銀行個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)

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摘要：當(dāng)前，個(gè)人住房抵押貸款不僅為個(gè)人投資融資提供了良好的發(fā)展渠道，還對(duì)整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有極大的促進(jìn)作用。但在發(fā)展過程中，也存在風(fēng)險(xiǎn)，它包括信用風(fēng)險(xiǎn)、抵押品風(fēng)險(xiǎn)、抵押制度風(fēng)險(xiǎn)等諸多潛在風(fēng)險(xiǎn)。本文主要研究的是信用風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生以及防范措施，研究貸款人的家庭條件和償還貸款能力，對(duì)貸款的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)作出整體科學(xué)的評(píng)價(jià)，最后對(duì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)作出合理的防控措施。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款；信用風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策

一、引言

自我國(guó)市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展以來，我國(guó)銀行的個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的增加，住房貸款在銀行的總貸款規(guī)模中占到了越來越大的比重。銀行為了培育新業(yè)務(wù)的發(fā)展動(dòng)能和活力，刺激房地產(chǎn)和金融產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)繁榮發(fā)展，保障個(gè)人貸款的規(guī)范有序發(fā)展，加速銀行個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)研究有著巨大的意義。最近十年內(nèi)我國(guó)房?jī)r(jià)呈飛速上漲模式，但是我國(guó)國(guó)民收入水平卻沒有隨著房?jī)r(jià)的上漲而大幅度提升，這種情況造成了個(gè)人住房抵押貸款出現(xiàn)了一定的問題，隨著通貨膨脹的發(fā)展，個(gè)人的償貸能力的下降對(duì)金融安全造成了極大的威脅，同時(shí)導(dǎo)致了金融和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的惡劣變化，阻礙國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到我國(guó)國(guó)民生產(chǎn)生活的方方面面，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定的問題，就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)泡沫，對(duì)整體金融市場(chǎng)產(chǎn)生不良的連鎖反應(yīng)。我國(guó)現(xiàn)如今的購(gòu)房基本都通過個(gè)人住房抵押貸款，個(gè)人住房抵押貸款出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)造成銀行系統(tǒng)的整體崩塌。

二、我國(guó)銀行人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展情

通過國(guó)內(nèi)外信貸的發(fā)展現(xiàn)象和規(guī)律，以往信貸業(yè)務(wù)的違約比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了住房抵押貸款，因此保障住房抵押貸款的可持續(xù)發(fā)展，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要的作用。我國(guó)銀行和金融機(jī)構(gòu)開始出臺(tái)各種政策，促進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。最近幾年以來，個(gè)人住房抵押貸款在金融市場(chǎng)起到了越來越重要的作用。依照相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2012年到2017年，我國(guó)個(gè)人抵押貸款達(dá)到了19萬億元規(guī)模。為了保障客戶的抵押貸款權(quán)益，從而降低總體貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行要想持續(xù)健康發(fā)展，就是要結(jié)合個(gè)人抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)較低的特點(diǎn)，制定合理的刺激措施保障金融繁榮。從我國(guó)的國(guó)情方面來看，個(gè)人住房抵押貸款有著明顯的優(yōu)勢(shì)性，能夠最大化保障客戶的消費(fèi)和投資權(quán)。隨著經(jīng)濟(jì)體量和規(guī)模的不斷增長(zhǎng)，由個(gè)人住房抵押貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸凸顯。目前，我國(guó)的個(gè)人貸款處于高速的發(fā)展時(shí)期，存在的風(fēng)險(xiǎn)為潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)在目前的經(jīng)濟(jì)體制中不會(huì)爆發(fā)，隨著時(shí)間的推移也可能造成金融的巨大風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款主要隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸發(fā)展壯大，業(yè)界公認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)潛藏期為8年，目前正處于關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)防范期。依照我國(guó)銀行的數(shù)據(jù)分析得到，在2017年銀行的不良貸款由2016年的125.64億元增長(zhǎng)至144.28億元，不良貸款率上漲0.05%，個(gè)人住房貸款的不良不斷上升。因此，政府制定合理穩(wěn)健的貨幣政策，建立完善的金融防控機(jī)制，有效防范和化解個(gè)人主動(dòng)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。雖然我國(guó)的金融市場(chǎng)取得了顯著的成績(jī)，但是金融體制機(jī)制建設(shè)有待進(jìn)一步加強(qiáng)，法律法規(guī)的建立有待進(jìn)一步完善，個(gè)人信用征信的體系建設(shè)急需健全。銀行對(duì)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)把控和防范措施不到位，個(gè)人住房抵押貸款存在較多的隱患。房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，加速建設(shè)和開發(fā)樓盤。開發(fā)商惡意炒房，造成房地產(chǎn)價(jià)格虛高，而我國(guó)的國(guó)民收入水平是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度過快，而收入水平跟不上房?jī)r(jià)的增速，違約率上升。這對(duì)銀行穩(wěn)定性經(jīng)營(yíng)會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。

