寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)

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摘要：在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的過(guò)程中，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也迅速發(fā)展起來(lái)，與之相伴的寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)及質(zhì)量問(wèn)題也隨之凸顯出來(lái)。筆者結(jié)合自身實(shí)踐，針對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)及其應(yīng)用問(wèn)題進(jìn)行深入分析研究，力圖為改善當(dāng)前寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提供有益參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；物業(yè)管理；寫(xiě)字樓；服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)外開(kāi)放程度的加深，大量跨國(guó)公司涌入中國(guó)，同時(shí)我國(guó)本土企業(yè)、金融、保險(xiǎn)、通信以及中介服務(wù)行業(yè)也迅速發(fā)展，這客觀上刺激了我國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到第四代和第五代，寫(xiě)字樓對(duì)綠色環(huán)保、生態(tài)以及智能化的要求越來(lái)越高。同時(shí)隨著寫(xiě)字樓功能越來(lái)越豐富，相應(yīng)的寫(xiě)字樓物業(yè)管理內(nèi)容越來(lái)越多，對(duì)管理水平的要求也越來(lái)越高。寫(xiě)字樓物業(yè)管理作為寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)附屬行業(yè)在整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)中占據(jù)著越來(lái)越大的比重，其管理的水平與寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商、業(yè)主以及物業(yè)公司三方的利益息息相關(guān)。因此，建立一套科學(xué)有效的寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系對(duì)于提升寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)水平，更好地維護(hù)三方利益具有至關(guān)重要的作用[1]。

1寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容

目前在我國(guó)寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)中，服務(wù)的基本內(nèi)容根據(jù)寫(xiě)字樓的規(guī)模、業(yè)主性質(zhì)以及寫(xiě)字樓的具體區(qū)位條件等差異而有所不同。從整體上來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容主要包括常規(guī)性公共服務(wù)、委托性特約服務(wù)以及針對(duì)性專門(mén)服務(wù)3個(gè)方面。常規(guī)性公共服務(wù)內(nèi)容包括寫(xiě)字樓房屋設(shè)備與設(shè)施管理、寫(xiě)字樓建筑主體管理和住宅裝修日常監(jiān)督、寫(xiě)字樓建筑衛(wèi)生和綠化管理、與公安和消防有關(guān)的寫(xiě)字樓區(qū)域安全管理和公共秩序的維護(hù)、轄區(qū)內(nèi)的車輛道路管理和其他公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)[2]。針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容包括商業(yè)類和日常生活類服務(wù)、金融與社會(huì)福利類服務(wù)、文化、衛(wèi)生、教育、體育類服務(wù)以及各種經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)。委托性特約服務(wù)內(nèi)容是對(duì)針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和拓展。在堅(jiān)持以人為本的服務(wù)理念基礎(chǔ)上，根據(jù)上述兩種服務(wù)類型的項(xiàng)目與內(nèi)容，采取多樣化的服務(wù)機(jī)制與經(jīng)營(yíng)方式，從項(xiàng)目和內(nèi)容上進(jìn)行廣度和深度的拓展。

