房地產企業資金管理問題及對策

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摘要：資金管理水平是衡量企業可持續運營的重要指標，而房地產業作為高負債率的風險行業，資金管理已成為企業在市場競爭中生存和取勝的關鍵性因素。但是房地產企業資金管理還存在諸如資金管理意識淡薄、融資形式單一、資金管理模式落后、資金計劃難以落實等等問題，因此，文章基于房地產企業的資金管理問題，提出了提高資金風險管理意識、創新融資渠道、搭建資金平臺以及加強資金計劃管理的優化建議，希望能切實地提高房地產企業的資金管理。

關鍵詞：房地產企業；資金管理；問題；優化

房地產業是國家經濟發展的支柱產業，保持該行業的可持續性發展，不僅能夠讓人民的生活質量有所提高，也有利于國家經濟的發展速度。近年來隨著國家的宏觀調控政策不斷出臺，房地產企業資金壓力加劇，然而房地產企業作為資本密集型行業，資金是企業可持續經營的最根本的保障，直接影響到企業資產的流動性及收益性，所以，加強資金管理、控制資金風險并且提高資金使用率已然變成重要的課題。

一、房地產企業資金管理的重要性

資金管理作為財務管理最為核心的內容，對企業提高資金使用率以及對資金的科學合理配置起到關鍵作用。企業通過資金管理能夠將投融資集中管理，從而降低財務成本，提高資金運作效率。將對企業的資金有著良性運轉，對企業的可持續性發展，提供強有力的保障。資金作為企業的生命線，從開始籌集到最終使用，對其過程進行管理和監督就是資金管理。如果資金沒有合理的安排，企業的日常工作將寸步難行，項目不能很好地進行運作，所以只有將企業的資金成功管理，才能控制企業的生命線和發展的命脈。

二、當前房地產企業資金管理存在的主要問題

（一）資金管理意識淡薄

房地產業由于發展歷史較短，在整個發展的過程中，絕大多數企業對資金管理的重要性認識較薄弱，企業管理人員對資金管理意識淡薄，過度重視項目開發的進度、產品的質量品質以及銷售回款等情況，缺乏資金有效利用的籌劃意識，導致資金無法及時回籠，造成企業資金困難的壓力。對項目過程進行考核時，忽視資金使用的相關考核，沒有健全的資金管理體系，最終導致企業的資金資源配置不合理。

（二）融資形式及渠道單一

目前房地產業資金短缺是面臨的最大突出問題，據統計，房地產業各企業的資產負債率高達70%~80%左右，絕大部分資金需要通過項目貨量的銷售而回籠資金以及通過銀行貸款來獲得資金周轉。對于絕大多數房地產企業面臨著融資形式及渠道單一的狀況，由于國家近年來的宏觀調控，導致房地產企業貸款的審查越來越嚴格，直接影響企業資金籌集的速度，嚴重影響企業的效益及經營規模，導致企業經營風險巨大，造成對于過往負債的償債情況的壓力。

（三）資金管理模式落后

房地產企業由于存在多個項目同時運作，并且企業存續時間越長，涉及的銀行賬戶較多，每次企業資金周轉的時候將帶來非常的不便利，項目資金的分散會導致企業很難實時掌控資金的實際存量及使用情況，也會給日常的支付帶來一定的困擾。企業資金存放分散并且每個賬戶的資金量較少，對應的該部分存款計息模式只能采用活期存款的方式，導致企業資金的浪費和閑置，給企業帶來的收益很低。項目資金的分散存放也很容易造成資金體外循環、存在私設“小金庫”的現象，造成企業的經濟損失。

（四）資金計劃落實困難

隨著房地產企業的快速發展，資金的收支計劃管理對企業越來越重要，尤其對于多項目的房地產開發企業，只有通過合理的資金計劃和安排，才能提高企業的資金使用率。然而很多企業存在資金計劃執行的過程中，出現實際執行率偏差巨大的情況，往往收款計劃的執行率做的好；問題主要在付款計劃的執行率，存在超額付款的現象以及低付款執行率的情況。各部門在編制資金計劃的時候，只是流于形式沒有很好地去按照合同的約定、沒有結合乙方已完工作量的情況、更沒和乙方進行付款的相應溝通，隨意將資金計劃付款額度大金額上報。最終導致企業在安排好需要支付款項的情況下，根本無需支付，也致使資金計劃落實困難。

三、優化房地產企業資金管理的建議

（一）提高資金風險管理意識，完善資金管理制度

房地產企業需要通過加大宣傳力度，讓管理人員意識資金管理在企業的重要戰略地位。而房地產企業要提高資金管理意識，重視資金回款的工作，完善企業資金管理制度，從而保證企業資金的流動性，需要細化資金管理流程，對資金的籌集、支出到最后的回款進行分析與優化，指定相關負責人對資金進行管理及管控，做到資金進程的全面追蹤。

