房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃

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摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)也得到了迅速的發(fā)展。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)納稅稅種當(dāng)中比較重要的一種稅，占納稅總額比例較高。為了合理減少房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅納稅額，很有必要對(duì)其納稅籌劃進(jìn)行研究。本文將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行深入的探討，提出適當(dāng)?shù)募{稅籌劃，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好地進(jìn)行納稅規(guī)劃，降低企業(yè)的整體稅負(fù)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的最大化打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃

一、引言

近年來(lái)，我國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)水平得到了大幅度的上升，這也給房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展提供了有利的條件。但是，房地產(chǎn)企業(yè)要想真正地健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，不僅需要外界環(huán)境的改善，同時(shí)自身也應(yīng)該進(jìn)行很好的納稅籌劃規(guī)劃，以滿足市場(chǎng)的需求。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃當(dāng)中的主要部分，其對(duì)于企業(yè)的整體納稅籌劃有著巨大的影響，所以有必要對(duì)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃進(jìn)行深入的探討，提出切實(shí)可行的方案，從而推動(dòng)企業(yè)的整體發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃探討

1.合理利用稅收政策進(jìn)行納稅籌劃

（1）利用普通住宅稅收優(yōu)惠政策。目前的房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅項(xiàng)目上采取的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，這樣的稅收率存在明顯的稅收節(jié)點(diǎn)。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分的利用該節(jié)點(diǎn)，盡可能地確保稅收接近節(jié)點(diǎn)且不超過(guò)節(jié)點(diǎn)，這樣就可以使房地產(chǎn)企業(yè)的稅收得到最大程度的降低，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的最大化。已有相關(guān)政策表明，普通住宅增值稅率低于20%的可以免去土地增值稅。所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，遇到符合該優(yōu)惠政策的項(xiàng)目，就應(yīng)該充分地利用該政策，從而降低自身的稅負(fù)。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)銷售價(jià)格已經(jīng)確定的情況下，可以通過(guò)預(yù)算核算的方式，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)是否可以通過(guò)成本計(jì)算或者成本分?jǐn)偟姆椒ǎ瑢⒑侠矸秶鷥?nèi)的開(kāi)發(fā)成本計(jì)算到普通住宅的稅收當(dāng)中去，前提是要確保綜合后的稅收率不得高于20%，這樣就可以確保企業(yè)在最大程度上享受到稅收優(yōu)惠政策。（2）合理利用清算時(shí)間進(jìn)行納稅籌劃。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅納稅采取的方式是先預(yù)繳、后清算的方式。所以在實(shí)際的工作當(dāng)中，企業(yè)可以找到一個(gè)平衡預(yù)征額和清算應(yīng)繳納稅額的節(jié)點(diǎn)，然后再根據(jù)實(shí)際的需求，選擇合理的處理清算的方式。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅率高于該平衡節(jié)點(diǎn)的時(shí)候，企業(yè)就應(yīng)該推遲清算工作，從而降低企業(yè)資金流動(dòng)的壓力；當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅率低于該平衡節(jié)點(diǎn)時(shí)，企業(yè)就應(yīng)該盡快地進(jìn)行清算工作，從而更快地實(shí)現(xiàn)回籠資金，降低企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。在選擇清算處理方案時(shí)，要注意的是：企業(yè)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際的情況不斷地修改調(diào)整平衡節(jié)點(diǎn)，確保最終得出的方案有效，可以給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)幫助。另外，在考慮清算節(jié)點(diǎn)時(shí)，企業(yè)必須確保計(jì)稅成本的完整性，并且在結(jié)算工作之前就準(zhǔn)備好相應(yīng)的發(fā)票，只有這樣才能夠使得土地增值稅納稅籌劃時(shí)的稅率達(dá)到最低。

