封閉小區街區制化物業管理障礙性因素
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摘要：以全國城市工作會議提出的街區制推諉行為背景，在系統梳理街區制研究現狀的基礎上綜合分析了封閉小區街區制化物業管理企業需要應對的問題。從公共秩序管理、環境管理、設施設備管理、前期物業管理等四個方面分析封閉小區街區制化的障礙性因素。通過對一線物業管理企業的工作人員訪談、問卷調查進一步總結、提煉，最終選取提出15項封閉小區街區制化的障礙性因素。
關鍵詞：街區制；物業管理；環境管理
1封閉小區街區制化背景
中央城市工作會議提出中國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開。街區制以美國為典型，其公寓、排屋、別墅出了門就是馬路。街區制可以激發小區活力：拆除各小區的圍墻可以使原來分散的小區配套整合成整個區域的配套，實現商業、娛樂和教育資源共享，進而實現社區共榮；街區制拆遷各種圍墻后，可以把原圍墻空間讓給綠化植物和行人，街區視線更加開闊，增進不同小區居民之間的交流；拆除圍墻可以清除城市交通路網栓塞，暢通最末端的城市道路交通，使城市路網稠密，緩解城市交通壓力，提升城市交通效率。本文聚焦于封閉小區街區制化為開放式小區，從物業管理的角度，從公共秩序管理、環境管理、設施設備管理、前期物業管理等四個方面分析封閉小區街區制化的障礙性因素。在初步提出的障礙性因素基礎上，通過對物業管理企業一線員工、管理人員以及物業管理行業專家進行訪談和問卷調研，以最終確定封閉小區街區制化的障礙性因素。
2障礙性影響因素
2．1公共秩序管理
公共秩序管理是物業服務管理的一項重要內容，其內容為在物業管理區域內物業服務企業協助政府有關部門進行公共安全防范和公共秩序維護等管理服務活動。公共安全防范的內容主要有出入管理，安防系統的使用、維護和管理，消防管理，施工現場的管理，配合政府開展社區管理等。公共秩序維護主要有物業管理區域內交通管理與車輛停放服務等。封閉小區街區制化對物業服務管理的公共秩序管理帶來較大的挑戰，這些挑戰成為障礙性因素，主要有人員出入管理，物品出入管理，巡邏、門崗服務，治安防范服務管理，車輛出入管理等幾個方面。（1）人員出入管理。封閉小區四周有圍墻，人員出入小區都有影像記錄，且非小區居住人員及車輛出入要求登記，這樣可以有效地實現人員出入管理。而街區制后，小區是開放式的，人員是隨意出入小區的。人員出入管理服務這項服務內容在街區制下無法實現。物品出入管理，為物業管理對出入小區的大件物品進行登記管理，可以防止大件物品失竊，也可以提前防止違規裝修材料進入小區。（2）門崗、巡邏服務，門崗對于封閉式小區是一個門一個門崗，而開放式街區制后是否還需要設門崗值得思考。巡邏服務的范圍與封閉小區相比，應該會不同。（3）治安防范服務管理為物業需要有效管理封閉小區范圍內的治安問題，而成為街區制后需要區分城市管理、治安部門與物業管理的責任界限，小區內部的開放式空間歸誰負責。（4）車輛出入管理。街區制下小區內部道路對外開放，物業服務的車輛出入管理內容是否需要進行調整。開放的小區道路是否需要設智能道閘系統實現智能管理，設備的錢誰來承擔？物業管理是否該管這塊車輛出入，大眾享受著便利，額外的物業管理成本由誰買單。非小區車輛穿越小區也會給小區居民帶來各自不便、噪音、尾氣以及不安全等。
2．2環境管理
物業環境管理主要指對物業管理區域內的物業共用部位、共用設施和各場地提供的清潔衛生管理、園林綠化管理和衛生蟲害防治等服務管理，是日常物業服務管理的重要內容。封閉小區街區制化，把原本封閉小區內的諸多共用部位、共用設施和場地對外開放，那么對于這些部位、設施和場地是否要繼續進行物業服務管理，相應的成本與物業管理費由誰來承擔。歸納來看，物業環境管理部分的障礙性因素主要有：室外公共區域的清潔、綠化日常管理、綠化翻新改造、衛生蟲害防治等。室外公共區域的清潔，主要是指室外道路清潔、室外游樂場等公共設施清潔、公共綠地清潔、各種露天排水井溝的清潔、水池景觀清潔、露天停車場清潔等。封閉小區的室外公共區域屬于物業清潔衛生管理的內容，然而成為街區制后，這些部位對外開放。繼續納入物業清潔衛生管理區域則物業管理費誰來承擔，如不納入則如何保證這些區域的環境衛生。