物業管理的企業成本控制探析

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摘要：隨著近年來我國房地產行業發展迅猛，帶來了我國物業管理行業的快速發展。但是，物業管理企業的發展質量卻不容樂觀，據物業管理行業生存狀況調查統計顯示，目前我國大多數物業管理企業尚處于虧損狀態，盈利的企業不到50%，物業管理企業是微利企業，這是不爭的事實，特別是近年來人工成本的不斷上漲更是壓縮了物業管理企業的盈利空間。物業服務企業收入來源按物業管理合同的約定基本確定，它不受季節的影響，也無淡旺季之分，這是其收入的顯著特征，因而成本和費用的管理和控制成為物業服務企業財務管理的核心內容。本文將重點就物業管理企業怎么進行成本控制進行闡述。

關鍵詞：物業管理；成本控制；成本構成；方法研究

一、物業管理公司成本構成分析

物業管理企業的日常成本形成點具有點多、面廣、線長等特性，主要是為客戶提供勞務，根據業務特性，成本分為經營成本和期間費用。實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。在我司經營成本中，包含燃物料消耗、修理保養費、警衛消防費、綠化保護、公用設施設備日常運行，這些成本項目屬于可控變動成本，期間費用中，包含人員工資福利、社保、公積金、折舊攤銷、稅費、中介機構咨詢費、辦公費，差旅費、業務招待費等。

二、物業管理公司成本控制方法研究

（一）合理安排人員，提高管理水平

物業管理企業作為第三產業的服務業，屬于勞動密集型企業，其主要特點為人工成本占有相當大的比重，以上海海運物業管理有限公司為例，2015年公司人工成本及外聘外包成本占公司成本的比重達到70%多，對人工成本的控制也就成為物業管理企業成本控制的關鍵。筆者認為可以考慮從以下幾點來控制人工成本.1.對物業管理人員進行定崗定編定崗設計的目標是實現企業運作效率最大化，定編設計的目標是實現人工成本最低化。物業管理公司應參照物業管理行業《物業管理崗位人員編制標準》合理確定本公司各物業管理項目人員編制，要改變原來因人設崗的做法，實現各物業管理崗位標準化，對每一個物業管理項目均采用標準化配置。首先，公司可以組織不同物業管理項目中相同崗位人員進行定期交流培訓，通過培訓提高職工工作質量，使各物業管理項目進行標準化管理，提升公司形象，另外通過相同崗位職工的交流可以不斷改進工作中的問題，并可以傳達公司要求，提高工作效果；其次，便于物業管理項目之間的人員交流，針對公司新增項目或退出項目可以很快進行人員調動，縮短了崗位適應時間；再次，針對每個崗位的工作量，可實行多個項目同一崗位由一人擔當的方式以降低成本；最后，可以通過標準化編制來合理安排人員，減少人員占用，從而降低人工成本。2.對部分工作進行專業化分包物業管理公司的性質決定了物業管理公司成本費用主要是人工成本支出，其中占的比例最大的主要是基層服務人員的工資，包括保安、保潔等人員的工資。如果全部采用公司編制內職工來完成上述工作，將大幅增加公司人工成本，特別是對國有企業而言更是如此，物業管理公司可以將上述保潔保安工作進行分包，分配給專業的保安保潔公司，進而降低服務成本。3.將人員按照作業中心進行組織傳統的物業管理公司的組織結構一般是按照管理部室及各物業管理處的方式進行，在物業管理處下設各職能人員，每個物業管理處均配備保安、保潔、綠化、工程等一套人馬，對于管理面積不大的物業勢必造成人力的浪費。物業管理公司可以根據自己的情況，考慮在組織機構中設置專門的保安中心、保潔中心、工程中心及綠化中心等或者可以合并設置一個作業服務中心，通過上述設置，可以提高人工利用效率，減少人員占用，降低人工成本。4.提高物業管理信息化水平物業管理公司可以通過物業管理信息化平臺的建設，通過科技手段來降低人工成本。粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本處于簡單的手工操作階段，需要耗費大量的人力、物力，因此應采用現代化的手段，增加物業管理的科技含量，提高物業管理質量。如在道口增設電腦自動收費系統；在小區內設立巡更機、監控等智能化管理設施，既安全可靠，又能減少保安員崗位，降低人力資本的支出；另一方面，可以通過物業管理信息化平臺提高信息共享水平，實現單據的快速流轉，提高管理效率，減少差錯，從而提升管理水平。

（二）合理控制能耗，及時維修保養

在物業管理行業中應該加強節約意識，這里的節約指的是人力、物力的節約。在保證設備設施正常運行下，通過科學方式，做好節能措施，降低能耗，由于物價上漲，物業成本增加，經營任務十分艱巨，為加大攻堅力度，努力開源節流爭取更大成效。各物業管理處應想方設法為業主控制公用電源，調節好公燈開啟時間，盡最大努力節能降耗。設備運行成本是物業管理各項成本中彈性幅度比較大、變化最敏感的成本，一般包括設備運行、維修和養護成本。設備管理的基本原則就是“多小修，及時修，盡量避免大修”，從而有效地控制好成本費用。

（三）加強專人管控，減少庫存積壓

通過成本分析，可以找出跟蹤處理的成本可控點，如公司本水電、郵電通訊及辦公費，低值易耗、備品備件等這些期間費用，我司采用辦公室統一購買、統一管理、統一發放的方式。而科學地整合、利用物力資源，目的是十分明確的，一是固定資產，低值易耗品、辦公用品、使用材料、配件等要做到賬目清楚，賬物相符；二是固定資產、低值易耗品、使用材料、配件等，要盡量減少積壓；三是提高資源共享的利用率；四是健全管理制度，及時查漏補缺。對此，公司可以采取四方面工作：一是對現有固定資產的庫存、使用情況等，重新登記清查；二是對庫存材料、配件和低值易耗品實行月度核查制，在保證各管理處正常運行的同時，做到資源共享，避免重復采購和庫存積壓浪費；三是對固定資產的狀態進行核定，即對使用年限、使用效果、大中小修情況、日常使用單位、使用頻率等進行跟蹤統計；四是對辦公用品進行量化控制，降低庫存積壓，對辦公設備實行專人專控，確保使用狀態和使用情況有記錄、有跟蹤。

（四）加強成本考核，激勵約束機制

對物業管理公司的成本考核要結合公司全面預算管理，每年年初要結合公司總體預算目標制定各物業管理處的成本考核指標。成本考核指標的確定要遵循切實可控的原則，即將物業管理處的成本按照可控性進行分解，并根據歸口控制的原則將各項成本分解到個人，明確個人的成本控制責任。為保證全年目標成本的實現，分別對考核指標進行了分解與量化，成本單元與考核指標相結合，使得成本執行情況與個人利益結合起來，與各部門簽訂了經營責任書，及時找出與預算進度的差異，請各考核部門一起參與對超預算的原因進行剖析，實現有效控制。

三、結論

物業管理公司收入來源按物業管理合同的約定基本確定，控制成本是關系到物業管理公司生存的大事，而物業管理公司成本控制的重中之重是對于人工成本的控制，物業管理企業可以通過對機構及人員的合理安排，通過信息化手段等減少人力資源占用，降低成本，通過加強考核，確保目標成本實現，提高物業管理公司利潤。

作者:沈怡生 單位:上海海運物業管理有限公司