（二）創新融資渠道，建立多元化融資平臺

資金作為房地產企業的血液，企業對其需求極大，一線房企的生存及快速發展需要吸納大量豐富的資金。由于我國對房地產的宏觀調控的影響下，絕大多數企業面臨資金緊張的困難，故需要利用資本市場的各類工具，在傳統融資方式的基礎上對新融資模式的創新、構建和新渠道的開拓，發掘多元化的融資渠道，學習國內外成功的融資模式，如信托機構融資、合作開發融資、發行企業債券、融資租賃、私募基金等等，通過多元化的選擇避免融資渠道單一，資金無法得到補充而斷裂的風險。房地產企業在最終選擇融資模式時，應該根據企業的戰略目標、資產規模，確定融資模式及融資結構，最后制定計劃，搭建多元化融資模式，進一步降低企業的資金成本和經營風險。

（三）搭建資金平臺，集中管控資金

建設資金平臺的目的在于資金集中管理，可以將資金業務流程統一，資金平臺的建立有助于企業以動態的監管方式對資金整體運行提供推動作用，使企業的資金管理得到強化。1.資金平臺總體管理原則首先，建立資金平臺一定要符合資金安全第一的原則，應該將各境內外商業銀行等金融機構進行集成，實現全程化資金的收支，便于查詢資金的實時信息，使企業在使用資金的時候提高效率，并能防止安全風險的發生。其次，建立資金平臺一定要完成資金全部集中的原則，通過企業的ERP與銀行點對點的進行設計，做到銀企直聯，落實收支兩條線的集中式資金管理。最后，建立資金平臺完成對所有業務條線的集成原則，將企業采購系統、預算管理、融資管理等其他業務系統集成。2.資金平臺應用的支撐、保障體系及條件首先，資金管理作為管理的核心內容，是企業發展的目的及符合經濟發展的態勢，而企業對于現金流健康的關注高于利潤的關注，無論在資金管理的體制還是資金管理的模式上，隨著創新和深入，資金的收支兩條線已然成為管理的核心體系，資金平臺將進一步提升企業的管理效益和經濟效益。其次，資金平臺需要完全實現信息化管理，對于企業發展非常重要的核心，就是推動建設資金平臺ERP系統，這不僅對企業規范化管理有益，并能推動全有資源的整合作用，可以實現信息的共享，使資金運作效率較大幅度地提升。隨著資金平臺運行的逐步成熟，企業將根據符合公司自身業務發展以及資金需求的特點，將資金平臺的功能逐步向內部銀行延伸，作為資金中心、票據交換中心、融資中心，對各公司資金進行統一歸集、分配、調撥、借貸、投融資管理，以更好地支撐企業經營發展對資金的需求。最后，資金平臺在落實銀企直聯后需要建立風險防控體系，由于企業與銀行之間的資金數據會有共享與交互的情況，資金管理效率的提升及會計核算準確性的情況，不僅能使企業管理水平有較大提高，也能提高資金的運行效益。銀企直連的安全性要求非常高，企業缺乏安全機制的保障，所以企業要從技術層面和軟件環境對風險控制進行最大化，以保障資金安全。

（四）加強資金計劃管理

房地產企業應加強對資金計劃的管理，編制計劃時應將企業投資部門、工程部門、營銷部門、開發部門等各職能口統一起來，圍繞企業涉及到的各個項目的投資計劃、工程進度、回款計劃、融資計劃、開發報建計劃等編制切合實際的資金計劃，并完成企業月度、季度乃至年度的資金計劃，確保屆時可以合理高效地執行資金計劃。各部門應嚴格按照報送的資金計劃進行收支管理，財務部門需要積極跟蹤資金計劃執行情況，并根據執行情況適時控制，確保資金計劃執行的準確性。資金部門應嚴格按照上報的資金計劃進行支出管理，確實因特殊情況需支付超過總支出計劃的，應有部門領導簽批后方可支付，企業應將資金計劃執行偏差率原則上控制在10%以內，對于執行偏差率連續2個月增減幅度超過10%的項目，應由相關部門提交情況說明、提交整改報告并加入年度績效考核指標項。

四、結語

資金管理的好壞直接影響企業的經濟效益，適用的資金管理模式將促進企業的長久發展。由于房地產業的特殊性，宏觀政策不可預見的因素較多，項目開發建設的過程中也存在許多不可控因素，所以需要不斷完善企業的資金管理，使企業資金運作合理，保障企業資金鏈的健康。

參考文獻：

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[2]吳春桃.房地產企業資金管理存在的問題與對策[J].中國集體經濟,2017(14).

[3]王洪生.房地產企業資金管理現狀及對策[J].中國集體經濟,2017(09).

作者：胡辰超 單位：中海地產集團有限公司