金地集團(tuán)盈利能力探究

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［提要］受肺炎疫情爆發(fā)影響，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在2020年上半年一直處于連續(xù)停工或停產(chǎn)的負(fù)增長(zhǎng)階段，隨著疫情好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸復(fù)蘇。本文以金地集團(tuán)2016～2020年財(cái)務(wù)指標(biāo)作為主要依據(jù)，進(jìn)行縱向分析比較，對(duì)其近幾年財(cái)務(wù)盈利管理能力進(jìn)行分析；并與國(guó)內(nèi)同行業(yè)企業(yè)的同時(shí)期指標(biāo)進(jìn)行橫向比較，充分剖析金地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，并對(duì)盈利能力提升給出對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：金地集團(tuán)；盈利能力；財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

一、行業(yè)現(xiàn)狀與公司概況

（一）行業(yè)現(xiàn)狀。2020年伊始，一場(chǎng)肺炎疫情爆發(fā)，這場(chǎng)史無前例的全球性衛(wèi)生緊急突發(fā)事件，嚴(yán)重影響了全球的政治和經(jīng)濟(jì)，使各國(guó)經(jīng)濟(jì)遭受巨大沖擊。由于我國(guó)政府積極嚴(yán)格的防控防疫手段，國(guó)內(nèi)疫情有幸在較短時(shí)間內(nèi)得到高效控制，中國(guó)成為全球主要經(jīng)濟(jì)體中唯一一個(gè)正向增長(zhǎng)的國(guó)家，但發(fā)展基礎(chǔ)尚不牢固，與之前相比仍在恢復(fù)階段。雖然疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響十分巨大，行業(yè)整體呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，但中央依舊堅(jiān)持“房住不炒”的原則，在疫情緩解之后加碼熱點(diǎn)城市調(diào)控，并出臺(tái)了“三道紅線”“房地產(chǎn)貸款集中度管理”等監(jiān)管政策，來規(guī)范企業(yè)融資方面，行業(yè)態(tài)勢(shì)呈現(xiàn)出穩(wěn)中趨緊的局面。市場(chǎng)方面，行業(yè)規(guī)模仍然處于高位，十分可觀，但增速與之前相比，已經(jīng)趨于平緩，市場(chǎng)分化明顯加劇，主要體現(xiàn)在地區(qū)、城市之間，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度仍然沒有減緩，行業(yè)的總體收益水平呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

（二）公司介紹。金地集團(tuán)股份有限公司初創(chuàng)于1988年，1993年6月1日開始正式注冊(cè)開業(yè)主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。2001年4月，金地集團(tuán)股份有限公司（600383.SH）在上海證券交易所正式掛牌上市。金地集團(tuán)公司歷經(jīng)十余年艱苦探索和成功實(shí)踐，現(xiàn)已逐步發(fā)展壯大成為一個(gè)以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)為首要主營(yíng)業(yè)務(wù)的大型上市實(shí)業(yè)公司，同時(shí)也已經(jīng)是中國(guó)國(guó)家建設(shè)管理工程企業(yè)綜合信譽(yù)等級(jí)AAA認(rèn)證單位、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)國(guó)家一級(jí)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證單位。2020年疫情初期，金地集團(tuán)與各行業(yè)一樣受到嚴(yán)重沖擊，甚至一度停工停產(chǎn)，各種開竣工、推盤計(jì)劃都被迫延誤。雖然外部環(huán)境極其嚴(yán)峻，但公司積極應(yīng)對(duì)，努力降低疫情帶來的負(fù)面影響；面對(duì)經(jīng)濟(jì)、政策及市場(chǎng)帶來的壓力，疊加疫情給全年經(jīng)營(yíng)工作帶來的巨大挑戰(zhàn)，公司克服了種種困難，在“強(qiáng)化組織能力，提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量”的主題指引下，超越奮進(jìn)，把握市場(chǎng)機(jī)遇，全年合約銷售額再創(chuàng)新高，達(dá)2，426.8億元，同比增長(zhǎng)15%，在TOP20品牌房企中處于領(lǐng)先水平，進(jìn)一步鞏固了行業(yè)地位，并提出2021年銷售目標(biāo)2，800億元。

