淺析國有企業(yè)物業(yè)管理如何走向市場

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摘要：隨著國有企業(yè)經濟體制改革的進一步深化，主輔分離勢在必行。國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場成為必然。后勤服務社會化已經在全社會興起，物業(yè)管理正是最佳的載體。

關鍵詞：國有企業(yè)；物業(yè)管理；市場

一、國企物業(yè)管理市場化的可行性和必要性

上世紀80年代，深圳學習香港及國外經驗，在住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理，開了中國在內陸物業(yè)管理的先河。30多年來，物業(yè)服務在全國各地各行業(yè)迅猛發(fā)展，初步建立起社會化、專業(yè)化、市場化、企業(yè)化的物業(yè)管理體制，物業(yè)管理行業(yè)的成功發(fā)展，為國企物業(yè)服務市場指明了方向。長期以來，由于受計劃經濟影響，國有企業(yè)承擔著較多的社會功能，這樣嚴重影響了企業(yè)的核心競爭力，阻礙其發(fā)展。要減輕國有企業(yè)的社會負擔，必須將企業(yè)所承擔的大量社會保障與社會福利的功能剝離出來，使企業(yè)由原來承擔較多社會職能的“國有物業(yè)”轉變?yōu)橐陨a經營活動為中心的真正意義上的市場主體。這既能解決國有企業(yè)人員負擔與社會再就業(yè)之間的矛盾，也能夠盤活動資產、精干主業(yè)，實現(xiàn)有國企業(yè)業(yè)務有進有退，促進國有企業(yè)物業(yè)服務最終走向市場。

二、國企物業(yè)管理市場化面臨的主要困難

職工住房制度改革以來，原國有企業(yè)職工所居住小區(qū)的物業(yè)服務由國有物業(yè)承擔，雖然較原來的后勤服務管理有了很大進步，但仍然存在著較多的福利內容，較市場化的物業(yè)管理相距甚遠。這其中既有相關配套政策不完善的原因，也有企業(yè)物業(yè)服務自身的原因。

(一)房屋設施老化，維修欠賬多

國有企業(yè)的職工住房大多建于上世紀七、八十年代，房屋比較陳舊，公共設備設施老，存在著許多安全隱患。小區(qū)職工住房大部分是福利分配，無住房公基金，小區(qū)內的大、中修費用均由國有物業(yè)承擔，由國有物業(yè)根據(jù)資金計劃進行部分維修。雖然國有物業(yè)對一部分小區(qū)進行綜合整治，但還有一部分偏遠地方的小區(qū)未進行有效地維修。而物業(yè)維修費用通過住房維修基金是無望解決。目前物業(yè)管理費收費標準偏低，國有企業(yè)物業(yè)管理服務的業(yè)主對此認識模糊，認為只要“我”交物業(yè)費，房屋的出現(xiàn)的問題就應該由物業(yè)企業(yè)承擔，而國有企業(yè)物業(yè)公司根本無力承擔如此巨大的費用。

(二)“養(yǎng)人”的負擔很重

作為國有企業(yè)后勤服務大本營，企業(yè)承擔了更多的社會責任，為了社會穩(wěn)定安置了大量職工家屬及有償買斷人員，而這部分人員所支付的成本與工作量遠遠不能達到正常用工的勞動水平，限制了企業(yè)的正常服務水平。

(三)代收的服務項目虧差很大

國有企業(yè)的職工通過企業(yè)福利分配的方式獲得住房，職工生活用水、用電等費用均由物業(yè)服務企業(yè)先代為支付供水供電公司，再由用戶支付給物業(yè)服務企業(yè)。這種模式的運行，增加了物業(yè)企業(yè)的運營成本，并因此而承擔了由于管網(wǎng)設施老化造成的水電流失成本，以及管網(wǎng)的維修費用。除此之外，還承擔了居民價差的損失及供水、供電收入的稅費等巨大虧損。這種現(xiàn)象無形之中增加了物業(yè)企業(yè)的工作量及管理難度，還增加企業(yè)的變動成本。

(四)承擔了更多的社會責任成本

在國有物業(yè)管轄的小區(qū)，物業(yè)公司承擔了更多的義務和責任，推動了整個小區(qū)和諧與穩(wěn)定。小區(qū)內有大型活動室、老年大學、社區(qū)黨員聯(lián)系服務站等，而這部分服務往往都是免費提供。其次，小區(qū)內的托幼園所收費也是按計劃價格收費，價格低廉，而服務成本卻相對比較高，導致嚴重的虧損。這些服務的提供，是物業(yè)企業(yè)所承擔的社會責任。

三、國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場的對策

國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場化，是國有企業(yè)改變舊體制，卸下后勤生活服務沉重包袱，實現(xiàn)減人增效目標，提高企業(yè)核心競爭力的有效途徑，而且需要具備一定的實施條件。

(一)整合物業(yè)資源，實現(xiàn)行業(yè)重組

通過資產管理重組和產權多元化、大力推進物業(yè)管理集約化和規(guī)模化管理，走大型、集團化經營的道路是國有物業(yè)企業(yè)走向市場的必然趨勢。資產重組有利于資源共享，實現(xiàn)優(yōu)勢互補和資源的優(yōu)化配置，同時，也有利于加速企業(yè)的社會化、專業(yè)化、集約化。

(二)完善物業(yè)管理體制，發(fā)揮業(yè)主委員會的作用

在物業(yè)管理活動中，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會是構成物業(yè)管理法律關系的最主要的民事主體，科學準確地為業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)定位，是物業(yè)企業(yè)專業(yè)化管理體制必不可少的基礎，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的首要前提和必然要求。

(三)健全物業(yè)管理法規(guī)體系，實現(xiàn)法制管理

近年來，國家出臺了《物權法》、《物業(yè)管理條例》《供熱管理條例》等一系列法律法規(guī)，確立了比較系統(tǒng)的房地產基本管理制度，旨在規(guī)范物業(yè)管理市場行為，既規(guī)范了業(yè)主的行為，也維護物業(yè)企業(yè)的利益。只有健全了法律法規(guī)體系，物業(yè)企業(yè)才能更順利進入市場。

(四)培養(yǎng)復合型人才，提高物業(yè)服務水平

業(yè)主的滿意是衡量物業(yè)管理工作的最終標準。招賢納士，建立與完善系統(tǒng)的人員培訓、學習、進修和深造制度，能夠較大地提升從業(yè)人員的綜合素質、提高服務方法及各項業(yè)務的操作程序規(guī)范化程度，從而不斷改進服務質量，提高服務水平。

(五)發(fā)揮國有物業(yè)自身規(guī)模的優(yōu)勢，塑造國有物業(yè)品牌

國有物業(yè)企業(yè)自身存在著大量的優(yōu)勢，在多年的物業(yè)管理中，積累了大量而寶貴的專業(yè)經驗，有一大批優(yōu)秀的管理隊伍，精湛的技術工人，可以充分利用現(xiàn)有的市場資源，將國有物業(yè)做大、做強，塑造國有物業(yè)品牌.

作者:程向東 單位:大慶油田礦區(qū)事業(yè)部外圍物業(yè)管理公司