住宅互助保險革新路徑探究

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本文作者：楊穎、高佳 單位：紅河學院、廈門大學經濟學院

1994年,住房公積金制度在城鎮全面推行。1999年,國家頒布《住房公積金管理條例》,并于2002年重新,使住房公積金制度逐步納入法制化和規范化軌道。目前,已基本建立起住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監督的管理體制。住房公積金按規定可以享受列入企業成本、免交個人所得稅等稅收政策,存貸款利率實行低進低出原則,體現政策優惠。截至2003年底,全國建立住房公積金職工人數達6045萬人,累計歸集公積金5563億元,職工因購建住房和退休等支取1743億元,累計發放個人住房貸款2343億元,支持327萬戶職工家庭購建住房,為改善居民家庭住房條件發揮了重要作用。

推進住房互助保險改革的必要性

作為社會保障體系的重要組成部分的住房公積金制度,筆者認為其應該成為社會保險制度里的一個不可或缺的部分。這里可以從社會保險的基本規定性體現,具體的從如下幾個方面來看:

興高采烈地喬遷新居,卻發現新房子漏雨、有裂縫、下水道不好用、更有甚者房屋坍塌造成的嚴重后果,然后是無休無止地與開發商、物業管理之間的扯皮。在房地產交易市場上,消費者維權難早已不是一個新鮮話題。在國外的許多發達國家,房地產開發商固然要對住房的質量問題負責,但卻不是直接面對業主、事無巨細地包攬全部檢查、理賠、保修的責任。而是由保險公司作為房地產發展商和業主之間的第三方,代替發展商承擔房屋保修的相關賠償責任。對于業主而言,住宅出了質量問題,只需要向保險公司申訴,就可以方便迅速地獲得合理的賠償,徹底解決問題?！凹侔唇摇笔侵阜康禺a開發商采取欺詐的手段,利用虛構的房屋買賣關系獲得銀行的按揭貸款,從而達到套取銀行信貸資金的目的。自2003年下半年以來,國家出臺的一系列政策措施在一定程度上加劇了房地產企業的洗牌過程。很多中小開發商明顯感覺到資金壓力。在此情況下,很多開發商開始借“假按揭”之名套取銀行信貸資金。房地產開發商虛構房屋買賣關系,惡意套取銀行貸款是最常見的假按揭方式。有的開發商假按揭就是為了騙取銀行信貸資金,一旦得手就逃之夭夭,有的開發商是由于實力不夠或者樓盤銷售不暢,在開發過程中后續資金不足,加上央行新規定提高了貸款門檻,其無法通過正常渠道獲得資金繼續開發,無奈之下只好通過假按揭騙取資金維持開發。在假按揭中,開發商一般先大大抬高其開發的樓盤的售價,然后指使其親屬、朋友、員工等一大批人到銀行辦理按揭貸款手續。開發商與他們簽訂虛假的商品房買賣合同、開具虛假的首期款收款收據、偽造收入證明,再讓他們持自己有效身份證件和其他相關材料辦理按揭貸款手續。由于開發商參與造假,申請貸款所需的材料在形式上是完整的,銀行很難發現問題。借款人申請到貸款后,銀行的一般做法是把貸款直接劃入開發商的賬戶。在假按揭人數眾多的情況下,銀行劃入開發商賬戶的就是一筆巨額資金。

目前由于全社會缺乏完善的個人信息管理體系,使得商業銀行很難進行準確的風險判斷。從信用風險的角度來看,一方面,個人住房貸款的順利回收與借款人的家庭、工作、收入、健康等因素的變化息息相關,借款人經濟狀況嚴重惡化導致不能按期或無力償還銀行貸款,或者因借款人死亡、喪失行為能力,借款人的繼承人放棄所購房屋,不愿還款,從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面,借款人還可能故意欺詐,通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款,從而產生道德風險?，F在,有很多借款人根本不具備按期還款的能力,其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋,再將該房屋出租,以租金收入還貸,一旦房屋無法出租,借款人也就無力繼續還款,給銀行帶來風險。商業銀行貸款的操作風險,主要有人員道德風險、貸款審查風險和貸后管理的風險。

