房地產市場中國經濟論文

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一、金融法中銀行法調控房地產市場相關理論闡釋

(一)房地產市場宏觀調控基本概念

我們知道，所謂宏觀調控就是指國家對國民經濟總量進行的調節和控制，國家通過實行宏觀調控政策，利用財政、稅收等手段來保持經濟總量的平衡，進而抑制通貨膨脹，促進國民經濟結構的不斷優化，達到實現國民經濟穩定快速增長的目的。所謂房地產市場的宏觀調控，就是指以國家政府為主，為促進我國房地產業同國民經濟協調發展，而運用經濟、法律與行政的手段和措施，從宏觀的角度對房地產市場進行管理、監督、調節、指導與控制，促進房地產市場供需總量平衡，供需結構得到不斷優化，進而實現房地產市場與國民經濟協調發展的管理活動。對我國房地產市場進行的宏觀調控，實質上就是國家實施經濟職能的一種行為，是國家行政權力在房地產市場中的綜合運用與具體體現，也是國家對整個國民經濟進行宏觀調節與控制的重要組成部分之一。我國政府通過對房地產市場的宏觀調控，達到不斷實現我國房地產市場供需總量平衡和供需結構不斷優化，從而充分發揮房地產市場在國民經濟中的重要作用。

(二)金融法中銀行法調控房地產市場的基本概念

我國的金融法律起步比較晚，如《銀行法》、《商業銀行法》、《票據法》、《保險法》等主要的金融法律直到上個世紀九十年代中期才開始頒布實施。由此可見，金融法律特別是《銀行法》在調控房地產市場中的作用和意義并不很明顯，并且都是通過采取貨幣政策來實現調節與控制的。所謂貨幣政策就是指中央銀行為了實現自身特定的經濟利益與目標，通過調節和控制貨幣總供求行為，進而滿足社會的總需求，不斷調節控制經濟運行狀態的方針、政策與措施的總稱。貨幣政策的基本職能就是維持適度的貨幣供求，為經濟發展與運行提供相對穩定的貨幣環境與供給。調控經濟運行失常現象，適當遏制經濟過快增長的速度，促進經濟持續快速健康發展。貨幣政策主要包括政策目標、傳導機制、政策工具等內容。其基本目標包括穩定幣值、經濟增長、充分就業和平衡收支等方面。從房地產市場的角度來看，金融法中銀行法調控的目標就是維護房地產市場的穩定與繁榮，主要就是通過貨幣政策，確保幣值穩定，促進房地產市場健康有序發展，進而推動我國經濟社會快速健康發展。

二、其他國家金融危機對我國銀行法調控房地產市場的教訓及啟示

(一)美國次貸危機對我國銀行法調控房地產市場的教訓及啟示

次級抵押貸款開始于上個世紀九十年代的美國，隨后逐漸波及到世界各地。由于次級抵押貸款給那些不符合抵押貸款和市場標準的借款者提供按揭服務，所以在一些經濟不發達的地區很受歡迎。次級貸款對放貸機構來說是一項高回報、高收入的業務。但是，由于次級貸款對借款人采取比較優惠的政策，信用要求不高，等級貸款較低。因此，一般借款者的信用記錄比較差。因此，次級房貸機構面臨的投資風險就比較大。當前，美國次貸危機進一步惡化，全球房地產市場出現連續暴跌與下滑。由于受到美國次貸危機的影響和波及，我國房地產市場也開始步入低谷。在美國次貸危機中，世界幾大投資銀行幾乎全軍覆沒，而商業銀行也遭受到了嚴重的打擊。美國次貸危機給住房抵押貸款帶來了巨大的風險，因此，我國商業銀行以及房地產市場要充分認識此次次貸危機爆發的真正原因，并結合我國房地產市場的實際，采取有針對性的對策措施。美國次貸危機對我國銀行法調控房地產市場的教訓及啟示，主要體現在以下幾個方面：

1、對商業銀行的教訓及啟示

美國次貸危機，使我們更能充分地認識和防范房貸市場的潛在風險，其對商業銀行的教訓是非常深刻的。我們知道，房貸一般都是以房產作為抵押物。但是，房地產的價值一般都是隨著市場經濟的發展變化而不斷變化著的。當市場看好時，房地產價格就會跟著上漲，并不斷提高抵押物的市場價值，進而降低了抵押信貸的潛在風險，也會不斷促使銀行擴大抵押信貸的資金與規模。而當市場處于低迷狀態時，房價就會走低，銀行處置抵押物比較困難。因為即便是拍賣了抵押物，銀行所得的收益也是得不償失。而且由于現代金融活動中資本的杠桿作用發揮不夠，加上信用鏈極長，給房地產市場發展帶來了一定的影響與制約。因此，房貸的潛在風險常常會波及到許多信貸交易主體，不僅給貸款銀行帶來很大的風險，而且還會影響銀行體系的安全，更會制約整個經濟的持續快速健康發展。所以，銀行就需要在風險和收益中做到平衡，必須結合市場和自身的實際做出理性的選擇，進而提高抵御、防范和控制市場風險的能力水平。

