物業(yè)公司預算管理特點和要點研究
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摘要：物業(yè)公司作為一種新興的行業(yè)，是隨著商業(yè)建筑群體的發(fā)展而發(fā)展起來的。在我國經過了近三十年的發(fā)展，如今物業(yè)公司已經根據(jù)市場經濟的需求走向了產業(yè)化的發(fā)展道路。并伴隨業(yè)主對物業(yè)公司服務認知的提升，使物業(yè)公司的預算管理的難度逐步提升。尤其是在國內市場經濟還不成熟的情況下，物業(yè)公司的預算管理仍然面臨許多發(fā)展中的問題，需要物業(yè)企業(yè)對其進行正視并著力進行解決。本文通過探討物業(yè)公司預算管理的內容和特點，分析物業(yè)公司實施預算管理的重要性，并從預算管理的問題和對策出發(fā)，探究物業(yè)公司預算管理的要點。希冀可以為物業(yè)公司預算管理的完善提供重要的理論依據(jù)。
關鍵詞：物業(yè)公司；預算管理；特點和要點
物業(yè)公司的預算管理主要是指從事物業(yè)行業(yè)的企業(yè)依據(jù)當前企業(yè)財務運營狀況，并根據(jù)財務預算信息對本公司未來財務狀況和經營狀況等多項指標進行估算和判斷的財務管理方法。企業(yè)財務預算的主要載體是編制預算報表，主要包括企業(yè)運營利潤表、資產負債表、預算資金狀況等。物業(yè)公司在我國作為一種新興的行業(yè)，發(fā)展還不成熟。持續(xù)走向產業(yè)化發(fā)展的道路還存在許多發(fā)展的障礙，其中財務預算管理，始終是企業(yè)財務管理的核心。企業(yè)只有進一步完善預算管理，才能保障預算信息的準確性，才能進一步制定企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略，對物業(yè)企業(yè)的持續(xù)化運營具有非常大的積極意義。
一、物業(yè)公司預算管理的內容和特點
(一)物業(yè)公司預算管理的內容
物業(yè)公司預算管理涉及到眾多的內容，只有處理好每一步預算流程，才能在總體上完善物業(yè)公司的預算管理。具體的內容包括：營業(yè)收入預算。物業(yè)公司的營業(yè)收入預算主要是指，在企業(yè)運營的固定預算周期中，物業(yè)企業(yè)對承包單位所提供的所有的勞務服務量和業(yè)務量以及特殊產品銷售量的總預算。營業(yè)收入預算主要依據(jù)企業(yè)年度利潤目標和外界勞務需求進行預算編制的。物業(yè)管理成本預算。這一方面的預算管理主要是指，在物業(yè)公司的預算周期中，企業(yè)為了實現(xiàn)營業(yè)目標和效益而投入的人力、物力、財力等直接性的成本。物業(yè)管理的成本價格在不同的物業(yè)企業(yè)中有不同規(guī)定和標準，主要根據(jù)當期的物價水平進行成本預算。期間費用預算。主要是指物業(yè)企業(yè)在運營過程中所必須花費的管理費用、投資費用、營業(yè)費用等多樣費用的預算。在進行預算時要有效的區(qū)分什么是變動費用什么是固定費用；什么是可控費用什么是不可控費用。要綜合考慮上一年的實際費用，并結合預算期間內的變動因素進行預算編制。物資采購預算。主要是指，物業(yè)公司在運營期間為了支撐物業(yè)管理而購買的各類商品費用和各項材料的費用等。
(二)物業(yè)公司物業(yè)管理的特點
物業(yè)公司是向社會提供高層次、全方位的統(tǒng)一性物業(yè)服務的新興行業(yè)，物業(yè)公司從一開始就是走市場化運營的道路，集市場需求、管理和服務于一身。其中物業(yè)公司的財務管理是公司得以持續(xù)運營的關鍵，而預算管理則是財務管理的核心，因此在物業(yè)公司管理中占據(jù)重要地位。基于物業(yè)公司運營的特殊性，物業(yè)公司的財務預算管理也有其獨有的特點：預算管理的綜合性特征。主要是指物業(yè)公司的財務預算管理涉及的內容較多，幾乎覆蓋了公司財務運營的全過程。不僅是企業(yè)物力資源的代表，也是企業(yè)運營最終結果的重要體現(xiàn)。因此物業(yè)公司的預算管理具有綜合性特征。較強的市場適應性特征。主要是指物業(yè)公司是集服務和管理以一身的行業(yè)，物業(yè)公司的發(fā)展不能脫離市場需求而獨立存在。物業(yè)公司在經營過程中資金流動的速度較快，幾乎每時每刻都發(fā)生著資金的流入和流出，預算管理必須根據(jù)市場的需求和發(fā)展方向，合理配置內部資源，因此具有很強的市場適應性。較強的應變能力特征。主要是指，物業(yè)公司運營的好壞通常對照企業(yè)資金收入和支出的狀況。并根據(jù)財務預算的信息制定未來發(fā)展戰(zhàn)略。但是在物業(yè)企業(yè)運營過程中會存在許多不確定性風險，因此就需要物業(yè)公司的財務預算編制有一定的彈性，在特殊的情況下，發(fā)揮其應變性特征。
