房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃

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摘要：土地增值稅是我國(guó)稅法中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收的一項(xiàng)重要稅種。在目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展土地增值稅納稅籌劃工作，不但能夠減輕企業(yè)稅負(fù)，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化，還可增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地。因此，研究和探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃工作具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義?；诖?，本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅概述入手，詳細(xì)分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出了幾點(diǎn)有效的納稅籌劃策略，如加強(qiáng)納稅籌劃信息管理、加強(qiáng)成本收益分析、提升企業(yè)管理水平等，希望本文能為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃工作提供一些有益的參考以及借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；成本收益分析；成本風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅概述

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)狀況

近年來(lái)，我國(guó)宏觀調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型的行業(yè)，其利潤(rùn)一度被擠壓，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不利用稅收籌劃的方式降低企業(yè)的稅負(fù)，減小企業(yè)在資金方面的壓力，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所涉及的階段不同，會(huì)在項(xiàng)目前期、銷售階段和開(kāi)發(fā)過(guò)程中承擔(dān)以下幾項(xiàng)稅種：契稅、耕地占用稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等。根據(jù)目前我國(guó)稅法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的土地增值稅為30%至60%不等，企業(yè)所得稅為企業(yè)所得額的25%。由此可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)較重，利用稅收籌劃的方式能夠?yàn)槠髽I(yè)減少稅收負(fù)擔(dān)，是一條實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的有效途徑。

（二）土地增值稅和納稅籌劃的相關(guān)概念

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)家地上建筑物以及附著物、土地使用權(quán)而獲得收入的個(gè)人和單位，以轉(zhuǎn)讓獲取的收入（包括實(shí)物收入、貨幣收入等）去除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅的依據(jù)給國(guó)家上繳的一項(xiàng)稅賦，但是不包括無(wú)償贈(zèng)予方式轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)或繼承的房地產(chǎn)。納稅籌劃主要是指對(duì)有關(guān)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，并制定一系列完整的納稅操作方案，從而實(shí)現(xiàn)減少稅收負(fù)擔(dān)的目的。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時(shí)很容易出現(xiàn)成本風(fēng)險(xiǎn)，且這一風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)常被企業(yè)所忽視。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展納稅籌劃的主要目的就是實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化，并不是簡(jiǎn)單地實(shí)現(xiàn)少納稅，假如企業(yè)只關(guān)注少繳稅這一個(gè)方面，就會(huì)缺乏對(duì)成本的重視，從而造成一定的成本風(fēng)險(xiǎn)。

（二）執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于土地增值稅的納稅籌劃不但要具有一定的合法性，而且應(yīng)具有較高的效率，企業(yè)負(fù)責(zé)籌劃納稅的人員在制定納稅方案的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定來(lái)執(zhí)行，與此同時(shí)，稅務(wù)主管部門也應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)要求，嚴(yán)格監(jiān)督審查企業(yè)制定的方案內(nèi)容，在得到稅務(wù)主管部門的審核認(rèn)同之后，企業(yè)才可以著手實(shí)施該方案。否則在方案實(shí)施過(guò)程中可能面臨一定的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)雖然根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)制定了納稅方案，但是卻得不到稅務(wù)監(jiān)管部門的認(rèn)同，認(rèn)定企業(yè)制定的該方案為違法行為，從而大大增加了企業(yè)的成本。

（三）政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的籌劃納稅人員為減少土地增值稅的繳稅額度，在設(shè)計(jì)、實(shí)施和改善方案的過(guò)程中，對(duì)有關(guān)法律法規(guī)政策往往欠缺周全的考慮，導(dǎo)致納稅籌劃工作無(wú)法滿足有關(guān)規(guī)定的要求，從而誤入一些法律法規(guī)的禁區(qū)，造成一些不應(yīng)有的困擾。政策風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為兩種形式：一是國(guó)家制定的納稅政策出現(xiàn)了某些方面的變動(dòng)，而規(guī)劃納稅方案的人員未對(duì)方案進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整，由此導(dǎo)致一定的納稅風(fēng)險(xiǎn)。二是盡管納稅籌劃人員能及時(shí)地掌握有關(guān)政策方面的變動(dòng)，但認(rèn)識(shí)不深刻，理解不透徹，甚至出現(xiàn)納稅籌劃人員的理解與政策實(shí)質(zhì)完全相反的情況，這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致納稅籌劃人員制定出錯(cuò)誤的方案，根據(jù)這個(gè)錯(cuò)誤方案實(shí)施后，有可能使企業(yè)觸犯相關(guān)法律規(guī)定，從而出現(xiàn)納稅籌劃失敗的情況。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃策略

