物業(yè)單元中預算管理的應用分析
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摘要：保證財務管理活動高效有序的重要前提就是預算，而預算要以物業(yè)管理中最小的單元為基點實施精準預算才能使預算的數(shù)據(jù)真實可靠，才能合理優(yōu)化配置現(xiàn)有的人力、資金，推動物業(yè)綜合勞動生產(chǎn)率、應收賬款回收率、物業(yè)收費率、設備利用率等進一步提升。
關鍵詞：精準預算;物業(yè)單元;財務管理
財務預算管理是現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理中非常重要的一部分，是企業(yè)精細化管理的重要手段，是在預測和決策的基礎上，圍繞物業(yè)服務目標，對一定時期內(nèi)資金的取得和投放、各項收入和支出、經(jīng)營成果及其分配等資金運作所作的具體措施。對物業(yè)經(jīng)營活動的順利開展和高效運行有著基礎性的導向作用。隨著物業(yè)管理的項目越來越廣、小區(qū)個數(shù)逐漸遞增以及戶數(shù)越來越多，預算管理工作也開始面臨越來越復雜的問題。
一、物業(yè)財務預算管理在單元管理中存在的問題
（一）財務預算管理與物業(yè)管理單元的分離影響到業(yè)主的居住與生活質(zhì)量在目前物業(yè)管理項目眾多的新形勢下，通常都是對企業(yè)的整體財務管理更加看重，忽視對單元的預算管理。這嚴重導致了物業(yè)內(nèi)部管理活動的資金等成本的核算與用項不合理，很難發(fā)揮預算管理的最大作用，也使預算管理在企業(yè)內(nèi)部管理中的核心地位受到了極大沖擊。這兩者的分離，非常不利于物業(yè)進行科學性、合理性、規(guī)劃性的決策，在一定程度上導致了小區(qū)管理人員分配不合理，建設質(zhì)量不均衡的情況發(fā)生，進而極大地影響到業(yè)主的居住與生活質(zhì)量，造成住在老舊小區(qū)的居民生活質(zhì)量和水平始終不能“脫貧”。
（二）“微財務”單元管理觀念不清晰在物業(yè)系統(tǒng)中，管理層未完全正確地認識成本精準化預算管理的重要作用，成本管理觀念一直較為陳舊落后。操作層，拿數(shù)據(jù)算數(shù)據(jù)，未充分地發(fā)揮出預算管理應有的決策與監(jiān)控作用，人人重視成本，人人開源節(jié)資的全員意識尚未形成素養(yǎng)。
（三）忽視了必要的動態(tài)單元預算管理對于財務預算管理方案的編制有著多種多樣的方法，從現(xiàn)階段大部分的物業(yè)財務預算的制定現(xiàn)狀可以看出，大多數(shù)還在采用十分傳統(tǒng)的方法，如固定預算法、滾動預算編制法等，沒有及時根據(jù)當前物業(yè)小區(qū)單元的實際狀況與居民服務質(zhì)量做出科學、合理、經(jīng)濟的調(diào)整。
（一）精細單元資料錄取單元資料錄取要做到準確、及時、完整、同步、真實。物業(yè)單元預算也要學習油井生產(chǎn)“三線四區(qū)”經(jīng)濟運行模型經(jīng)驗，把物業(yè)單元分為比較精細的節(jié)點，對其數(shù)據(jù)資料和現(xiàn)狀做到了如指掌，實現(xiàn)“看單預算”管理新模式，把節(jié)約一分錢比多掙一分錢更容易的理念與精準單元預算做好深度融合。
