房貸險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防控
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本文作者：吳占權(quán)、湯明遠(yuǎn)
保險(xiǎn)公司與商業(yè)銀行合作，開(kāi)辦的住房抵押貸款保險(xiǎn)簡(jiǎn)稱“房貸險(xiǎn)”，旨在為個(gè)人住房消費(fèi)貸款提供保障服務(wù)、化解貸款風(fēng)險(xiǎn)，也幫助借款人轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、消化損失。然而，近幾年的業(yè)務(wù)發(fā)展實(shí)踐所反映出來(lái)的問(wèn)題充分說(shuō)明，房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)是明險(xiǎn)未防，暗險(xiǎn)未察，無(wú)論是商業(yè)銀行還是保險(xiǎn)公司都不具備對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的免疫能力。房貸險(xiǎn)具有長(zhǎng)時(shí)間累積的可能，也有暴露成驚人風(fēng)險(xiǎn)損失的可能。因此，為保證房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防控變得極其緊迫和重要。
房貸險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)
（一）認(rèn)識(shí)偏差影響業(yè)務(wù)發(fā)展。個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)是一種責(zé)任保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司主要承擔(dān)兩方面的責(zé)任，一是房屋因自然災(zāi)害和意外事故造成損失時(shí)的賠付責(zé)任；二是因意外事故使借款人傷殘或死亡而導(dǎo)致借款人失去還款能力時(shí)的賠付責(zé)任。在開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)中，借款人和商業(yè)銀行均存在不同程度的認(rèn)識(shí)偏差，直接影響業(yè)務(wù)發(fā)展。主要表現(xiàn)在：一是借款人對(duì)該業(yè)務(wù)缺乏了解，易產(chǎn)生抵觸情緒。不少購(gòu)房者認(rèn)為，辦理住房抵押貸款必須購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，違背了投保自愿的原則；保險(xiǎn)公司要求借款人必須按照所購(gòu)房屋價(jià)值投保的做法不合理，很多人要求按照銀行的貸款額投保并以此為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)；目前各家保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)單條款中均規(guī)定，第一受益人為發(fā)放貸款的有關(guān)商業(yè)銀行，部分人士認(rèn)為，房貸保險(xiǎn)是購(gòu)房借款人繳費(fèi)購(gòu)買(mǎi)的，而提供貸款的商業(yè)銀行卻要優(yōu)先受益，實(shí)難接受。二是銀行重視不夠，不利于業(yè)務(wù)發(fā)展。房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)一般是由商業(yè)銀行代辦的，對(duì)于商業(yè)銀行而言是雙重受益的，既有還款保障，又能帶來(lái)手續(xù)費(fèi)收入。然而一些銀行工作人員認(rèn)為，借款人在辦理個(gè)人住房抵押貸款時(shí)，已將所購(gòu)房屋抵押給銀行，如果借款人無(wú)力還款，銀行只要拍賣(mài)抵押的房屋即可，再添上抵押貸款保險(xiǎn)實(shí)屬保障重疊，又因擔(dān)心招致購(gòu)房借款人的抵觸和反感，所以對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展缺乏足夠的積極性。
（二）提前還貸和炒房退保使保險(xiǎn)公司遭受損失。房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)是保險(xiǎn)公司委托商業(yè)銀行代辦的，保險(xiǎn)費(fèi)由商業(yè)銀行一次性收足轉(zhuǎn)交給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司按所收保費(fèi)的一定比例一次性付給商業(yè)銀行手續(xù)費(fèi)。正常情況下，由商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司分享其中的利益。但如果出現(xiàn)提前還貸或遇到炒房退保，將使保險(xiǎn)公司遭受手續(xù)費(fèi)損失。
（三）償付風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，危及銀行和保險(xiǎn)公司的共同利益。上面兩種風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題屬淺表性風(fēng)險(xiǎn)，但還有較為隱蔽的最大風(fēng)險(xiǎn)就是償付風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期并不是在貸款初期，而是在發(fā)放貸款后的第3年至第8年逐步顯現(xiàn)，而目前國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款余額中80%以上是2000年以來(lái)發(fā)放的，因此，大部分銀行的個(gè)人住房貸款已進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期。個(gè)人房貸和房貸險(xiǎn)的償付風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自購(gòu)房借款人，其表現(xiàn)形式多種多樣，背景情況也較為復(fù)雜。而這種風(fēng)險(xiǎn)只有等到借款人無(wú)法按期歸還貸款本息時(shí)才能完全暴露，使保險(xiǎn)公司和商業(yè)銀行陷于被動(dòng)。