2.通過(guò)費(fèi)用轉(zhuǎn)移進(jìn)行納稅籌劃

目前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中的“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分，他們之間在實(shí)際的操作過(guò)程當(dāng)中存在著許多的交界，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供了更多的可能性。企業(yè)可以在開(kāi)展會(huì)計(jì)核算的時(shí)候，將這些交界的部分作為難以區(qū)分的部分計(jì)入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的支出中去。例如：企業(yè)可以將區(qū)域平臺(tái)的部分費(fèi)用分?jǐn)偟介_(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中去，通過(guò)增加項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收比率的改變，從而降低企業(yè)的土地增值稅納稅比率。在進(jìn)行費(fèi)用分?jǐn)?、轉(zhuǎn)移的過(guò)程當(dāng)中需要注意的是：首先，無(wú)論是費(fèi)用的分?jǐn)傔€是轉(zhuǎn)移都需要合理合法，要能夠最大程度地實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的充分利用。其次，企業(yè)不能夠?yàn)榱私档投惵识室獾娜マD(zhuǎn)移、分?jǐn)?，加大?cái)務(wù)部門(mén)的工作壓力。在實(shí)際的操作過(guò)程當(dāng)中，只有在實(shí)際需要的情況下企業(yè)才應(yīng)該進(jìn)行費(fèi)用的分?jǐn)傓D(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本支出的合理分配，降低土地增值稅的納稅稅率。最后，盲目地進(jìn)行項(xiàng)目成本的轉(zhuǎn)移會(huì)增大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不利的影響。3.通過(guò)合理增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行納稅籌劃（1）合理增加企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行計(jì)算與土地增值稅清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額時(shí)，企業(yè)只有提供有效合法的憑證依據(jù)才能夠進(jìn)行抵扣，否則就不能允許扣除。而且，根據(jù)規(guī)定可知，在對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用時(shí)除非另有規(guī)定，否則就不予扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)提高產(chǎn)品的質(zhì)量、品質(zhì)的手段來(lái)進(jìn)行納稅籌劃，利用開(kāi)發(fā)成本的放大效應(yīng)，增加企業(yè)的扣除項(xiàng)目金額。在開(kāi)展該工作時(shí)需要注意：首先，在獲取建安發(fā)票時(shí)，發(fā)票應(yīng)當(dāng)包含建筑服務(wù)發(fā)生地縣名稱及項(xiàng)目名稱，否則根據(jù)規(guī)定是不能夠進(jìn)行抵扣的。其次，企業(yè)在進(jìn)行清算時(shí)，為了確?？鄢?xiàng)目的完整性，企業(yè)應(yīng)該及時(shí)獲取相關(guān)的有效憑證，否則納稅人將會(huì)繳納更多的稅款，并且即使在今后取得了相關(guān)的有效憑證，根據(jù)已有的政策制度，是不能夠再進(jìn)行第二次清算扣除。所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行清算前，就應(yīng)該準(zhǔn)備好相關(guān)的有效憑證，確保成本能夠得到足額扣除。（2）合理利用企業(yè)的利息費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樽陨淼奶厥庑?，其資金密集且通常涉及較大的金額。根據(jù)我國(guó)的土地增值稅相關(guān)的政策制度可知，企業(yè)的貸款利息支出和扣除主要有以下兩種方案：方案一是企業(yè)通過(guò)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟姆椒ǎ杼峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，在確保利率不超過(guò)同類同期銀行貸利率的情況下，進(jìn)行實(shí)時(shí)的扣除。方案二是企業(yè)不能夠提供有效金融機(jī)構(gòu)證明或者不能進(jìn)行項(xiàng)目的計(jì)算分?jǐn)倳r(shí)，利息的支出按照不含資本化利息的開(kāi)發(fā)成本的5%扣除。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃時(shí)，選擇哪一種方案主要是通過(guò)孰大原則，即如果項(xiàng)目開(kāi)發(fā)負(fù)債融資較多且利息支出額較大，可選擇方案一，反之則選擇方案二。如今，大多數(shù)的開(kāi)發(fā)企業(yè)都被限制放貸，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源都是非金融機(jī)構(gòu)，所以土地增值稅的稅率都很高。因此，為了做好房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作，企業(yè)應(yīng)該提前做好土地增值稅籌劃與融資籌劃之間的銜接工作，充分發(fā)揮二者的作用，為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)更好地進(jìn)行稅務(wù)籌劃打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃水平的建議

1.加強(qiáng)對(duì)于合同管理當(dāng)中稅收風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃涉及到企業(yè)的所有生產(chǎn)領(lǐng)域、環(huán)節(jié)，單純地依靠財(cái)務(wù)部門(mén)是無(wú)法很好完成的，所以需要企業(yè)各個(gè)部門(mén)之間密切的溝通聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅是隨著企業(yè)的生產(chǎn)而產(chǎn)生的，在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)中必然涉及合同的簽訂管理，其中涉及多個(gè)方面的稅收問(wèn)題。所以，為了更好地完成企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于合同的簽訂管理，重視日常涉稅合同的簽訂和審查，使得企業(yè)真正做到降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的效益目標(biāo)。在簽訂合同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)該要考慮目前的項(xiàng)目需要，同時(shí)還需要考慮未來(lái)企業(yè)發(fā)展的需要，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度對(duì)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)合同的法律效力，最大程度地發(fā)揮合同的作用，降低合同管理當(dāng)中的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

2.加強(qiáng)對(duì)于票據(jù)相關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注

房地產(chǎn)企業(yè)在票據(jù)當(dāng)中所涉及的稅收風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：第一，票款物是否一致的稅收風(fēng)險(xiǎn)；第二，發(fā)票開(kāi)具與合同是否相匹配的稅收風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行票據(jù)相關(guān)方面稅收風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避時(shí)，首先需要核查票據(jù)與實(shí)物是否一致，其次要核查發(fā)票與合同是否一致。無(wú)論是哪種票據(jù)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該確保票據(jù)的合法有效，這樣就可以最大程度地降低票據(jù)失效給企業(yè)帶來(lái)的損失。另外，在票據(jù)的管理中，需要真實(shí)可靠，不能夠?yàn)榱送ㄟ^(guò)票據(jù)降低稅負(fù)就去做違法的事情，例如：開(kāi)虛假發(fā)票。因此，為了合法地降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，應(yīng)該按照正規(guī)的程序去操作。對(duì)于那些利用非法手段獲取發(fā)票、憑證的非法分子，應(yīng)該受到法律的嚴(yán)懲，政府也應(yīng)該加大打擊造假、作假的力度，營(yíng)造一個(gè)良好的納稅氛圍，積極宣傳科學(xué)規(guī)范納稅的理念。企業(yè)應(yīng)該及時(shí)了解各種優(yōu)惠稅收的政策，加強(qiáng)對(duì)于票據(jù)相關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注，并按照相關(guān)的政策制度規(guī)定，做好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范工作，從而降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在國(guó)家宏觀政策調(diào)控的影響作用下，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸變大，企業(yè)為了盡可能地維持經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并獲得穩(wěn)定發(fā)展，就需要從企業(yè)的稅負(fù)方面著手，特別是對(duì)占稅負(fù)比重極大的土地增值稅。企業(yè)只有做好了土地增值稅的納稅籌劃，才能夠降低企業(yè)的成本支出，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的最大化。

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作者:王芳 單位:西安高科集團(tuán)高科房產(chǎn)有限責(zé)任公司