談高新技術產業開發區資產經營管理

前言：想要寫出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了談高新技術產業開發區資產經營管理范文，希望能給你帶來靈感和參考，敬請閱讀。

【摘要】強化國家高新技術產業區的資產經營管理、盤活經營資產，不僅對國家高新區的轉型升級、穩定發展有著重要影響，對國民經濟的發展也具有重大意義。本文分析了目前高新技術產業開發區資產經營管理現狀，提出針對國家高新技術產業開發區的不同發展階段，有針對性地采用相應的資產經營管理措施，平衡高新區不同經營階段的現金流量，從而為高新區自身及區內集聚企業提供穩健發展的基礎。

【關鍵詞】高新區；資產經營；財務管理；投融資

經過多年的發展，我國高新技術產業開發區已成為國民經濟持續穩定增長的動力源泉和建設現代化經濟體系的重要支撐。國務院“關于促進開發區改革和創新發展的若干意見”提出采取有效措施，提升開發區的創新能力，把開發區打造改革開放新高地，進一步加快推進開發區高水平開放、高質量發展。作為開發區重要組成形態的國家高新技術產業開發區，加快推進高質量的發展有著更緊迫的現實需求。探討國家高新技術產業開發區資產經營管理對高新區的發展具有重要的現實意義。本文對此進行探討。

一、高新區資產經營管理現狀分析

（一）高新區開發、建設階段投入大、產出低高新區開發、建設階段的主要內容是進行區域內土地的動拆遷、土地平整以及園區內配套基礎設施、經營性設施的建設。這一階段高新區最大的資產就是土地資源，開發建設資金需求量大，但沒有資產能產生收益。一般開發區主體運營收支達到平衡階段需要15年左右。高新區開發、建設階段之所以投入大、產出低，一方面是高新區本身的特點決定的：高新區建設，特別是高新區如果規劃標準比較高，不是以傳統的工業生產企業為主，而是以建立吸引研發機構等高附加值機構為主的產業鏈中高端國家高新技術開發區，無論對企業公共基礎設施的建設，如道路、河道、橋梁、綠化等，還是對入駐企業的工作員工配套設施的建設，如教育、醫療、公寓、休閑、娛樂等設施的要求均相對較高，而這些投入短期內是無法產生豐富的現金流入。另一方面，國家高新技術產業開發區作為一個匯集、管理眾多入駐企業的實體，既具有一般普通企業利潤的要求，同時更具有發展一地經濟，帶動一片社會發展社會服務職能。如扶持大眾創業、萬眾創新，企業孵化、扶持中小微企業的發展等，這些經營活動在一定程度上無法給高新區帶來現金流。在政策方面，2016年前高新區運營主體主要通過貸款的方式解決這一階段的資金需求，但自2016年1月1日起，財政部要求不得向銀行貸款進行土地收儲，同時根據2016年國土資源部等四部門聯修的《土地儲備管理辦法》，各類城投公司不再從事新增土地儲備，土儲只能由名錄內土儲機構承擔。各區的政府土儲中心一般作為區域內的唯一土地儲備主體，這時高新區內未收儲的土地需由土儲中心根據預算資金來進行安排收儲，在此情形下，高新區受制于政府預算，這對高新區開發運營主體的資產經營管理提出了更高要求。但高新區在開發、建設階段由于自身尚未成型，故未能產生豐富的現金流資產來滿足高新區尚未收儲土地的開發。

（二）高新區運營、維護階段產業集聚不成熟高新區運營、維護階段的主要內容是通過前期土地的開發、建設，一方面，用成熟的土地資源吸引企業自行購買土地建設經營，形成高新區良好的產業環境；另一方面，高新區建設自有物業，進行園區配套的自有物業租賃服務，提供高新區相關產業的配套服務。這一階段高新區最大的資產就是各種自有物業及眾多的入駐企業資源，這一階段的特點是高新區無論是購買土地建設的企業，還是高新區經營主體自身通過前期投入資金建設形成的自有物業，初期由于高新區產業環境尚不成熟，入駐企業、人員均需要進一步培育。特別是在高新區運營、維護的初期階段，各項配套設施均需一步步完善，產業集聚成熟需要漫長的過程，如何對該階段的資產進行有效的經營管理顯得尤為重要。高新區運營和維護是一個綜合配套的系統工程，特別是高新區初期建立的配套設施、租賃物業在高新區尚處于不成熟的初期階段，收益較為有限。但高新區通過融資等有息債務方式建立的資產在收益有限的前提下仍需定期還本付息，這對運營、維護階段資產的管理提出了較高要求。