2、對金融監管部門的教訓及啟示

美國次貸危機，對我國金融監管部門的教訓及啟示也是非常深刻的，并使我們更能充分地認識到金融監督管理部門的重要意義與作用。要想順利地擺脫美國次貸危機的深遠影響，這就要求我們必須著力在加強金融監管部門建設上很下功夫。一方面，要加快我國金融監督監督體制機制建設，促進金融監管不斷向制度化、規范化和管理化軌道邁進。另一方面，還要在強化金融監督管理部門職能上下功夫，充分發揮金融監督管理部門在房地產市場中的監督管理作用，進而促進房地產市場健康有序推進。總之，我們必須通過建立健全完善的信息共享機制和規范的貸款機制，不斷完善金融監督管理的行為。而且金融監督管理部門必須要著力加強對從事房貸業務的銀行和保險機構的監督監管。在各類貸款過程中，要積極推行公開、透明的運作機制，及時向借款人提供相關信息，使其充分了解掌握有關信息，讓其擁有充分的知情權與選擇權，盡量減少和降低借款人的損失。同時，要積極推進標準化管理，進一步規范貸款審核程序、借貸標準等，逐步規范銀行貸款行為和貸后服務。

3、對政府部門的教訓及啟示

美國次貸危機，對我國政府部門的教訓及啟示更為深刻，也使我們更加充分地認識到政府部門在調控房地產市場的關鍵作用。讓百姓“住有所居”是政府應盡的職責之一，但“住有所居”并不是要人人都去購買房屋，讓那些沒有購買能力的低收入人群進入房地市場不僅會事與愿違，而且還會產生許多不良的影響與效應。這是因為，一個科學、合理的房地產市場結構應該是多樣化的有機統一。首先，政府在金融法律特別是《銀行法》調控房地產市場過程中，幾乎不加任何干預，使得了房地產市場交易雙方均構成了潛在的風險。但是，由于雙方的交易屬于市場交易行為，政府已經沒有干預的必要。在金融法律特別是《銀行法》的監督監管下，房地產市場發展創新逐步偏離了基本經濟學原理和市場經濟規律，不僅違背了銀行信貸可償還性的基本原則，而且沒有注重借款人的第一還款資金和信譽，反而是依托于貸款抵押物不斷升值的基礎和前提上。此外，房地產市場產品結構比較復雜，使一些基本產品的潛在風險在市場交易過程中變得更加隱蔽，違背了市場經濟發展的基本原則與規律。而且政府部門對房地產產品的調節控制不夠規范與嚴格，致使其潛在風險逐步增大，超出了房地產市場的可承受范圍。其次，金融法律特別是《銀行法》調控房地產市場交易方式分為場內交易和場外交易，大量的房地產市場主要通過場內交易方式進行。一般情況下，場內交易都會受到交易場地和政府有關部門的監督監管。但是，由于場外交易具有非標準性和不透明性，所以場外交易基本上處于游離在監督監管體系之外。場外交易一般都是房地產企業與機構或個人間的私下交易，有其所產生的金融產品就屬于在正常的流動法則之外創造金錢，不是真正意義上的貨幣，甚至只能夠當成是一種商品、寫有承諾的紙或電子符號。它存在于房地產市場正常的交易渠道之外，一般都缺乏有效的監督監管。再次，由于金融法律特別是《銀行法》調控房地產市場交易行為所產生的金融產品屬于表外業務，因而不需要在銀行的資產負債中體現。作為政府監督管理部門的銀行對有關信息的披露一般比較有限，也使得其他一些監督監管部門無法得到關于調控房地產市場交易行為過程中金融機構經營及投資的金融產品的準確信息。所以，金融法律調控房地產市場交易行為一旦出現問題，監督監管部門在短期內無法準確獲知相關問題的嚴重程度，必然導致了不能及時采取積極有效的補救對策與措施。最后，由于金融法律特別是《銀行法》調控房地產市場交易行為過程中，缺乏統一、有效的房地產市場產品清算體系，交易不夠透明與公開，政府有關部門實際上并不清楚市場上各種房地產市場產品的交易規模與分布。因此，一旦次貸危機爆發以后，政府有關部門一般在很長時間內甚至不能正確預測和估計次貸危機所產生的破壞程度以及波及范圍等。而且信息的不夠充分和準確，使得房貸機構得以在脫離消費者有效監督的情況下大量發放高價貸款。盡管政府相關監督監管部門都要求改善次貸的信息公布途徑與范圍，但是，效果很不明顯。

