住宅反向抵押貸款開展的重要性

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本文作者：武大雪 單位：新疆財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院

我國已步入老齡化社會(huì),養(yǎng)老保險(xiǎn)問題突顯

老年人口劇增,[2]社會(huì)統(tǒng)籌的養(yǎng)老保障體制不完善。根據(jù)第五次全國人口普查數(shù)據(jù),2000年11月1日我國總?cè)丝跒?2•42億,其中,60歲及其以上的老年人口量為1•32億,占總?cè)丝跀?shù)的10•4%,按照聯(lián)合國老齡化標(biāo)準(zhǔn),我國已進(jìn)入老齡化國家行列。發(fā)達(dá)國家進(jìn)入人口老齡化階段時(shí)人均GDP一般在10000美元以上,而我國僅為1000美元左右,屬于典型的“未富先老”。我國老齡化發(fā)展速度快,導(dǎo)致人口老齡化程度與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同步。人口老齡化的嚴(yán)峻趨勢(shì)必然會(huì)給我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展帶來意想不到的困難,特別是給我國尚未完善的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。同時(shí),由于我國長期實(shí)行計(jì)劃生育人口政策,一個(gè)嚴(yán)重后果就是“四二一”家庭將大量涌現(xiàn),傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老已不現(xiàn)實(shí)。目前,我國正建立以社會(huì)統(tǒng)籌和個(gè)人賬戶結(jié)合的部分積累制的養(yǎng)老體系。但是這個(gè)體系存在諸多問題,例如從現(xiàn)收現(xiàn)付制向部分積累制轉(zhuǎn)軌過程中積累了大量債務(wù)、個(gè)人賬戶未做實(shí)等問題,另外,考慮到中國現(xiàn)在及未來的人口結(jié)構(gòu)、出生率等狀況,我國未來的養(yǎng)老問題將十分嚴(yán)峻。

養(yǎng)老基金面臨“收不抵支”的困境。從養(yǎng)老體系的制度設(shè)計(jì)上看,我國養(yǎng)老保險(xiǎn)制度已從現(xiàn)收現(xiàn)付制轉(zhuǎn)向“統(tǒng)賬結(jié)合”的部分積累制度,但在實(shí)際運(yùn)行中并沒有真正實(shí)現(xiàn)向部分積累制轉(zhuǎn)軌,仍然是現(xiàn)收現(xiàn)付制。1997年,國務(wù)院頒布了《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的決定》,明確建立了社會(huì)統(tǒng)籌與個(gè)人賬戶相結(jié)合的混合型養(yǎng)老保險(xiǎn)體制,即由現(xiàn)收現(xiàn)付制轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)統(tǒng)籌和個(gè)人賬戶相結(jié)合的部分積累制度。但就目前養(yǎng)老金的發(fā)放和運(yùn)行過程來看,我國養(yǎng)老金發(fā)放存在著巨大的“債務(wù)”問題,并且“空賬”問題嚴(yán)重,造成“收不抵支”的困境。如果不正視和解決這一問題,空賬規(guī)模將越來越大,所建立的新體制必將難以為繼,無法實(shí)現(xiàn)通過養(yǎng)老金儲(chǔ)蓄的自我積累和投資增值,造成現(xiàn)行制度下,很多老年人將面臨無法領(lǐng)取養(yǎng)老金的困境。

老年人生活狀況可能會(huì)演變成社會(huì)問題。由于我國普遍存在退休金低、積蓄少、養(yǎng)老保險(xiǎn)缺失、子女經(jīng)濟(jì)狀況不穩(wěn)定等因素,使得老年人的生活缺乏有力的經(jīng)濟(jì)保障,特別是當(dāng)他們面臨疾病、災(zāi)禍時(shí),生存狀況就會(huì)面臨很大危機(jī)。如何讓老人安享晚年、保持個(gè)人尊嚴(yán)、為子女分憂,是擺在全社會(huì)面前一個(gè)亟待解決的問題。

通過反向住房抵押貸款實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老,有利于我國養(yǎng)老保障水平的提高

住房反抵押貸款是減少老年人貧困的有效手段。[3]隨著老年人口的快速增加,老年貧困問題日益嚴(yán)峻。由于老年貧困更易表現(xiàn)為延續(xù)性貧困,如果缺乏社會(huì)養(yǎng)老保障等正式制度的支持,老年貧困問題就難以從根本上得以解決。因此,充分挖掘各種資源,努力使老年人口脫貧是政府的責(zé)任。國外許多研究表明,住房反抵押貸款是減少老年貧困的一種有效手段,能夠幫助老年人在不出售住房的前提下,將房產(chǎn)轉(zhuǎn)換套現(xiàn)成現(xiàn)金,對(duì)于那些生活貧困但擁有房產(chǎn)的老年人來說具有很強(qiáng)的吸引力。