二、物業(yè)公司財務預算管理的要點
(一)物業(yè)公司財務預算管理中出現(xiàn)的問題
1、預算決策能力不足
當前由于我國物業(yè)公司發(fā)展還不成熟，許多企業(yè)的預算決策能力還有待加強，企業(yè)內部的財務預算、財務管理、財務控制缺乏針對性。內部各個部門和公司財務部門的協(xié)調性還有待加強。許多公司甚至出現(xiàn)脫節(jié)問題。這樣不利于財務管理人員收集準確的預算信息，不能講公司內部的預算管理進行細化。同時許多物業(yè)公司在預算管理中對國家的《預算法》缺乏有效的認識，不能講預算法的有關規(guī)定和預算策略應用到日常的預算管理中，從而使企業(yè)的預算管理出現(xiàn)問題。
2、財務部門責任體制建設不健全
責任體制建設是避免業(yè)務企業(yè)財務預算混亂的有效措施。只有明晰財務預算管理人員的權責，才能有效的避免內部財務處理權責不明、財務管理混亂的問題。才能有效的控制業(yè)務公司財務預算管理的風險。當前許多公司財務部門內部依然沒有建立健全責任體制，這將嚴重制約著財務預算管理的有效實施。
3、財務預算管理人員素質不高
財務管理人員始終是企業(yè)財務管理的重要支撐。財務人員素質的高低將直接決定著企業(yè)財務預算管理的好壞。目前由于物業(yè)公司發(fā)展速度較快，企業(yè)內部財務人員重數(shù)量輕質量的問題逐漸明顯，一些物業(yè)公司的財務人員的綜合素質遠遠趕不上專門的財務組織內的工作人員。財務處理的技能有待進一步加強。
(二)提高物業(yè)公司預算管理水平的策略
1、采用不同預算編制方式，建立全面預算管理模式
物業(yè)公司的預算管理要根據(jù)企業(yè)實際運行的狀況采用多樣的預算編制方式。首先對于不可控制的和變動的費用可以采用彈性的和滾動的預算編制方式，對公司財務定期進行差額預算。其次對于可控制的和固定的費用可以采用固定的預算編制方法，以強調這一部分預算的準確性。同時物業(yè)企業(yè)要建立全面的預算管理模式，從企業(yè)長遠發(fā)展目標出發(fā)，將企業(yè)預算貫穿到企業(yè)運營的各個部門和各項業(yè)務中，實行全面的預算管理模式，有利于預算信息的準確性，避免在預算過程中出現(xiàn)缺項和漏項的問題，而影響企業(yè)未來財務決策。企業(yè)還要根據(jù)現(xiàn)實情況，將年度預算和季度預算相結合，根據(jù)物業(yè)產業(yè)市場的發(fā)展環(huán)境和企業(yè)運營的微觀環(huán)境合理制定未來發(fā)展戰(zhàn)略。
2、創(chuàng)新財務分析方法，明確預算信息
財務預算分析是企業(yè)財務預算得以有效實施的重要手段，在物業(yè)企業(yè)財務管理中的重要性不言而喻。只有重視財務預算分析才能進一步提升企業(yè)決策的準確性和可執(zhí)行性。而有效的財務分析方法又是建立在準確的預算信息基礎上的。因此就需要財務預算管理人員在有限的時間內積極的收集公司內部財務運作數(shù)據(jù)，并通過合理的分析、判斷，制定正確的財務預算策略。為了提升財務人員收集財務信息的效率，就必須加強企業(yè)內部各部門的配合力度。同時物業(yè)企業(yè)也應該在公司內部建立一整套的財務信息數(shù)據(jù)體系，實時的更新和處理數(shù)據(jù)，保證信息的時效性，同時還要保證信息的準確性和規(guī)范性。其次還要注重內部財務信息的積累和統(tǒng)計，根據(jù)企業(yè)財務預算的不同信息需求，建立高效的信息收集和處理系統(tǒng)，利用現(xiàn)代化信息技術，提升物業(yè)企業(yè)財務預算管理的質量和效率。
三、結束語
物業(yè)企業(yè)作為新興的服務行業(yè)，依據(jù)國內市場經濟的深入發(fā)展也將擁有更加廣闊的發(fā)展空間。財務預算管理作為物業(yè)企業(yè)財務管理的核心，在物業(yè)企業(yè)發(fā)展推動上具有重要的作用。因此必須通過有效的措施解決當前預算管理中的問題，以保證物業(yè)企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略制定的準確性。
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作者：李秋君 單位：舟山港集團興港物業(yè)管理有限公司