二、高新區資產經營管理對策

（一）開發建設階段奠定發展基礎一是合理利用政策支持，降低資金占用。根據2016年上海市《關于加強本市工業用地出讓管理的若干規定》，高新區運營主體可以據此充分利用國家的政策，改變開發區原來采用的自建不動產僅通過出租取得穩定現金流量的做法，而采用租售結合的方式，一部分不動產在建設階段即可考慮通過銷售的方式提前收回投資，從而加快資金的周轉，提高資金使用效率，同時，降低對銀行貸款的長期需求。在銷售的過程中需要關注銷售的對象是購后自用的企業，并且企業的產業定位需要與高新區自身的定位一致，避免出現“代做嫁衣”的情況出現。另一部分通過自身不動產作為租賃資產，一方面產生長期的穩定的現金流，另一方面可以對高新區的產業定位進行規劃，避免出現大量影響高新區產業定位的企業入駐。二是引進開發區類REITS，加快開發區的建設。REITs是一種通過發行收益憑證，將特定的多數投資者資金進行匯集，由專門投資機構進行房地產投資，將取得的收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs通過集中投資于可帶來收入的房地產項目，特別是開發區普遍存在運營后期階段收益穩定，投資回收期較長的特點非常符合REITs的訴求，通過發行開發區類REITs，可以在為投資人提供穩定的現金收益的同時，集中社會資金，加快開發區建設。三是銀行貸款監管改進符合開發區經營方式。對開發區類企業（承擔開發區的建設、運營和管理的平臺類企業），銀行可以有針對性地設立開發區建設長期貸款，將貸款的期限匹配與開發區的建設、運營和管理時間相適應，對貸款的用途限定于開發區內的經營資產的建設、后期經營資產的管理和運營，其還款來源為開發區后期經營資產運營、管理過程中取得的收入。通過開發區建設貸款，開發區運營企業可以根據開發區的整體規劃進行運營，避免出現人為期限錯配的情況。

（二）經營維護階段提高經營管理水平一是資產證券化，盤活經營不動產。通過建設階段的租售結合、開發區貸款等形式解決了開發區建設階段的資金需求，開發區得以順利建設。在經營階段，為了進一步加快開發區的發展，需要對建設階段的資產進行進一步的盤活和價值發現，可以通過資產證券化的方式，將存量資產變現，這有利于滾動開發，減少資產占用，變現所獲資金進一步投入高新區后期的建設和運營。二是充分發揮無形資產的作用。在解決開發區建設、運營的資金需求后，需要通過投資入股、服務入股等多種形式，密切高新區與入駐企業之間的關系，進一步促進開發區的發展需求，建立完善的開發區生態鏈，讓開發區內部形成一個生態閉環，從而更好地發揮出高新區集聚企業的綜合效益，真正盤活入駐企業這一隱性資產。三是建立共享服務平臺，發揮人力資源優勢。在開發區運營階段，隨著入駐企業的增加，開發區集聚了大量高素質人才，通過建立共享服務平臺，充分挖掘人力資源的價值，一方面可以做到人盡其用，另一方面可以在開發區建立完善的人文生態環境，使得大企業的人才外溢效應在開發區內得到充分利用。通過為入駐企業人力資源服務提升入駐高新區企業的向心力，充分發揮人的價值，更有利于產業集聚，更好地盤活高新區產業資源。綜上所述，通過高新區不同階段有針對性地采用多種形式和手段，完善開發區有形資產和無形資產的管理，在解決開發區自身生存和發展的基礎上，進一步加快國家高新區實現從依靠“土地、政策、招商”向集聚“人才、技術、資本”的轉變。高新技術開發區資產經營作為新的經營模式，由于發展不成熟尚處于摸索發展階段，經營管理仍然有許多不成熟與不完善地方，需要在以后的發展過程中加以逐步完善，實現高新技術產業的規范化管理。

參考文獻

[1]薛貴.開發區總公司資產與財務管理的若干問題[J].國有資產管理,2001(10):45-46.

[2]吳俊平.高新技術開發區財務管理探討[J].行政事業資產與財務,2016(9):57-58.

[3]陳新英.淺談高新技術開發區的財務管理[J].中國集體經濟,2009(10):63-64.

[4]練友雄.經濟開發區財務管理存在問題及對策[J].中國經貿,2010(4):111.

作者：陳衡 單位：上海紫竹高新技術產業開發區