（三）公司業(yè)務(wù)。金地集團(tuán)主營(yíng)住宅業(yè)務(wù)，集團(tuán)旗下同時(shí)擁有商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)管理等多個(gè)業(yè)務(wù)，各個(gè)業(yè)務(wù)板塊在圍繞主營(yíng)業(yè)務(wù)的同時(shí)不斷發(fā)展，開拓創(chuàng)新。2019年，金地集團(tuán)提出新的經(jīng)營(yíng)口號(hào)：“精益管理、協(xié)同共進(jìn)”，通過對(duì)原有市場(chǎng)進(jìn)一步挖掘的同時(shí)不斷向新的區(qū)域發(fā)展。在新業(yè)務(wù)、多元化等方向持續(xù)探索和布局的同時(shí)，依然把地產(chǎn)主業(yè)做大做強(qiáng)。從金地集團(tuán)的布局現(xiàn)狀來看，公司經(jīng)營(yíng)的醫(yī)療、體育產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、教育等板塊，也正在對(duì)主業(yè)的開發(fā)起到促進(jìn)催化作用，并日益凸顯。通過發(fā)展城市地產(chǎn)深耕和不斷拓展新開發(fā)城市，進(jìn)一步擴(kuò)大做強(qiáng)城市地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，同時(shí)在發(fā)展地產(chǎn)新開發(fā)業(yè)務(wù)、多元化等業(yè)務(wù)方面也將持續(xù)進(jìn)行探索和優(yōu)化布局。從目前金地的主業(yè)布局情況看，公司整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的大塊份額由代建業(yè)務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)板塊直接貢獻(xiàn)，而其中文化體育產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等多個(gè)板塊，對(duì)金地公司主業(yè)的有效促進(jìn)以及催化帶動(dòng)作用也正在不斷得到凸顯。

