談房地產資金管理存在的問題與對策

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摘要：近年來，我國的經濟發展帶動了房地產行業的迅速發展，并使之成為我國經濟的重要組成部分。在房地產行業不斷發展的同時，房地產企業的資金管理成為其經營管理中的重點問題。為促進房地產企業的健康可持續發展，需要對其資金進行科學的管理。文章對房地產企業資金管理的特點和重要性進行分析，并針對其中存在的問題，提出相應的解決對策。

關鍵詞：房地產企業；資金管理；資金風險

隨著房地產行業的飛速發展，國家采取一系列調控政策，使得房地產企業面臨的形勢越來越嚴峻，企業間的競爭也日益加劇。為促進房地產企業的長遠發展，需要深刻認識其資金管理中存在的問題，并采取有效的解決措施，否則就會阻礙房地產企業的發展。

一、房地產企業資金管理概述

（一）房地產企業資金管理的特點

房地產屬于典型的資金密集型行業，其資金管理具有流動性、開放性、增值性以及擴張性等特點。流動性是指因為房地產由于投資周期長，項目每個環節的投資需要在后續的房地產銷售環節中及時回收資金；開放性是因為房地產行業涉及的產業鏈繁雜，涉及到上下游環節眾多，而且主要面向競爭性比較強的國內外市場；增值性則是需要通過合理的資金管理，實現企業資本價值最大限度增加的目標；而擴張性則是由于房地產企業的資金管理會主要支配和使用企業外部資源，具有明顯的資金擴張需求。

（二）房地產企業資金管理的重要性

第一，有利于企業提高管理水平。資金管理是房地產管理的重要組成部分，且資金是企業運營的物質基礎，房地產企業經營中的每個環節都離不開資金，也離不開資金管理。如果能提高資金管理的有效性，那么也能提高整個企業的管理水平。第二，有利于企業防范資金風險。房地產行業屬于資金密集型行業，每個環節都要占用大量資金，也會面臨各種風險。只有通過資金管理，才能夠優化企業內部的資金結構，確保其科學性和合理性，進而有效防范這些資金風險，促進企業的長遠發展。第三，有利于企業持續健康發展。房地產企業的資金管理水平對整個房地產行業的正常運轉起決定性作用。有效的資金管理方案，能解決房地產企業在項目每個環節中遇到的各類問題，從而確保項目的順利完成，提升企業的核心競爭力。因此，提高房地產企業對資金的管理效率，就能保證企業的持續健康發展。

二、房地產企業資金管理中存在的問題

（一）資金的風險管控意識不強

我國相當多房地產企業的資金風險管控意識都比較薄弱，致使其面臨的風險超出企業能接受的范圍。由于房地產企業項目的投資周期比較長，資金回收所需的時間相對也會比較長，這就容易降低企業資金的流動性。如果企業不具備風險控制意識，那么在風險出現時，企業就可能因為無法有效規避風險，而難以繼續經營下去。

（二）資金的計劃管理難以合理執行

許多房地產企業重視對資金利用效果的分析，卻沒有建立完善的資金預算制度，使得部分資金的計劃難以合理的被執行，或者實際的資金使用額遠遠超出預算范圍。由于資金的計劃管理沒有真正的落到實處，從而會影響整個企業的財務工作，導致企業決策者作出錯誤的企業營運戰略，這對企業的發展是十分不利的。而且，由于項目資金計劃管理工作不到位，還會給房地產企業的整個資金管理工作造成混亂，容易形成嚴重的資金浪費。

（三）資金的制度建設還需要完善

部分房地產企業沒有專業的房地產資金管理人員，使得企業建立的一些與資金管理相關的制度并不完善，從而影響企業資金的合理分配。例如企業項目的土地開發環節資金安排過多，而營銷環節資金分配又不足，項目投資環節的資金分配又存在不合理現象，這些都會影響企業的資金管理計劃，降低其資金管理效率。因此，為確保房地產企業資金的合理運轉，必須建立完善的資金制度。

（四）資金的融資渠道過于單一

目前，我國房地產企業資金的融資渠道主要有三種：第一是企業本身具有的資本金；第二是通過銀行貸款來融資；第三是股權融資。由于企業本身的資本金相對有限而股權融資的要求又比較高，所以中小型房地產企業更多采取銀行貸款的形式進行融資，這就導致資金的融資渠道過于單一，一些對資金需求量較大的企業難以得到滿足。此外，隨著國家限購政策的出臺，致使許多房地產企業無法從銀行獲取自己所需的貸款數額。

（五）資金的使用效率還需提高

房地產行業存在著“跟風”現象，一些房地產企業熱衷于在繁華地段投資建房，片面的追逐眼前利益，而不重視開發周期中可能存在的風險。由于企業對項目的合理性，以及行業未來的發展趨勢沒有充分的認識，也沒有對市場需求進行全面的調研，使得企業的投資難以在短時間內見到成效，難以快速回收資金，從而降低資金的使用效率。

