如何做好房地產(chǎn)行政管理
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1.行政管理的有效措施
1.1促使政府職能轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)政務(wù)公開
政府職能轉(zhuǎn)變是指國家行政機關(guān)在一定時期內(nèi)，依據(jù)國家和社會的發(fā)展需要，轉(zhuǎn)變自身的功能、管理內(nèi)容、作用范圍、管理方式等。政府對房地產(chǎn)的銷售、開發(fā)、管理等的審批，要嚴格規(guī)范法，并簡化程序，盡量做到公開、透明。除此之外，嚴格處罰違反審批制度的行為，對于徇私舞弊、以公謀私的行為要給予嚴懲?？砂才艑Ｈ素撠?zé)處理房地產(chǎn)市場投訴電話，及時反饋市場信息。
1.2加強行政風(fēng)氣建設(shè)，提高工作效率
注重加強行政管理部門的行政風(fēng)氣建設(shè)，用科學(xué)理論指導(dǎo)工作，樹立廉潔公正的行政態(tài)度，將反腐倡廉做到實處。把提高工作效率作為重要目標(biāo)。深入改革行政建設(shè)，簡化行政審批程序，提高審批的效率。
1.3提高行政管理意識，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序
提高房地產(chǎn)行政管理意識，充分認識行政管理的重要性，增強管理的緊迫感和責(zé)任感，在進行房地產(chǎn)行政管理中，把促進房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展作為管理目標(biāo)，為營造良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境提供有力保證。
2.加大違規(guī)、違法打擊力度
各地區(qū)的管理部門對房地產(chǎn)市場上的違規(guī)、違法操作應(yīng)予以嚴肅處理，維護房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。
2.1加強項目開發(fā)管理。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，存在多種違規(guī)、違法操作，給房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生不利影響。因此，加大對房地產(chǎn)項目的開發(fā)管理勢在必行。各地管理部門應(yīng)嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批制度，并做好審批項目的跟蹤管理工作。對未按合約要求支付出讓金的，可解除合同，并要求支付違約金。對未按合約規(guī)定時間開發(fā)利用土地的，管理部門應(yīng)處以警告、金額處罰，甚至可收回土地的使用權(quán)。對于需修改合約相關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)獲得行政管理部門的同意后方可修改，并重新建立一份出讓合同書或合同變更協(xié)議書。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴格遵守規(guī)定，按照程序競爭開發(fā)項目。嚴格按照有關(guān)規(guī)定進行項目投標(biāo)、用地、規(guī)劃、建設(shè)以及進行銷售等工作，對于已簽訂出讓合約的，必須嚴格按照合約執(zhí)行，不能隨意改變條約規(guī)定，擅自進行其他操作。若必需修改合約的可按照程序提交修改意見，在獲得有關(guān)部門的同意后，并簽訂了變更合約或新的合約后，方可使用。對于違規(guī)操作，有關(guān)管理部門則會給予嚴肅處理。
2.2加強管理商品房的面積計算方法。對于房地產(chǎn)的商品房面積計算方式施行規(guī)范管理，可有效減少商品房面積“名不副實”的情況。積極推行規(guī)范合理的商品房套內(nèi)建筑面積的計價方法。房地產(chǎn)企業(yè)必要時應(yīng)對消費者說明套內(nèi)建筑及分攤公共面積。分攤面積的公共部分，應(yīng)屬于業(yè)主共有資源，房地產(chǎn)企業(yè)不能將其出售或出租。為杜絕面積計算以及面積分攤出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，各地行政管理部門應(yīng)加強管理以及處罰力度，堅決抵制侵犯消費者合法權(quán)益的行為。
2.3加強合約管理。對于合約欺詐行為要予以嚴肅處理。合同的制定應(yīng)嚴格依照《商品房買賣合同示范文本》進行[3]，范本中對于制定合同的內(nèi)容、解決合同糾紛、維護購買者的合法權(quán)益等方面有很好借鑒作用。各地管理部門可將其作為制定合約的標(biāo)準(zhǔn)范本，并推廣應(yīng)用。若房地產(chǎn)企業(yè)未按照范文制定合同的，行政管理部門應(yīng)認真檢查其是否按有關(guān)法律法規(guī)進行合約內(nèi)容的編寫，若未達到規(guī)定要求的，則要求房地產(chǎn)企業(yè)進行修改和調(diào)整。對于警告后仍未進行修改或調(diào)整的，則可拒絕發(fā)放預(yù)售許可證。
2.4加強竣工驗收管理?？⒐を炇胀ㄟ^的商品房方可進入市場。行政管理部門應(yīng)加強竣工驗收管理，把好房產(chǎn)交付關(guān)口。對于不合格的商品房，不能進入市場。房地產(chǎn)行政管理部門有權(quán)責(zé)令違規(guī)開發(fā)商在一定期限內(nèi)補全相關(guān)驗收手續(xù)，或降低資質(zhì)證書等級，甚至有權(quán)注銷其資質(zhì)證書。
2.5加強房地產(chǎn)的廣告管理。加強房地產(chǎn)廣告管理是房地產(chǎn)行政管理的重點。對于違法的廣告堅決查處。所謂的違法房地產(chǎn)廣告指的是房地產(chǎn)企業(yè)不兌現(xiàn)廣告承諾的內(nèi)容等。房地產(chǎn)行政管理部門可對類似行為責(zé)令其修正，并要求其在規(guī)定期限內(nèi)整改完成，不按規(guī)定整改的，可對其資質(zhì)降級或注銷其資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)商及中介服務(wù)公司，應(yīng)嚴格按照廣告承諾書中的內(nèi)容進行交付。若出現(xiàn)違法廣告，侵犯了消費者的合法權(quán)益，管理部門應(yīng)按規(guī)定給予處罰。
2.6加強對中介行為的監(jiān)管。制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格審查制度，并要求房地產(chǎn)中介人員必須持有上崗證。不得偽造、修改相關(guān)證件。房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)定期或不定時檢查中介人員的資格證書或上崗證。對于不合格的證書責(zé)令其重新辦理或者直接作廢，并給予相應(yīng)的處罰。
3.小結(jié)
為了房地產(chǎn)行業(yè)更好更快的發(fā)展，使其成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，應(yīng)明確房地產(chǎn)行政管理對房地產(chǎn)市場健康運行的重要意義。并努力加強各地的房地產(chǎn)行政管理，如切實轉(zhuǎn)變政府職能，樹立廉潔公正的行政態(tài)度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加大對違法項目、違規(guī)操作、違法廣告的打擊力度，加強對竣工驗收、中介服務(wù)人員的資格審查等監(jiān)控工作等。以保證房地產(chǎn)事業(yè)更快更穩(wěn)的發(fā)展。
作者：石道明 單位：寧夏銀川市瑞信地產(chǎn)行政部北辰易道