物業管理在北京農村社區的作用

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［摘要］物業管理在新型農村社區建設發展中一直發揮著重要作用，新型農村社區實施有效的物業管理，有助于解決影響新型農村社區建設的諸多問題，既拓寬就業渠道，又帶動經濟發展;既改善了農村治安維護社會穩定，又促進新型農村社區良好社會風尚的形成。“新常態”下新農村建設進入新階段，為鞏固既有成果，文章對物業管理在北京新型農村社區的發展提出建議，讓農民真正享受新型農村社區建設的成果，并進一步挖掘農村物業管理市場價值。

［關鍵詞］新常態;物業管理;新型農村社區

1背景

當前我國社會經濟發展進入“新常態”，經濟增長速度將由高速增長轉為中高速增長，產業結構優化升級，新經濟增長轉向第三產業。“新常態”下新型農村社區建設進入了新階段，更注重為農村居民提供與城鎮居民均等的基礎設施和公共服務，實現城鄉均等化發展。由于物業管理具有社區、人文、環境、服務和管理的綜合功能，在改善新農村居民生活環境、拓寬就業、維護社會穩定、提高文化素養等方面，具有獨特的優勢，已成為現代服務業的重要組成部分，而新農村物業管理還在探索中發展。2010年以來，北京新型農村社區建設成果顯著，其中物業管理也發揮了舉足輕重的作用。北京城鄉接合部地區668個村莊，根據城中村、平原村、山區林地村、特色產業專業村等五種形態，全面實行社區化管理，累計投入專項資金20多億元，建設完善新型農村社區市政配套基礎設施等工程。新農村政策的推行，讓農民們“上樓”過起了城里人的生活。2014年6月，門頭溝軍莊鎮東楊坨村開始接受北京天合立信物業公司進村管理，村委會則負責協調、監督物業公司的工作。經過幾年發展，不僅使當地農村環境清潔有序，農村社區物業使用效率得到提高，鄰里物業糾紛也有所緩解，同時還帶動農村物業產業的發展。因此，專業化、規范化、市場化、特色化將成為北京新型農村社區物業管理發展的新方向。

2物業管理在新農村建設中的作用

2.1物業管理促進新型農村社區建設，有助于解決影響新型農村社區建設的諸多問題

社區建設是城市建設的基礎，物業管理是社區建設的載體和組成部分，社區建設中的許多內容需要依托物業管理服務來進行。很多新型農村社區管理由于先天條件不足，起點較低，存在諸多需要解決問題。鄉鎮相關行政管理部門的認識不一致，職責分工不明確，房屋沒有專項維修資金、缺少專業隊伍管理，全靠村集體經濟支撐、村委會代管。村集體貼錢管理小區，村民們頗有微詞。如果沒有專業管理和資金保障，新型農村社區的很多公共設施，特別是電梯、消防、二次供水等設施持續使用會出問題。北京市政府為加快推進新型農村社區建設與管理，成立專門機構，明確農村政企分開、政府公共服務和居民自治管理分開，各村鎮根據不同形態社區采取不同的物業管理服務模式，出臺相關政策與臨時指導文件，在新型農村社區按照城市小區標準配備物業管理用房，建立住宅專項維修資金，全面實施物業管理。對符合條件的社區，可以選聘有資質的物業服務企業提供物業服務，各鎮根據物業服務成本核算進行補貼。物業服務不僅為村民解決后顧之憂，還能為村民房屋保值增值，帶來直接的經濟效益。

2.2物業管理拓寬就業渠道，帶動經濟發展

當前新型農村社區的物業管理服務人員大多來自社區村民，土地流轉后，不再種地，部分村民通過招聘參與物業服務，實現了社區村民就近就業，減輕了政府壓力，增加了村民收入，促進家庭穩定、社會和諧。針對社區物業管理人員文化程度和職業技能水平較低，沒有培訓和相關證書的情況，北京市農委會同市勞動保障局、市財政局、市教委等部門先后出臺了相關意見和辦法，一名農民市級財政補貼培訓費200元，農民可以免費參加電工、焊工、家政等各類培訓，獲得職業技能證書后就業，避免了一些農民上樓入住新型社區后，收入不見增長而生活成本增加的困擾。物業管理不但有利于解決村民就業，對擴大消費、拉動經濟增長也有重要作用。據估算，在房屋七十年的使用過程中，物業管理對公共設備設施維護及房屋修繕的費用與購房費的支出比例為1.3∶1，物業服務管理所創造的經濟總值將越來越多，新農村物業的市場價值會越來越顯現。

