房地產企業資產管理思考

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摘要：目前，一些房地產企業對資產管理工作重視不夠，制度不完善，管理手段及管理技能落后，影響了企業健康穩定的發展。文章通過對房地產企業資產管理存在的問題進行了剖析，并提出了一些思路和對策，希望對房地產企業提高資產管理水平提供有益的參考。

關鍵詞：房地產企業；資產管理；動態管理；品牌資產

一、房地產企業資產管理的必要性

房地產企業的資產管理是企業管理的重要組成部分。企業資產的合理有效配置對房地產企業的發展具有重要的影響。企業的資產管理工作不是某一個人或者是某一個部門的工作，而是需要企業全員參與其中的一項工作。只有企業全體員工共同樹立高度的管理意識和管理責任。才能使企業資產管理工作得到更好的發展和提高。企業的資產管理工作做好了，可以明確企業的內部產權，盤活企業內部資產，使企業資產得到合理有效的利用，充分發揮其應有的作用和價值。同時，做好企業的資產管理工作，可以避免企業資產流失，給企業帶來的經濟損失。做好企業的資產管理工作，可以優化資產配置，提高企業資產的使用效率。為企業的生產經營奠定堅實的經濟基礎。

二、房地產企業資產管理存在的問題

（一）對資產管理的重視程度不足

在目前的資產管理中，一些房地產企業的管理者觀念落后，因循守舊。對資產管理沒有充分地認識，存在重錢輕物的思想。對資產管理工作態度不積極，制度執行不規范，只片面地對資產的購進、出售和處置的財務數據進行紙面上的管理，而忽視了資產的日常管理和使用執行情況。片面地將資產管理的職責歸在財務部門，忽視了其他部門在資產管理中的作用，大大削弱了資產管理的功能。資產管理重視程度不足，導致企業資產管理不嚴，數據核算不實。嚴重影響到企業的運營、競爭與發展。

（二）資產管理制度有待完善

有些房地產企業的資產管理制度過于陳舊，不能與時俱進及時完善更新，許多制度已經不能夠適應當今房地產企業的管理模式和發展需要。有些企業雖然制定了相應的資產管理制度，但是不健全、不完善。沒有結合企業的自身特點和實際情況去量身制定，造成企業資產管理制度的實用性較低。對于資產的日常管理、定期更新及折舊處置等操作流程沒有合理可行的規定，使得企業的資產管理工作出現各種疏漏。

（三）管理手段和管理技能落后

隨著我國科學技術的迅速發展，一些生產效率更高、能耗更少、性能更優的新型資產不斷涌現。這就要求企業要不斷提高自身管理技能和管理觀念，采用先進的科學管理技術和管理方式來適應科技發展的需要。目前一些房地產企業資產管理手段和管理技能相對落后，不能及時轉變觀念，跟不上科技發展的步伐，對先進的信息技術沒有廣泛的普及，加大了資產管理工作的難度，導致資產管理工作不規范和不科學。

（四）資產動態管理有待加強

有些房地產企業對資產管理中資產的定位理解不全面、不充分，只關注了資產的購置和使用價值，對資產價值的變化和轉移未引起足夠的重視，房地產企業的資產管理除保持靜態的核算外，還要注重資產的動態價值管理。一些房地產企業采用傳統的資產管理模式，在資產取得時的，財務部從財務核算的角度根據資產的相關特性進行了分類、登記，計提了折舊。但資產的歸屬，轉移，報廢、處置等一律沒有登記和記錄。資產是否到了需要保養保修的日期？資產的使用者是誰？是否發生了轉移？企業沒有跟蹤記錄，資產在使用過程中屬于半失控狀態。由于企業對資產的使用周期沒有相應的管理流程，以至于資產的動態變化不能及時反映，企業無法適時掌握資產的狀態變化，造成了企業資金的浪費和大量資產的閑置，降低了資產的使用效率。甚至導致企業資產的非正常流失。

