商業地產資金管理建設研究

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摘要：自90年代我國實施住房改革以來，商業地產行業蓬勃發展，帶動建筑等多個相關行業的發展。城市化建設加快為商業地產企業帶來廣闊的發展機遇，但商業地產行業發展受到國家的市場調控，時常面臨資金短缺的窘境，而商業地產企業又是資金密集型行業，因而建立資金良性循環是企業資金管理的目標之一。針對商業地產企業管理中存在的問題，本文以企業資金管理理論為基礎，從資金籌集與回流階段分析商業地產企業資金管理問題，提出相應解決措施。

關鍵詞：商業地產企業；資金管理；對策

商業地產行業是資金密集型行業，如何進行資金管理是商業地產企業發展的核心。商業地產項目開發周期長，商業地產市場易受國家調控影響使得企業資金管理復雜。改革開放后，我國城市化進程使得商業地產行業迅猛發展，并帶動建筑機械等行業的發展。在商業地產行業發展中多數企業經過創立整合，形成具備規模的大型企業。近年來，市場投資需求推動房地產企業高速擴張。房價不斷上漲，土地市場異常火爆，房地產行業是高風險行業，企業要想贏得競爭優勢，必須合理運用資金控制風險，通過計劃控制等多種管理手段加強資金管理，提高資金使用效率。商業地產企業資金管理是財務管理的核心，在我國采取限購等措施抑制房價背景下，研究商業地產企業資金管理具有重要的現實意義。

1商業地產企業資金管理問題

資金流轉分為籌資、使用與回流階段。商業地產企業資金管理的目標是建立企業資金良性循環，導致企業財務危機的主因是資金鏈斷裂，解決企業資金循環問題才能保證資金良性循環。目前，我國商業地產企業資金管理問題涉及籌集、使用與資金回流階段，通過與產業鏈相關的公司合作開發，運用財務杠桿能解決項目開發的前期投入，但可能導致出現現金鏈條斷裂情況；企業內部資金運營風險管理體系缺乏；兩金占比過高，前期投入較大，特別是存貨占比較高，過高的負債經營使得企業的市場波動風險抵御能力降低；融資成本過高，使商業地產業脫離民生屬性，影響行業的健康發展。

1.1資金籌集階段的問題

商業地產開發企業資金分為國內貸款、自籌資金等，其他資金包括銷售房產定金，我國商業地產投入資金主要來自銀行貸款，其他資金構成為房產銷售定金，資金主要掌握在銀行手中。商業地產企業籌資情況為融資方式單一，金融機構承擔大部分商業地產行業市場風險。房地產業面臨較大財務風險，銀行信貸政策變化給商業地產業帶來巨大沖擊。商業地產資金使用集中于購置土地與商業地產開發建設，資金使用效率低是資金使用中面臨的主要問題。自1998年我國住房改革開始以來，商業地產行業迅速崛起，同時商業地產企業發展也面臨多次危機，但中國經濟前景良好，這為商業地產企業帶來了發展契機。不過由于我國土地資源稀缺問題突出，土地購置費成為商業地產商主要資金支付費用。企業囤積大量土地減慢了資金回籠速度，導致資金流動風險加大。

1.2資金使用中的問題

商業地產企業項目成本是企業開發經營項目發生支出，包括項目招標階段、竣工結算階段發生的費用。商業地產開發中項目成本受原料價格等客觀及主觀因素影響，商業地產項目成本控制，包括立項環節、施工環節等，大多數商業地產企業在項目成本控制方面缺乏重視，表現為缺乏有效的成本監控，沒有明確目標成本。國家系列調控措施出臺后，商業地產企業投資未形成有效產出回流企業，造成對資金無效占用增加。商業地產企業頻繁進行土地交易，導致企業面臨土地庫存壓力。國家采取限購等措施目的是消除不合理投資續簽，但庫存壓力下部分企業采取“捂盤銷售”的營銷方式。

1.3資金回流問題

回籠資金是企業投入產出的重要環節，銷售是商業地產企業資金回流的主要方式，銷售資金回流包括預售房屋定金，我國商業地產企業存貨周轉時間長，嚴重損害資金流動性。資金回流方式單一是房地產企業資金周轉率較低的主要原因，由于資金市場不發達，商業地產企業未與資金市場形成有效互動，商業地產項目資金回流主要是租賃收入，部分開發商為資金快速回流全部銷售，采取出租模式可使得項目后期運營資金平穩，但資金回流形式單一，企業在維持后期運營租金收入與成本平衡等方面存在許多問題。資金回流中房地產企業面臨較大風險。