2.3物業管理有利于維護新型農村社區穩定，改善農村治安問題

新型農村社區的建設和推進使農民的生活環境大大改善，生活質量有了很大的提高。但由于城郊新型農村社區生活成本相對較低，流動人口多;社區村民之間，村民與村干部之間因為各種原因發生矛盾產生糾紛繁多，常引發治安或刑事案件，給社區治安帶來一定隱患，影響社區和諧穩定。如大興區推廣實施村莊社區化物業管理以來，村莊刑事發案數與2008—2010年三年同期平均刑事發案數相比下降了25%，群眾安全感由原來的48.3%提升到96.5%。物業管理企業對于維護農村治安和社區秩序具有積極作用。通過協助村干部加強社會治安綜合治理和安全監管工作，做好矛盾糾紛排查調處及安全保衛工作，協助公安派出所對外來人口登記，最大限度地降低社會矛盾，積極預防、妥善處理矛盾糾紛。另外，物業建立長久有效的治安防范體系，落實安保責任，規范安保制度，布置安防系統設備，實現24小時監控值班，定時保安巡視、進出口有門崗值班，規范停車管理，保障和維護好社區村民生命財產安全，提升村民安全感和滿意度。

2.4物業管理社區文化活動，有利于提高村民文化素養“新常態”下，文化建設與經濟發展同樣重要

社區文化建設在城鎮化進程中起到越來越重要的作用。物業管理企業通過策劃新穎的活動項目，運用宣傳、教育、娛樂等多種形式，培育村民和流動人口的社區意識，更新觀念、提高素質，引領村民形成良好社會風尚。北京懷柔區湯河口鎮新地村在村中60多塊墻面上建起了文化墻，書寫詩詞、名人畫像、弟子規圖畫、愛國英雄、尊老愛幼圖畫等，倡導新農村鄉風文明新風尚。色彩繽紛的文化墻也成了新村亮麗的人文風景線。

3推進新型農村社區物業管理再提升的建議

從北京市實施物業管理的農村社區反饋看，物業化管理符合農村發展的實際和新農村建設的要求，可大大提升社區管理水平和農民生活質量，讓農民真正享受到與城市居民一樣的待遇，提升新型農村社區物業管理服務水平也勢在必行。

3.1新型農村社區物業管理要提前謀劃

有相當一部分人認為物業管理是房屋建成后，在使用過程中的日常維護和管理。隨著物業管理行業發展，這種理念已不能與時俱進了。在新型農村社區建設過程中，對物業管理的需求和依賴越來越強，為提升物業管理能力和工作質量，根據目前物業管理取得顯著效果的成熟經驗，在新型農村社區建設過程中，應提早謀劃物業管理工作，提前參與。這對于提升社區物業管理質量、減少物業糾紛、保障村民權益有積極作用。新型農村社區物業提前參與不同于城市社區物業提前介入，在新型農村社區建設過程中，請物業管理專業化團隊提前參與，對社區未來的發展提出建設性的意見，做好引導與開發，提前培養專業化團隊。2013年被北京市新農村委員會定為市級新型農村社區示范村的平谷西古新農村，也是中國養老示范基地。規劃四個大區:以道教文化和燈彩藝術為特色的文化區、養老產業區、觀光農業區、新民居住宅區。物業管理在規劃階段進入，對產業發展和建成使用都有更長遠的意義。另外，現代物業管理制度向廣大農村地區推廣，會面臨很多由農村具體情況引發的新問題，如物業費收繳。物業管理企業應該早做準備，有必要通過前期調查，盡可能多地發現這些可能出現的問題，并提出相應解決方案，防患于未然。