（六）資金的管控手段過于簡單

雖然我國的房地產行業發展的時間不短，但是其資金管控手段卻比較落后，基本都是以承包的形式進行的。再加上房地產行業會涉及多方面的產業鏈，且每條產業鏈對資金管理的要求是不同的，承包的資金管理形式會阻斷各產業鏈，不利于資金的聚集，從而使企業管理層不明確資金的走向。同時，這種簡單的資金管控形式，也會延長資金的回籠時間，不利于房地產企業的資金流通。

三、房地產企業資金管理的對策建議

（一）強化資金的風險管控意識

房地產企業應該強化資金的風險管控意識，讓全部員工都必須具備應有的風險意識，只有每位員工在實際工作中都有意識的防范風險，不僅可以有效降低風險發生的概率，而且在風險出現時，大家才能有條不紊的采取措施規避風險，從而維持企業的正常運營。同時，作為高風險的行業，將風險控制在房地產企業能接受的范圍內，還有利于企業資金的正常流動，通過對資金的全方位調控，有效規避資金運營中存在的風險。

（二）合理執行資金的計劃管理

房地產企業應重視資金計劃環節，并采用科學的方法，集合房地產企業投資、前期工作、工程施工、銷售、財務等專業人員對房地產項目資金及企業的資金結構進行全面深入的分析，圍繞房地產項目投資計劃、施工節奏、銷售計劃、融資計劃、項目預算等制定切合實際的房地產項目全過程資金計劃，在全過程資金計劃的基礎上編制年度資金計劃、月度資金計劃，以確保資金計劃得到合理執行，并能嚴格按照資金計劃管理資金。與此同時，企業還應安排專門的人員，對資金的計劃情況作出全面的檢查，并嚴格監督資金計劃執行過程，不能忽略任何細節，以免給企業的資金管理帶來風險。如果在檢查和監督過程中，發現有問題存在，則應及時解決問題，或根據實際情況及時調整資金計劃，或嚴格執行資金計劃合理有效安排資金，避免其阻礙資金計劃的合理執行。

（三）建立完善的資金管理制度

房地產企業的資金管理是整個企業管理中的重點，為提高資金管理效率，需要完善相關的資金管理制度，并制定相應的監督管理制度，要求企業的資金管理人員嚴格按照制度要求開展工作。比如，在房地產企業內部，構建一套行之有效的全面預算管理制度、房地產項目投資制度、房地產項目銷售制度、資金計劃管理制度、項目融資管理制度、資金審批管理制度、資金安全使用制度等資金管理制度，規范房地產項目開發資金計劃、使用、回收等過程，讓企業所有與資金有關的行為和活動都處于可控狀態，增加資金運行的透明度，提高資金的利用率。同時，構建項目經濟后評價制度，評價項目資金使用、管理情況，不斷積累經驗，提高房地產企業資金管理。

（四）豐富資金的融資渠道

單一的融資渠道會阻礙房地產企業的發展，為促進其發展，就需要不斷的豐富其資金融資渠道。首先，可以通過房地產產業鏈條與上、下游客戶建立融資渠道，如通過延長支付時間等從上游施工方、材料商等處進行融資，或者通過促銷形式客戶提高首付款金額、售后回租等方式進行融資。其次，可以通過金融機構以多種形式進行融資，如傳統的房地產項目開發銀行貸款融資，在無法獲得銀行貸款支持下，可向信托公司或私募基金進行債權融資，籌集資金，從而減輕資金周轉的壓力。另外，還可以通過股權形式進行融資，如處于創業初期的中小型房地產企業，可以產業基金的形式進行融資，使中小型房地產企業可以得到不斷的發展，如上市公司通過收購、兼并房地產企業等資本運作方式，使房地產企業間接上市融資，得到更大的發展。

（五）提高資金的使用效率

房地產企業回收資金的根本途徑是房地產銷售，而在銷售環節，可能會出現供不應求的現象，也可能存在無人問津的情況。因此，為了確保房地產的銷量，首先要提高項目開發的準確性。這就要求企業在投資項目前，要做好市場調研工作，通過科學的分析，進行正確的投資，力求能夠縮短資金回收的時間，并確保資金回收額。其次，房地產企業要開拓思路，以創新的思維，開展精準的營銷手段，通過快速實現銷售與回收資金，提高資金的使用效率。

（六）運用多樣化的資金管控手段

房地產企業應隨時掌握資金的使用情況和流動情況，所有的資金活動都應建立相應的臺賬，便于企業加強對資金的管控。與此同時，為保證資金信息的準確性，應同時建立手工臺賬和系統臺賬，并定期對其進行專項檢查，對賬目進行匯總，并對賬單開展跟蹤工作，保證所有的資金流向都有據可依。此外，為了監督資金管理人員的工作，還應該建立相應的績效考核機制和獎懲辦法，并制定資金管控每個階段的對應制度，以確保房地產企業資金管控的有效性。綜上所述，伴隨著市場環境的變化，房地產企業的資金管理面臨著越來越多的問題。因此，需要強化企業員工的風險管控意識，豐富融資渠道和管控手段，建立完善的資金管理制度來提高資金的使用效率，才能有效解決房地產企業資金管理的困境。

參考文獻：

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作者:吳春桃 單位:廣西投資集團有限公司