(二)迪拜債務危機對我國銀行法調控房地產市場的教訓及啟示

近年來，迪拜以建設中東地區金融、物流與休閑中心為主要目標，推進了超過3000億美元規模的投資建設項目。在項目建設過程中，政府和國有企業的債務就像越滾越大雪球一樣不斷增加。目前，迪拜政府總債務已經高達800億美元。迪拜債務危機的主要根源主要是在于過度負債的情況下，房地產市場價格下跌所引起的資金鏈斷裂。此次危機本質上就是美國次貸危機的延伸。其實，迪拜債務危機早在2008年已經初步顯現出來，雖然由于當時迪拜的各種債務還沒到期，國際上很多資金源源不斷地涌入，使得危機得以推遲。隨著迪拜各種債務的到期，加上世界各國經濟的逐漸復蘇，流入資金大幅度減少，最終導致了迪拜資金鏈的斷裂，危機隨即爆發了。迪拜債務危機所產生的影響，至今依然讓我們記憶猶新。

1、迪拜債務危機所產生的深遠影響

迪拜債務危機所產生的深遠影響，可以分為短期和長期兩類。從短期影響來分析，迪拜債務危機對全球經濟與金融產生了不容忽視的沖擊，主要表現在：首先，迪拜債務危機凸顯出新興房地產市場的債務風險仍然波濤洶涌，危機突出。受迪拜債務危機的影響，世界各地房地產市場紛紛不同程度地上漲，有的地區甚至達到幾乎瘋狂的程度。鑒于房地產市場急速增溫，貿易赤字惡化，一些地區和政府紛紛采取相應的對策措施加以遏制，但是收效甚微，使得房地產市場流通貨幣紛紛貶值。試想如果迪拜債務危機得不到較為圓滿的解決，房地產市場的債務成本可能就會顯著增加，從而加大世界房地產市場的潛在風險。其次，一些避險資金從房地產市場逐漸流向發展中國家，其中包括中國房地產市場。迪拜債務危機使全球房地產投資者對發展中國家和地區房地產市場產生興趣，從而有從發達國家房地產市場撤出資金的情況，進而紛紛尋找避險性較強的避風港灣。資金的回籠和投資者的避險心理，必然導致了一些幣值低位反彈和暫時走強。此外，迪拜債務危機也是檢驗房地產市場資產泡沫極為有效的試驗。在迪拜債務危機中，投資者將更加注重基本因素，更加看重發展中國家的潛在能力。房地產市場中經濟增長相對較快，資金流轉量較大，債務壓力和潛在較大，但在發展中國家和地區，將會受到房地產投資商的關注。再次，迪拜債務危機使全球房地產投資者的信心受到打擊和挫折，全球股市大幅度下跌。由于有眾多國家金融機構都不同程度地持有迪拜的債務，而大家紛紛擔心迪拜無力償還所有的債務，致使了很多金融機構不良貸款的大幅度增加。所以，迪拜債務危機對世界金融股票的恐慌情緒進一步增加，導致了世界各大銀行均遭受到不同程度的影響，從而引領著世界房地產業的整體上漲。從長期影響來分析，迪拜債務危機雖然使得投資風險進一步擴大和蔓延，但是在全球范圍內持續的可能性不大，不能逆轉目前全球經濟復蘇的總體發展態勢。因為當今全球流動性資金相對充足，低利率仍將維持，所以債務償還的壓力與風險相對較小。而且迪拜債務危機無論對我國的金融法律體系還是房地產業的影響都相當有限的。這是因為我國的金融機構與迪拜幾乎沒有直接的信貸業務關系，也沒有直接購買迪拜的債券。另外就是目前我國經濟復蘇的主要原因是內需拉動的。

2、迪拜債務危機對我國銀行法調控房地產市場的教訓及啟示

迪拜債務危機是在經濟轉型和城市建設過程中遭遇到的危機，這對于同樣處于經濟轉型時期的我國有一定的教育啟示作用和重要的借鑒意義。主要表現在以下幾個方面：第一，信用貸款發放，需要進行風險控制。有經濟學家通過對歷史上多次銀行危機的調查研究發現，每次銀行危機都由毫無節制的信用貸款擴張所引起的。而這次迪拜債務危機在本質上也是由于過度的信貸擴張形成經濟泡沫而引發的。近年來，我國各類銀行信貸為了擴大業務，大量增加了信用貸款的資金投放量。在新一輪經濟刺激運動中，地方政府為了配合國家的投資發展計劃，在財政比較緊張的情況下，以地方政府的財政、信用作擔保，從各類銀行取得大量信用貸款，這就必然大大增加了我國銀行信用貸款損失的潛在風險。當我國房地產業出現發展速度放緩、發展效益下降和遇到金融風暴襲擊時，大量的銀行信貸資金就極有可能變為死帳、呆賬。如果銀行沒有充足的流動資本，必然會大大增加銀行的風險，進而引發銀行的危機。第二，房地產經濟發展要適度。從迪拜債務危機的整個過程我們可以看出，雖然目前全球經濟在逐漸慢慢復蘇，但由于各國經濟基礎有所不同，因而依靠房地產來實現經濟復蘇依然存在很大的潛在風險。在債務危機發生的情況下，政府不敢貿然減少投資，退出起伏不定的金融危機中。當時在我國也曾經遇到這樣的情況，受到“非典”等疫情和大量外匯的影響，引起了我國信用貸款投放過多，進而觸發了通貨膨脹。因此，我們要謹慎地選擇適當的政策刺激房地產經濟，但要結合我國經濟發展狀況和經濟復蘇情況來確定。第三，我們在推動房地產經濟發展的同時，要預防房地產泡沫可能帶來的潛在風險和危機。由于迪拜在經濟發展轉型過程中過度依賴房地產行業，其通過房地產的發展來推動經濟增長具有很大的風險。因此，當出現資金鏈斷裂時，就必然會引發金融危機。近年來，我國經濟增長主要是依靠投資和出口拉動，而房地產消費對于經濟增長的影響則不夠明顯。由于國際金融危機爆發，我國必須繼續加大投資力度，促進房地產業持續快速健康發展。因此，我國經濟增長越來越多地依賴于房地產市場的發展。當前，我國房地產市場價格持續上漲，資金大量流入，與迪拜有相似之處。所以，我們必須吸取迪拜的教訓，防止債務危機發生。

