工程的關注，尤其要提升相關信息資源整合水平，結合當前互聯網技術高速發展的有利條件對普通發票上網以及銀行結算制度體系進行合理構建，使信息數據的管理應用價值可以得到優化。要結合187號文的規定，對非法憑證進行有效的排除，并且在金融監管機構的配合之下，提升開發企業結算方式的合法性，為結算制度的規范化處理提供有利幫助。一定要強化對現金結算情況的重視，根據開發企業的資金調配及商品交易特點，制定銀行轉賬結算具體方案，為結算制度的明確識別和監管機制的成熟構建提供幫助。（三）實行工程項目預先申報和引入中介機構鑒證制度。要結合新收入準則的具體要求，對房地產開發企業的工程項目虛構問題進行識別，為預算申報機制的構建創造較為理想的基礎條件。在開發項目立項處理之后，房地產開發企業需要對項目的明細進行精準的研究，尤其要對稅務機關的各方面需求進行識別判斷，使工程的名稱以及結算方式可以得到明確，更好的適應工程結算方式的創新需要，在進行中介機構簽證制度設計的過程中，要對稅務機構的委托權進行明確，使中介機構可以更好的針對配套設置進行審計評估，并將審計所得結果進行備案處理，以便審計報告的應用性價值可以得到更加有效的開發。

三、結語

結合房地產企業的成熟程度進行土地增值稅的清算管理，有助于清算質量的整體優化。從房地產企業發展的經驗來看，土地增值稅清算工作會在一定程度上構成對房地產市場的抑制性影響。因此，對土地增值稅清算工作進行創新改良，并配以清算覆蓋率管控的相關措施，可以為土地增值稅清算工作的改良提供高水平的支持，更好的實現新收入準則的重要價值。

參考文獻

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作者:黃宣 單位:廣州海洋地質調查局