小區道路公共化的物業管理設想

前言：想要寫出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了小區道路公共化的物業管理設想范文，希望能給你帶來靈感和參考，敬請閱讀。

摘要：自從《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，提出我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化。該政策一經，便引發社會各界熱議，各路新聞不斷，社會各界以及業主呼聲褒貶不一。《物權法》第七十三條“建筑區劃內的道路，屬于業主共有”。“建筑區劃內的綠地，屬于業主共有”。“建筑區域內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”。未來將如何，作為物業管理的從業人員，對此問題略有一些看法。

關鍵詞：道路公共化；社區；物業管理

1小區道路公共化的概念

讓園區道路公共化，推廣街區制，對社區發展有促進作用。園區道路公共化，特殊路段會成為交通擁堵時的臨時通道（例如主干道直行堵車，車流會涌入附近小區進行繞行通過）解決了市區主干道堵車問題。園區內的道路，以往都是只使用于園區內業主行駛車輛泊車、行人通行等，只是部分共有，那么道路公共化以后，徹底變成全民共有，只是將原本法律上規定的全體業主所有的區域，改變成全民所有的區域，雖然土地歸國家所有，但是使用權還在民眾，讓道路共有，仍然是取之于民用之于民，符合社會主義核心發展的方向，對社區發展亦有促進的作用。

2小區道路公共化對物業管理的作用

許多人認為，小區道路公共化，物業公司的工作會慢慢減少，未來的時間內，物業管理行業會逐漸的退出歷史舞臺，其實這種說法是完全沒有科學依據及現實依據的。道路公共化，實現城市街區制，推進社會發展，變革都有利弊，但是優勢大于劣勢。小區道路公共化，對物業管理行業的發展有一定的推動作用。

2.1劃定產權，明確工作內容

小區內道路及綠地一旦國有化，不但歸屬權產生糾紛，如果法律規定不嚴謹，管理界線會模糊不清。在實行新政前，政府部門會對《物權法》《物業管理條例》等相關法律法規要重新修訂，將產權歸屬劃定清晰，各行管部門應負責哪些方面，物業公司應該負責哪些工作，各負其責，更有利于物業公司的工作，共同促進社會發展進步。

2.2提高安全管理水平

原本封閉式管理的小區，要面向社會各式行人及車輛進行放行通過，開放后的園區，增加了不同程度的不穩定因素，對于物業公司的日常管理工作以及對園區以外的車輛及陌生人員管理，不但會引起業主對居住環境安全問題產生質疑，也會加重物業日常管理成本和精力。但是國家既然出臺政策，必定會制定相對應的策略來應對各種不利因素。原有園區物業自管的路段已劃歸市政管轄，政府部門加大力度對管轄路段進行治安等巡視，加大城市警備力量，街區投入更多的監控設施實施科技安防，促進小區安防管理等工作。由政府給予物業管理企業補助增加園區保安巡邏力度，人防和技防相結合，打造平安街區。

2.3提高道路的使用壽命

已建成的小區道路并未考慮到道路通行能力，及繁重的車流對路面使用年限的影響，僅考慮日常小區內車量流通及住宅業戶居住密度的配比使用。將以往市政主干道車輛轉移到園區公共道路上，無疑加重小區內道路的負符，道路通行車輛及能力加大，對道路的使用年限及破損承度均是一個嚴重的考驗。目前已建成的園區道路多則十年，少則三五年即需要翻新修復或重新鋪設，以往道路損壞后，僅憑業主繳納的大修基金以及物業管理企業日常的投入進行養護，也是杯水車薪無能為力。在實行街區制之前，政府部門會對老舊街區道路及周邊進行改造拓寬，達到日常使用的標準，所有道路維修政府化，解決老舊小區道路破損問題，由物業管理企業對后期使用過程中進行維修養護，保證道路的正常使用，進一步實施小區道路共有化進程，這樣一來，對于管理老舊小區的物業企業來說無疑是一件好事。

2.4緩解停車壓力

小區道路共有，園區道路停車更便捷，加大停車壓力，加上園區外來車輛可以停車，可能會導致附近園區業主車輛無處停放的現象，有“家”不能回。目前規模稍大一些的小區，為了滿足業主的停車需求，道路兩邊停車劃線，物業公司適當收取部分管理費用，作為日常管理、清潔及劃線等費用支出，提供停車的僅僅是針對園區的業主，一般提供免費泊車較多，無法收取停車管理費用。小區道路共有化以后，政府相關部門會出臺車輛采購，停車管理等相應的政策，北京等地區采取購車搖號，將來可能購車先購車位，沒有固定停車位不參與搖號，適當的減少了購車人群，減輕了停車壓力。誰停車誰交費，無論在停車場，還是園區市政路，所有車輛統一收費標準，統一收費，徹底解決停車收費難的問題，再加上停車管理成為社會政策法規，物業管理涉及到園區停車工作更好展開。

2.5改善環境

園區道路公共化，擴建改造路面后，原有業主共有的綠地等部分，可能會縮小，園區綠植覆蓋率會下降，園區整體的環境、空氣質量，以及行人安全、環境衛生、噪聲污染等方案或多或少都會有影響。政府部門會結合現狀，對市政道路兩旁進行適當改建，綠化等會陸續劃到市政建設，統一規劃設計街邊綠化景觀，小區路面以下管道井等配套設施完善，由物業公司進行后續的管理。

3結束語

綜上所述，小區道路公共化，將成為物業行業向更深更強大發展的一個轉折點。未來的物業行業，將以區域化不斷的發展，大魚吃小魚，優勝劣汰將不可逆轉，而區域化的物業管理企業更將變成政府管理的神經末稍，不僅負責秩序維護、停車管理費收繳、衛生清理等日常的物業服務工作，對目前區域內居民及委員會負責的政策法律法規宣傳貫徹、業戶信息登記聯網、各種便民繳費等服務兼顧部分職能。推進物業管理與政府職能部門合并，讓社區工作范圍與物業服務范圍相關或相似的工作交叉合并，重復的工作不再重復去做，節約社會資源。小區業主的物業費繳費業務，也將逐步實現刷卡制，就像新生嬰兒落戶口一樣，即所有新建成小區，在業主收鑰匙時，辦理物業費繳費卡（或和水卡電卡繳費一卡通合并），物業費預存一年，到期自助繳納，與水卡電卡使用方法一致，如此一來，不但保護大多數人的合法利益，更加便于物業服務企業的管理。促和諧，促發展，社會在進步，道路公共化只是一個開始，園區建設會朝著更加人性化，平等化，公開化，便民化發展，物業管理行業也將越來越備受重視，發展前景更加樂觀。

作者:趙文鳳 單位:北京京漢實業投資股份有限公司