三、現階段我國銀行法調控房地產市場的現狀、存在問題及原因分析

(一)現階段銀行法調控房地產市場的現狀

隨著我國逐漸加快房地產的發展步伐，居民住房消費水平逐步提高，房地產金融市場規模不斷擴大，在我國銀行總業務所占的比重逐步提高。同時，我國住房金融體系特別是《銀行法》逐漸完善，住房金融業務的經營方式也逐漸向多元化方向發展，多家銀行共同經營房地產的格局已經初步形成，住房金融市場的競爭日趨激烈。

1、房地產市場發展不夠平衡

為了進一步深化房地產體制改革，促進房地產市場健康發展，我國先后出臺了一系列的房地產與金融法規政策，如《銀行法》等，為房地產市場發展提供了良好的機遇，同時也帶來了嚴峻的挑戰。國內各大銀行也紛紛根據《銀行法》和其他法規政策出臺一系列政策措施，加大房地產金融市場的經營力度，促進了我國房地產市場取得前所未有的發展與騰飛。但是，由于各地經濟發展狀況不盡相同，對房地產市場的政策措施也不盡相同，加上地區狀況、經濟發展狀況、收入水平、個人意識等不盡相同，必然使得了我國房地產市場的發展極為不平衡。從目前我國房地產市場發展的情況來看，發展較快的地區主要集中在沿海地區，而中西部地區發展相對比較落后。

2、房地產市場結構發生變化

隨著我國經濟社會的快速健康發展，對房地產市場發展提出了新的更高的要求，也必然帶來了我國房地產市場結構的變化。根據我國宏觀調控政策和房地產市場發展的需要，國內各大銀行紛紛把工作重心向房地產市場信貸方向轉移，并由過去重點支持房地產開發貸款轉向重點支持房地產消費貸款。因此，引起了我國房地產市場結構發生變化。從我國各大銀行的統計資料可以看出，我國房地產市場經營的個人住房貸款余額占房地產貸款總額的比重逐漸呈現上升的趨勢。

3、房地產市場競爭比較激烈

近年來，我國采取了一系列政策措施逐漸加快房地產的發展步伐，并把發展重點放在了房地產市場上。由此必然使得各大銀行逐漸認識到房地產市場中金融法規特別是《銀行法》在推動我國國民經濟發展中的重要作用，進而不斷刺激房地產消費需求和擴張。也使得了我國房地產與金融市場的巨大潛力和廣闊前景不斷得到展現。因此，國內各大銀行紛紛結合自身實際與特點，從不同的視角分別以不同的措施進入房地產市場，使得房地產與金融市場的競爭日益激烈，并逐漸呈現白熱化趨勢。目前，在我國《銀行法》以及其他有關金融調控政策的引導下，國內各大銀行都紛紛擴大房地產信用貸款的規模，大力支持房地產市場建設與發展，不斷刺激房地產市場消費，并在產品創新、提供服務、健全網絡、提升質量等方面展開激烈的競爭。同時，各大銀行不斷健全體制機制，嚴格遵循法規政策，嚴格依照程序辦理，使得住房信用貸款業務更加規范、合理，潛在風險得到有效控制和防范。

4、房地產市場資金占用過多

土地是房地產市場最基本的資源。按照我國以往的思想與觀念，誰擁有的土地多，誰擁有的財富就多。隨著房地產市場的日趨炒熱，土地價格也隨之瘋狂猛漲。在我國，對工薪階層和農民而言，住房一般都是其最大的財富。而他們要創造財富，必然就要從土地開始。這樣，必然引起我國土地資源的逐步減少，價格也隨之不斷攀升，“地王”層出不窮，比比皆是。而以土地作為“命根子”的國人，在購買房屋以后，就等于購買到了不斷升值的財富。在很多地區，土地價格往往都翻了好幾翻。如此一來，必然使得大量的閑散資金流入房地產市場，造成了房地產市場占用資金過多。

