地產公司項目投資風險管理問題

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摘要:隨著社會的發(fā)展和進步，我國地產業(yè)得到了飛速發(fā)展。地產行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。但是地產公司投資風險較高，只有對整個地產投資項目過程的風險進行充分分析和管控，才能保證地產項目的投資利益，進而保證地產行業(yè)經(jīng)濟的穩(wěn)定性。本文首先對地產項目投資中的風險進行分析，然后針對這些風險提出相應的風險管理建議，以期為地產企業(yè)做好投資風險管理提供一定幫助。

關鍵詞:地產公司項目;投資風險管理;問題;建議

一、地產公司項目投資風險分析

(一)投資開發(fā)時期的風險

首先，在投資開發(fā)決策時期投資項目區(qū)域、投資實際和物業(yè)的選擇均存在風險。其中開發(fā)區(qū)域風險主要與區(qū)域的地理位置、區(qū)域經(jīng)濟水平發(fā)展情況及區(qū)域政策、政治環(huán)境等有關，尤其是政策的變化會對地產項目的價值產生深遠影響。因此必須充分考慮投資開發(fā)區(qū)域的經(jīng)濟、政治、人口、收入水平、消費者消費需求和消費心理等情況，把握最佳開發(fā)時機。同時投資開發(fā)時期要重視物業(yè)類型的選擇，因為物業(yè)公司的選擇關系到今后業(yè)主享受的服務質量高低?，F(xiàn)代社會人們非常關注生活品質，所以物業(yè)公司的選擇會影響后期項目的銷售，因此需要慎重選擇，規(guī)避風險。其次，土地獲取風險是投資開發(fā)期的另一個重要風險。開發(fā)土地的過程中涉及土地開發(fā)使用權限和土地性質風險，一旦土地性質不適合開發(fā)或者土地規(guī)劃與國家規(guī)劃不相符就會造成土地開發(fā)使用的延期，增加土地開發(fā)成本。同時，土地開發(fā)可能涉及土地征收問題，很容易遭遇搬遷“釘子戶”提高征地價格，也有可能引發(fā)其他法律問題，影響征地工作進行，甚至影響后期項目售賣。再次，地產開發(fā)需要的資金量較大，一般企業(yè)都需要進行前期資金籌集。但是不合理的籌資方式容易引發(fā)法律、投資糾紛，增加項目投資風險。最后，投資項目的選擇風險。這一風險與投資時機風險類似，因為地產公司項目投資建設時間較長，建設完以后可能面臨市場供求風險，因此必須根據(jù)市場情況做好研究，合理規(guī)避這一風險。(二)建設時期的風險首先，要有合理的建設規(guī)劃。若項目規(guī)劃設計不合理，存在總體規(guī)劃欠佳、缺乏安全性能等問題，不能滿足投資商的要求，輕則需要重新設計，耽誤施工工期。而如果設計建筑房屋戶型、環(huán)境設置不符合客戶需求，則有可能提升房屋建造的風險，降低客戶對項目的購買意愿，造成投資風險。其次，建設過程涉及人、設備、物料等眾多因素，且施工過程也會受到天氣等環(huán)境因素影響，在施工過程中很有可能因為這些因素造成停工，進而延誤施工工期，不僅造成施工過程投資的增大，而且可能因為竣工延期錯過最佳銷售時機，增加投資風險。最后，項目質量是房屋建設的第一要務。一旦監(jiān)管不到位，造成地產項目質量不合格，就會造成投資失敗。(三)銷售時期的風險首先，銷售時機帶來的風險。房屋預售可以幫助開放商籌資，盡早回籠資金，但是卻可能失去建設過程中市場價格上升引發(fā)的價格利益;即時銷售則也容易受到市場價格的波動影響，所以必須選擇合適的銷售時機;滯后銷售則是人們常說的“捂盤”，這個過程是等待時機的過程，因為市場價格上升極點值和達到時間是不確定的，等待的過程可能導致企業(yè)出現(xiàn)資金周轉問題，也很容易在等待過程中錯失時機，因此這種銷售方式承擔的風險很大。其次，銷售合同風險。地產項目的銷售額度較大，一旦遭遇不正當行為，會給售買雙方造成極大影響，所以地產項目投資要承擔很大的銷售合同風險。

二、地產公司項目投資風險管理建議

首先，要成立專門的小組，通過小組研討辨識、調查問卷及借鑒經(jīng)驗等形式，對項目投資過程中所有可能涉及的風險進行全面、正確的辨識，辨識完以后對所有風險進行公布和二次審核，保證風險辨識的全面性。其次，提前采取有效的措施來避免風險的發(fā)生，例如可以提前做問卷調查，調查潛在顧客對項目建設戶型的需求，根據(jù)需求設計戶型，降低設計風險;儲存物料避免運輸不及時造成斷料，影響施工進度，降低建設風險;根據(jù)市場形勢和周邊城市房價趨勢等對房產價格走勢進行分析，充分把握了解市場供求關系，同時可以對三種銷售方式進行評估，得出相應的風險值，設計合適的比例將三種銷售方式相結合，降低總體銷售風險。最后，加強對投資項目整個過程的監(jiān)督管理，便于及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，及時消除可能的風險。如對所有的材料、設備供應商資格進行檢驗，并對到貨產品質量進行檢驗，保證質量合格。對參與建設人員進行安全、專業(yè)技能考試，保證人員素質，避免施工安全問題發(fā)生。

三、結語

地產公司項目投資風險是指地產公司投資項目過程中可能導致投資方利潤損失的所有因素。投資過程中涉及的影響因素包括環(huán)境、人、設備、物、時間、資金等眾多方面，為了獲得投資利益，實現(xiàn)利潤最大化，投資方必須提前對地產項目建設過程中的每一步進行研究分析，采取合適的方法和措施對投資風險進行管控，最大程度降低投資風險。

參考文獻:

［1］王艷華．地產公司項目投資風險管理問題分析［J］．科技經(jīng)濟導刊，2018，26(21):192+194．

［2］黃劍．濟寧市CXHY地產項目風險管理研究［D］．青島:青島大學，2018．

作者:范紅星 單位：山西榮坤投資有限公司