三、銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)因素

抵押品估值。抵押品估值評(píng)價(jià)越符合實(shí)際價(jià)值。違約發(fā)生率就會(huì)越低。為了降低借貸人的合法權(quán)益，銀行以抵押品作為擔(dān)保，因此銀行對(duì)抵押物品的價(jià)值衡量應(yīng)該高度重視，減少違約的發(fā)生，降低銀行不必要的財(cái)產(chǎn)損失。同樣，當(dāng)?shù)盅浩饭乐荡笥诮杩钊藭r(shí)，違約成本相對(duì)較大，因此借款人不愿意違約。貸款期限。貸款期限越長(zhǎng)借款人違約概率越高。近些年局部地區(qū)發(fā)展不平衡在加上經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不明朗，行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了疲軟乏力的常態(tài)變化。周期較長(zhǎng)的金融危機(jī)更容易波及貸款期限較長(zhǎng)的借款人。經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期的下行和疲軟狀態(tài)都會(huì)造成融資者的違約風(fēng)險(xiǎn)。貸款金額。貸款額越大，銀行和借貸人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任就會(huì)越大，造成的違約發(fā)生率就會(huì)越來越高?？赡茉蚴窃诮?jīng)濟(jì)發(fā)生危機(jī)以及通膨脹率較高的時(shí)候，借貸人受到的經(jīng)濟(jì)壓力更重。大量貸款的借款人將比小額貸款者具有更高的違約風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，銀行為了吸引更多的投資者，增加貸款比率，提高借款的貸款比例，導(dǎo)致信貸資源風(fēng)險(xiǎn)的暴露，這也是借款人借入和購(gòu)買房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)的主要原因。銀行要合理依照相關(guān)人群制定合理的借貸金額，如果超過恰當(dāng)?shù)谋壤龢?biāo)準(zhǔn)，也會(huì)增加違約風(fēng)險(xiǎn)。性別、年齡、收入、建筑面積等對(duì)借款人的抵押貸款違約情況影響。借貸人的年齡和性別并不是很重要的參考因素。銀行對(duì)借貸人的評(píng)價(jià)要綜合全面的調(diào)查相關(guān)人的償貸能力，不能對(duì)女性造成歧視。女性作為獨(dú)立自主的個(gè)體，在國(guó)民生產(chǎn)生活中起到了越來越關(guān)鍵的作用，借貸人的經(jīng)濟(jì)收入是銀行評(píng)判償還能力的重要因素，但并不是呈顯著性，或者說，家庭收入并不能成為違約的原因。借款人收入系數(shù)的數(shù)據(jù)表明，借貸人家庭年收入和人均凈收入的高低，并不能成為影響違約的可能。至于房屋價(jià)值和建筑面積等變量過實(shí)證檢驗(yàn)并不能對(duì)抵押貸款違約產(chǎn)生顯著影響。

四、銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

1.建立個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，堤防市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)警系統(tǒng)的建立完善對(duì)銀行來說是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，由于我國(guó)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)聯(lián)程度較高，建立完善的預(yù)警機(jī)制能夠有效的避免金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，并且對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和與之相對(duì)應(yīng)的一些國(guó)家政策從宏觀的角度進(jìn)行剖析，極大促進(jìn)和維護(hù)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)協(xié)調(diào)推進(jìn)，提早預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，有效避免經(jīng)濟(jì)的損失。建立完善的預(yù)警系統(tǒng)是非常復(fù)雜的，需要借助互聯(lián)網(wǎng)信息和大數(shù)據(jù)等科學(xué)技術(shù)，及時(shí)收取和完善數(shù)據(jù)，為決策制定者提供科學(xué)合理的數(shù)據(jù)報(bào)告，在建立完善的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)后，在出現(xiàn)金融問題時(shí)及時(shí)面對(duì)和實(shí)時(shí)處理。