5、房地產市場開發成本增加

房地產市場開發成本不斷增加，已經成為了不爭的事實。在土地等資源持續漲價的同時，建筑材料等價格也隨著上漲，房地產開發運作成本不斷增加。這樣，必然進一步加大了房地產市場價格與開發成本之間的矛盾。而絕大部分房地產開發商也面臨著開發資金嚴重不足的壓力，房地產開發成本無形中增加了，許多房地產開發企業都存在著運作較為困難的困難與問題。一些房地產開發為了盡快回籠資金，紛紛不同程度的提高了新開發房地產產品的價格。對于普通家庭而言，購買房子本身就是一個非常沉重的負擔，而房地產市場卻一直居高不下，必然導致了購買房子陷入了價格越走越高的怪圈。

(二)現階段銀行法調控房地產市場存在的問題及原因分析

現階段，我國金融法律特別是《銀行法》在調控房地產市場存在的問題是多方面的，其原因也是多方面的。既有主觀方面，也是客觀方面；既有政策的因素，也有市場的因素。由于我國過分依賴政策措施來調控房地產市場，所以，在這些的影響因素中，政策因素是其中最主要的原因。當前，我國銀行法調控房地產市場存在的問題主要表現在以下幾個方面：

1、房地產市場調控政策不夠完善

房地產市場調控政策與其他商品走價格戰經營策略不同，房地產價格一直居高不下將直接影響和引導著人們的消費需求。而由于我國經濟適用房的調控政策不夠明確，加上過分地依賴政策措施來調控房地產市場。因此，必然造成了我國大量高收入群體涌入購買經濟適用房行業。當前，我國大多數地方發展經濟適用房已經成為了房地產市場供應的主要途徑。可以說發展經濟適用房不僅平抑了過高的房地產市場價格，而且不斷滿足了個人購房的不同需求，還拉動了地區經濟的增長速度與效益。但是，由于我國過分地依賴房地產市場調控政策，加之不夠健全完善，在各地還普遍存在著中低收入家庭比較多，收入水平、界限、條件、購買能力、價格定位等方面的突出問題。

2、房地產市場調控貸款額度較低

目前，國內各大銀行對于房地產市場調控貸款額度比較低。一般情況下，發放個人住房抵押貸款的額度基本僅占銀行貸款總額的1%左右，遠遠低于其他發達國家的平均水平。而且，我國對于房地產市場調控貸款的期限則長短不一。這樣，必然與當前我國經濟發展滯后、收入低、房價高的基本國情不相符合。特別是在經濟較為落后的中西部地區，房地產市場調控貸款就更加使人們難以承受，不能使廣大中低收入者通過調控貸款來解決住房困難與問題。在國際上，很多發達國家的住房金融首付比例一般占房價的20%左右，甚至更低。但是，在我國，目前住房金融首付比例一般都在30%左右，甚至更高。這樣，必然使中低收入者望而止步。而且貸款利率偏高也是制約我國房地產市場發展的重要因素，雖然一些銀行機構先后推出了一系列優惠政策，但由于條件標準比較高，對于一般買房者沒有任何現實意義。

3、調控房地產市場抵押形式單一

從目前我國房地產市場發展的現狀來看，我國住房貸款的形式比較單一，一般住房抵押貸款的限制條件非常嚴格，如先存后貸、抵押擔保、一次整借按月償還等。這樣，不僅極大地打擊了買房者選擇住房信貸的積極性，而且也制約了買房者的自由選擇性。當前，我國住房抵押貸款依然尚未大量形成與發展，加之缺乏合理性，信息化管理程度比較低，融資渠道不夠暢通，金融品種較為單一，難以有效預防和控制房地產市場潛在的風險。此外，銀行轉移潛在風險的方式比較單一，因此，各金融機構在發放房地產抵押貸款時一般比較謹慎，導致了我國房地產市場的發展受到了影響與制約。

4、調控房地產市場法規不夠健全

當前，我國雖然研究出臺了一系列有關房地產法律法規，諸如《銀行法》、《民法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房地產管理法》等。但是，從總的情況來看，我國調控房地產市場的法律法規體系依然不夠健全完善。主要表現為有的法律法規可操作性不強，更談不上法律法規的保障，嚴重影響和制約了我國房地產市場的健康發展。此外，我國依然沒有在政府的統一指導下進行有效的資金籌集，對房地產市場的資金籌集缺乏有效管理與監督。所以，房地產市場法律法規體系不夠健全完善，也就成為了我國房地產市場的重要制約因素。

5、調控房地產市場服務發展滯后

調控房地產市場服務發展嚴重滯后，是我國房地產市場面臨的又一難題。目前，我國房地產金融服務體系以及相關配套政策措施依然不夠健全完善，在房地產貸款過程中的手續辦理、房屋評估、資信調查以及風險管理等方面的效率比較低，相關的配套服務也不夠到位。而在辦理房地產抵押貸款時，不僅要嚴格審查貸款者的收入情況，而且辦理評估抵押、擔保抵押、抵押保險等的手續、條件和標準比較繁瑣，效率一般不高，而且相關收費比較高。