二、盈利能力分析

（一）金地集團(tuán)2016～2020年盈利能力指標(biāo)分析。1、商品經(jīng)營(yíng)盈利能力分析。商品經(jīng)營(yíng)盈利能力是通過公司本身所擁有的資源獲得盈利的能力，它只分析成本與利潤(rùn)之間的比例關(guān)系。本文主要通過金地集團(tuán)2016～2020年度的銷售收入毛利率和營(yíng)業(yè)凈利率這些主要指標(biāo)來對(duì)金地集團(tuán)的盈利管理能力指標(biāo)進(jìn)行比較分析。（1）銷售毛利率。銷售毛利率是指企業(yè)的銷售收入在銷售毛利潤(rùn)中的占比，即每一筆銷售收入從銷售成本中扣除后，在各期的費(fèi)用和利潤(rùn)中所占的比例。金地集團(tuán)2016～2018年的銷售毛利率逐年呈上升趨勢(shì)，在2019～2020年有下降幅度。雖然2017年銷售毛利潤(rùn)比2016年降低了34.11億元，但由于營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)成本均有所下降，且營(yíng)業(yè)成本下降幅度大于營(yíng)業(yè)收入下降幅度，因此銷售毛利率仍然呈上漲趨勢(shì)，說明2017年業(yè)務(wù)量可能存在下降趨勢(shì)，但是產(chǎn)品的盈利能力是可觀的。2016～2018年銷售毛利率的上升幅度逐年遞增，由此可見金地集團(tuán)產(chǎn)品在市場(chǎng)中認(rèn)可度很好，產(chǎn)品銷售穩(wěn)定且盈利能力保持穩(wěn)中有升的良好趨勢(shì)。2018～2020年雖然營(yíng)業(yè)收入及銷售毛利潤(rùn)都在增長(zhǎng)，但營(yíng)業(yè)收入增幅小于營(yíng)業(yè)成本，導(dǎo)致銷售毛利率略有降低。（2）銷售凈利率。銷售凈利率是凈利潤(rùn)占銷售收入的百分比。該指標(biāo)表示每元營(yíng)業(yè)收入所帶來的凈利潤(rùn)，代表了營(yíng)業(yè)收入的收益水平。2016～2019年金地集團(tuán)凈利潤(rùn)一直在不斷增長(zhǎng)，2020年小幅下降。銷售凈利率在2017年增幅較大，但2017年?duì)I業(yè)收入?yún)s較2016年降低了179.97億元，說明2017年企業(yè)對(duì)于成本的管控有較大提升，使產(chǎn)品在盈利的同時(shí)具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，更加具有競(jìng)爭(zhēng)力。而銷售凈利率在2020年下降到了18.15%，營(yíng)業(yè)收入一直呈上升趨勢(shì)，凈利潤(rùn)小幅降低，是由于2020年企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本增加。由此可見，企業(yè)經(jīng)營(yíng)在近幾年采取了擴(kuò)大銷售，且在疫情之后經(jīng)營(yíng)勢(shì)頭良好，但也要注意擴(kuò)張的規(guī)模及進(jìn)度，要在其企業(yè)能力允許的情況下開拓市場(chǎng)，不能進(jìn)行盲目的擴(kuò)張，影響公司的正常經(jīng)營(yíng)，出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，要循序漸進(jìn)，穩(wěn)步提高企業(yè)規(guī)模及盈利能力。2、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)盈利能力分析。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)盈利能力是指企業(yè)通過資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)獲得收益的能力，主要是總資產(chǎn)報(bào)酬率這一指標(biāo)，反映了企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)盈利能力。本文通過金地集團(tuán)2016～2020年總資產(chǎn)報(bào)酬率這一主要指標(biāo)來對(duì)金地集團(tuán)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)盈利能力進(jìn)行分析。金地集團(tuán)2016～2020年總資產(chǎn)報(bào)酬率整體呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，說明企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的效率在2016年最高，金地集團(tuán)需要結(jié)合成本效益指標(biāo)對(duì)公司資產(chǎn)的使用狀況進(jìn)行分析，便于管理和經(jīng)營(yíng)，以達(dá)到增強(qiáng)企業(yè)盈余能力的目的。3、資本經(jīng)營(yíng)盈利能力分析。資本管理能力是指企業(yè)利用投資者注冊(cè)資本獲取日常經(jīng)營(yíng)收益的能力。凈資產(chǎn)=總資產(chǎn)-總負(fù)債，即所有者權(quán)益。本文通過金地集團(tuán)2016～2020年凈資產(chǎn)收益率這一主要指標(biāo)來對(duì)金地集團(tuán)的資本經(jīng)營(yíng)盈利能力進(jìn)行分析。金地集團(tuán)公司2016～2019年的凈資產(chǎn)收益率在不斷地提高，2020年降低，但資產(chǎn)一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，說明隨著所有者投入資本的增加和資本的不斷增值，所有者投入的資本所帶來的效益不斷提高，2020年凈資產(chǎn)收益率降低是由于成本增加，凈利潤(rùn)的減少造成，可能存在疫情的影響。

（二）金地集團(tuán)盈利能力綜合分析。將凈資產(chǎn)收益率進(jìn)一步拆分為銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)，選取2016年到2020年這五年的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，使用杜邦分析體系清晰地反映公司業(yè)務(wù)情況，從而更加有依據(jù)地對(duì)金地集團(tuán)公司的盈利能力進(jìn)行分析。1、銷售凈利率對(duì)盈利能力的影響。由銷售凈利率指標(biāo)比較可知，金地集團(tuán)公司2016～2017年銷售凈利率呈上升趨勢(shì)，2017年達(dá)到最高，較2016年銷售凈利率同比增加9.89個(gè)百分點(diǎn)，2018年及2019年基本持平，說明企業(yè)銷售達(dá)到了一個(gè)成熟穩(wěn)定的時(shí)期。2020年降低為18.15%，是由于經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)減少造成。2、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)盈利能力的影響。2016年金地集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為37.77%，2017年起降低，但基本保持穩(wěn)定，2020年有小幅度上升，這說明公司總資產(chǎn)的使用效率自2017年開始不及之前，即每元資產(chǎn)帶來營(yíng)業(yè)收入提升能力有所下降，2020年開始回暖。3、權(quán)益乘數(shù)對(duì)盈利能力的影響。在總資產(chǎn)不變的情況下，負(fù)債比例適度增加，可以進(jìn)一步發(fā)揮債務(wù)管理的優(yōu)勢(shì)。近些年來，權(quán)益乘數(shù)自2016年開始每年都在遞增，至2020年，公司權(quán)益乘數(shù)已經(jīng)達(dá)到4.27，說明公司的負(fù)債比率在逐年上升，同時(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也迅速增加。企業(yè)需要充分發(fā)揮杠桿效應(yīng)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行關(guān)注和控制。4、凈資產(chǎn)收益率對(duì)盈利能力的影響。由凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)可以發(fā)現(xiàn)，公司2016～2019年的凈資產(chǎn)收益率在不斷上升，2018年和2019年的凈資產(chǎn)收益率分別為19.46%和20.78%，增幅分別為2.39個(gè)百分點(diǎn)和1.36個(gè)百分點(diǎn)，說明公司盈利能力在2016年有了一個(gè)較大提升后，在之后各年度的提升都較為平緩，但卻是穩(wěn)中有升，體現(xiàn)了公司盈利能力是平穩(wěn)可持續(xù)的，2020年度指標(biāo)的降低同樣是凈利潤(rùn)的降低造成的。