2商業地產企業資金管理的影響分析

隨著全國商業地產調控的實施，恐慌性購房得到抑制，庫存壓力向三四線城市蔓延。近年來企業開發項目激進，開發商消化能力下降。房地產企業籌資成本上升，商業地產企業可獲得市場資金供應放緩。房地產成交量放緩，資金問題成為房地產企業發展的瓶頸。商業地產企業資金管理問題對企業發展造成不利影響，表現為企業負債過度，造成資金成本過高，盈利能力降低。沒有資金運營風險管理體系，不能對資金運營中的風險進行評估、分析，不能降低潛在風險爆發時導致的經濟損失。存貨周轉率低，資金變現能力弱，影響企業持續健康發展。隨著信息技術的發展，大型跨國公司采用信息技術加強企業現金管理，大型商業地產企業采用信息化手段構建資金管理體系，加大資金監督力度。由于現金管理引入我國時間不長，許多企業對現金管理缺乏重視，商業地產企業資金管理水平與國際跨國公司相比存在較大差距，企業資金管理問題表現為負債經營，融資過度依賴銀行貸款，資金利用率不高。如何通過資金管理提高資金使用效率是資金管理面臨的問題。分析房地產企業資金管理影響因素，包括政策法律、企業管理、資金使用效率等方面。隨著我國建立現代化企業制度深入，國家出臺系列政策規定，打壓了商業地產企業對樓市的異地投資，商業地產企業資金鏈條存在斷裂危險。資金對商業地產企業是主力支撐，國家收緊資金，企業面臨斷奶局面。我國加入世貿組織后很多跨國公司涌入中國，將國外先進管理方式引入中國，對企業管理展開研究為企業經營活動注入新的生機。房地產企業需要調整公司管理制度，為公司創造更多財富。企業管理方面因素把控集團類型與業務結構。資金分布情況是資金在企業成員的分配比例。資金集中管理是把資金集中于企業總部統一調度運用，可以提高資金使用效率。但大多數資金控制在母公司手中，導致資金在成員企業流動時間較長。成員企業會虛報預算，形成下屬同上級資金供求矛盾的局面。

3商業地產企業資金管理對策

當前我國商業地產企業資金管理中出現很多問題，其中有內部與外部因素，商業地產企業應分析管理原因，更好地應對發生的外部風險。針對我國商業地產企業資金管理問題，要在資金籌集使用與回收各階段采取有效措施，提高企業資金管理水平，優化企業資金管理體系，提升庫存去化速度，加強現金流回款等，這些是房地產行業的首要任務。

3.1實施多元化融資方式

房地產企業籌資階段要實施多元化融資方式，統一制定資金需求計劃。隨著限購令等措施實施，剛性需求持幣觀望，中小商業地產企業資金缺口擴大。國家投入大量財政資金發展保障性住房建設，商業地產企業銀行信貸成本提高，企業必須采取多元融資方式，考慮資金流動風險，克服單一融資模式引起較高財務風險。多元化融資可以優化資本結構。融資成功決定房地產企業的生產，大型商業地產企業授信額度較高，銀行對中小行業地產企業貸款空間縮小。中小商業地產企業要開拓多元融資渠道，銀行將大型房地產企業作為主要信貸對象，原因是其信用度高。中小商業地產企業應通過互助性擔保聯系房協平臺，向銀行爭取貸款支持。大型商業地產企業融資可選擇性大，除了常見的股票融資之外，還可選擇合作開發，海外投資基金等方式。

3.2加強對資金的預算控制

商業地產企業資金使用階段管理要求加強對資金的預算控制，提高自有資金比例，實行項目成本動態管理。商業地產企業資金循環周期長，科學地對項目進行投資規劃是企業資金使用階段必要的工作。企業應掌握開發房地產商品需求情況和競爭環境，結合企業可投入資金規模，預測擬開發項目前期資金投入規模，對是否同時將資金投入項目等作出投資規劃。作出投資決策后對開發項目編制預算，資金預算是資金管理的基礎，資金預算管理應細化。2010年至今，持續收緊的房地產調控政策使得房地產成交價格波動，銀行收緊對房地產的貸款規模，企業出現資金短缺等現象。進行項目開發應合理安排資金來源，控制項目建設中貸款使用量。企業可通過減少股息增加留存收益，結合向周期考慮流動負債與長期負債比例。

3.3制定資金回籠措施

商業地產企業資金回籠階段管理要求防止盲目囤地，根據市場變化制定資金回籠措施。當下我國商業地產企業面臨國家對樓市嚴格調控，商業地產項目開發周期通常為3年以上，資金管理部門應同銷售部門關注市場變化，國家對房地產市場制定調控政策。應制定相應銷售計劃，資金管理部門評估預期資金回流情況。將資金回流規模記錄于資金管理信息系統，盲目囤地行為長期占用企業資金，房產不能按時交付到消費者手中會使資金回流受阻。商業地產企業應規劃未來期間項目投資，購入合適的地塊。商業地產企業要監督項目進展情況，按時支付工程進度款。

4結語

隨著我國國民經濟的增長和民眾生活水平的提高，商業地產企業面臨良好發展前景。國家采取調控政策防范房地產市場過熱，商業地產企業應完善資金管理方式，保障企業資金運轉順暢。本文以企業資金管理理論為依據，剖析商業地產企業資金管理問題，提出完善商業地產企業資金管理措施。國內外學者對商業地產企業資金管理研究中，未將資金循環階段作為整體綜合研究。本文從資金循環階段對商業地產企業的資金管理進行分析具有重要理論價值。

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作者：甘輪利 單位：重慶天成緣江置業有限公司