1、房?jī)r(jià)下跌，主動(dòng)違約。個(gè)人房貸期限短則5年、10年，長(zhǎng)則20年、30年，在漫長(zhǎng)的貸款期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)難免要發(fā)生波動(dòng)，如果市場(chǎng)房?jī)r(jià)普遍下跌，借款人發(fā)現(xiàn)用貸款購(gòu)置房屋的價(jià)值低于自己負(fù)擔(dān)的貸款的價(jià)值，便會(huì)主動(dòng)違約，任憑銀行收走已經(jīng)貶值的抵押房屋，即使銀行能夠順利地處置抵押房屋，處置收入也可能無(wú)法彌補(bǔ)未償還的貸款和處置費(fèi)用，使銀行蒙受損失。
2、利率上升，負(fù)擔(dān)加重被迫違約。個(gè)人房貸期限長(zhǎng)，利率風(fēng)險(xiǎn)也是不言而喻的，國(guó)內(nèi)銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)都是非固定利率貸款，個(gè)人住房借款合同明確規(guī)定：貸款利率在借款期限內(nèi)遇到國(guó)家法定利率調(diào)整時(shí)，于下年1月1日開(kāi)始，按相應(yīng)檔次利率執(zhí)行新的利率。如果法定利率頻繁上調(diào)或上調(diào)幅度較大時(shí)，會(huì)使一些原本有償還能力的借款人變得無(wú)力負(fù)擔(dān)而被迫違約。
3、收入波動(dòng)，無(wú)奈違約。由于我國(guó)居民收入尚未完全貨幣化，收入來(lái)源多樣化，透明度低，使得實(shí)際收入與名義收入有一定差距。而且借款人提供的資料只能表明當(dāng)期情況，社會(huì)保障程度不高的現(xiàn)實(shí)又使得未來(lái)預(yù)期支出變得不可測(cè)。
4、借款人傷殘或死亡，導(dǎo)致無(wú)力還貸。在保險(xiǎn)期限內(nèi)，借款人所抵押房屋因自然災(zāi)害或意外事故遭受損失的可能性很小，同時(shí)借款人（被保險(xiǎn)人）因遭受意外傷害事故所致傷殘或死亡，而喪失部分或全部還貸能力的可能性也較小，可一旦出險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司需要賠付的金額卻很大。
房貸險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范
房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)的各種風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)保險(xiǎn)公司和商業(yè)銀行均構(gòu)成威脅，如果購(gòu)房借款人集中出現(xiàn)還貸難或不還貸的風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司屆時(shí)恐怕難以償付高額賠款，商業(yè)銀行也難以獨(dú)善其身。為了避免房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)重蹈覆轍，保險(xiǎn)公司和商業(yè)銀行應(yīng)密切合作，共尋風(fēng)險(xiǎn)防控對(duì)策。
（一）加大宣傳力度，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。針對(duì)顧客反映意見(jiàn)較大的強(qiáng)制保險(xiǎn)、保額偏高和受益人順序問(wèn)題，保險(xiǎn)公司應(yīng)加大對(duì)《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》的宣傳力度，使客戶充分明白，這樣做是有法律依據(jù)的，這樣做既是為了保障商業(yè)銀行的貸款安全，也是保障借款人的利益，借款人也是直接受益者。房貸險(xiǎn)條款具有較強(qiáng)的專業(yè)性和技術(shù)性，保險(xiǎn)公司要堅(jiān)持最大誠(chéng)信原則，將房貸險(xiǎn)合同的主要內(nèi)容告知投保人、被保險(xiǎn)人。商業(yè)銀行與其合作的保險(xiǎn)公司應(yīng)通過(guò)各種方式，為客戶詳細(xì)講解房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)的有關(guān)政策及條款內(nèi)容，消除模糊認(rèn)識(shí)和抵觸情緒，最大限度地爭(zhēng)取客戶的理解和支持。銀行方面對(duì)房貸險(xiǎn)應(yīng)有全面的認(rèn)識(shí)，抵押和保險(xiǎn)是化解風(fēng)險(xiǎn)的兩個(gè)不同手段，是相互補(bǔ)充不是相互重疊。如果借款人只將所購(gòu)房屋抵押給銀行而不上保險(xiǎn)，一旦因自然災(zāi)害或意外事故造成房屋滅失，所設(shè)定的抵押將失效，銀行的貸款損失也將無(wú)法補(bǔ)償。
（二）嚴(yán)格遵守手續(xù)費(fèi)支付規(guī)定訂立保費(fèi)退還協(xié)議。提前還貸和炒房退保使保險(xiǎn)公司遭受損失，與保險(xiǎn)公司的惡性競(jìng)爭(zhēng)有關(guān)。在房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)辦之初，保險(xiǎn)公司沒(méi)有充分地認(rèn)識(shí)到其中的風(fēng)險(xiǎn)，片面地認(rèn)為該業(yè)務(wù)穩(wěn)賺不賠，為搶占市場(chǎng)、爭(zhēng)取業(yè)務(wù)規(guī)模，保險(xiǎn)公司之間不計(jì)成本地展開(kāi)暗戰(zhàn)，爭(zhēng)相給客戶打折，給銀行支付高額手續(xù)費(fèi)，有的保險(xiǎn)公司向銀行支付的手續(xù)費(fèi)比例竟高達(dá)30%——40%，大大超過(guò)了保監(jiān)會(huì)規(guī)定的手續(xù)費(fèi)支付比例。亡羊補(bǔ)牢，為避免損失、減輕業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)壓力，保險(xiǎn)公司首先要規(guī)范自己的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)方式，嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定按照8%的比例向商業(yè)銀行支付手續(xù)費(fèi)。此外，要徹底解決由于提前還貸和炒房退保造成的保險(xiǎn)公司手續(xù)費(fèi)損失的問(wèn)題，保持商業(yè)銀行與保險(xiǎn)公司充分合作，協(xié)商訂立保費(fèi)退還的辦法。