2開(kāi)展寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)的客觀必要性

1）物管企業(yè)自身發(fā)展的客觀需要。我國(guó)寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展主要是借鑒國(guó)外先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，雖然已經(jīng)取得了一定的成效，但從業(yè)人員素質(zhì)低、服務(wù)意識(shí)不夠，整個(gè)行業(yè)發(fā)展水平不高。許多寫(xiě)字樓物業(yè)管理中存在這樣的現(xiàn)象，一方面業(yè)主認(rèn)為接受到的物業(yè)服務(wù)與所繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不匹配，對(duì)物業(yè)公司服務(wù)水平存在不同程度的不滿意，導(dǎo)致許多業(yè)主少交或不交物業(yè)管理費(fèi)，造成物業(yè)管理公司運(yùn)作出現(xiàn)問(wèn)題。另一方面寫(xiě)字樓物業(yè)管理行業(yè)也出現(xiàn)了這樣一個(gè)怪圈，即物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量低下———業(yè)主拖欠物管費(fèi)———物業(yè)管理公司缺少運(yùn)行資金———物管人員服務(wù)態(tài)度差———物業(yè)服務(wù)水平低，這種現(xiàn)象作為一種周而復(fù)始的惡性循環(huán)，使得整個(gè)寫(xiě)字樓行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量長(zhǎng)期得不到提高。針對(duì)這種矛盾物業(yè)管理公司雖然進(jìn)行了業(yè)主滿意度調(diào)查，但是由于缺少科學(xué)指導(dǎo)，物業(yè)管理公司不能或者也不愿意對(duì)所調(diào)查的信息進(jìn)行科學(xué)和全面的處理，進(jìn)而無(wú)法對(duì)自身實(shí)踐進(jìn)行有效指導(dǎo)，從而提高服務(wù)質(zhì)量。因此，筆者認(rèn)為，構(gòu)建起一套科學(xué)合理的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，有利于提高業(yè)主滿意度，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和分析物業(yè)管理公司自身管理服務(wù)中存在的不足；有利于提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和推動(dòng)自身科學(xué)合理發(fā)展。2）相關(guān)主管部門(mén)監(jiān)督管理的需要。目前，我國(guó)的寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)公司主要有3種類型：一是直接由寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商衍生出來(lái)的管理公司；二是專門(mén)的物業(yè)管理公司；三是由政府性質(zhì)的房管所轉(zhuǎn)制形成的公司[3]。由此看出，物管企業(yè)成分的復(fù)雜現(xiàn)狀直接造成相關(guān)主管部門(mén)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督管理時(shí)難度增大。目前主管部門(mén)主要通過(guò)制定相關(guān)行業(yè)法律法規(guī)和從業(yè)人員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督管理，缺少一套科學(xué)合理的服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系來(lái)對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)有效的監(jiān)管，這是造成目前寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)水平低下的重要原因之一。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)提高主管部門(mén)對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督管理水平，促進(jìn)寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提升，構(gòu)建寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，這樣才能有利于監(jiān)管部門(mén)更好地掌握寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)的整體水平，從而針對(duì)性地制定相關(guān)的政策法規(guī)，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量水平的整體提升。3）業(yè)主的需要。業(yè)主是寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的直接感受者，也是物業(yè)管理質(zhì)量最有發(fā)言權(quán)的一方。然而，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)公司和業(yè)主具有博弈關(guān)系，業(yè)主希望支付較少的費(fèi)用獲得更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而物業(yè)公司則希望獲得更多的利潤(rùn)。由于缺少一個(gè)客觀的衡量標(biāo)準(zhǔn)，因此，雙方在博弈中往往產(chǎn)生矛盾，造成物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量長(zhǎng)期在低級(jí)階段徘徊，最終對(duì)各方的利益都造成了損害。由此可見(jiàn)，建立一套科學(xué)合理的，業(yè)主和物業(yè)公司都能接受的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，使之成為物業(yè)管理與業(yè)主溝通的有效渠道，業(yè)主不僅可以根據(jù)這套體系對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，而且可根據(jù)評(píng)價(jià)的結(jié)果對(duì)物業(yè)公司的管理提出合理建議。