綠化的日常管理包括澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔等。綠化翻新改造內容包括草坪翻新與補植、綠籬翻新補植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等。綠化的日常管理與翻新改造的區域為全體小區業主共有區域的共有綠化植被、草坪等。街區制下，這些共有綠化植被、草坪是否還屬于全體業主共有，或者變更納入市政園林綠化的范圍。綠化的日常管理與翻新改造為封閉小區街區制化的障礙性因素。衛生蟲害防治就是消滅各種有害生物，尤其是病媒生物，如老鼠、蒼蠅、蟑螂、蚊子等，保證小區環境的清潔，保障業主及物業使用人的身體健康。街區制后，開發空間部分的衛生蟲害防治由誰來負責，費用由誰來承擔。衛生蟲害防治會構成封閉小區街區制化的障礙性因素。
2．3設施設備管理
物業設施設備管理指物業服務企業依據物業服務合同，運用先進的技術手段和科學的管理方法對房屋及設施設備的使用、維護、保養、維修實施管理，保證房屋、設施、設備的正常使用，提高完好率，延長使用壽命。居住小區內部按照類別不同存在強電系統、電梯升降系統、空調系統、給排水系統、消防系統、弱電系統等多種設施設備系統。這些系統有些在建筑內部，而有些在居住小區的公共部位。街區制后，公共部位的設施設備的管理就存在較大影響。歸納來看，設施設備管理部分的障礙性因素主要有：閉路監控系統、門禁系統、紅外報警系統、公共照明設備保養及維修等。閉路監控系統指在居住小區中運用傳感技術、監控攝像技術、通訊技術和計算機技術，組成一個多功能全方位監控的高智能化的處理系統，以實現對居住小區必要位置的監控。街區制后，哪些區域要繼續監控，或者將原來的小區業主公共區域納入城市管理的監控范圍。這需要進一步探討和時間，是街區制推行的障礙性因素。現行居住小區的門禁系統多采用小區、組團、單元等多道門禁系統，而街區制后，最明顯的小區這層的門禁系統不再需要或者要相應調整。對現行的門禁系統進行更新改造是一個很大的工程量，并要考慮加強組團或單元這層的功能。紅外報警系統目前通常為居住小區圍墻一圈設紅外線，當有人不通過正常渠道進入小區，該系統就會報警警示。街區制后，現行紅外報警系統肯定要進行調整，如何設立該系統既能實現原來的功能和效用，又能適應街區制開放式街區的要求。公共照明設備保養及維修指現行居住小區內部的道路及公共部位的路燈等公共照明設備的日常消耗、保養與損壞后的維修更換。現行居住小區內的公共照明設備屬于全體業主共有，公共照明設備保養及維修則由物業管理企業在實施，從物業管理費中開支。街區制推行，是否將公共照明設備納入市政照明，并向全體業主支付設備購買費用。公共照明設備保養及維修，是否納入市政照明，或者繼續由物業管理企業實施，相應的費用從物業管理費支出還是市政支出。
2．4前期物業管理
前期物業管理為物業管理早期介入之后，業主大會成立并與物業管理企業簽訂《物業管理合同》且生效之前的物業管理。前期物業管理的時間不確定，有些居住小區業主大會成立晚，所以前期物業管理涵蓋了常規物業管理階段的內容，該部分已經在上述討論，本部分主要討論前期物業管理階段的承接查驗、工程質量保修和裝修管理。前期物業管理階段的承接查驗為開發商將居住小區的共有部位、設施設備移交的全體業主，由物業管理企業實施。街區制推行，共有部位、設施設備的范圍需要探討確定，哪些屬于全體業主共有，哪些屬于國有，而物業管理的范圍為哪些。工程質量保修現行由開發商、施工單位按照相關規定實行，開放式街區制后，共有部位、設施設備的使用頻率將大幅增加，增加的損耗由誰來承擔。裝修管理物業管理企業需要做到對業主物業裝修過程的管理、服務和控制，規范業主，要協助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規行為進行處理和糾正。開放式街區制后，封閉小區的整體感會下降，對于業主公約或共同達成的裝修原則將存在裝修管理難度，且難以在進出口對進出小區的違規裝修材料進行控制。
參考文獻
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作者：葉劍鋒 徐昆侖 單位：浙江建設職業技術學院