住宅貸款保險狀況及改進路徑探析

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本文作者：齊錫晶、張林、王德選 單位：沈陽建筑大學土木工程學院

個人住房貸款保險存在的主要問題還表現(xiàn)在:保險責任的實際承擔期限短于合同規(guī)定的保險期限,缺少提前還款等相應的退保規(guī)定;保險公司按房屋的購置價格收取全部保險費,通常高于實際貸款金額(例如,房價的7成),導致首付款也要交保險金;常用的一次性投保的計算方法中,沒有考慮房屋因折舊造成的價值減少以及投保費用的逐年相應減少,而保險賠償額為發(fā)生保險事故損失時房屋的實際價值,又必定低于房屋的購置價格;購房者花錢買房,在貸款保險合同中卻不是受益人;住房貸款保險的范圍狹小,把房屋附屬物排除在外,將戰(zhàn)爭、地震等不可抗力作為除外責任。例如,某購房者所購住房的總價為30萬元(其中,首付10萬元,商業(yè)銀行貸款20萬元),貸款期限為10年、一次性躉交,每年的“房貸險”費率為0.04%。若按公式(1)計算,則20萬元貸款金額,需繳保險費800元;若按公式(2)計算,則30萬元的總房款,需繳保險費為1200元。兩者相差400元、相差33%。而且,如果進一步按照2003年沈陽市192億元的個人住房貸款余額推算,則結果會更加顯著。

個人住房貸款保險的法律依據(jù)

目前,我國個人住房貸款保險涉及的主要法律依據(jù)包括《個人住房貸款管理辦法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國保險法》等。其中,《中華人民共和國合同法》第三條規(guī)定:“合同當事人的法律地位平等,一方不得將自己的意志強加給另一方?！吨腥A人民共和國保險法》第四條規(guī)定:“從事保險活動必須遵守法律、行政法規(guī),遵循自愿和誠實信用的原則?！钡谄邨l規(guī)定:“保險公司開展業(yè)務,應當遵循公平競爭的原則,不得從事不正當競爭?！薄秱€人住房貸款管理辦法》(銀發(fā)[1998]190號)第二十五條規(guī)定:“以房產(chǎn)作為抵押的,借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續(xù)。抵押期內(nèi),保險單由貸款人保管”。顯然,《個人住房貸款管理辦法》具有強制性保險的嫌疑,并與《合同法》、《保險法》的有關原則、精神相違背。

改進個人住房貸款保險的措施建議

在加速構建住房金融風險防范機制的背景下,特就改進我國個人住房貸款保險提出以下對策建議。自愿投保不僅符合有關法規(guī)的規(guī)定,也是保險的重要原則之一。而且,自愿投保也有利于促進有關保險機構不斷改進服務水平,提高自身的競爭能力。因此,首先應允許借款人在抵押、擔保、保險等不同保障模式中加以選擇;當確認借款人必須購買房貸險時,則應允許其在不同的保險機構之間進行知情、自主的選擇。

從理論上講,保險定價的基本原則是保費收入必須滿足:期望索賠成本與管理成本,在支付理賠和管理成本之前將保費用于投資所獲得的收益,公平利潤附加。鑒于“房貸險”存在的問題以及承擔風險有限的實際,筆者建議,在房屋財產(chǎn)保險的基礎上,改進保險金額(例如,按貸款余額計算保費)與投保方式(推出一次投保、分期投保等不同方式),科學測定保險的費率(例如,在一次投保時進行保險期的貼現(xiàn))與保險擔保范圍,明確提前還貸及房屋毀損等退保的規(guī)定,積極探索包括意外傷害保險、健康保險、履約保險等在內(nèi)的新險種,并適當加以組合推出。

法制和信用是保證市場經(jīng)濟有序運行的兩個基本要素,物質(zhì)技術和道德信用是提高效率的雙重基礎。而且,物質(zhì)技術只能產(chǎn)生常規(guī)效率,超常規(guī)效率主要來自道德基礎。因此,筆者建議,由政府有關部門牽頭,根據(jù)借款人的素質(zhì)、實際收入、財產(chǎn)情況、負債情況、嘉獎、處罰記錄,甚至交通記錄等資料,明確住房貸款的信用要素、著手信息的采集與整理,積極開展信用評級業(yè)務、從正面引導借款人的誠實與信用。同時,為了確保評信結果的客觀、公正,應當建立評級檢驗系統(tǒng),通過違約概率統(tǒng)計、記錄以及建立違約概率模型,豐富質(zhì)量信用體系的內(nèi)涵。進而,對于經(jīng)過評定且信用等級較高者,貸款額度可適當上浮、保險費率可以適當降低;通過配套的規(guī)章制度,對于失信用行為給予懲戒。

從理論上講,借款人連續(xù)六個月不能如期償還貸款本息,銀行有權處置其抵押物(住房)。但是,實施處置必需經(jīng)借款人同意,否則只能通過法院強制執(zhí)行。鑒于我國大多數(shù)家庭只有一套住房,以及抵押房產(chǎn)難以實現(xiàn)出租、出售、拍賣的實際,銀行對于抵押物的處置權時常難以得到有效的保證。因此,各地應積極發(fā)展住房二級市場,盡快大量推出面對最低收入家庭的廉租住房。同時,完善相關的配套法規(guī),做到在借款人不能按期還貸時必須騰空所抵押的住房,確保貸款銀行的抵押債權得以可靠實施。

根據(jù)擔保法及有關規(guī)定,作為防范住房金融風險、保證資金良性循環(huán)的必要措施,貸款擔?？梢杂械盅?、質(zhì)押、保證、抵押加階段性保證等四種形式。因此,在保證貸款人還款能力的前提下,貸款擔保形式應當是多種多樣的。而且,即使采用保證擔保,也應當允許借款人自主選擇置業(yè)擔保公司、保險公司、開發(fā)商擔保中的任何一種。同時,在未來漫長的貸款期限內(nèi),如果擔保人發(fā)生某些變化、擔保能力下降,必將加大銀行的風險。

因此,筆者建議,各地政府應當借鑒國外的經(jīng)驗,組建住房抵押貸款擔保機構,并出面為購房者,尤其是中低收入家庭提供貸款擔保。這樣,不僅可以降低貸款成本與風險,提高社會經(jīng)濟運行的安全度,而且可以為住房抵押貸款證券化奠定重要的基礎。

結論

“房貸險”也許仍是防范個人住房貸款風險的重要措施,但必須在自愿的基礎上,優(yōu)化險種設計、合理分攤風險。而且,防范個人房貸風險的更加有效措施,應當是通過建立個人貸款信用評價體系、營造處置抵押物處置的綜合環(huán)境、實施必要的政府擔保等,培植有效防范金融風險的良好社會環(huán)境。