四、提高銀行法調控房地產市場有效性的策略思考

（一）構建房地產信貸風險的預警機制

在房地產行業中，履現信貸風險造成的嚴重后果。類似的信貸風險不僅造成大量資金流損，同時也造成了房地產行業的危機，因此加強法律風險，特別是信貸風險的管理勢在必行。而在信貸風險管理中應列于首位的是對于房地產行業中信貸風險預警機制的構建。如何構建房地產信貸風險的預警機制呢？筆者認為有以下幾個方面：

1、信息公開

國際經驗和教訓表明，銀行體系深受房地產波動的影響。因此，健全的房地產市場調控機制必須考慮兩個問題,一是房地產與房地產金融的良性互動,二是銀行信貸資金的安全問題。因此，必須推行信息公開制度，確保房地產市場健康運行。調整房地產市場會分別影響到投資和消費,從而導致經濟增長緩慢,金融穩定性降低。當前，房地產市場的未來很還不明朗，房地產貸款所占比率仍然較高,這在在目前國內資產證券化等金融產品缺乏的情況下，房價下跌很可能使銀行體系受到房地產市場波動的巨大風險。我國房地產市場遠不能滿足數量龐大的自住房需求，并且相當數量的商品房投資及投機需求正存在于房地產市場中并將繼續存在，在這種情況下，中央銀行必須重視逐步建立和完善房地產風險管理和監管長期有效的機制，全面推行信息公開。

2、統一信用信息評估標準

中央銀行需要按照《銀行法》的規定，建立針對于房地產市場風險的預警機制，加大宏觀調控的力度和對市場走向的預判。并且要使各個地區支行要對房地產市場時刻保持理智清醒的認識，結合本地區實際和自身發展優勢，科學地制定政策以此把握住房地產貸款的規模和節奏。針對房地產市場的風險管理，要按照銀監會的指引要求，完善各項內部控制制度，改善業務流程和風險管理流程，保證各項制度的落實和實施，保持較高的房地產風險管理能力。中央銀行應當鼓勵各商業銀行根據宏觀調控的要求，結合自身發展優勢，提高創新能力，使房地產業務向差異化方向發展。同時，應當逐步加強對房地產風險信息管理系統的建設，特別是在一些中心城市,其監管機構應將房地產市場作為持續跟蹤的對象，及時為各商業銀行提供風險提示。中央銀行及監管部門都應在實際中不斷積累有關房地產的案例，以此其豐富管理經驗,提高監管力度，建立房地產市場和金融業良性互助的長期發展關系。綜上兩個方面可以看出，在建立房地產信貸風險預警機制的過程中。為了維持房地產行業的正常有序運行，需要對信貸風險加以分析和預測，并建立高度精準的預警機制，只有這樣才可以及時有效地解決并防范各種信貸風險。特別是對于一般的信貸風險，房地產企業只要處理的及時妥當，就可以很快轉變為主動一方，從而戰勝危機；但如果處理不妥，則有可能使房地產企業從此每況愈下，更有甚者會造成企業倒閉。因此筆者認為，建立房地產信貸風險預警機制是必要和有益的。

（二）建立多渠道融資體系

目前，我國的房地產行業中存在多種融資渠道，例如銀行貸款、房地產信托、上市融資、海外房產基金和債券融資等。這些融資方式一同構建了房地產融資體系。為房地產行業的發展提供了必要的支持。房地產行業的信貸已經成為了銀行的重要資產，所以一旦出現信貸危機將對銀行的盈利狀況和風險情況產生極壞的影響。在我國，房地產行業的融資仍然處于對銀行信貸過分依賴的程度，此外還包括對股權、債券和基金等直接融資方式的不敏感。只有大力開發房地產金融市場，使其向多元化方式轉變，并將房地產信貸機構的信貸風險分散，才可以將房地產行業的風險轉變為由整個市場共同承擔的形式。而對于房地產行業的融資體系我國也出臺了相關的法律法規。早在2003年出臺了“121號文件”，進而又出臺《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，2005年的“國六條”和“國十五條”等政策都將銀行的信貸管理逐步完善。國家規定要嚴格執行住房開發和融資管理的政策，要積極發揮稅收的作用，將信貸、土地政策的調節作用發揮到極致，同時也對擅自變更項目、違反交易規定、改變融資渠道、囤積房源和哄抬房價等一系列問題采取了配套的法律法規進行嚴格控制。其中對于融資渠道部分是對房地產信貸風險控制的一個重要組成部分。房地產行業融資的主要問題就是建立一個相對穩定的房地產融資體系并完善房地產行業金融法律法規。

1、完善法律法規

在我國雖然已經出臺了不少法律法規，如《銀行法》等，各地方也相應做出了相關指示，但是整個關于融資渠道的體系仍不全面。從整體角度講處于滯后性。房地產融資向多元化角度發展，在出臺新的融資工具時，并沒有配套的制度及時跟進，造成了混亂的局面。因此必須要建立健全相關的法律體系，特別是針對新型的融資工具，要對其組織形式、流通轉讓已經收益來源分配等問題做出嚴格的規范，只有這樣才能對我國房地產行業的融資多元化發展起到規范和保障的作用。