（二）強化部門聯(lián)動財務預算部門單方面的工作使預算報表中往往存在物業(yè)系統(tǒng)的單元人員編制超標、崗位重復、設備重置、設施重建、資金重報等問題，加重了物業(yè)系統(tǒng)的資源浪費，并增加了運營的成本，直接導致了運營效率低下的情況。財務部門要與人力資源部門、機動科、基建科、核算定額站、物業(yè)生產(chǎn)科、治安保衛(wèi)、紀委審計等科室聯(lián)合到現(xiàn)場摸實事、求精算、查效能，這樣才能有效地降低生產(chǎn)成本。如為提高物業(yè)系統(tǒng)資產(chǎn)設備壽命使用周期，降低設備臺數(shù)購置費和維修費，就要考慮那些小區(qū)單元的實際需要，庫存設備的現(xiàn)狀情況，能否做到庫存設備的轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)小區(qū)互用共享，修舊利廢或者舊設備零部件“三合一”，確認平時有沒有注重設備的保養(yǎng)程度，設備完好率是否達到98%以上，是否實現(xiàn)設備外修零委托，爭取最大限度地減少核心部件的更換，節(jié)省設備綜合支出資金。
（三）定期適時進行單元動態(tài)預算針對預算編制精準度不高，預算調(diào)整不及時的實際情況，結(jié)合物業(yè)服務不同于產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)的特點，筆者認為對物業(yè)單元財務預算采用零基預算與滾動預算相結(jié)合的預算方法比較合適。滾動預算是當前物業(yè)編制單元預算時所普遍應用的方法，它始終依賴上一年度預算數(shù)據(jù)，易與物業(yè)現(xiàn)實脫軌。零基預算是以當年度情況及實際需求為依據(jù)而編制的預算計劃，它不受上一年度數(shù)據(jù)的影響，有利于發(fā)揮預算編制人員的主動性，減輕各單位執(zhí)行預算的壓力，倒逼物業(yè)單元預算流程自下而上與自上而下的無斷橋鏈接，避免各單位年底突擊花錢上項目報賬單，有效地杜絕財務風險的發(fā)生。把兩者密切地結(jié)合起來，定期適時進行單元動態(tài)預算調(diào)整，使單元專項預算更能準確地發(fā)揮其用途，減少無效支出，有利于促進完善財務預算編制內(nèi)部控制制度建設。
（四）從嚴財務管理，亮起紅線預警內(nèi)部控制制度在企業(yè)經(jīng)營和管理過程中，都是必不可少的，它能夠為內(nèi)部結(jié)構(gòu)有序正常運轉(zhuǎn)提供可靠的保證，把內(nèi)控制度工作做好。有利于及時對預算管理執(zhí)行過程中出現(xiàn)的一系列問題進行有效的防治解決，做到監(jiān)控跟蹤要精準，經(jīng)營分析要精細。同時采用先進的財務管理技術(shù)，設計出完整的ERP-SAP系統(tǒng)，包括采購管理模塊、銷售管理模塊、生產(chǎn)控制管理模塊、庫存管理模塊、財務管理模塊、客戶管理模塊以及人力資源管理模塊等七大模塊，建立財務系統(tǒng)一體化的財務管理平臺，使整個物業(yè)系統(tǒng)的物流、資金流、信息流同步化，使全部的財務信息得到集成和綜合，從而提高物業(yè)系統(tǒng)單元預算財務管理水平，實現(xiàn)物業(yè)單元預算大眾監(jiān)控共享。如居民房屋建筑墻體裂縫漏雨滲雨是小區(qū)建筑工程中經(jīng)常發(fā)生的一種質(zhì)量“通病”，也是物業(yè)房屋維修最為頭疼的“頑癥”，更是物業(yè)投資的首要方向，經(jīng)常出現(xiàn)預算年年報修、房屋年年漏雨的弊病。解決此類問題的關鍵在于通過生產(chǎn)控制、材料采購、客戶管理、財務管理四大模塊平臺的聯(lián)合，公開透明分析，挖出基層處理平整度、防水材料供用、砂漿配比、施工工藝、施工進度與質(zhì)量、施工環(huán)境和施工人員素質(zhì)資質(zhì)等某個節(jié)點上存在的問題，用財務精準分析手段助推根除房屋建筑墻體屋面滲漏雨水這種讓居民感到頭疼的大事。
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作者:翟永忠 單位:中石化勝利油田勝南社區(qū)管理中心