（一）加強(qiáng)納稅籌劃信息管理

一是要全面詳細(xì)地掌握所有涉稅信息。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅規(guī)劃人員一定要對(duì)中國(guó)的稅法有一個(gè)充分細(xì)致的了解。二是必須籌集高質(zhì)量的納稅規(guī)劃信息，信息的質(zhì)量高低主要體現(xiàn)在及時(shí)性和完整性兩個(gè)方面，其中，及時(shí)性主要是指企業(yè)所掌握的信息必須是最新的、有效的；完整性主要是指信息必須是全面的，不能僅僅是其中的一部分，因?yàn)閺哪骋粋€(gè)方面單獨(dú)看政策和從整體上看政策所產(chǎn)生的效果是有很大差異的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在規(guī)劃納稅方案時(shí)一定要從整體上看政策，要求其掌握的政策必須是完整的、全面的，只有如此方能減少操作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）尋求稅務(wù)部門支持

稅務(wù)部門負(fù)有解答企業(yè)在稅收方面疑問(wèn)的義務(wù)，同時(shí)在我國(guó)也是依據(jù)法律進(jìn)行稅收?qǐng)?zhí)法的機(jī)關(guān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在制定土地增值稅納稅籌劃方案時(shí)，假如對(duì)我國(guó)稅收政策掌握不全面，存在某些方面的疑問(wèn)，可以向稅務(wù)部門提出咨詢，而稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員將會(huì)根據(jù)我國(guó)稅法的有關(guān)規(guī)定，為企業(yè)提供有效的解答，幫助其解決有關(guān)疑問(wèn)和難題，甚至還可以與企業(yè)一起討論稅務(wù)籌劃方案等問(wèn)題，最大限度地為企業(yè)提供幫助，減少納稅籌劃方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)成本收益分析

在實(shí)際的納稅籌劃工作中，很多的納稅籌劃方案只能在理論上實(shí)現(xiàn)減稅或少繳納稅款，而在實(shí)際的操作運(yùn)行過(guò)程中卻無(wú)法達(dá)到預(yù)期的籌劃效果，其中一個(gè)重要原因就是該方案不具有成本效益，從而導(dǎo)致納稅籌劃失敗。所以，在選擇納稅規(guī)劃方案的時(shí)候，決策者必須遵循成本效益的原則，做到這一點(diǎn)是非常重要的，只有這樣才可以保證稅收籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（四）積極采取補(bǔ)救措施

以上幾點(diǎn)措施都是事前能夠采取的風(fēng)險(xiǎn)控制方法，而納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法全部避免的，由于多方面因素的影響，有可能會(huì)造成納稅籌劃方案失效，影響方案的正常實(shí)施。如果因納稅籌劃不當(dāng)而導(dǎo)致納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)事故，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要立刻采取補(bǔ)救措施，有效控制風(fēng)險(xiǎn)的蔓延，把風(fēng)險(xiǎn)造成的不良影響降至最低。也就是說(shuō)，企業(yè)在加強(qiáng)事前預(yù)防的同時(shí)，在事后還要積極采取行之有效的補(bǔ)救措施。

（五）提升企業(yè)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)緊跟時(shí)展的步伐，做到與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體系不斷進(jìn)行完善。企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)工作的監(jiān)督管理，建立行之有效的獎(jiǎng)懲制度，對(duì)于企業(yè)中涌現(xiàn)出的為企業(yè)發(fā)展做出突出貢獻(xiàn)的人員，以及勇于揭露和舉報(bào)企業(yè)中違規(guī)違紀(jì)現(xiàn)象的人員進(jìn)行大張旗鼓的表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，作為年度評(píng)先樹(shù)優(yōu)的優(yōu)先考慮對(duì)象，并列入年終的考核范圍。對(duì)于工作中消極怠工，工作態(tài)度隨意散漫，以及違反企業(yè)有關(guān)制度規(guī)定的工作人員，應(yīng)采取一定的懲罰措施，給予嚴(yán)厲的處理。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃的過(guò)程中經(jīng)常存在一些這樣或那樣的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此，可以通過(guò)加強(qiáng)納稅籌劃信息管理、尋求稅務(wù)部門支持、加強(qiáng)成本收益分析、積極采取補(bǔ)救措施、提升企業(yè)管理水平等幾項(xiàng)有效措施，不斷提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃工作水平，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，實(shí)現(xiàn)健康快速發(fā)展。

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作者：劉麗麗 單位：大連華信信達(dá)實(shí)業(yè)有限公司