房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化資金管理的對(duì)策探索

前言：想要寫出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化資金管理的對(duì)策探索范文，希望能給你帶來(lái)靈感和參考，敬請(qǐng)閱讀。

【摘要】如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)調(diào)控中出現(xiàn)了一些問(wèn)題，例如房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理方面等，本文以房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀為背景，針對(duì)當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題進(jìn)一步提供解決的對(duì)策，以期我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理提供參考意見(jiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好更快發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè):資金管理:問(wèn)題:對(duì)策

隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越明顯，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展的階段，但是在逐漸發(fā)展的過(guò)程中開(kāi)始處于“低迷”的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本高、業(yè)績(jī)低等問(wèn)題的出現(xiàn)屢見(jiàn)不鮮，因此，企業(yè)要認(rèn)清當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)，資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部實(shí)施的資金活動(dòng)，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)核算、協(xié)調(diào)和分析，實(shí)際了解到企業(yè)的資金運(yùn)行狀況以及企業(yè)最大經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)情況。房地產(chǎn)企業(yè)如何從原來(lái)的高投入，高回報(bào)，適應(yīng)現(xiàn)在高投入、低回報(bào)的轉(zhuǎn)型，在我國(guó)宏觀政策的不斷調(diào)控之下，如何提高自身在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不斷提高。這都需要從企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方面進(jìn)行重點(diǎn)的研究和分析。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀

(1)資金周轉(zhuǎn)率下降、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)前，在我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)中都存在資金不足的情況，造成資金短缺的原因包括前期市場(chǎng)擴(kuò)張過(guò)度、融資渠道單一和企業(yè)內(nèi)資金管理分散，其中前期市場(chǎng)擴(kuò)張過(guò)度主要是由于普遍面臨高企，且其中的銷售緩慢，變現(xiàn)能力差，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率低。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，主要原因是企業(yè)僅僅依靠銀行進(jìn)行貸款，如今我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控的措施使得銀行的融資監(jiān)管變緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來(lái)越高，融資的難度和成本加大。企業(yè)內(nèi)的資金管理分散主要是由于在一些企業(yè)中存在其中一個(gè)項(xiàng)目資金閑置的現(xiàn)象，另一個(gè)項(xiàng)目就會(huì)出現(xiàn)資金短缺的情況，這樣兩極化的現(xiàn)象不利于企業(yè)對(duì)資金的集中管理，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)的資金利用效率低，缺乏良好、完整的資金管理體系進(jìn)行約束，資金結(jié)構(gòu)的不合理，會(huì)加大財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的收益。