房貸險的風險防控
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本文作者：吳占權、湯明遠
保險公司與商業銀行合作，開辦的住房抵押貸款保險簡稱“房貸險”，旨在為個人住房消費貸款提供保障服務、化解貸款風險，也幫助借款人轉移風險、消化損失。然而，近幾年的業務發展實踐所反映出來的問題充分說明，房貸險業務是明險未防，暗險未察，無論是商業銀行還是保險公司都不具備對風險的免疫能力。房貸險具有長時間累積的可能，也有暴露成驚人風險損失的可能。因此，為保證房貸險業務的健康發展，風險識別和防控變得極其緊迫和重要。
房貸險風險的具體表現
（一）認識偏差影響業務發展。個人住房抵押貸款保險是一種責任保險，保險公司主要承擔兩方面的責任，一是房屋因自然災害和意外事故造成損失時的賠付責任；二是因意外事故使借款人傷殘或死亡而導致借款人失去還款能力時的賠付責任。在開展此項業務中，借款人和商業銀行均存在不同程度的認識偏差，直接影響業務發展。主要表現在：一是借款人對該業務缺乏了解，易產生抵觸情緒。不少購房者認為，辦理住房抵押貸款必須購買保險，違背了投保自愿的原則；保險公司要求借款人必須按照所購房屋價值投保的做法不合理，很多人要求按照銀行的貸款額投保并以此為標準計算保險費；目前各家保險公司的保險單條款中均規定，第一受益人為發放貸款的有關商業銀行，部分人士認為，房貸保險是購房借款人繳費購買的，而提供貸款的商業銀行卻要優先受益，實難接受。二是銀行重視不夠，不利于業務發展。房貸險業務一般是由商業銀行代辦的，對于商業銀行而言是雙重受益的，既有還款保障，又能帶來手續費收入。然而一些銀行工作人員認為，借款人在辦理個人住房抵押貸款時，已將所購房屋抵押給銀行，如果借款人無力還款，銀行只要拍賣抵押的房屋即可，再添上抵押貸款保險實屬保障重疊，又因擔心招致購房借款人的抵觸和反感，所以對此項業務開展缺乏足夠的積極性。
（二）提前還貸和炒房退保使保險公司遭受損失。房貸險業務是保險公司委托商業銀行代辦的，保險費由商業銀行一次性收足轉交給保險公司，保險公司按所收保費的一定比例一次性付給商業銀行手續費。正常情況下，由商業銀行和保險公司分享其中的利益。但如果出現提前還貸或遇到炒房退保，將使保險公司遭受手續費損失。
（三）償付風險多種多樣，危及銀行和保險公司的共同利益。上面兩種風險問題屬淺表性風險，但還有較為隱蔽的最大風險就是償付風險。個人住房貸款的風險暴露期并不是在貸款初期，而是在發放貸款后的第3年至第8年逐步顯現，而目前國內個人住房貸款余額中80%以上是2000年以來發放的，因此，大部分銀行的個人住房貸款已進入風險暴露期。個人房貸和房貸險的償付風險主要來自購房借款人，其表現形式多種多樣，背景情況也較為復雜。而這種風險只有等到借款人無法按期歸還貸款本息時才能完全暴露，使保險公司和商業銀行陷于被動。
1、房價下跌，主動違約。個人房貸期限短則5年、10年，長則20年、30年，在漫長的貸款期內房地產市場難免要發生波動，如果市場房價普遍下跌，借款人發現用貸款購置房屋的價值低于自己負擔的貸款的價值，便會主動違約，任憑銀行收走已經貶值的抵押房屋，即使銀行能夠順利地處置抵押房屋，處置收入也可能無法彌補未償還的貸款和處置費用，使銀行蒙受損失。
2、利率上升，負擔加重被迫違約。個人房貸期限長，利率風險也是不言而喻的，國內銀行的個人房貸業務都是非固定利率貸款，個人住房借款合同明確規定：貸款利率在借款期限內遇到國家法定利率調整時，于下年1月1日開始，按相應檔次利率執行新的利率。如果法定利率頻繁上調或上調幅度較大時，會使一些原本有償還能力的借款人變得無力負擔而被迫違約。
3、收入波動，無奈違約。由于我國居民收入尚未完全貨幣化，收入來源多樣化，透明度低，使得實際收入與名義收入有一定差距。而且借款人提供的資料只能表明當期情況，社會保障程度不高的現實又使得未來預期支出變得不可測。
4、借款人傷殘或死亡，導致無力還貸。在保險期限內，借款人所抵押房屋因自然災害或意外事故遭受損失的可能性很小，同時借款人（被保險人）因遭受意外傷害事故所致傷殘或死亡，而喪失部分或全部還貸能力的可能性也較小，可一旦出險，保險公司需要賠付的金額卻很大。
房貸險的風險防范
房貸險業務的各種風險，對保險公司和商業銀行均構成威脅，如果購房借款人集中出現還貸難或不還貸的風險，保險公司屆時恐怕難以償付高額賠款，商業銀行也難以獨善其身。為了避免房貸險業務重蹈覆轍，保險公司和商業銀行應密切合作，共尋風險防控對策。
