房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅探析
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摘要：我國當(dāng)前的市場經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的走向處于國民經(jīng)濟的重要地位，其既隸屬于先導(dǎo)性經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，同時還具有促進國民經(jīng)濟發(fā)展與建設(shè)的重要作用，因而房地產(chǎn)行業(yè)中的土地增值稅的相關(guān)問題研究能夠?qū)?a href="http://www.baojiexiang.com/lunwen/zzslw/115180.html" target="_blank">房地產(chǎn)企業(yè)起到良好的促進作用，繼而對其產(chǎn)生極為深遠的影響。本文的主要研究內(nèi)容就是在當(dāng)前形勢下，良好的稅務(wù)籌劃如何在合理程度上盡量減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，就相關(guān)稅務(wù)籌劃策略進行概述。
關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)；籌劃工作
我國的土地增值稅暫行條例自1993年以來，其目的主要是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，通過土地增值稅的征收來實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)利潤進行調(diào)控和分配。從稅制和稅率設(shè)置方面看，對房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟效益的獲取與實際的利潤增長具有重要的影響，具體在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，土地成本與開發(fā)成本以及融資利息直接影響土地增值稅款的多少。因此，合理預(yù)測土地增值稅稅負(fù)，合理規(guī)劃投資，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤控制和投資決策，作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)工作的重點，只有通過對其進行合理規(guī)劃與布局，才能有效在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本規(guī)劃中有效降低支出率，進而對企業(yè)風(fēng)險進行合理的控制，從整體上提高企業(yè)經(jīng)營效益。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義
(一)有利于適應(yīng)日趨激烈的市場競爭
在當(dāng)前市場經(jīng)濟體制的發(fā)展模式之下，進行房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作不僅能夠?qū)φc企業(yè)間合理的稅務(wù)關(guān)系進行良好的確定，同時還能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場競爭極為激烈的條件下，有效的增強自身的核心競爭力的建設(shè)[1]。近些年來，我國政府對于房地產(chǎn)行業(yè)進行了大力的調(diào)控，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險在逐年增長，企業(yè)利潤和經(jīng)營效益出現(xiàn)了顯著下降。在這種宏觀背景下，作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種之一，土地增值稅籌劃與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和投資決策是息息相關(guān)密不可分的。
(二)有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平與創(chuàng)新
當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)宏觀調(diào)控的手段不斷加強，這就對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部所進行的財務(wù)管理提出更高的要求，必須從稅務(wù)和資金管理方面降低風(fēng)險，增加效益。如何有效提升房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率方法之一就是通過土地增值稅的稅務(wù)籌劃，能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)特別是高杠桿企業(yè)優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率，建立資金風(fēng)險預(yù)警。稅務(wù)籌劃不僅是預(yù)測，更要在執(zhí)行中及時反饋和修正，進而能夠有效提升稅務(wù)籌劃工作的工作效率，有針對性的將房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的具體工作規(guī)劃應(yīng)用到實際經(jīng)營與管理工作中，從而能夠幫助企業(yè)最大化的獲取經(jīng)濟效益。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中存在的問題
就目前房地產(chǎn)企業(yè)對自身的稅務(wù)籌劃工作來看，主要存在以下問題：第一，土地增值稅稅務(wù)籌劃的相關(guān)工作沒有得到有效的實施，同時房地產(chǎn)企業(yè)在進行自身企業(yè)的稅務(wù)籌劃時往往沿用原有的稅務(wù)籌劃模式，這就使得雖然設(shè)計了稅務(wù)籌劃工作，但是實際的效果不強，甚至是在一定程度上違背了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。第二，一些房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作的過程中，往往會出現(xiàn)有一定的實際工作與預(yù)期工作計劃出現(xiàn)偏差的問題，部分工作者沒有按照實際的制定的工作流程以及規(guī)劃進行工作，或是只注重整體性的工作，而對于個體工作出現(xiàn)缺失，因此導(dǎo)致了稅務(wù)籌劃中缺乏科學(xué)性的分析，使得企業(yè)進行的稅務(wù)籌劃工作根本不能為企業(yè)的發(fā)展帶來一定的參考性意見。第三，沒有考慮地方政府的政策對土地增值稅的影響。在實際政策的執(zhí)行過程中，地方性政府的相關(guān)規(guī)劃以及制度的制定也會對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅產(chǎn)生一定的影響。以廣西桂林市為例，為了提高城市中心土地使用率，了低效用地相關(guān)優(yōu)惠政策。在低效用地政策中，房地產(chǎn)企業(yè)需規(guī)劃住宅總面積10%以上的保障房建設(shè)，并將此部分的房產(chǎn)以成本價銷售給當(dāng)?shù)卣撜邔ν恋卦鲋刀愑绊戄^大，房地產(chǎn)企業(yè)若在投資決策期沒有充分了解和考慮地方政策的影響，會產(chǎn)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃策略