(2)資金管理的“被動(dòng)反映型”現(xiàn)象明顯?，F(xiàn)今在很多的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理流程中，仍采用傳統(tǒng)的記賬、編制資金報(bào)表等形式，出具的財(cái)務(wù)決算報(bào)表被用于經(jīng)營(yíng)工作的事后評(píng)估，這樣的流程之下存在著一定的滯后性，不能夠及時(shí)準(zhǔn)確的進(jìn)行匯報(bào)，缺乏科學(xué)、完善的管理體系，一些房地產(chǎn)企業(yè)忽略了資金管理的重要性，只是目光短淺的在乎眼前利益而忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)的企業(yè)發(fā)展，在一些項(xiàng)目評(píng)價(jià)、前期策劃、招投標(biāo)、簽訂合同等流程上，缺乏財(cái)務(wù)資金管理人員的參與，因此，在整個(gè)企業(yè)的發(fā)展中自身資金和項(xiàng)目不符合的情況屢見(jiàn)不鮮，企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)資金管理中的預(yù)測(cè)、控制、分析等能力缺乏重視，管理職能不完善．(3)資金管理意識(shí)單薄。在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理中，企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立全面的意識(shí)，綜合性的考慮發(fā)生因素，縱觀現(xiàn)今的房地產(chǎn)企業(yè)，大部分的企業(yè)只看重項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以及項(xiàng)目的銷售，過(guò)度的重視經(jīng)濟(jì)利益而忽視資金管理中存在的問(wèn)題，過(guò)度重視工程進(jìn)度、重視控制質(zhì)量，忽略了資金的籌集和投資的必要控制程序。這導(dǎo)致在后期企業(yè)無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，除此之外，企業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的權(quán)利過(guò)于集中，不僅具有財(cái)務(wù)管理的權(quán)利還具備采購(gòu)的權(quán)利，這樣雙重權(quán)利之下的管理模式使得權(quán)利無(wú)法得到分散，過(guò)于集中的后果就會(huì)導(dǎo)致成本控制的質(zhì)量無(wú)法確保，資金的去向不能得到及時(shí)準(zhǔn)確的記錄，一些企業(yè)的相關(guān)人員對(duì)資金的管理重視力度不夠，乃至在進(jìn)行項(xiàng)目考核時(shí)，會(huì)忽視對(duì)資金使用情況的關(guān)注度以及資金去向的追查，相關(guān)的工程資金管考核制度不完善，沒(méi)有一個(gè)健全的管理體系，導(dǎo)致資金出現(xiàn)不合理利用的情況居多，進(jìn)一步使得企業(yè)的資源配置不合理，加大了工程建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)。(4)資金管理不合理。一個(gè)工程的正常運(yùn)作離不開(kāi)資金的支持，資金為工程的運(yùn)作提供充足的動(dòng)力。在房地產(chǎn)企業(yè)中的工程中資金的耗用十分巨大，但是在企業(yè)進(jìn)行資金管理的過(guò)程中，一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽就會(huì)導(dǎo)致資金的浪費(fèi)和損失，一些企業(yè)在建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作上并沒(méi)有做好，這會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)在接下來(lái)的工程建設(shè)中資金出現(xiàn)系列的問(wèn)題。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2008年我國(guó)商品房空置量明顯上升，且以不斷增加的頻率逐年上升，空置的商品房大量的沉淀了房地產(chǎn)企業(yè)的資金，對(duì)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)造成十分不利的影響，據(jù)相關(guān)報(bào)告指出，商品房的空置率與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率呈現(xiàn)著負(fù)相關(guān)的關(guān)系，上平方的空置率上升時(shí)，那么房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)就會(huì)呈現(xiàn)著下滑的趨勢(shì)。

