房地產企業預算管理分析

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摘要:針對房地產行業的特殊性,對該行業中全面預算管理的應用展開深入研究,對房地產行業的管理考核、風險與資金管理方面都有著重要意義.據此,從房地產行業的全面預算管理的重要性出發,就當前我國房地產行業在預算管理方面出現的有關問題進行總結與分析,并有針對性地提出應對策略,從而為該方面的實踐工作者提供有價值的參考資料.

關鍵詞:全面預算;房地產企業;管理

1全面預算管理在房地產行業中的重要性

全面預算管理涉及到的內容非常多,包括成本、資金與銷售等多個方面.在房地產行業快速發展的同時,房地產行業的全面預算管理水平較以往有了很大提升,但仍存在很多不足之處.全面預算管理在房地產行業中的應用具有非常強的現實意義,主要表現在如下方面:一是全面預算管理有助于房地產企業實現長遠目標,對房地產行業的整體發展起到推動作用;二是在全面預算管理的作用下,房地產企業的績效考核工作更加規范化,員工的積極性能夠得到有效提高,企業的凝聚力得以增強;三是有助于提高房地產企業的風險控制能力,企業能夠有效地應對多種風險;四是在全面預算管理的作用下,企業能夠有效控制各項經營活動,便于企業總體經營目標的實現;五是有助于房地產企業內部的信息傳輸,各個部門間的交流將更為順暢,部門間的協作能力將得到大幅度提升;六是全面預算管理是房地產企業實現現代化管理水平的重要方面,是企業適應當前經濟環境的必然選擇.總而言之,全面預算管理在房地產行業中的應用有著非常重要的意義,是房地產企業發展的必然選擇.雖然,全面預算管理在房地產行業中的應用水平已經有了很大提升,但是仍存在著很多不足之處,需進一步完善.

2全面預算管理在房地產行業應用過程中存在的不足之處

2．1缺乏全面預算管理的意識

在當前社會中,很多房地產企業在開展全面預算管理工作時,并沒有意識到全面預算管理的重要性,只是簡單地進行年度計劃的編制.相當一部分的房地產企業將全面預算管理理解為預算計劃的編制,沒有充分發揮全面預算管理的重要作用.房地產企業對全面預算管理的認識不足,導致全面預算無法達到應有效果.

2．2各個部門間的配合程度不夠

在房地產企業中,全面預算管理是財務部門的重要工作內容之一,其他部門的配合程度明顯不夠.很多情況下,財務部門不得不獨立完成全面預算管理工作.在缺乏多部門聯動的情況下,全面預算管理工作很難充分發揮作用.加之房地產企業的財務工作人員只具備專業財務管理知識,對房地產建筑行業的了解比較少,其在實際工作時無法進行準確的工程成本預算.

2．3全面預算管理工作的深度不足

房地產行業具有一定的特殊性,其盈利狀況不僅僅受銷售業績的影響,還受到建筑相關行業的影響.房地產行業的日常經營工作本來就非常復雜,會面臨多種潛在因素的干擾.普通的預算管理系統難以適應房地產企業的需求,無法發揮預算管理應有的作用.

2．4全面預算工作指標脫離實際

全面預算管理工作的開展是以房地產企業的發展戰略為基礎的,需要對房地產企業的年度計劃加以細分.但是在現實中,很多房地產企業的全面預算工作指標設置過高,脫離實際,導致預算目標太過高遠,無法實現.

2．5各種指標缺乏綜合性思想

在實際工作中,很多房地產企業都非常重視現金方面的全面預算管理工作,對其他方面的預算管理工作則有所忽視.在過分側重銷量的情況下,最終的定價必然會有所偏差.因為在定價的過程中沒有充分考慮其他指標,房地產企業難以適應當前房地產政策的變化,企業難以準確把握發展機遇.

2．6全面預算過程缺乏有效的分析依據

房地產企業在開展全面預算管理工作的時候,對企業內外環境的分析工作難以到位,缺乏科學而有效的分析依據.很多房地產企業都沒有認真對全面預算的執行情況進行深入分析,盲目進行“一刀切”,導致房地產企業的短期經營目標與長期戰略目標間存在嚴重沖突.

2．7全面預算管理沒有融合到獎懲機制中

從當前的實際狀況來看,大多數房地產企業在開展全面預算管理工作時,都沒有和獎懲機制有效地融合在一起.很多房地產企業的考核指標都存在嚴重問題.預算考核沒有納入績效考核的范圍中,導致獎懲制度和預算管理間脫節,使得房地產企業的全面預算管理工作難以全面推行.在執行環節中,由于沒有全面性的獎懲機制,企業的預算管理工作缺乏內動力,難以長久維系.

3房地產企業實施全面預算管理的策略

3．1依托企業發展戰略開展全面預算管理工作

對于房地產企業來說,其開展全面預算管理工作的根本目的在于實現其戰略目標.因此,全面預算管理工作要想順利開展應依托于企業發展戰略.企業應明確發展方向,確定合理的戰略目標,并作出合理的戰略規劃.根據戰略規劃,房地產企業可以制定全面的預算管理方案,并將此方案落實到其日常經營的各個方面中,充分發揮全面預算管理的作用.

3．2構建合理的組織體系

房地產企業在開展全面預算管理工作的過程中,還需要依靠合理的組織體系.房地產企業應積極完善組織結構,構建預算管理組織實施的機構,如運營中心等.運營中心所涉及到的工作內容包括預算計量、核算、分析、控制、報告等多方面.運營中心在房地產企業全面預算管理工作中占有重要地位,其負責人一般由企業的總裁或副總裁來擔任.運營中心內的工作人員多具備財務、市場、建筑工程類的專業知識.運營中心的存在能夠提升企業全面預算管理水平,充分發揮其應有的作用.

3．3根據房地產行業的特殊性來開展全面預算管理工作

房地產行業具有一定的特殊性,其擁有一套特殊的預算指標,如房款回收率、工程產值、銷售額、利潤額、管理費用率、目標成本等.在開展全面預算管理工作的過程中,應格外注意如下幾方面:在以現金預算為中心的前提下,企業可以通過控制現金來控制各種日常經營活動;在追求經濟利益最大化的過程中,股東所創造出的高于資金成本的價值得以體現出來;在目標成本的基礎上,能夠更好地實現企業的目標利潤;在選擇營銷措施的過程中,可以科學地選擇高定價慢銷或者低價快銷的方式.只有做到上述幾點,才能夠編制出合理的全面預算方案.

3．4根據政策變化及時對全面預算進行調整

我國宏觀調控政策對于房地產企業的影響非常大,房地產企業應關注這些政策,并及時根據政策的變化來調整全面預算的內容,只有這樣其才能把握發展機遇,降低各種風險.在依據政策變化對全面預算管理工作進行調整的過程中,應以風險控制點的高低作為主要依據.

3．5構建有效的獎懲制度

房地產企業的全面預算管理工作應與獎懲制度有效地融合在一起,只有這樣員工的積極性才能夠被充分調動,全面預算管理在推行中的阻力才會降到最低.房地產行業具有開發周期長的特殊性,如果不能夠將全面預算管理與各種獎懲制度融合在一起,企業的日常經營很容易偏離戰略發展目標,不利于企業的長遠發展.

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作者：廉霞 單位：吉林省領地房地產開發有限公司