物業(yè)管理在北京農村社區(qū)的作用
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［摘要］物業(yè)管理在新型農村社區(qū)建設發(fā)展中一直發(fā)揮著重要作用，新型農村社區(qū)實施有效的物業(yè)管理，有助于解決影響新型農村社區(qū)建設的諸多問題，既拓寬就業(yè)渠道，又帶動經濟發(fā)展;既改善了農村治安維護社會穩(wěn)定，又促進新型農村社區(qū)良好社會風尚的形成。“新常態(tài)”下新農村建設進入新階段，為鞏固既有成果，文章對物業(yè)管理在北京新型農村社區(qū)的發(fā)展提出建議，讓農民真正享受新型農村社區(qū)建設的成果，并進一步挖掘農村物業(yè)管理市場價值。
［關鍵詞］新常態(tài);物業(yè)管理;新型農村社區(qū)
1背景
當前我國社會經濟發(fā)展進入“新常態(tài)”，經濟增長速度將由高速增長轉為中高速增長，產業(yè)結構優(yōu)化升級，新經濟增長轉向第三產業(yè)?！靶鲁B(tài)”下新型農村社區(qū)建設進入了新階段，更注重為農村居民提供與城鎮(zhèn)居民均等的基礎設施和公共服務，實現(xiàn)城鄉(xiāng)均等化發(fā)展。由于物業(yè)管理具有社區(qū)、人文、環(huán)境、服務和管理的綜合功能，在改善新農村居民生活環(huán)境、拓寬就業(yè)、維護社會穩(wěn)定、提高文化素養(yǎng)等方面，具有獨特的優(yōu)勢，已成為現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分，而新農村物業(yè)管理還在探索中發(fā)展。2010年以來，北京新型農村社區(qū)建設成果顯著，其中物業(yè)管理也發(fā)揮了舉足輕重的作用。北京城鄉(xiāng)接合部地區(qū)668個村莊，根據(jù)城中村、平原村、山區(qū)林地村、特色產業(yè)專業(yè)村等五種形態(tài)，全面實行社區(qū)化管理，累計投入專項資金20多億元，建設完善新型農村社區(qū)市政配套基礎設施等工程。新農村政策的推行，讓農民們“上樓”過起了城里人的生活。2014年6月，門頭溝軍莊鎮(zhèn)東楊坨村開始接受北京天合立信物業(yè)公司進村管理，村委會則負責協(xié)調、監(jiān)督物業(yè)公司的工作。經過幾年發(fā)展，不僅使當?shù)剞r村環(huán)境清潔有序，農村社區(qū)物業(yè)使用效率得到提高，鄰里物業(yè)糾紛也有所緩解，同時還帶動農村物業(yè)產業(yè)的發(fā)展。因此，專業(yè)化、規(guī)范化、市場化、特色化將成為北京新型農村社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的新方向。
2物業(yè)管理在新農村建設中的作用
2.1物業(yè)管理促進新型農村社區(qū)建設，有助于解決影響新型農村社區(qū)建設的諸多問題
社區(qū)建設是城市建設的基礎，物業(yè)管理是社區(qū)建設的載體和組成部分，社區(qū)建設中的許多內容需要依托物業(yè)管理服務來進行。很多新型農村社區(qū)管理由于先天條件不足，起點較低，存在諸多需要解決問題。鄉(xiāng)鎮(zhèn)相關行政管理部門的認識不一致，職責分工不明確，房屋沒有專項維修資金、缺少專業(yè)隊伍管理，全靠村集體經濟支撐、村委會代管。村集體貼錢管理小區(qū)，村民們頗有微詞。如果沒有專業(yè)管理和資金保障，新型農村社區(qū)的很多公共設施，特別是電梯、消防、二次供水等設施持續(xù)使用會出問題。北京市政府為加快推進新型農村社區(qū)建設與管理，成立專門機構，明確農村政企分開、政府公共服務和居民自治管理分開，各村鎮(zhèn)根據(jù)不同形態(tài)社區(qū)采取不同的物業(yè)管理服務模式，出臺相關政策與臨時指導文件，在新型農村社區(qū)按照城市小區(qū)標準配備物業(yè)管理用房，建立住宅專項維修資金，全面實施物業(yè)管理。對符合條件的社區(qū)，可以選聘有資質的物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，各鎮(zhèn)根據(jù)物業(yè)服務成本核算進行補貼。物業(yè)服務不僅為村民解決后顧之憂，還能為村民房屋保值增值，帶來直接的經濟效益。