二、提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的有效對(duì)策

(1)拓展融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)是屬于資金密集型的企業(yè)，融資問(wèn)題一直圍繞與困擾著各大房地產(chǎn)企業(yè)，如何進(jìn)一步解決房地產(chǎn)企業(yè)中的融資問(wèn)題成為企業(yè)中的主要問(wèn)題，當(dāng)前，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會(huì)的不斷進(jìn)步，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道越來(lái)越多元化，無(wú)論是資本市場(chǎng)中的直接融資渠道還是間接融資渠道都需要大力的進(jìn)行開(kāi)拓。與此同時(shí)還需要不斷的完善金融市場(chǎng)體系、投資基金、版權(quán)融資、債券融資等，多元化的融資渠道打破了以往單一的融資形式，來(lái)自社會(huì)民間的資金可以從樓市分流道基金、債券、信托等等，關(guān)于基金、債券和信托等只有具備優(yōu)良條件的企業(yè)才有具備擁有的資格，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部?jī)?yōu)化以及發(fā)展不失為一種前進(jìn)的動(dòng)力，對(duì)于企業(yè)提高自身的素質(zhì)十分有利。(2)強(qiáng)化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目時(shí)所需要的資金和時(shí)間非常多，具有投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)伴隨著一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，所以，為了進(jìn)一步規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率降到最低，企業(yè)確定投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)，首先需要將投資項(xiàng)目的背景情況進(jìn)行充分的調(diào)查了解，避免產(chǎn)權(quán)紕漏、確保資金回收，其次，需要對(duì)市場(chǎng)的情況進(jìn)行實(shí)際的調(diào)查，將所在區(qū)域的人口發(fā)展情況以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、城市規(guī)劃情況、消費(fèi)市場(chǎng)情況等進(jìn)行調(diào)查分析，并且根據(jù)所調(diào)查分析出的數(shù)據(jù)進(jìn)行一個(gè)客觀的預(yù)測(cè)，最后，需要對(duì)投資項(xiàng)目的前景進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該根據(jù)自身的發(fā)展情況以及自身企業(yè)的優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)效益較好、風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目，然后制定出一個(gè)科學(xué)、合理的籌資方案，確保企業(yè)投資項(xiàng)目的正常運(yùn)行。(3)加強(qiáng)資金預(yù)算管理。要想資金實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)就需要將其基礎(chǔ)做好———資金預(yù)算，一個(gè)準(zhǔn)確、科學(xué)的資金預(yù)算可以使得企業(yè)對(duì)資金進(jìn)行有效利用，提升資金的使用效率，企業(yè)的資金預(yù)算分為年度預(yù)算和月度執(zhí)行預(yù)算，包括直接法編制，通過(guò)間接法編制進(jìn)行驗(yàn)證，在一年的年初，相關(guān)的財(cái)務(wù)部門就應(yīng)該對(duì)公司發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行分析并制定出資金的預(yù)算，資金預(yù)算主要分為資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出兩種，在制定出一個(gè)合理、完整的資金預(yù)算計(jì)劃之后，企業(yè)年度資金運(yùn)作的重點(diǎn)就會(huì)被突出，這對(duì)于企業(yè)資金的跟蹤、控制十分有助，對(duì)于一些企業(yè)出現(xiàn)盲目貸款、不合理存款的現(xiàn)象有效的規(guī)避，在制定出資金預(yù)算計(jì)劃之后，要付諸于強(qiáng)有力的執(zhí)行力度，才能達(dá)到預(yù)期的效果，促進(jìn)企業(yè)的正常發(fā)展。(4)加強(qiáng)資金的風(fēng)險(xiǎn)控制。任何的投資都具備著一定的風(fēng)險(xiǎn)，更何況房地產(chǎn)企業(yè)的投資大、周期長(zhǎng)，存在的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻，在一個(gè)企業(yè)之中，資金的風(fēng)險(xiǎn)一共分為三種，一種為資金的使用風(fēng)險(xiǎn)，資金的使用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，但是這種風(fēng)險(xiǎn)是在前期就可以進(jìn)行控制的，因此，為避免資金使用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，需要前期對(duì)其進(jìn)行有效控制，在確定投資項(xiàng)目具有可行性之時(shí)，需要對(duì)評(píng)審程序進(jìn)行有效的優(yōu)化，做好科學(xué)化和專業(yè)化，與此同時(shí)，在進(jìn)行一些重大的決策時(shí)，企業(yè)的相關(guān)約束管機(jī)制要進(jìn)行完善，形成科學(xué)的制定決定的程序，確保重大決策的合理可行。第二種是資金存在在途風(fēng)險(xiǎn)，在途風(fēng)險(xiǎn)主要是指資金在企業(yè)進(jìn)行結(jié)算的過(guò)程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，為了避免資金發(fā)生在途風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的結(jié)算票據(jù)需要認(rèn)真、謹(jǐn)慎的進(jìn)行選擇。第三種是資金的或有風(fēng)險(xiǎn)，或有風(fēng)險(xiǎn)主要是指企業(yè)在于其他企業(yè)進(jìn)行貸款擔(dān)保或者業(yè)務(wù)擔(dān)保時(shí)產(chǎn)生的系列問(wèn)題，因此，企業(yè)在為其他企業(yè)進(jìn)行擔(dān)保時(shí)要綜合考慮，進(jìn)行時(shí)需要有一個(gè)完善合法的審批程序。綜上所述，資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)營(yíng)效益的作用不可小覷，且資金管理與經(jīng)營(yíng)效益密切相關(guān)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的自身發(fā)展中存在著一定的不可控因素，進(jìn)而導(dǎo)致一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理也存在著一些不確定的因素，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上仍存在著一些問(wèn)題，因此必須要拓寬融資渠道、強(qiáng)化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究以及加強(qiáng)資金的有效管理進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)。

【參考文獻(xiàn)】

［1］樊幻靈．論我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理與完善［J］．中國(guó)房地產(chǎn)金融，2010(1)

［2］劉向東．房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)如何建立資金集中管理體制［J］．金融經(jīng)濟(jì)，2008(14)

作者:徐政偉 單位:駐馬店昌建同創(chuàng)地產(chǎn)有限公司