2、改革金融體制

（1）優先發展房地產投資信托

大中型房地產公司、信托公司的首要任務是加速發展房地產投資信托。目前，我國大中型房地產企業在無論是在資金、規模還是經驗上都具有有一定的實力。如何引導大中型房地產企業合理利用現有的資源條件，通過建立半附屬型房地產投資公司逐步實現企業經營模式的轉型是問題的關鍵。大中型房地產企業將籌募的資金與集團的資金集中共同管理或者各自分開管理是目前較好的辦法。這樣，既可以投資經營集團的房地產項目，又可以對市場上較好好的房地產項目進行投資經營，使企業逐漸積累起大量的房地產資源和由此所產生的大量租金現金流。經營模式方面，應促進大中型房地產企業集團由開發型向經營型轉型。將隸屬于大型房地產企業集的房地產投資公司或經營公司的整體或公司部分優良資產打包組成為房地產投資信托，使其形成國外權益型的房地產投資信托。我國的一些信托投資公司因此具有了長期的經營業績，獲得了發行房地產信托計劃中的經驗。因此，房地產信托計劃應作為大中型房地產企業與信托公司的基礎，前期發行房地產投資信托的基金證券，籌募資金，后期通過購買房地產和抵押貸款來建立企業自己的資產組合。如何在發展中使公司型房地產投資基金得到逐步的完善也是大中型房地產企業的需要面臨的問題。首先要做的就是要轉變企業運營模式。公司的發起機構和股東需要清楚地認識到，應當將公司以拿地、建房、銷售、物業一條龍的這一傳統的全面開發模式向專業的、多元化經營模式轉變。其次，要注意吸收、培養房地產投資基金管理人才。對于有著長期不斷的擴張能力的大型房地產集團，應當在有限責任公司的框架內形成一個適于高級人才盡可能發揮其效率和展示其能力的運營平臺，以一流人才形成的運營核心才是使其成為房地產投資基金業的領先者之一的必要條件。大型房地產碩士界團的集篡可以通過引進、實踐、培訓來實現，以此培養出集團自己的房地產投資基金管理人才團隊，參股、合作、合資也是企業組建房地產投資基金的方式之一。將國內外的投資銀行、投資基金等同本企業結成戰略聯盟，整合人才，共同分享管理經驗。

（2）實行住房抵押貸款證券化

將住房抵押貸款進行整合，通過風險隔離、資產重組以及信用增級等方式，在房地產市場上發行住房抵押貸款債券，這一結構性融資行為即為住房抵押貸款證券化。住房貸款由于其期限長、貸款分散等特征，符合證券化條件。實行住房抵押貸款證券化是擴大個人住房貸款的資金來源的重要手段，這一手段也在很大程度上提高了商業銀行的貸款能力，這些原本應該由商業銀行獨自承擔的支付和利率風險被分散給了那些愿意并有能力承受這類風險的投資群體，使提高銀行資產的流動性得到提高，在一定程度上調整了商業銀行資產的負債結構。

（3）繼續推動外匯管理體制改革發展，對外資流入進行有效管理

通過系統的體制改革措施及政策的綜合協調，最大程度地減輕國際資本對中國房地產市場所造成的沖擊和危害。真正做到趨利避害，在有效利用資金的同時注意防范風險。通過稅收政策調節資金結構，以此限制資本流動是目前較好的方法；建立專門的國際流動資金統計監測和預警體系，加大對國際資本的監控力度；加強對跨國公司資金流動去向的監管，以此了解并適應其經營活動特點從而對其在房地產市場的投機活動進行監管。

（三）加強商業銀行內部風險管理

商業銀行在風險管理體系中的核心就是內部風險管理，而如何進一步完善內部風險管理體制，如何提高商業銀行管理效率與能力，已經彰顯出其必要性的特質。作為一套成熟的管理制度，必須從其產生到實施經歷制度意識到制度建設再到制度執行這三個層面的遞進，從而形成一個完整的管理體制。而對商業銀行內部風險管理的研究可以發現，在以下三個方面應予以重視。

1、嚴格控制貸前風險管理

一是在商業銀行借貸之前要將內部風險管理的意識根植于企業文化當中。強化風險管理意識，加強教育培訓，對全體員工實施教育灌輸，讓他們全面掌握現代風險管理的基礎知識，從而自覺的考慮到風險因素。只有這樣才能從基層做起，讓商業銀行的內部風險降到最低。要建立共同的風險管理價值觀與行動觀，使員工特別是高級管理人員做到對風險管理機制的推動和示范，并結合業務進行必要的規定，限制商業銀行的風險管理溝通。二是在貸前要對其借貸對象做深入了解，進行必要的調查。建立風險識別和評估系統。需要對國際先進經驗進行借鑒，特別是先進的科技技術，逐步建立起對所有業務的風險評價和預警系統，在執行貸款風險的集中管理時要對風險做出早期預警，認真實施重大違約情況的報告，加強數據收集和定量測算，為風險控制提供依據。這雖然是借貸的必要程序，但在不少商業銀行存在著馬虎行事的問題，并未從根本上調查借貸對象的資產，所以無法做出正確的評判，導致該貸款項目的巨大漏洞，甚至造成不可挽回的損失。

