營改增中的物業管理納稅籌劃影響

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摘要：營改增政策在各行各業的推廣，在一定程度上避免了重復納稅的問題。本文對營改增政策與企業納稅籌劃進行簡要論述，分析了營改增對物業管理企業納稅籌劃的影響，提出了營改增政策下物業管理企業納稅籌劃策略。

關鍵詞：營改增；物業管理企業；納稅籌劃；影響

進入21世紀后，我國社會主義市場經濟發展迅速，傳統的納稅模式已經逐漸不能適應市場經濟發展的需要，納稅改革勢在必行。營改增政策的推廣，改變了以往一些行業營業稅和增值稅并行的納稅模式，將實行營改增政策的行業，在進行納稅時，將繳納營業稅的應稅科目改為繳納增值稅，在一定程度上避免了重復納稅的現象。在物業管理企業實行營改增政策，在短期來看企業的稅負有增無減，但是從長期來看，有利于提高該企業的工作效率，促進物業管理企業的長遠發展。

一、營改增政策與企業納稅籌劃

(一)營改增政策

營業增政策即營業稅改增值稅，指將繳納營業稅的應稅科目改為繳納增值稅，可以有效的避免重復納稅，有利于企業減少稅負。2011年我國財務部和國家稅務局聯合下發營改增試點方案，于2012年開始在上海交通運輸業和部分現代服務業進行試點，營改增試點后取得了良好的效果，2013年8月將營改增范圍推廣到全國，2016年5月我國全面推開營改增試點。在推行營改增政策以前，很多行業的營業稅和增值稅并行，造成了重復納稅，加重了納稅人的負擔，影響了企業的長遠發展。營改增的征收范圍為交通運輸業和部分現代服務業，將營業稅的價內稅改為增值稅的價外稅，形成增值稅的進項稅額和銷項稅額的抵扣關系，減少了重復征稅，有利于促進企業的轉型和產業結構的調整升級，在一定程度上促進了我國國民經濟的發展。

(二)企業納稅籌劃

納稅籌劃又稱為合理避稅，企業進行納稅籌劃主要是指，在遵循國家法律法規的基礎上，通過對企業的各項投資理財和經營活動進行事先的籌劃和安排，盡可能的減少企業的納稅負擔，增加企業的流動資金，進而投資更多的項目。納稅籌劃的目標是使得納稅人的稅收利益最大化，納稅籌劃活動發生在企業的各項投資理財和經營活動之前。納稅籌劃的內容主要包括避稅籌劃、節稅籌劃、轉嫁籌劃和實現涉稅零風險，一般通過選擇低稅負方案和滯延納稅時間兩種途徑來實現稅收利益最大化的目標。因此稅務籌劃具有合法性、事前籌劃性和明確的目的性等特點。合理的進行納稅籌劃有利于使企業有效率的選擇經濟行為，增強企業的競爭力，充分發揮稅收杠桿的作用，增加國家的收入。

二、營改增對物業管理企業納稅籌劃的影響

通過對上述營改增政策和企業納稅籌劃的分析，我們可以了解到營改增政策的推行對物業管理企業的納稅籌劃具有一定的影響，總的來說分為兩個方面，一是，從短期來看物業管理企業的稅負有增無減，二是，從長遠看，營改增政策有利于促進物業管理企業的發展。下面分別進行論述：

(一)物業管理企業的稅負從短期來看有增無減

在推行營改增政策之前，我國的增值稅存在兩種稅率，分別為17%和13%，在推行營改增政策以后，又增加了兩個稅率，為11%和6%。從稅率上來看，進行營改增以后，企業稅負具有了明顯減少。但是物業管理企業由于其自身的特征，具有較高并且不能抵扣的成本費用，例如人工費等，這使得物業管理企業的稅負并沒有明顯的降低。如果對物業房和商品房按照營改增后的稅率3%和6%進行征收，并包括減免政策和國家補貼，可以有效的減少物業管理企業的稅負。