（一）加大宣傳力度，統一認識。針對顧客反映意見較大的強制保險、保額偏高和受益人順序問題，保險公司應加大對《個人住房貸款管理辦法》、《中華人民共和國保險法》、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》的宣傳力度，使客戶充分明白，這樣做是有法律依據的，這樣做既是為了保障商業銀行的貸款安全，也是保障借款人的利益，借款人也是直接受益者。房貸險條款具有較強的專業性和技術性，保險公司要堅持最大誠信原則，將房貸險合同的主要內容告知投保人、被保險人。商業銀行與其合作的保險公司應通過各種方式，為客戶詳細講解房貸險業務的有關政策及條款內容，消除模糊認識和抵觸情緒，最大限度地爭取客戶的理解和支持。銀行方面對房貸險應有全面的認識，抵押和保險是化解風險的兩個不同手段，是相互補充不是相互重疊。如果借款人只將所購房屋抵押給銀行而不上保險，一旦因自然災害或意外事故造成房屋滅失，所設定的抵押將失效，銀行的貸款損失也將無法補償。
（二）嚴格遵守手續費支付規定訂立保費退還協議。提前還貸和炒房退保使保險公司遭受損失，與保險公司的惡性競爭有關。在房貸險業務開辦之初，保險公司沒有充分地認識到其中的風險，片面地認為該業務穩賺不賠，為搶占市場、爭取業務規模，保險公司之間不計成本地展開暗戰，爭相給客戶打折，給銀行支付高額手續費，有的保險公司向銀行支付的手續費比例竟高達30%——40%，大大超過了保監會規定的手續費支付比例。亡羊補牢，為避免損失、減輕業務經營壓力，保險公司首先要規范自己的業務競爭方式，嚴格遵守有關規定按照8%的比例向商業銀行支付手續費。此外，要徹底解決由于提前還貸和炒房退保造成的保險公司手續費損失的問題，保持商業銀行與保險公司充分合作，協商訂立保費退還的辦法。
（三）加強銀保合作，共建暢通的風險轉移渠道。
一是銀行方面要綜合評估還款能力，密切監測信用變化。商業銀行要健全和加強個人房貸的調查和審批程序，調查中必須搜集足夠的信息以便對借款人的真實風險狀況進行全面綜合評估，了解把握貸款資金的真實用途；審批時要審慎評估第一還款來源的可靠性，及其對經濟形勢、市場和個人情況變化的敏感性，充分考慮抵押品當前風險狀況和今后在各種情況下提供擔保的充足程度及可實施性，避免因對第一還款來源評估失準而過分倚重抵押擔保的被動局面。為了正確掌握客戶個人資信動態，銀行需要建立并實施有效的個人信用監測系統，及時了解借款人財務狀況的變動，監測其對借款合同的遵守履約情況，并通過內部風險評級系統，對個人信用狀況做出評判。明確風險警戒線，建立健全風險預警機制和風險應急預案，以便對實際產生的或潛在的風險做出及時反應。
二是保險公司要適當調整費率水平，并設定免賠額進行風險轉移。在開辦房貸險業務之初，保險公司對人身意外、收入波動以及利率變動等情況估計不足，在厘定費率水平時顯然低估了上述因素的發生情況及其影響后果。為穩妥起見，保險公司應適當調整房貸險業務的費率水平，以保證所收保費能夠足以抵補一切可能發生的損失及有關的營業費用。房貸險屬于長期保險，時間跨度長，風險發生概率大。因此，在調整費率水平時應區分保險期限的時間段，不宜搞一刀切。風險防控與風險轉移是一個問題的兩個方面，必須在利益驅動方面巧做文章，因為在市場經濟條件下，風險防控僅靠人們的自我約束和自覺行動是遠遠不夠的，只有利益承諾才是硬驅動。具體到房貸險業務上，可以設定適當的免賠額，以提高購房借款人的風險防范意識，避免因有保險而產生松弛、懈怠和麻痹大意的心態，有效防范道德風險。商業銀行在房貸險業務中的身份較特殊，它既不是投保人也不是被保險人，但它是直接的受益人，在風險防控上自然不能免責，保險公司要爭取商業銀行的合作，建立風險共擔機制，如果購房借款人不能償還貸款，商業銀行也應承擔部分損失，從而督促其加強客戶管理，防患于未然。
三是深入研究宏觀金融政策及房地產市場，正確評估房貸險的外部環境風險。房地產市場的波動直接影響住房貸款的風險，而房地產市場的發展走勢受控于宏觀金融政策，缺乏這方面的研究分析，對待系統性風險往往是束手無策，或是處處陷于被動。另外，外部環境風險的發生，在很大程度上是通過內部的微觀風險表現出來，因此，商業銀行和保險公司都要做好這方面的工作，煉就一定的識別判斷能力，及早規避相應的風險。