中心漁港綜合服務中心項目投資管理

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摘要：通過對中心漁港綜合服務中心項目工可研估算、工程結算的對比分析，結合項目建設實際，研究該工程造價比例構成、單位造價和最終投資增加的原因，為類似項目造價測算和投資管理提供參考。

關鍵詞：建筑工程;投資控制;造價分析

一、項目概況

1工程意義。中心漁港綜合服務中心項目為天津濱海新區為先期入港的海關、邊防、檢驗檢疫、海事以及駐區企業等提供辦公場所，為進出港提供“一站式”通關服務，并涵蓋會議、辦公、餐飲等功能，是一個集行政服務、餐飲娛樂、辦公為一體的綜合性公共建筑。2.項目建設規模。中心漁港綜合服務中心項目規劃可用地面積約3.34萬平方米，建筑面積為約3.48萬平方米，主體為鋼筋混凝土框架剪力墻結構，地下為一層，地上整體呈“L”型，其中，南側為三層的三檢辦證大廳及會議、餐飲等附屬用房，北側為九層高的標準辦公區，建筑高度42.6米。3.項目主要建設內容。中心漁港綜合服務中心工程建設內容包含綜合服務中心大樓總承包工程（后文稱為土建工程）、裝飾裝修工程以及室外工程三部分，裝飾裝修工程主要是精裝修工程。4.項目實施情況。項目于2010年實施，2011年完工。

二、項目工程造價

1.投資估算造價。工程可行性研究中總投資為28228萬元，其中，一類費（建安工程費）總投資為18440萬元，占總投資的65.33%，二類費（工程建設其他費）總投資為7838萬元，占總投資的27.77%，預備費及利息為1950萬元，占總投資的6.91%。（附表1）一類費分為土建工程、安裝工程和室外工程，土建工程投資為13118萬元，占總投資的46.47%，安裝工程投資為3932萬元，占總投資的13.93%，室外工程投資為1390萬元，占總投資的4.92%。二類費包括征地拆遷、勘察設計以及其他二類費。征地拆遷費用為5376萬元，占總投資的19.05%，勘察設計費用為553萬元，占總投資的1.96%，其他二類費共1909萬元，占總投資的6.76%。2.竣工結算造價。截至2013年4月30日，該項目實際完成投資額為32809萬元。一類費最終審定造價為18779萬元，二類費最終審定造價為11035萬元。建設期貸款利息為2995萬元。結算時，一類費中，土建工程投資為13760萬元，占總投資的41.94%，安裝工程投資為3700萬元，占總投資的11.28%，室外工程投資為1319萬元，占總投資的4.02%。二類費中征地拆遷費用為8056萬元，占總投資的24.55%，勘察設計費用為427萬元，占總投資的1.30%，其他二類費共2552萬元，占總投資的7.78%。工程造價分析如表1所示。

三、項目工程造價分析

1.單位面積造價分析。土建工程結算單位平米造價為3900元，安裝工程為1049元，室外工程為492元。二類費中勘察、設計平米單價為121元，征地拆遷為2284元，其他二類費為2284。利息平米單價為849元。2.投資造價控制分析。實際完成投資與投資估算總額28228萬元相比，超出約4581萬元，占實際總投資額的16%。實際造價超出原因如下：（1）一類費超出約339萬元，較計劃額超出2%。（2）其他二類費超出約643萬元，超出原計劃額約為34%，主要是對除勘察、設計外的其他二類費預估不足。（3）土地成本超出約2680萬元，較原計劃額超出50%，土地成本增加主要是因初始投資預估不足，僅按土地指導價計算成本，未考慮土地利息、所交稅金等。（4）建設期貸款利息超出約1967萬元，超出原計劃額54%，貸款利率按人民銀行同期基準率上浮10%執行，利息上漲主要則是銀行基準利率上浮造成。

四、對項目工程造價控制管理的啟示

1.建設單位在后續項目建設過程中應充分考慮融資費用和土地費用的上漲，預留足夠資金，保證項目投資控制在限額以內。2.嚴格控制變更，變更前實行變更方案造價對比。室外工程實施過程中，最終結算價格超出了合同價，主要是變更引起的。因此，在工程建設過程中，嚴格簽證管理制度，嚴格控制設計變更和修改，變更前實行變更方案造價對比，施工過程中及時檢查成本控制的落實情況，發現成本差異偏高或偏低的情況，應會同責任部門或責任者分析產生差異的原因，并督促相關人員采取相應的對策來糾正差異。此外，設計變更應根據施工場地的實際情況，優化設計方案，降低不必要的投資。

作者:秦川 閆金芹 李君竹 單位:天津濱海新區公共產業建設投資有限公司建設管理分公司 天津市興業工程造價咨詢有限責任公司 天津海濱高速公路管理有限公司