2、強化貸后風險管理

建立長效機制，對商業銀行內部控制和外部測算這兩方面積極處理，進行合理的消化。針對商業銀行內部，要加強監督機制。促進內部控制建設，對于防范銀行風險的關鍵環節實施風險評級制度，對經營管理狀況做出分析，建立健全獨立的內部審計制度，從而提高工作效率。針對外部測算，要適時跟進該借貸對象的情況，進行必要的測算。如在借貸完成后，對其企業情況和房地產行業發展趨勢要及時了解跟進，如出現問題要及時報告上級指示，不能置之不理，以免在問題擴大后造成不良影響。

3、謹慎處理問題信貸

對于什么是問題信貸，并沒有一個完整的解釋，但頻發的所有者缺位、審查貸款制度缺陷、信貸文化脆弱等問題引起了業界的關注。中國的商業銀行制度雖然在不斷完善，但對巨額不良資產的疏于管理卻是一個嚴重問題。以估值不足的資產抵押，就可以借貸到足值的貸款，這在我國商業銀行貸款中屢見不鮮。因此，對于問題信貸，特別是估值不足的抵押問題需要有關部門的重視，在商業銀行貸款過程中要謹慎處理，特別是基層員工需要從一點一滴做起，深入調查，學習現代評估技術，并認真對待問題貸款。只有加強了商業銀行的內部風險管理，才能從另一個方向控制銀行貸款和市場流通貸款的問題，從而提高銀行法調控房地產市場的有效性。

（四）加強房地產信貸風險的監管

中央銀行、建設部、國土資源部國家計委、財政部、國家稅務總局等部門和地方政府對房地產業都負有不同程度的責任，并有相應的強力政策工具。而在房地產信貸風險問題上可以發現，監管機制的不完善將導致一系列措施的實施不力。在房地產信貸風險監管的問題上，要對監管法規和監管機構進行必要的規定，以監管力量控制風險出現的概率。

1、規范監管法規

在地方政府看來，受城市住房發展影響最大的是城市居民，因此最有發言權的是城市居民而不是中央政府。因此，我們應當建立一個使社會各界和民眾都能參與管理體系，形成一個從內在被各方利益互相制約的決策機制。只有地方政府的官員本地的選民負責時，才會切實主動地關心民生利益。通常來說,按照政府運作的原則，政府和企業應該嚴格分開，政府不能直接從事具體的經營活動。地方政府因為擁有土地的所有權，是其地區內土地唯一的供應商，因此它對社會、民眾負有更大的責任。地方政府的“經營城市”應當和維護公眾利益兩者有機協調起來。在中央政府看來，同樣存在如何與地方政府利益相互協調的問題。地方政府的利益再房地產市場中是客觀存在的。這就需要逐步建立起一個更為合理有效的地方利益表達渠道及機制，加大地方政府在參與中央決策的程度，真正實現中央決策的科學化和民主化。中央政府應加強立法，對于監管部門、監管過程和監管的方式方法作出權力規定，只有這樣才能以強制力保證監管的實施，并做到有法可依。

2、明確監管機構

對于監管法規的制定，應明確監管機構的設置，建立并完善科學的決策責任追究機制。職能部門必須加強對各項規定的的監督和執行力度,從根本上消除投資盲目擴張和片面地追求經濟高速增長的傾向，要堅決反對各種形式的地方保護。對不能夠完成本職工作的職能部門必須嚴肅追究，在地方政府干預下而導致的違反規定的行為，要對其監管部門進行問責，并追求地方政府的責任。國務院已經對各省市政府建立了宏觀調控的問責制，真正的樹立起了政府的威信。要對監管機構予以重視，只有這樣才能消除各級政府的消極情緒，確保房地產市場監管體制的嚴謹性，將風險問題中的監管事宜落到實處。

五、結論

總之，隨著社會主義市場經濟體制的逐步建立健全，我國房地產市場發展迅猛，并逐步成為了國民經濟中的一個重要組成部分。促進房地產市場持續快速健康發展，不僅有利于促進國民經濟的快速增長，而且有利于滿足廣大人民群眾的住房需求和生活條件改善，更有利于實現全面建設小康社會的目標。但是，由于房地產的資金需求量大，周期長，加之我國房地產開發商整體實力有限，房地產市場開發過程對金融貸款依賴程度很大。因此，金融法律及政策特別是《銀行法》對于調控房地產市場供求具有較深的影響。研究政府在制定宏觀經濟政策以及法律法規，特別是綜合運用財政、稅收和法律等手段，實現房地產市場的健康有序運行，實現房地產市場供需平衡，使房地產市場價格趨于合理，具有極為重要的現實意義與作用，值得我們研究和思考。