抵押貸款保險狀況與化解路徑

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本文作者：高志堅 單位：中國人民財產(chǎn)保險公司山西省分公司

我國住房抵押貸款保險的作用

第一,降低銀行信貸風險,促進信貸關系的確立。抵押貸款保險有效的轉(zhuǎn)嫁了信貸風險,增加了信貸的安全和穩(wěn)定,使信貸部門樂于擴大貸款規(guī)模,并在保證貸款質(zhì)量方而作出有利于借款人的條件。對借款人而言,通過繳納少量保費就可以避免偶然事件可能帶來的巨大損失。

第二,有利于中低收入階層貸款融資。住房抵押貸款保險使信貸部門放寬貸款條件,降低了“門檻”。對于中低階層的廣大消費者而言,抵押貸款不再是可望而不可及的事情,他們可以在保險的支持下進入抵押貸款的行列,獲得資金融通,刺激個人住房消費的增長。

第三,增加保險基金積累,提高銀行收入。對保險公司而言,住房抵押貸款保險期限較長,出險率較低,在保險期限內(nèi),尤其是保險初期風險較小,有利于保險基金的積累。對銀行而言,在轉(zhuǎn)嫁風險的同時,可以以強制保險作為貸款條件而從保險公司獲得大大超出標準的手續(xù)費,增加了銀行的收入。

我國住房抵押貸款保險存在的問題

第一,強制保險,消費者沒有選擇權。按照銀行抵押貸款的要求,消費者必須購買一份房屋保險,否則就得不到貸款。此外,由于銀行與保險公司的“聯(lián)姻”,消費者不能自主選擇保險公司,使住房保險成為抵押貸款“捆綁”銷售的產(chǎn)品。

第二,保險過度,消費者負擔過重。我國住房抵押貸款保險在以下四個方面表現(xiàn)出保險過度:其一是保險金額過度。在保險金額的厘定上不按貸款金額,而是按房屋售價作為保險金額,沒有扣除消費者首期付款,增加消費者保費負擔。其二是保險費率過高。保險公司在付給銀行較高費情況下,為降低風險,厘定的保險費率較高,而在出險率較低的情況下造成保險公司收取的保費和其承擔的風險不對稱。其三是保險期限過度。保險期限同貸款期限,使買期房的消費者在沒有進戶時就為在建房屋支付保費。其四是保費收取方式不合理。保險合同名義上規(guī)定保費“按年收取”,但實際執(zhí)行時是一次性繳清。這與銀行提供的按揭貸款相背離。以上種種不合理現(xiàn)象使消費者負擔過度。

第三,保險保障不充分,保證保險和信用保險相混淆。住房抵押貸款保險應該由房屋財產(chǎn)保險、保證保險和信用保險共同構成完整的風險保障體系。在我國,除了房屋財產(chǎn)保險外開辦的保險其實是保證保險和信用保險的混合物。貸款銀行要求購房者辦理住房抵押貸款信用保險,銀行不繳納保費也不作為投保人,卻得到信用保險才有的保險賠付;而購房者繳納了屬于保證保險的保費,卻得不到應有的保障,繳費義務和收益權利嚴重扭曲,不符合保險的權利與義務對等的原則。

第四,銀行與保險公司在業(yè)務合作中的地位不對等,責任與利益不對稱。在住房抵押貸款保險中,銀行由于有保險公司做保證,貸款條件相對寬松,風險完全由保險公司承擔。保險公司賠償后的追償會因為抵押物處置的難度而存在風險,造成銀保雙方合作地位的不對等。另外,銀行在轉(zhuǎn)嫁貸款風險的同時,還會因保險業(yè)間的不正當競爭而獲得高額的代辦手續(xù)費,銀行成為抵押貸款保險最大的受益者。

完善我國住房抵押貸款保險的措施

第一,政府組建抵押貸款保險機構或?qū)ο鄳獧C構給予扶持。根據(jù)西方國家成功的經(jīng)驗,由政府組建抵押貸款保險機構,以國家信用作保證,其安全系數(shù)較高,在減弱風險的同時可以增強人民的信心。此外,在進行嚴格審查的基礎上可以為貸款人提供較優(yōu)惠的貸款條件,也可以為銀行提供低利貸款。這有利于改善商品住宅閑置與居民住房困難的現(xiàn)象,更有利于中低收入階層實現(xiàn)改善住房條件的夢想。

第二,銀行應加強貸款的審查,實行自由保險。為實現(xiàn)平等的銀保合作關系,銀行應對借款人的資信、經(jīng)濟來源、抵押物等方面進行嚴格的審查,建立購房者個人信用檔案,以降低貸款風險。對于資信好的可以放寬貸款期限或者減少首付額度;對于鋼混結構的新房可以自由選擇是否保險,并把保險作為優(yōu)先貸款的條件;對于磚混結構、木制結構或年限長的舊房采取強制保險的方式。

第三,開發(fā)真正意義上的保證保險和信用保險。保險公司應該針對目前險種不能滿足投保人實際需要的情況,開發(fā)設計保障購房者利益的保證保險。當購房者無力償還貸款時由保險公司支付,達到對購房者的房屋保全目的。明確信用保險應該由銀行支付保費,銀行為第一受益人。這樣在權利和義務對等的條件下,才能調(diào)動購房者保險的積極性。

第四,制定合理的保費標準及保險期限。保險公司應該根據(jù)購房者信用、房屋的類型、房屋的價值。首期付款的比例等方面制定與風險相匹配的費率,不搞“一刀切”。另外,鑒于住房抵押貸款保險出險率較低的情況,在整體上降低費率,一般限制在年0.5%以內(nèi)。保費堅持按年或月收取;現(xiàn)房保險期限以整個貸款期為限;期房應該以交房日為準起算;保險金額以貸款金額為主,且根據(jù)購房者還款情況實行保額遞減。

第五,保險公司應建立專門的部門和倉庫,加強對抵押物的保管。為避免房產(chǎn)或其他抵押物回意外事故造成損失,保險公司要做好抵押物保管工作。建立專門部門保管房屋權證、房地產(chǎn)買賣合同、債券、存單等有夫單據(jù)。此外,應建立專門的倉庫,作好其他抵押物如企業(yè)的庫存商品、設備及珍貴藝術品等的倉儲,詳細填制抵押物清單由專人保管入庫。