2.2物業(yè)管理拓寬就業(yè)渠道，帶動經濟發(fā)展
當前新型農村社區(qū)的物業(yè)管理服務人員大多來自社區(qū)村民，土地流轉后，不再種地，部分村民通過招聘參與物業(yè)服務，實現(xiàn)了社區(qū)村民就近就業(yè)，減輕了政府壓力，增加了村民收入，促進家庭穩(wěn)定、社會和諧。針對社區(qū)物業(yè)管理人員文化程度和職業(yè)技能水平較低，沒有培訓和相關證書的情況，北京市農委會同市勞動保障局、市財政局、市教委等部門先后出臺了相關意見和辦法，一名農民市級財政補貼培訓費200元，農民可以免費參加電工、焊工、家政等各類培訓，獲得職業(yè)技能證書后就業(yè)，避免了一些農民上樓入住新型社區(qū)后，收入不見增長而生活成本增加的困擾。物業(yè)管理不但有利于解決村民就業(yè)，對擴大消費、拉動經濟增長也有重要作用。據(jù)估算，在房屋七十年的使用過程中，物業(yè)管理對公共設備設施維護及房屋修繕的費用與購房費的支出比例為1.3∶1，物業(yè)服務管理所創(chuàng)造的經濟總值將越來越多，新農村物業(yè)的市場價值會越來越顯現(xiàn)。
2.3物業(yè)管理有利于維護新型農村社區(qū)穩(wěn)定，改善農村治安問題
新型農村社區(qū)的建設和推進使農民的生活環(huán)境大大改善，生活質量有了很大的提高。但由于城郊新型農村社區(qū)生活成本相對較低，流動人口多;社區(qū)村民之間，村民與村干部之間因為各種原因發(fā)生矛盾產生糾紛繁多，常引發(fā)治安或刑事案件，給社區(qū)治安帶來一定隱患，影響社區(qū)和諧穩(wěn)定。如大興區(qū)推廣實施村莊社區(qū)化物業(yè)管理以來，村莊刑事發(fā)案數(shù)與2008—2010年三年同期平均刑事發(fā)案數(shù)相比下降了25%，群眾安全感由原來的48.3%提升到96.5%。物業(yè)管理企業(yè)對于維護農村治安和社區(qū)秩序具有積極作用。通過協(xié)助村干部加強社會治安綜合治理和安全監(jiān)管工作，做好矛盾糾紛排查調處及安全保衛(wèi)工作，協(xié)助公安派出所對外來人口登記，最大限度地降低社會矛盾，積極預防、妥善處理矛盾糾紛。另外，物業(yè)建立長久有效的治安防范體系，落實安保責任，規(guī)范安保制度，布置安防系統(tǒng)設備，實現(xiàn)24小時監(jiān)控值班，定時保安巡視、進出口有門崗值班，規(guī)范停車管理，保障和維護好社區(qū)村民生命財產安全，提升村民安全感和滿意度。
2.4物業(yè)管理社區(qū)文化活動，有利于提高村民文化素養(yǎng)“新常態(tài)”下，文化建設與經濟發(fā)展同樣重要
社區(qū)文化建設在城鎮(zhèn)化進程中起到越來越重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)通過策劃新穎的活動項目，運用宣傳、教育、娛樂等多種形式，培育村民和流動人口的社區(qū)意識，更新觀念、提高素質，引領村民形成良好社會風尚。北京懷柔區(qū)湯河口鎮(zhèn)新地村在村中60多塊墻面上建起了文化墻，書寫詩詞、名人畫像、弟子規(guī)圖畫、愛國英雄、尊老愛幼圖畫等，倡導新農村鄉(xiāng)風文明新風尚。色彩繽紛的文化墻也成了新村亮麗的人文風景線。
3推進新型農村社區(qū)物業(yè)管理再提升的建議