3構(gòu)建寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系

1）體系構(gòu)建原則。首先是獨(dú)立性原則。獨(dú)立性原則指的是在體系構(gòu)建過(guò)程中，各個(gè)指標(biāo)既要充分反映系統(tǒng)的總體特征，同時(shí)又能避免重復(fù)。指標(biāo)體系要做到層次分明，簡(jiǎn)單明了，處于同一平面的指標(biāo)應(yīng)該要相互獨(dú)立，不要加入太多的信息內(nèi)容而使指標(biāo)的內(nèi)涵重疊，從而易于區(qū)分。要圍繞綜合評(píng)價(jià)目的來(lái)構(gòu)建整體評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，形成一個(gè)層次分明的指標(biāo)體系，確保評(píng)價(jià)結(jié)論能夠最終反映評(píng)價(jià)意圖。其次是全面性原則。寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)是一個(gè)涉及多個(gè)主體和部門(mén)的系統(tǒng)性工作，因此，構(gòu)建的服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系要做到能夠充分反映服務(wù)參與者方方面面的情況，根據(jù)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系制定的服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表要能夠全面、客觀、準(zhǔn)確地反映業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求信息。同時(shí)在選取指標(biāo)時(shí)，要能夠根據(jù)寫(xiě)字樓提供的服務(wù)性質(zhì)、內(nèi)容以及具體的區(qū)域位置等進(jìn)行指標(biāo)變換。第三是目標(biāo)導(dǎo)向原則。筆者認(rèn)為，就寫(xiě)字樓行業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量評(píng)價(jià)而言，評(píng)價(jià)的目的既不是為了評(píng)價(jià)而評(píng)價(jià)，也不是為了給相關(guān)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行簡(jiǎn)單的排序，而是要通過(guò)評(píng)價(jià)對(duì)相關(guān)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督和激勵(lì)，促進(jìn)其提升自身物業(yè)管理水平，引導(dǎo)其往正確健康的軌道上發(fā)展。因此，服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系構(gòu)建中，要根據(jù)評(píng)價(jià)的任務(wù)和目的合理構(gòu)建指標(biāo)體系。2）原始指標(biāo)體系。對(duì)于寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建，不同學(xué)者提出了不同的觀點(diǎn)，提出了不同側(cè)重點(diǎn)的指標(biāo)體系。在參考學(xué)者們的觀點(diǎn)后，結(jié)合自身在寫(xiě)字樓物業(yè)管理行業(yè)多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，寫(xiě)字樓物業(yè)管理作為一個(gè)體系主要包括基礎(chǔ)服務(wù)、特色服務(wù)以及特約服務(wù)等諸多的子系統(tǒng)，在構(gòu)建質(zhì)量評(píng)價(jià)體系的指標(biāo)時(shí)，要注重層次性和全面性，寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系基本構(gòu)成見(jiàn)第39頁(yè)表1。3）指標(biāo)體系的篩選。在開(kāi)展質(zhì)量評(píng)價(jià)時(shí)，原始指標(biāo)體系并不是一成不變的，而是根據(jù)實(shí)際的情況對(duì)原始指標(biāo)進(jìn)行合理篩選。通常來(lái)說(shuō)，會(huì)根據(jù)相關(guān)客戶調(diào)查對(duì)指標(biāo)進(jìn)行選擇，再根據(jù)指標(biāo)進(jìn)行質(zhì)量模型構(gòu)建，開(kāi)展質(zhì)量評(píng)價(jià)，以確保評(píng)價(jià)結(jié)論與客戶的實(shí)際需求最大限度地吻合。例如某寫(xiě)字樓的物業(yè)管理服務(wù)體系，首先應(yīng)根據(jù)該寫(xiě)字樓的實(shí)際情況，形成新的指標(biāo)體系，然后進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)。新的指標(biāo)體系有25個(gè)指標(biāo)，這些新的指標(biāo)在篩選出來(lái)以后，進(jìn)入到下一環(huán)節(jié)的指標(biāo)優(yōu)化中，形成質(zhì)量評(píng)價(jià)的最終指標(biāo)。

4結(jié)束語(yǔ)

寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)是將現(xiàn)代管理質(zhì)量評(píng)價(jià)方式運(yùn)用到寫(xiě)字樓物業(yè)管理評(píng)價(jià)中的全新嘗試。在當(dāng)前寫(xiě)字樓行業(yè)迅速發(fā)展及其物業(yè)管理服務(wù)水平整體有待提高的背景下，將管理質(zhì)量評(píng)價(jià)理念引入其中，可以為寫(xiě)字樓物業(yè)管理公司、業(yè)主以及相關(guān)監(jiān)督主管部門(mén)找到一個(gè)可以接受的平衡點(diǎn)[4]。通過(guò)建立質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，對(duì)物業(yè)公司的管理服務(wù)進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，物業(yè)公司可以根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果改進(jìn)自身管理服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主可以根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果評(píng)估自身對(duì)物業(yè)公司的要求，提出針對(duì)性的意見(jiàn)。而相關(guān)的寫(xiě)字樓物業(yè)管理監(jiān)督管理部門(mén)則可以根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果客觀準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)整個(gè)行業(yè)服務(wù)質(zhì)量狀況，針對(duì)性地制定相關(guān)法律法規(guī)和政策，促進(jìn)行業(yè)服務(wù)質(zhì)量的整體提升。

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作者:趙久霞 單位:蘇州市東吳物業(yè)管理有限公司園區(qū)分公司