新舊物業(yè)管理公司交接的糾紛及解決策略

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摘要：新舊物業(yè)管理公司交接糾紛主要反映在服務(wù)不滿意、管理不到位等方面。針對(duì)業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，且業(yè)主委員會(huì)選擇物業(yè)管理公司過(guò)程中容易引起各種交接糾紛的情況，需要盡快采取有效解決措施，確保妥善解決糾紛。本文將簡(jiǎn)述新舊物業(yè)管理公司交接糾紛的主要表現(xiàn)，并提出了具體可行的解決策略。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司；交接糾紛；解決策略

新舊物業(yè)管理公司在交接時(shí)容易出現(xiàn)很多糾紛，除了會(huì)對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主正常生活秩序造成影響以外，還也讓物業(yè)管理公司的企業(yè)形象受損，在很大程度上減緩了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展步伐。因此在出新舊物業(yè)管理公司交接糾紛以后，需要通過(guò)合法途徑及時(shí)、有效的進(jìn)行解決，這樣不僅能夠保證全體業(yè)主的利益，還能促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康、穩(wěn)定和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

一、新舊物業(yè)管理公司交接中的糾紛及其主要表現(xiàn)

在新舊物業(yè)管理公司交接過(guò)程中，若是處理不當(dāng)將極易產(chǎn)生各種糾紛。主要表現(xiàn)為：業(yè)主大會(huì)對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿意，所以提前將物業(yè)服務(wù)合同解除，而物業(yè)管理公司也用其他各種理由拒絕解除合同，也沒(méi)有對(duì)交接手續(xù)進(jìn)行辦理（如公共設(shè)施、物業(yè)資料和其他欠費(fèi)處理等等沒(méi)有移交），從而引起了糾紛。當(dāng)前我國(guó)在業(yè)主大會(huì)公開(kāi)選聘物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)本物業(yè)區(qū)域管理的制度還不夠完善，基本上很多物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理公司均由開(kāi)放商確定，業(yè)主缺乏自主選擇的權(quán)利。這樣物業(yè)管理公司競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)與危機(jī)意識(shí)通常比較薄弱，不重視做好服務(wù)工作，很少積極和業(yè)主加強(qiáng)溝通，兩者之間缺少良性互動(dòng)。我國(guó)在實(shí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》以后，業(yè)主大會(huì)可以公開(kāi)選聘和解聘物業(yè)管理公司，大多數(shù)小區(qū)業(yè)主大會(huì)都重視使用這項(xiàng)權(quán)利，用服務(wù)質(zhì)量不高的理由，對(duì)原物業(yè)管理公司進(jìn)行解聘。現(xiàn)階段出現(xiàn)的新舊物業(yè)管理公司交接糾紛基本上都是這種類(lèi)型，如在國(guó)企辦的社區(qū)物業(yè)移交中，業(yè)主通常會(huì)用收費(fèi)較高、管理不到位和開(kāi)支混亂等作為理由，將原物業(yè)管理公司解聘，同時(shí)選聘新的物業(yè)管理公司。不過(guò)由于原物業(yè)管理公司拒絕解聘，不予以配合，從而引起了糾紛。

二、新舊物業(yè)管理公司交接中糾紛的解決策略

1.當(dāng)事人雙方協(xié)商解決

業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理公司和新聘物業(yè)管理公司要在各方自愿、平等和互諒互讓的前提下，通過(guò)協(xié)商物業(yè)管理交接涉及到的事項(xiàng)，保各方爭(zhēng)議能夠順利解決[1]。通過(guò)采取協(xié)商解決問(wèn)題的措施，可以將當(dāng)事人意思自治的原則體現(xiàn)出來(lái)，是解決糾紛和平息爭(zhēng)議的最有效手段，防止對(duì)各方帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)也維護(hù)了社會(huì)聲譽(yù)，保證小區(qū)所有業(yè)主的正常生活秩序?？梢?jiàn)這種方法對(duì)三方來(lái)說(shuō)都是有利的，只要出現(xiàn)新舊物業(yè)管理公司交接糾紛的情況，如在支付拖欠的物管費(fèi)、結(jié)算物管公司代收代繳的水電費(fèi)、回收物管公司在小區(qū)公共建設(shè)上的額外投入等方面出現(xiàn)糾紛，需要主動(dòng)進(jìn)行協(xié)商，今早解決問(wèn)題。

2.提交仲裁委員會(huì)裁決

若是雙方在物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)明確規(guī)定出現(xiàn)爭(zhēng)議要提交仲裁委員會(huì)仲裁解決，以及出現(xiàn)交接糾紛后雙方達(dá)成仲裁協(xié)議的情況，雙方都能夠把爭(zhēng)議事項(xiàng)向約定的仲裁委員會(huì)提交，之后仲裁委員會(huì)給出具備法律約束力的裁決。因?yàn)橹俨梦瘑T會(huì)是中立的一方，裁決具備很強(qiáng)的社會(huì)公信力，同時(shí)仲裁是當(dāng)事人自愿選擇的，能夠讓雙方出現(xiàn)的矛盾得到消除。當(dāng)業(yè)主大會(huì)以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不到位為由提前解除物業(yè)服務(wù)合同，而物業(yè)管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導(dǎo)致糾紛。此時(shí)可以提交仲裁委員會(huì)裁決，確保糾紛順利得到解決。