從北京市實施物業(yè)管理的農村社區(qū)反饋看，物業(yè)化管理符合農村發(fā)展的實際和新農村建設的要求，可大大提升社區(qū)管理水平和農民生活質量，讓農民真正享受到與城市居民一樣的待遇，提升新型農村社區(qū)物業(yè)管理服務水平也勢在必行。
3.1新型農村社區(qū)物業(yè)管理要提前謀劃
有相當一部分人認為物業(yè)管理是房屋建成后，在使用過程中的日常維護和管理。隨著物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，這種理念已不能與時俱進了。在新型農村社區(qū)建設過程中，對物業(yè)管理的需求和依賴越來越強，為提升物業(yè)管理能力和工作質量，根據(jù)目前物業(yè)管理取得顯著效果的成熟經驗，在新型農村社區(qū)建設過程中，應提早謀劃物業(yè)管理工作，提前參與。這對于提升社區(qū)物業(yè)管理質量、減少物業(yè)糾紛、保障村民權益有積極作用。新型農村社區(qū)物業(yè)提前參與不同于城市社區(qū)物業(yè)提前介入，在新型農村社區(qū)建設過程中，請物業(yè)管理專業(yè)化團隊提前參與，對社區(qū)未來的發(fā)展提出建設性的意見，做好引導與開發(fā)，提前培養(yǎng)專業(yè)化團隊。2013年被北京市新農村委員會定為市級新型農村社區(qū)示范村的平谷西古新農村，也是中國養(yǎng)老示范基地。規(guī)劃四個大區(qū):以道教文化和燈彩藝術為特色的文化區(qū)、養(yǎng)老產業(yè)區(qū)、觀光農業(yè)區(qū)、新民居住宅區(qū)。物業(yè)管理在規(guī)劃階段進入，對產業(yè)發(fā)展和建成使用都有更長遠的意義。另外，現(xiàn)代物業(yè)管理制度向廣大農村地區(qū)推廣，會面臨很多由農村具體情況引發(fā)的新問題，如物業(yè)費收繳。物業(yè)管理企業(yè)應該早做準備，有必要通過前期調查，盡可能多地發(fā)現(xiàn)這些可能出現(xiàn)的問題，并提出相應解決方案，防患于未然。
3.2推行新型農村社區(qū)物業(yè)管理市場化
新農村物業(yè)管理市場化是指突破農村社區(qū)自給自足和內部交換為主的物業(yè)管理初級階段模式，經過公開市場過程，選聘物業(yè)服務企業(yè)，而不是被動地接受物業(yè)管理單位的管理和服務。在選定物業(yè)服務企業(yè)過程中，建議重點關注物業(yè)資質、物業(yè)管理方案、投標報價、企業(yè)信譽、管理業(yè)績等條件，綜合評判，確保最終選定服務收費合理、專業(yè)技術力量較強、管理行為規(guī)范、信譽良好的物業(yè)管理服務專業(yè)公司。這樣，總體服務質量必然有保障，不僅節(jié)省村民物業(yè)服務費用，也會減少物業(yè)管理爭議。物業(yè)管理收費不是福利性服務，新農村物業(yè)管理必須盡快擺脫收費難問題。新型農村社區(qū)受經濟來源、傳統(tǒng)觀念、傳統(tǒng)文化、消費習慣的影響，入住后，部分村民不愿意交納物業(yè)費和公攤電費等，影響物業(yè)管理的正常運營，從而影響社區(qū)的生活質量。某種意義上講，免費、廉價、低值的服務，對新型農村社區(qū)物業(yè)管理是一種損害，無助于新型農村社區(qū)建設長久、可持續(xù)發(fā)展。在“新常態(tài)”下，物業(yè)管理消費，是“花錢買服務”、物業(yè)保值增值，享受社區(qū)建設成果。新常態(tài)促使新型農村社區(qū)建設觀念更新，通過注重市場在社會經濟發(fā)展中的決定性作用，可以引導市場行為和社會心理預期。新型農村社區(qū)物業(yè)管理推行市場化模式，企業(yè)化運營，是提高物業(yè)管理總體服務質量的有效途徑，切實可行，不僅有迫切的現(xiàn)實必要性，也是長效管理的必然趨勢。
3.3堅持新型農村社區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化