(一)利用臨界點與分散收入的手段開展籌劃工作
原有稅收的重點主要就是將業(yè)務(wù)的核心放置在土地增值稅的相關(guān)制定上，而對于土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的主要目標(biāo)就是通過進行相關(guān)的工作最大限度上使得增值率降低，繼而使得在實際稅收過程中能夠為企業(yè)減少或是免除掉對應(yīng)的土地增值稅務(wù)稅款的繳納，通過此種方式就能夠極大程度上降低開發(fā)成本的投入，繼而提升企業(yè)的經(jīng)濟效益的比例獲取[2]。其主要就是通過臨界點的界定，來對于企業(yè)經(jīng)營管理過程中的各種形式進行界定和管理。
(二)利用增加可抵扣項目開展稅收籌劃
在房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅的稅務(wù)籌劃過程中，還可以適當(dāng)進行利息的收入與支出來從資金周轉(zhuǎn)的角度進行項目金額的劃算與抵消，通過這種方式的應(yīng)用，使得土地增值稅的稅費要較于之前相比有明顯的降低，進而使得房地產(chǎn)企業(yè)整體降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)和財務(wù)風(fēng)險，提升經(jīng)營現(xiàn)金流量。而在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，相關(guān)政策的指明使得其從很大程度與意義上獲取了房地產(chǎn)相關(guān)開發(fā)工作的發(fā)展方向，同時也促進了相關(guān)工作的概念與模式的革新。
(三)利用建房的方式進行稅收籌劃
在稅法的相關(guān)規(guī)定中，由于部分的建房行為在實際歸屬界定中不能夠被劃入土地增值稅的稅收范圍之內(nèi)，因此此類房地產(chǎn)的建設(shè)能夠有效的減少或是避免出現(xiàn)土地增值稅的稅款繳納。企業(yè)通過運用代替方式取得客戶的土地使用權(quán)在相應(yīng)的土地上進行房地產(chǎn)的建設(shè)，在此過程中企業(yè)之間代表客戶進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)，但并不具備有土地的所有權(quán)，因此此項活動進行的房地產(chǎn)建設(shè)中土地增值稅的支出極少，甚至在項目較深規(guī)模較小的情況下不支出額外的土地增值稅。
(四)利用統(tǒng)籌的手段開展稅收籌劃
地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的增值額與增值率是具有較大差異的。其中最為重要的原因是相同的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況、經(jīng)營檔次以及規(guī)格模式上都存在有較大的差異，因此所導(dǎo)致的客戶質(zhì)量以及所制定的價格不盡相同，這就使得地區(qū)間的房地產(chǎn)開發(fā)成本會由于多種原因?qū)е虏町愋暂^大。因此在進行相應(yīng)的房地產(chǎn)市場土地增值稅的降低方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)可以采取統(tǒng)籌兼顧的方式，將不同價位的房地產(chǎn)收入進行數(shù)據(jù)的整合后，進行集體上報，這就能夠在當(dāng)前形勢下有效進行土地增值稅的降低[4]。
(五)稅務(wù)實際操作的風(fēng)險內(nèi)容
在實際進行稅務(wù)呈遞與審查的過程中，可能會由于稅務(wù)局的不認(rèn)可問題導(dǎo)致最終的賬目以及土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容無法得到有效保障，在進行企業(yè)的實際費用的審核中對于各科目支出不以一一確認(rèn)。因此，稅務(wù)局會根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，用土地成本和開發(fā)成本二項的10%作為土地增值稅的開發(fā)費用扣除依據(jù)，企業(yè)在進行相關(guān)稅務(wù)籌劃時，為了防止此種現(xiàn)象的發(fā)生，企業(yè)應(yīng)考慮及時采用外部財會的專業(yè)性機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)賬目進行預(yù)測和統(tǒng)計，進而能夠保障數(shù)據(jù)的合理以及合法性。
四、結(jié)束語
綜上所述，面對我國當(dāng)前所進行的各種企業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整的大背景下，能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展起到一定促進作用的方式之一就是進行土地增值稅的合理稅收籌劃研究，只有通過對其進行合理規(guī)劃與布局，才能有效在房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本規(guī)劃中有效降低支出率進而對企業(yè)風(fēng)險進行合理的控制，從整體上提高企業(yè)經(jīng)營效益。在為企業(yè)節(jié)省生產(chǎn)成本的同時，還能夠有效利用國家相關(guān)政策以及措施的頒布使得土地增值稅的作用與價值在實際經(jīng)營管理活動中得到體現(xiàn)，這就能夠在當(dāng)前激烈的市場競爭中不斷提升企業(yè)的競爭力，繼而立足于長遠發(fā)展的角度來進行房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃。
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[4]陳梅.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的分析[J].企業(yè)導(dǎo)報，2016(10).
作者：唐銘 單位：桂林漓江信息產(chǎn)業(yè)集團有限責(zé)任公司