三、金地集團(tuán)與同行業(yè)公司盈利能力對(duì)比分析

為了更準(zhǔn)確地排除市場(chǎng)整體波動(dòng)對(duì)上市公司盈利能力的直接影響，找到金地集團(tuán)與同行業(yè)中其他上市公司之間盈利實(shí)現(xiàn)能力的差異，本文通過選取綠地控股與金地集團(tuán)公司進(jìn)行市場(chǎng)橫向分析對(duì)比，從中深入分析金地集團(tuán)與同行業(yè)中總市值規(guī)模相當(dāng)?shù)钠渌局g相比較還存在哪些差異與不足，并對(duì)其盈利能力做出分析與總結(jié)。綠地控股集團(tuán)有限公司（證券公司代碼：600606.sh）是中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展浪潮中誕生的一個(gè)具有代表性的地產(chǎn)企業(yè)，綠地地產(chǎn)控股集團(tuán)公司成立于1992年7月18日。原始注冊(cè)資本2，000萬元，經(jīng)過28年的經(jīng)營(yíng)持續(xù)快速發(fā)展，形成了自己的綜合經(jīng)營(yíng)格局：“以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，金融、消費(fèi)、健康、科創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”。2020年，綠地集團(tuán)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模首次突破1.40萬億元，實(shí)現(xiàn)公司營(yíng)業(yè)收入4，561億元、利潤(rùn)150億元，為公司邁向固定資產(chǎn)及業(yè)務(wù)收入“雙萬億規(guī)模”、進(jìn)軍世界一流企業(yè)行列奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。多年來，綠地始終堅(jiān)持走市場(chǎng)化、資本化、國(guó)際化道路，公司于2015年實(shí)現(xiàn)A股整體上市。自2012年以來，綠地已連續(xù)9年躋身《財(cái)富》全球企業(yè)500強(qiáng)行列，2020年位列176名，再創(chuàng)歷史新高度；在2020《財(cái)富》中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)中綠地位列第21位，在2019年達(dá)沃斯論壇期間的全球最具價(jià)值500品牌榜中綠地位列第165名。在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，由于受地理位置條件的限制，公司的整體經(jīng)營(yíng)發(fā)展情況往往存在著較大的地域差異，因此行業(yè)平均指數(shù)的參考價(jià)值有限。表1是金地集團(tuán)公司和綠地控股2016～2020年的主要盈利能力指標(biāo)對(duì)比情況。（表1）由表1可以看出，金地集團(tuán)在凈資產(chǎn)收益率、權(quán)益乘數(shù)和資產(chǎn)負(fù)債率方面都比綠地控股低，只有成本費(fèi)用利潤(rùn)率、銷售凈利率這兩個(gè)指標(biāo)高于綠地控股。2016～2020年中金地集團(tuán)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率只有在2016年時(shí)略高于綠地控股，相差0.8個(gè)百分點(diǎn)，之后幾年又低于綠地控股。金地集團(tuán)2016～2020年資產(chǎn)負(fù)債率明顯低于綠地控股，其權(quán)益乘數(shù)也必然低于綠地控股。由于成本費(fèi)用利潤(rùn)率與銷售凈利率成正相關(guān)關(guān)系，金地集團(tuán)2016～2020年成本費(fèi)用利潤(rùn)率均高于綠地控股，因此其銷售凈利率同樣高于綠地控股。在銷售收入相同的前提下，金地集團(tuán)的成本相較綠地控股更低。最后，金地集團(tuán)從2016年度開始，凈資產(chǎn)收益率高于綠地控股，但差距較小，且金地集團(tuán)漲幅低于綠地控股，因此金地集團(tuán)盈利能力在行業(yè)內(nèi)是可觀的，且近幾年企業(yè)發(fā)展更趨于穩(wěn)定。由前面幾個(gè)指標(biāo)分析得出，金地集團(tuán)要優(yōu)先提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)。