(二)從長遠看，有利于促進物業管理企業的發展

我國在部分服務業中推行營改增政策以后，可以與第三產業進行進一步的融合，使得企業的內部管理得到有效的優化，進一步的促進了企業的發展和經濟的增長，使企業的經濟結構得到優化。就目前而言，我國物業管理行業的稅負較重，物業管理的收費問題也沒有得到明顯的改善，且稅率較高。推行營改增政策以后，物業管理企業的市場規模得到進一步的擴大，對企業的抵扣范圍以及征稅稅率進行了一定的調整，有效的解決了重復征稅的問題，有利于物業管理企業的轉型和升級。因此，從長遠來看，推行營改增政策可以使企業的可抵扣稅額增加，一定程度上降低企業的稅負，有利于促進物業管理企業的發展。

三、營改增政策下物業管理企業進行納稅籌劃的策略

(一)對非居住物業和居住物業實行區別征稅

在物業管理企業推行營改增政策以后，對非居住物業和居住物業實行區別征稅，兩者可以按照不同的稅率進行征稅。實際情況表明，非居住物業的征稅并沒有發生虧損的情況，還出現少許的盈利，而居住物業的虧損較大。因此，在進行征稅時，非居住物業可以按照營改增以后增加的稅率6%來進行征稅，對非居住物業和居住物業實行區別征稅。

(二)盡量爭取稅收優惠

在實行營改增政策以后，當企業出現稅負增加的情況時，可以通過對相關的稅收政策進行進一步的剖析和理解，從而選擇更加合理有效并且可以促使企業稅收利益最大化的方案進行納稅。且應該更加重視對抵扣環節的核算，通過適當增加可抵扣項目的方式來降低企業的稅負。例如，使商業性房產也開具增值稅專用發票；還例如通過增加的可抵扣項目，作為支付公司進行綠化和保潔的費用，不斷的改善企業人工費用較高的現象。

(三)減免保障性住房稅收

保障性住房由于其帶有保障性質，因此，在其進行物業管理時具有一定的特殊性，在其進行征稅時，應該對其進行稅收減免或者稅收降低。因此，相關部門在進行征稅時需要針對保障性住房出臺相應的住房優惠政策。應該減免經營性住房出租所得的費用，促進物業管理行業的長遠可持續發展。因此，推行營改增政策以后，物業管理企業在進行納稅籌劃時，應該將減免保障性住房稅收作為基礎條件，促進物業管理行業的發展。

(四)保留補貼稅收優惠

物業管理企業的經營宗旨是服務社會，利潤不高，因此稅務機關對物業企業進行稅款的征收時往往有一定的稅收優惠，通過對物業管理企業的稅收優惠政策來提高物業管理的質量和水平。例如，對售后公房等利用企業代收煤氣費等費用的部分，不收取增值稅，將物業管理企業收取的物業費用扣除設備耗能后的余額作為物業管理企業的計稅基礎。通過保留公房的租金免征稅的稅收優惠政策，減免部分稅收，盡可能的減少物業管理企業的稅收負擔。

(五)適當增加簡易征收的應用范圍

在一些行業推行了營改增政策以后，出現了稅負增加的問題，這個問題在一定程度上增加了企業的負擔，為了解決這個問題，促進企業的發展，應該進一步擴大簡易征收的應用范圍，對簡易征收的計稅方式加以設計。目前我國存在數量較多的小企業，作為小規模納稅人的小企業，年收入低于500萬，在進行繳納稅款時，往往使用簡易征收的方式進行計稅，即以3%的稅率進行增值稅的繳納。例如，某一小規模納稅人在進行稅收繳納時，用企業全部收入減掉人工費用支出，利用簡易征收的方式進行繳稅。因此，適當增加簡易征收的應用范圍，可以有效的減少企業的稅負。

四、結束語

綜上所述，營改增政策是我國社會主義市場經濟體制改革的重點內容，經過較長時間的實施，取得了較為良好的效果。營改增政策的實施，對物業管理企業來說既是機遇，也是挑戰。因此，物業管理企業在進行納稅籌劃時，應該明確營改增政策對企業納稅籌劃的影響，根據企業的實際情況，不斷優化營改增政策下物業管理企業進行納稅籌劃的策略，通過對非居住物業和居住物業實行區別征稅，盡量爭取稅收優惠，減免保障性住房稅收和保留補貼稅收優惠以及適當增加簡易征收的應用范圍等方式，提高企業的納稅籌劃策略，實現物業管理企業稅收利益最大化，促進企業的長遠發展.

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作者:邱冰 單位:重慶大西洋實業有限公司