在北京新型農村社區(qū)物業(yè)管理實踐中，也有些物業(yè)管理公司前期服務表現(xiàn)較好，但隨著時間的推移，服務質量越來越差，究其原因，與新型農村社區(qū)物業(yè)管理尚不規(guī)范有關。如何扭轉服務質量下降的狀況，如何規(guī)范新型農村社區(qū)物業(yè)管理已經迫在眉睫。目前北京市新型農村社區(qū)已基本實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，其物業(yè)管理模式雖不同于城市，但可借鑒城市現(xiàn)代物業(yè)管理制度，從長遠發(fā)展看，提高農村物業(yè)管理水平和服務質量，規(guī)范化是農村物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的必由之路。新型農村社區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化，主要包括小區(qū)文明建設、業(yè)主(居民)自治管理和綜合服務規(guī)范、重要事務決策規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護和管理，房屋安全管理、治安消防秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生維護、綠化養(yǎng)護、重要信息公開等。培養(yǎng)農民“自己家園自己管”的意識，建立了包括業(yè)主(村民)、社區(qū)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府(街道辦事處)、行業(yè)主管部門在內的物業(yè)管理評價體系。隨著新農村建設的不斷深入，新型農村社區(qū)物業(yè)管理的逐步規(guī)范，物業(yè)管理服務質量必然水到渠成，穩(wěn)步提升，并能始終如一保持高水準不變樣。
3.4新型農村社區(qū)物業(yè)管理特色化
物業(yè)管理服務能力的體現(xiàn)，不只在于提供所謂高檔奢華服務，而在于提供恰當?shù)姆铡Ｐ滦娃r村社區(qū)物業(yè)管理更加注重以村民為核心，以需求為導向的切實可行的特色化的物業(yè)管理方案。根據(jù)新型農村社區(qū)相對獨立的特點，建立24小時應急服務機制和專項措施。依照“以人為本”的人文精神，推出了老人護理、學生學習、兒童看護、送洗衣、代送代收快遞等針對性較強的特約服務。隨著新農村建設的不斷發(fā)展，農民也逐步形成資產統(tǒng)籌管理增值升值意識。在新型農村社區(qū)物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司有著與村民距離近，聯(lián)系緊密的天然優(yōu)勢，建議物業(yè)公司拓展資產經營能力，逐步成為村民資產經營的合作伙伴。物業(yè)管理公司可以適時開展房屋租賃、農產品統(tǒng)一銷售等多種經營活動。物業(yè)管理公司在“保姆”“管家”的位置上的提升，可以與社區(qū)村民共贏，農民獲得了預期收益，物業(yè)服務公司也可取得經濟效益。在“新常態(tài)”下，新農村建設發(fā)展的新階段，現(xiàn)代物業(yè)管理從城市逐步延伸到農村，也不應僅局限于農村社區(qū)物業(yè)管理，對于農村大量存在而且是發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)物質基礎的農業(yè)基礎設施、設備等農村公共資源，更應該引入物業(yè)管理模式，以降低使用成本，提高農村公共資源的使用壽命和利用效率?，F(xiàn)代物業(yè)管理在農村、農業(yè)的可持續(xù)發(fā)展過程中將大有可為。
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作者:郭冰 單位:北京農業(yè)職業(yè)學院現(xiàn)代服務管理系