（三）加強(qiáng)銀保合作，共建暢通的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移渠道。
一是銀行方面要綜合評(píng)估還款能力，密切監(jiān)測(cè)信用變化。商業(yè)銀行要健全和加強(qiáng)個(gè)人房貸的調(diào)查和審批程序，調(diào)查中必須搜集足夠的信息以便對(duì)借款人的真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行全面綜合評(píng)估，了解把握貸款資金的真實(shí)用途；審批時(shí)要審慎評(píng)估第一還款來(lái)源的可靠性，及其對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)和個(gè)人情況變化的敏感性，充分考慮抵押品當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)狀況和今后在各種情況下提供擔(dān)保的充足程度及可實(shí)施性，避免因?qū)Φ谝贿€款來(lái)源評(píng)估失準(zhǔn)而過(guò)分倚重抵押擔(dān)保的被動(dòng)局面。為了正確掌握客戶個(gè)人資信動(dòng)態(tài)，銀行需要建立并實(shí)施有效的個(gè)人信用監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，及時(shí)了解借款人財(cái)務(wù)狀況的變動(dòng)，監(jiān)測(cè)其對(duì)借款合同的遵守履約情況，并通過(guò)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)系統(tǒng)，對(duì)個(gè)人信用狀況做出評(píng)判。明確風(fēng)險(xiǎn)警戒線，建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，以便對(duì)實(shí)際產(chǎn)生的或潛在的風(fēng)險(xiǎn)做出及時(shí)反應(yīng)。
二是保險(xiǎn)公司要適當(dāng)調(diào)整費(fèi)率水平，并設(shè)定免賠額進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。在開(kāi)辦房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)之初，保險(xiǎn)公司對(duì)人身意外、收入波動(dòng)以及利率變動(dòng)等情況估計(jì)不足，在厘定費(fèi)率水平時(shí)顯然低估了上述因素的發(fā)生情況及其影響后果。為穩(wěn)妥起見(jiàn)，保險(xiǎn)公司應(yīng)適當(dāng)調(diào)整房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)的費(fèi)率水平，以保證所收保費(fèi)能夠足以抵補(bǔ)一切可能發(fā)生的損失及有關(guān)的營(yíng)業(yè)費(fèi)用。房貸險(xiǎn)屬于長(zhǎng)期保險(xiǎn)，時(shí)間跨度長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率大。因此，在調(diào)整費(fèi)率水平時(shí)應(yīng)區(qū)分保險(xiǎn)期限的時(shí)間段，不宜搞一刀切。風(fēng)險(xiǎn)防控與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面，必須在利益驅(qū)動(dòng)方面巧做文章，因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，風(fēng)險(xiǎn)防控僅靠人們的自我約束和自覺(jué)行動(dòng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，只有利益承諾才是硬驅(qū)動(dòng)。具體到房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)上，可以設(shè)定適當(dāng)?shù)拿赓r額，以提高購(gòu)房借款人的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，避免因有保險(xiǎn)而產(chǎn)生松弛、懈怠和麻痹大意的心態(tài)，有效防范道德風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行在房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)中的身份較特殊，它既不是投保人也不是被保險(xiǎn)人，但它是直接的受益人，在風(fēng)險(xiǎn)防控上自然不能免責(zé)，保險(xiǎn)公司要爭(zhēng)取商業(yè)銀行的合作，建立風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，如果購(gòu)房借款人不能償還貸款，商業(yè)銀行也應(yīng)承擔(dān)部分損失，從而督促其加強(qiáng)客戶管理，防患于未然。
三是深入研究宏觀金融政策及房地產(chǎn)市場(chǎng)，正確評(píng)估房貸險(xiǎn)的外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)直接影響住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)受控于宏觀金融政策，缺乏這方面的研究分析，對(duì)待系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)往往是束手無(wú)策，或是處處陷于被動(dòng)。另外，外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，在很大程度上是通過(guò)內(nèi)部的微觀風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)出來(lái)，因此，商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司都要做好這方面的工作，煉就一定的識(shí)別判斷能力，及早規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。