3.向人民法院提起訴訟

現(xiàn)階段我國(guó)還未將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位確定下來(lái)，不過(guò)從司法實(shí)踐來(lái)看，為讓業(yè)主合法權(quán)益得到保障，很多地方大多將業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位確定了下來(lái)[2]。業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同未明確約定服務(wù)期限，或雙方未簽訂物業(yè)服務(wù)合同造成糾紛，或者是因協(xié)商無(wú)效，引起新、老物業(yè)因交接問(wèn)題發(fā)生嚴(yán)重沖突，甚至造成人員傷亡的情況，業(yè)主委員會(huì)要直接到法院處起訴物業(yè)管理公司，法院根據(jù)相關(guān)法律將判決作出來(lái)。當(dāng)然，物業(yè)管理公司也能夠起訴業(yè)主委員會(huì)，或執(zhí)行法院作出的判決，這樣都有利于解決交接糾紛。

三、成功案例分析

某社區(qū)業(yè)主不滿意物業(yè)管理公司提供的服務(wù)，希望采取合法途徑重新選擇物業(yè)管理公司。該社區(qū)業(yè)主采取了以下措施，順利改選了物業(yè)管理公司，同時(shí)原有物業(yè)管理公司也收回了業(yè)主所欠費(fèi)用，將所有物業(yè)管理資料移交出來(lái)，實(shí)現(xiàn)了三方共贏。一是根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，該社區(qū)業(yè)主成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了健全的機(jī)構(gòu)。自2017年以來(lái)，就開(kāi)始籌備成立業(yè)主委員會(huì)，在候選人報(bào)名中確定人選為業(yè)主委員會(huì)成員，并特聘了全職秘書(shū)。同時(shí)還成立了相應(yīng)的財(cái)務(wù)組、督察組和宣傳組，廣泛發(fā)動(dòng)小區(qū)內(nèi)各專(zhuān)業(yè)人士參與進(jìn)來(lái)。二是業(yè)主委員會(huì)成員認(rèn)真開(kāi)展各項(xiàng)工作，在網(wǎng)上討論《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，合理制定了2017年的主要工作計(jì)劃。學(xué)習(xí)并掌握了物業(yè)條例，吃透各種法律條文，探究物業(yè)管理?xiàng)l例。三是公開(kāi)招標(biāo)選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)審計(jì)公司負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)審計(jì)工作，在和新物業(yè)公司簽訂協(xié)議的過(guò)程中，社區(qū)中法律方面人員嚴(yán)格把關(guān)各項(xiàng)條款。將5家物業(yè)公司選擇出來(lái)以后，集中進(jìn)行投票，逐個(gè)考察每個(gè)物業(yè)公司提供的管理項(xiàng)目。并進(jìn)行了公開(kāi)招標(biāo)，保證招標(biāo)過(guò)程的透明度，最終確定了新的物業(yè)管理公司。四是業(yè)主和舊物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商做好了溝通工作。在新舊物業(yè)管理公司交接過(guò)程中，未發(fā)生業(yè)主和物業(yè)公司正面沖突的現(xiàn)象，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的宣傳，業(yè)主將所欠費(fèi)用交給了舊物業(yè)管理公司。在各個(gè)環(huán)節(jié)的工作中，開(kāi)放商也支持業(yè)主委員會(huì)，讓新舊物業(yè)管理公司交接順利進(jìn)行，未出現(xiàn)糾紛與矛盾。

四、結(jié)語(yǔ)

在新舊物業(yè)管理公司交接的時(shí)候，因?yàn)榇嬖谇捌谶z留問(wèn)題、物業(yè)欠費(fèi)問(wèn)題和業(yè)主委員會(huì)操作問(wèn)題等，將讓物業(yè)新舊交接期間出現(xiàn)糾紛，出現(xiàn)舊物業(yè)不走和新物業(yè)進(jìn)不來(lái)的情況。對(duì)此要采取各種有效措施，解決新舊物業(yè)管理公司交接糾紛，這樣除了可以保證物業(yè)管理公司利益以外，還能夠讓物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范，為小區(qū)居民的穩(wěn)定生活提供可靠保障，并維護(hù)了小區(qū)的和諧與安寧。

參考文獻(xiàn)

[1]楊天英.物業(yè)管理公司做好成本管理控制工作的對(duì)策[J].中外企業(yè)家，2016，（35）：65-66.

[2]蘇浩寧.物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款的控制與管理[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016，（13）：111.

作者:吳青春 單位:岳陽(yáng)興岳石油化工有限責(zé)任公司