住房公積金制度本身具有社會保險制度的一些鮮明的特性。在社會保險固有的特性當中,首先以勞動性和社會性統一最具特色。住房公積金制度只為勞動群眾服務,只是工資勞動者才享有社會保險待遇的權利,同時勞動者只按自己勞動所得即工資額的一定比例,通常是國家社會保險機構規定的合理比例,按期如數繳納社會保險費。對一切工資勞動者來說,第一收入或勞動收入,是普遍具有的,帶有社會性色彩,這就是每個勞動者都可掙得的工資。其次是國家性和強制性的統一,通過國家立法程序,強制工資勞動者參加社會保險,即強制用人單位、雇主按國家規定標準如期繳納社會保險費,不容拖欠,否則給予經濟懲罰;補償性與福利性統一的特性,向購房職工提供低于商業銀行貸款利率的低息住房貸款也可視為給勞動者帶來的一項福利。還有公平與效率的結合,體現在對工資水平高的勞動者,規定偏高的比例的社會保險費繳納,這有助于縮小勞動者之間的生活差距,從而促進公平化。至于促進經濟效率的功能,指的是范圍合適、標準合理的保險體系,有助于經濟效率的提高。權利與義務的統一,住房公積金制度也體現了這點,照章繳納社會保險費(稅),不盡納稅義務,當然也就不具備享受社會保險的權利。互助互濟性與自我保障性統一,共濟互助性是指人與人之間在社會生活中相互幫助的社會行為。這在住房公積金制度中也有所體現,在保險范圍內進行地區間、企業之間、或強者與弱者、有房者與無房者之間的調劑和收入再分配。前面提到的工資勞動者繳納社會保險費的義務,也就是社會保險的自我保障性的體現,即自己投保,防止自己遭受危險。

從以上我們可以看出,住房公積金制度在很多方面都具有社會保險制度的一些共性,其作為社會保險的組成部分是社會保障體系的必然,并且,這樣有利于以后盡快實現住房公積金與養老保險基金的結合,一金兩用,相得益彰。職工以繳納低費率而獲得住房與養老較高水平的保障。若按職工工資30%左右的繳費率建立公積金保障基金,隨著工資增長,繳費絕對額增加,基金長期積累投資增值,數十年積累額是相當可觀的。這對于未來的人口老齡化后養老保險的財務負擔也會有所緩解。

住房互助保險改革探索

為幫助更多人擁有自己的住房,可以成立住房互助保險機構。該類機構承擔兩項職能:一是用企業繳納的住房基金建造低租金住房(社會住房)也即設立城市廉租住房建設補充資金,對城市廉租住房建設補充資金的使用,應經財政部門審核,上報公積金管理委員會批準后,劃撥給廉租房建設的主管部門,用于建設廉租住房;二是在互助原則下,向購房職工提供低息住房貸款。提供低息貸款是該機構的主要職能。開展住房互助保險業務,有專門的法律規定,由社會相關部門主管。承擔擔保業務的互助保險機構收取的保險費多少,取決于承保的內容,年保費一般為貸款總額的一定百分比。

互助保險機構要遵守國家稅法規定,其賬目要定期接收檢查,以保證有足夠的償還能力。互助保險機構的工作主要是利用客戶交來的保險金(分攤金)為其提供住房貸款擔保。互助購房貸款與一般商業貸款的區別在于:勞動者即使健康狀況不佳也能得到貸款,而商業貸款在此情況下可能不貸,或者需支付高利息。住房互助保險的承保范圍如下:為因傷殘喪失勞動能力者償付部分貸款。具體規定如下:完全喪失勞動能力的,從喪失之日起,完全替其償還貸款;部分喪失勞動能力的,考慮到這部分人以后可能找到工作、但報酬通常要低于原工資,則為其補足損失的工資收入,以便有能力還貸;暫時喪失勞動能力的(如因病,但要出具基本社會保險機構提供的證明),由于勞動法規定生病90天內由企業發放工資,如參加互助保險,則互助機構從第91天起支付其貸款。對因經濟、技術方面的原因被企業解雇的,從其失業第91天起向其支付貸款(按法律規定,解雇90天內由雇主支付)。為避免失業者不工作,規定互助機構為本人償還貸款的期限為三年,或累計三年。該機構還辦理死亡和完全喪失勞動能力住房保險業務,收取的保費費率為保額的一定比例。

結束語

國務院辦公廳轉發了建設部等七部委聯合出臺的《關于做好穩定住房價格工作的意見》,這個被稱為“新八條”的房產新政,是以非常細致的邊界給出了房地產業的整體走向。但是從目前來說,鼓勵地方政府興建普通商品房和經濟實用房,并非“新八條”或者地方政府紛紛出臺細則就能一蹴而就,真正理順“市場”與“管制”,“效率”與“公平”的關系,形成一套關于住房的全方位的社會保障制度才是根本之舉。英國有《住房法》、日本有《公營住宅法》等,這些都是通過立法建立住房社會保障制度的先例,只有向著這個方向努力,“新八條”這個房產新政的創新才能成為具有歷史意義的進步之舉。