四、金地集團(tuán)盈利能力總結(jié)及建議

（一）金地集團(tuán)盈利能力總結(jié)。1、收入持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)節(jié)奏穩(wěn)定。通過對(duì)金地集團(tuán)近幾年的財(cái)務(wù)分析，發(fā)現(xiàn)2016～2020年企業(yè)銷售能力在不斷增強(qiáng)，收入持續(xù)高漲。2020年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入840億元，同比增長(zhǎng)32.4%，符合預(yù)期；歸母凈利潤(rùn)104億元，同比增長(zhǎng)3.2%，略低于預(yù)期，但仍保持行業(yè)領(lǐng)先地位。2020年的疫情影響也未對(duì)企業(yè)產(chǎn)生過大影響，說明企業(yè)內(nèi)部的管理調(diào)控機(jī)制十分成熟，足以應(yīng)對(duì)緊急突發(fā)狀況。2、財(cái)務(wù)表現(xiàn)保持良好，融資成本持續(xù)優(yōu)化。截至2020年末，公司資產(chǎn)凈負(fù)債率累計(jì)為62.5%，剔除債務(wù)預(yù)收的公司資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%，剔除受限資金計(jì)算的現(xiàn)金短債比為1.21，均符合“三道紅線”要求。基于穩(wěn)健的整體財(cái)務(wù)狀況表現(xiàn)，資本發(fā)行市場(chǎng)對(duì)投資公司證券經(jīng)營(yíng)整體安全性的認(rèn)可度依然較高，公司借此積極探索開拓中期股權(quán)票據(jù)、公司債、資產(chǎn)債務(wù)證券化、超短期股權(quán)融資券等各種多元化證券融資業(yè)務(wù)渠道，不斷完善優(yōu)化公司整體債務(wù)結(jié)構(gòu)。

（二）提升金地集團(tuán)盈利能力的建議。1、加強(qiáng)企業(yè)存貨管理。金地集團(tuán)應(yīng)通過各種手段來銷售現(xiàn)房和期房，這對(duì)金地集團(tuán)來說是非常關(guān)鍵的。企業(yè)要從戰(zhàn)略層面注重庫存儲(chǔ)備，產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)符合公司整體發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)也要符合市場(chǎng)環(huán)境。為了避免存貨過多，應(yīng)把庫存控制在合理的范圍內(nèi)，否則會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂。企業(yè)要成長(zhǎng)，就必須做好存貨管理的準(zhǔn)備。2、提高財(cái)務(wù)杠桿利用程度，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。金地集團(tuán)權(quán)益乘數(shù)自2016年開始，雖然一直提升，但遠(yuǎn)低于綠地控股，這意味著還有更大的改善空間。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)安全的情況下，提高財(cái)務(wù)杠桿有利于利用債務(wù)獲得更多的收入，而金地集團(tuán)較多地使用自有資本獲得收益，公司的財(cái)務(wù)杠桿利用不足，從長(zhǎng)期來看是不夠的，要想在行業(yè)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，就要壯大市場(chǎng)，獲得先機(jī)。為了有足夠的資金支持去進(jìn)一步占領(lǐng)市場(chǎng)，金地集團(tuán)公司可以適度增加舉債，加大對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的利用程度，進(jìn)而提升企業(yè)的盈利水平。在金地集團(tuán)公司可接受的風(fēng)險(xiǎn)以內(nèi)，盡可能提高權(quán)益乘數(shù)，以提升公司的盈利能力。

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作者:王卓 單位:西安石油大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院