3.2推行新型農村社區物業管理市場化

新農村物業管理市場化是指突破農村社區自給自足和內部交換為主的物業管理初級階段模式，經過公開市場過程，選聘物業服務企業，而不是被動地接受物業管理單位的管理和服務。在選定物業服務企業過程中，建議重點關注物業資質、物業管理方案、投標報價、企業信譽、管理業績等條件，綜合評判，確保最終選定服務收費合理、專業技術力量較強、管理行為規范、信譽良好的物業管理服務專業公司。這樣，總體服務質量必然有保障，不僅節省村民物業服務費用，也會減少物業管理爭議。物業管理收費不是福利性服務，新農村物業管理必須盡快擺脫收費難問題。新型農村社區受經濟來源、傳統觀念、傳統文化、消費習慣的影響，入住后，部分村民不愿意交納物業費和公攤電費等，影響物業管理的正常運營，從而影響社區的生活質量。某種意義上講，免費、廉價、低值的服務，對新型農村社區物業管理是一種損害，無助于新型農村社區建設長久、可持續發展。在“新常態”下，物業管理消費，是“花錢買服務”、物業保值增值，享受社區建設成果。新常態促使新型農村社區建設觀念更新，通過注重市場在社會經濟發展中的決定性作用，可以引導市場行為和社會心理預期。新型農村社區物業管理推行市場化模式，企業化運營，是提高物業管理總體服務質量的有效途徑，切實可行，不僅有迫切的現實必要性，也是長效管理的必然趨勢。

3.3堅持新型農村社區物業管理規范化

在北京新型農村社區物業管理實踐中，也有些物業管理公司前期服務表現較好，但隨著時間的推移，服務質量越來越差，究其原因，與新型農村社區物業管理尚不規范有關。如何扭轉服務質量下降的狀況，如何規范新型農村社區物業管理已經迫在眉睫。目前北京市新型農村社區已基本實現物業管理全覆蓋，其物業管理模式雖不同于城市，但可借鑒城市現代物業管理制度，從長遠發展看，提高農村物業管理水平和服務質量，規范化是農村物業管理企業發展的必由之路。新型農村社區物業管理規范化，主要包括小區文明建設、業主(居民)自治管理和綜合服務規范、重要事務決策規定，物業共用部位、共用設施設備的維修、養護和管理，房屋安全管理、治安消防秩序維護、環境衛生維護、綠化養護、重要信息公開等。培養農民“自己家園自己管”的意識，建立了包括業主(村民)、社區、鄉(鎮)人民政府(街道辦事處)、行業主管部門在內的物業管理評價體系。隨著新農村建設的不斷深入，新型農村社區物業管理的逐步規范，物業管理服務質量必然水到渠成，穩步提升，并能始終如一保持高水準不變樣。

3.4新型農村社區物業管理特色化

物業管理服務能力的體現，不只在于提供所謂高檔奢華服務，而在于提供恰當的服務。新型農村社區物業管理更加注重以村民為核心，以需求為導向的切實可行的特色化的物業管理方案。根據新型農村社區相對獨立的特點，建立24小時應急服務機制和專項措施。依照“以人為本”的人文精神，推出了老人護理、學生學習、兒童看護、送洗衣、代送代收快遞等針對性較強的特約服務。隨著新農村建設的不斷發展，農民也逐步形成資產統籌管理增值升值意識。在新型農村社區物業管理中，物業管理公司有著與村民距離近，聯系緊密的天然優勢，建議物業公司拓展資產經營能力，逐步成為村民資產經營的合作伙伴。物業管理公司可以適時開展房屋租賃、農產品統一銷售等多種經營活動。物業管理公司在“保姆”“管家”的位置上的提升，可以與社區村民共贏，農民獲得了預期收益，物業服務公司也可取得經濟效益。在“新常態”下，新農村建設發展的新階段，現代物業管理從城市逐步延伸到農村，也不應僅局限于農村社區物業管理，對于農村大量存在而且是發展現代農業物質基礎的農業基礎設施、設備等農村公共資源，更應該引入物業管理模式，以降低使用成本，提高農村公共資源的使用壽命和利用效率。現代物業管理在農村、農業的可持續發展過程中將大有可為。

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作者:郭冰 單位:北京農業職業學院現代服務管理系