（五）忽視了對品牌資產的管理

提到資產管理，企業往往只想到的是公司賬簿上記載的有形的實物資產的管理。理解過于片面，而忽視了企業的無形資產的管理，無形資產包括專利權、商標權、非專利技術、土地使用權、專營權、商譽等。隨著房地產市場的不斷壯大，若想在房地產行業站穩腳根，占有一定的市場份額，擁有更大的市場占有率，品牌資產在企業的發展中不容忽視。

三、加強規范資產管理的主要思路和對策

（一）提高管理意識，建立完善的資產管理制度

企業的資產管理工作在企業的發展中起著重要的作用。企業各部門及每位員工都是資產的使用者、受益者、維護者和保養者。制定科學、完善的資產管理制度和業務流程、是企業做好資產管理工作的前提和保證。企業領導要高度重視資產管理工作，在企業內部設立資產管理部或資產管理崗位，加大資產管理力度，及時組織人員對資產管理的制度、流程進行修訂和完善。使資產管理有章可循，有規可依，用制度來規范日常資產管理工作，通過管理使資產在企業運營中發揮巨大的能動作用。同時在員工中要做好資產管理制度的培訓工作，加強員工資產管理的觀念和意識，使資產為企業的生產經營發展做出貢獻。

（二）采用科學先進的管理方法

企業要緊跟社會的發展，不斷調整自己的管理方法和管理理念。為了保證資產的使用效率，企業可以采用生命周期的管理理論，對資產進行全流程管理。在購建資產前，對資產的購置計劃執行嚴謹的可行性分析，對項目成本和收益進行評估、測算。要加強資產的核算管理，利用信息化技術和數據共享的功能，對資產進行全方位、全過程的管理。例如，采用信息化條形碼技術，為企業每項資產制定一個電子身份證。將資產的相關數據錄入到資產管理信息系統，使資產的采購、調撥、報廢等全過程都能在企業管理系統中反映出來。同時對資產的管理數據實現內部信息共享，方便相關人員在信息系統中對資產進行隨時查閱。為了完善資產使用及后續的跟蹤管理，企業要加強資產的使用部門及人員的責任考核，建立崗位責任制和操作規范，將資產管理指標設置為績效考核的一部分。例如，資產完好率，資產報廢率，資產閑置率等指標，并納入使用部門的月度或年度績效考核，激勵員工資產管理的積極性和主動性。

（三）加強動態管理，提高資產使用效率

加強企業對資產的動態監控，利用資產生命周期理論，實現資產從靜態到動態的管理。設專職的部門、崗位對企業的資產進行集中管理，負責審批辦理驗收、調撥、報廢、封存、啟用等事項。對閑置資產或已經不使用的資產及時進行處置，充分發揮這些資產的使用功能。每年末企業要對實物資產進行盤點、評估和檢查，對狀態有變化的資產，及時進行數據調整，并在資產管理系統中對資產狀態進行更新。使企業的所有資產都在可控范圍之內，提高資產的使用效率。

（四）構建良好的品牌形象，提升企業的競爭力

樹立企業良好的品牌形象，贏得更多消費者的信睞，推動企業經濟的持續健康發展。企業的品牌資產，是企業的一種無形資產，可以給企業帶來穩定和超額的收益，還會提升企業的競爭力，是企業創造經濟價值不可缺少的一種資源。對于房地產企業，要想創造良好的品牌形象，就要順應消費者的購買心理，順應時代潮流，不斷提升經營理念和創新經營方式，誠信經營，打造消費者滿意的產品和服務。只有得到消費者的肯定和認可，贏得良好的口碑和商譽，才能使企業的競爭力得到不斷提升。企業資產管理有著豐富的內涵，做好資產管理工作，對企業資產管理上水平起著極大的促進作用，在國家對房地產企業嚴緊的宏觀政策調控下，企業若想實現利潤最大化，贏得更大的市場占有率。就要拓寬思路，不斷創新，利用先進的科技手段抓好企業資產管理，使企業資產管理更加規范化、細致化、責任化。使企業在激烈的競爭中立于不敗之地，實現企業經營的最終目標。

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作者：祁淑紅 單位：浙江金鷹集團張家口房地產開發有限公司