保險產品化解個人住房金融風險淺析
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多年來，我國各家商業銀行的個人住房金融業務呈現出快速、健康發展的良好態勢。目前，國內多數商業銀行推出的個人住房金融產品主要是個人住房貸款，貸款期限上一般為5～30年，還款方式多為按月分期還款。個人住房貸款所具有的自身特點，使得個人住房金融風險呈現出分散性、隱蔽性和滯后性等特征，因而加強對其風險隱患的分析研究就顯得尤為重要。
1個人住房金融風險分析
（1）個人信用風險。這是個人住房金融風險中比例最高的種類，主要是指借款人償債能力不足。個人住房貸款年限最長可達30年，在這樣長的時間跨度內商業銀行無法對借款人經濟狀況進行持久的監控，現階段商品房價格較高，每月的還本付息負擔較重，一旦借款人失業或正常收入減少便有可能產生違約風險。（2）不可抗風險。①自然災害及人為傷害風險，如水災、火災、地震及戰爭等使房屋毀壞，貸款無法收回。②借款人意外地喪失勞動力或突然死亡。
2化解個人住房金融風險
保險業是經營風險的特殊行業，通過科學專業的安排，分擔風險損失，提供風險保障，支持經濟發展，充分發揮保險的“社會穩定器”和“經濟助推器”功能作用。目前，個人住房貸款保險業務是商業銀行與保險公司在相互合作的基礎上，依靠房地產金融業務的帶動而發展起來的。財產保險公司在為房地產金融提供配套性保障服務、化解銀行個人住房貸款風險的同時，也幫助銀行的個人客戶分散風險、化解損失，從而起到了安定人民生活，保障社會穩定的重要作用。當前，相當一部分人士對于個人住房貸款保險業務缺乏真正了解，從而產生一定的抵觸情緒，不利于這項業務的順利發展，希望借此機會對有關問題進行說明和解釋。（1）第一受益人。目前，各家保險公司的保險單均規定：第一受益人為發放貸款的有關商業銀行，部分人士有不同意見。在辦理個人住房貸款保險時，借款人已將所購房屋抵押給銀行，銀行是房屋的抵押權人。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第八十條規定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權所擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等采取保全措施。”從上述規定可以看出，做為抵押權人的貸款銀行有優先獲得保險公司賠償的權力。需要著重指出的是，保險公司將賠款優先賠償給商業銀行的同時，也減少了借款人本身的債務，借款人也是直接受益者。（2）保險金額。很多個人客戶在投保個人住房貸款保險時，選擇以貸款額做為保險金額，認為可以少交保費。我國《保險法》規定：“保險金額低于保險價值的，除合同另有約定外，保險人按照保險金額與保險價值的比例承擔賠償保險金的責任。”下面我們舉例說明，王某購買一套商品房，房屋總價為60萬元，首付18萬元，銀行貸款42萬元，期限為20年，并且在保險公司投保個人住房保險，那么該客戶的保險期限也為20年，假設保險公司的費率為0.6%，則按貸款額計算的保險費為：420000×0.6%=2520元，但是保險公司承擔的賠償責任為420000／600000(貸款額／總房價)，也就是70%；若按總房價投保，則保險費應為600000×0.6%=3600元，與前者相差1080元，平均至每年為54元。假設5年后，王某所購房屋因保險責任范圍內的意外事故而全部滅失，而此時銀行貸款還有380000元未還，如果王某當初是按貸款金額投保，那么保險公司應當賠付600000×70%=420000元，其中：賠償銀行380000元，賠償王某40000元，如果王某當初是按總房價投保，則保險公司應當賠付600000元，其中：賠償銀行380000元，賠償王某220000元，與前者相差180000元。可以看出，如果本案例中的王某在當初按照所購房屋的總房價來投保，雖然多交了1080元，但在賠付時卻多獲得了180000元的賠償。當然，此案例的條件是比較理想化的，部分因素如房屋的殘值等未考慮在內。由此可以看出，個人客戶按照所購房屋的價值來投保，所獲得的保險賠償充分。
3保險產品創新
各家保險公司開展的個人住房保險的保險責任主要包括以下二個方面：一是房屋因意外事故或自然災害造成損失時保險公司的賠付責任：二是因意外事故使借款人傷殘或死亡而導致借款人失去還款能力時保險公司的賠付責任。實踐表明，前述個人住房保險產品的保障功能難以滿足商業銀行個人客戶的多樣化需求。為此，保險公司應充分發揮個人住房保險保障金融資產和個人資產安全的功能，在進一步完善現有保險產品的基礎上，積極探索創新保險產品和承保模式，深入研究個人住房貸款抵押保證保險，化解個人信用風險。（1）保險責任。在本保險期間內，投保人未能按《貸款合同》約定的還款計劃償還貸款，視為保險事故發生。保險事故發生后,投保人在本保險期間內連續5個月未能履行《貸款合同》約定的還款義務，由保險人按本保險合同規定負責賠償投保人未償還的貸款本金和未償還貸款本金在保險事故發生當月及隨后5個月的貸款利息，但以不超過保險金額為限。（2）保險金額。保險金額為投保人的貸款金額和按《貸款合同》簽定日確定的利率計算的自起貸日起初始6個月的貸款利息。（3）保險期間。保險合同責任自貸款發放之日起，終止日期以下列先發生者為準，但在任何情況下，本保險合同的保險期間不得超過4年：①《商品房預售合同》約定的交付房屋日，并順延365日止。②房屋分戶產權證發放并辦妥抵押登記之日止。③投保人還清貸款本息之時終止。（4）費率區間。實際費率＝基礎費率*貸款年限調整系數*首付成數調整系數*貸款金額調整系數①基礎費率：8‰。②調整系數。實際費率根據貸款年限、首付成數、貸款金額進行上下調整。
作者:秦征 周琦 單位:信達財產保險股份有限公司北京分公司