2.完善銀行內(nèi)部信貸管理機(jī)制，防范管理和操作風(fēng)險(xiǎn)

為了保障借貸人的相關(guān)權(quán)益，要對(duì)借貸人的經(jīng)濟(jì)能力和資格證明進(jìn)行嚴(yán)格的審查。因此，銀行要不斷提升金融審查能力，有效減少金融風(fēng)險(xiǎn)，確保銀行資金的安全可靠。在貸款償還截止時(shí)間到期后，銀行要加大催收力度，努力將損失減小到最低。為此，銀行要規(guī)劃出一整套完整周詳同時(shí)操作性能相對(duì)較好的規(guī)章軌制，以達(dá)到鞏固信貸管理水準(zhǔn)。首先，根據(jù)數(shù)據(jù)設(shè)定方案。制定業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略目標(biāo)和實(shí)施流程。最大程度的減少策略制定帶來的不必要損失。其次，要對(duì)貸款的操作流程科學(xué)細(xì)化，不斷加強(qiáng)監(jiān)管。在貸款前中后每個(gè)時(shí)期綜合分析，落實(shí)相關(guān)的責(zé)任，提高風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，對(duì)有突出工作貢獻(xiàn)的個(gè)人或者部門要加大獎(jiǎng)勵(lì)力度，對(duì)出現(xiàn)監(jiān)管漏洞的部門嚴(yán)肅追責(zé)。然后在人員組織架構(gòu)上，要提高審批人員的責(zé)任意識(shí)，保障每個(gè)工作流程責(zé)權(quán)分明，保證各自的獨(dú)立性，建立專業(yè)的審批中心。打造高質(zhì)量的專業(yè)人才，提升專業(yè)管理水平。最后，要對(duì)借貸人的信息了解掌握范圍和力度不斷增強(qiáng)，確保信息的真實(shí)可靠，為風(fēng)險(xiǎn)防控提供堅(jiān)實(shí)的理論數(shù)據(jù)。

3.發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)變更機(jī)制

首先，我國(guó)政府部門要建立健全完善的住房抵押貸款體制機(jī)制，我國(guó)的保險(xiǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)較為簡(jiǎn)單，銀行與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)之間的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)存在一些問題。目前亟待建立和完善保險(xiǎn)機(jī)制。保險(xiǎn)公司應(yīng)該開發(fā)多元化的保險(xiǎn)種類，不斷滿足企業(yè)和個(gè)人全面的需求。其次，銀行可推行個(gè)人住房貸款證券化，能夠保障基本矛盾的有效處理。我國(guó)在2005年推行個(gè)人住房抵押貸款的證券化試點(diǎn)以來，我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的證券化協(xié)調(diào)推進(jìn)，最大程度的減少了個(gè)人住房抵押貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

4.加強(qiáng)和完善個(gè)人住房抵押貸款的法律規(guī)章制度環(huán)境

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，個(gè)人貸款已經(jīng)和人民的生活質(zhì)量有著密切的聯(lián)系，為了最大程度減少金融風(fēng)險(xiǎn)。政府應(yīng)該建立出臺(tái)完善的法律，明確主體人的相關(guān)責(zé)任，分散和化解分險(xiǎn)，不斷學(xué)習(xí)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，例如美國(guó)的《誠(chéng)實(shí)借貸法》《公平信用報(bào)告法》等，運(yùn)用法律法規(guī)有效約束和規(guī)范金融市場(chǎng)，對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的環(huán)節(jié)和流程加強(qiáng)監(jiān)管。為推進(jìn)我國(guó)現(xiàn)代化法制國(guó)家的進(jìn)程，政府可建立專門的金融資產(chǎn)仲裁法庭，減少行政審批和流程，不斷提高辦事效率和質(zhì)量，創(chuàng)建良好的社會(huì)秩序和法律環(huán)境。建立失信懲戒機(jī)制的主要作用是增加違約的成本，從而達(dá)到遏制違約的可能。要提高違約成本，減少金融違約的發(fā)生率，要積極協(xié)調(diào)推進(jìn)金融制度的標(biāo)準(zhǔn)流程化。充分調(diào)動(dòng)個(gè)人住房抵押貸款的主動(dòng)積極性，促進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化，不斷提高個(gè)人貸款準(zhǔn)入門檻。

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作者：王慧 單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)