有利于提高國民的生活質(zhì)量。在拓寬老年人養(yǎng)老收入渠道和增加養(yǎng)老金的同時(shí),反向抵押貸款不僅使得老年人在經(jīng)濟(jì)上能夠自給自足,追求更高的生活質(zhì)量,同時(shí)大大減輕了年輕一代的經(jīng)濟(jì)壓力和精神壓力,使年輕人能將有限的收入用于消費(fèi)。在提高生活質(zhì)量的同時(shí),必將增強(qiáng)對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)。

有利于促進(jìn)消費(fèi),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。反向住房抵押貸款弱化了存錢養(yǎng)老的觀念,轉(zhuǎn)變了人們的消費(fèi)意識(shí)。通過反向抵押貸款方式,使買房不僅成為一種消費(fèi)行為,同時(shí)也成為了一種投資和積蓄行為。它刺激和挖掘了消費(fèi),拉動(dòng)了內(nèi)需,促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的增長。

有利于促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展壯大和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。反向住房抵押貸款可以促進(jìn)銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)向多元化方向轉(zhuǎn)變,也使得金融機(jī)構(gòu),特別是保險(xiǎn)公司將社會(huì)責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密結(jié)合在一起。在當(dāng)前房屋價(jià)格飛漲的情況下,“反向住房抵押貸款”的推出可以有效地活躍房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng),增加二手房的上市量,緩解當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾,在一定程度上抑制房價(jià)上漲,使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

發(fā)展我國反向住房抵押貸款的建議

加強(qiáng)立法,規(guī)范市場(chǎng)。反向住房抵押貸款作為一種新型的金融工具,面臨著房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、壽命風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)周期等各種風(fēng)險(xiǎn),而且由于參與主體較多,利益關(guān)系難以協(xié)調(diào),風(fēng)險(xiǎn)控制便顯得十分重要。特別是該產(chǎn)品的申請(qǐng)者基本上為老年人,他們的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和維權(quán)意識(shí)相對(duì)較弱。如果缺乏必要的市場(chǎng)監(jiān)管,不僅會(huì)損害老年人的正當(dāng)權(quán)益,而且將對(duì)整個(gè)反向住房抵押貸款行業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響。因此,我們應(yīng)該借鑒國外發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn),加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制和市場(chǎng)監(jiān)管的法制化。

政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的宣傳力度[4]。首先應(yīng)加強(qiáng)金融知識(shí)在群眾中的普及和推廣,引導(dǎo)人們改變現(xiàn)有的個(gè)人消費(fèi)方式和理財(cái)方式。其次應(yīng)當(dāng)在一些比較開放的大城市首先開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù),使用引導(dǎo)消費(fèi)的戰(zhàn)略,大力宣傳,讓更多的百姓了解它,通過示范效應(yīng)吸引更多的老年人前來參與。

銀行應(yīng)改變經(jīng)營理念,創(chuàng)新金融制度,提高服務(wù)水平。銀行內(nèi)部業(yè)績考核方式和經(jīng)營理念與住房反抵押貸款的順利推出息息相關(guān)。住房反抵押貸款的贏利需要較長時(shí)間,而絕大部分銀行對(duì)經(jīng)營部門的業(yè)績考核是按年度進(jìn)行的。因此,銀行應(yīng)逐步轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念,對(duì)傳統(tǒng)業(yè)績考核方式等制度進(jìn)行改革。另外,一項(xiàng)金融產(chǎn)品成功與否,資金的流動(dòng)性相當(dāng)重要,應(yīng)建立住房反抵押貸款證券化的制度,政府要設(shè)定證券化統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),統(tǒng)一格式,允許金融機(jī)構(gòu)在貸款未到期前,在二級(jí)市場(chǎng)將抵押房產(chǎn)出售回籠資金,或者在更大范圍內(nèi)開展反抵押貸款業(yè)務(wù),降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。政府應(yīng)鼓勵(lì)一些有一定資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入反抵押貸款市場(chǎng),以增加競(jìng)爭(zhēng)程度。這不僅可增加反抵押貸款的種類,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品多樣化,還可通過相互競(jìng)爭(zhēng)降低反抵押貸款的費(fèi)用,產(chǎn)生優(yōu)良貸款產(chǎn)品。在服務(wù)形式上盡可能照顧到老年人的多種需求,在貸款支付方式、利率選擇、期限等方面實(shí)現(xiàn)多樣化。