物業管理對人居環境的影響

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摘要:隨著80年代“物業”一詞在中國的使用，物業管理對人居環境的影響力是越來越大，本次在闡述物業管理對人居環境的影響上，也對宿州市在物業管理和人居環境上的現狀存在的問題，解決問題的對策以及研究的意義上進行了論述。

關鍵詞:物業管理;人居環境;服務水平;物業行業

近年來，經濟的迅猛發展，人民生活水平的不斷提高，使得居民們越來越關注自身的居住環境，因此物業管理應運而生，人們對物業的需求也越來越高。物業不僅是對房屋、設施設備進行維修保養，對區域內環境進行綠化保養，而且也有豐富居民的精神文化生活，加強區域內居民之間的溝通，構建和諧社區的作用。

1物業管理的起源與概念

在中國，物業一詞自古就有，早在《漢語大辭典》中就有記載“在京有物業者……”之言，然而近代意義的物業管理一般來說是起源于19世紀60年代的英國。而后經過幾十年的發展傳播，1908年美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治組織的芝加哥建筑物管理人員組織召開了第一次全國性會議，宣告了全世界第一個專門的物業管理組織的誕生。而中國因為種種原因，直到20世紀80年代中國現代意義上的物業才正式出現。物業管理的概念雖然有很多。但根據《物業管理條例》(國務院令第504號)第二條的規定，“物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同規定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”

2宿州市物業管理與人居環境現狀

在物業管理方面，宿州市作為一個四線城市，雖然這幾年處于經濟發展的黃金時期，但是經濟發展的總體水平仍然不高，宿州的本土物業開始于1996年，源自于宿州市物業管理有限公司的成立，截止2016年，宿州市現注冊的物業管理企業已有80多家，但多為3級資質企業，規模較小，小而全的企業造成了一部分人員和資源的浪費，不利于人員和資源的優化配置。宿州市的物業管理在思想觀念上比較落后，仍在走傳統型的道路，對物業人員的培訓不夠重視，而且物業公司員工專業水平低下，服務意識不強，處理問題不及時做事拖拉。宿州市很多基層員工回答不出什么是物業，而且經過走訪發現眾多小區門崗保潔人員年齡集中在50歲左右，多為初中及以下學歷，文化水平較低，保安門衛在看到人們隨意進出小區時也多不進行詢問及登記。宿州市物業行業中業主少繳拒繳物業費問題比較嚴重，而且多數業主有事多自己解決，沒有遇事找物業的觀念，業主與物業人員互不熟悉，因物業費問題業主與物業人員之間多會發生矛盾，物業行業在宿州發展還不夠成熟。在人居環境方面，宿州市作為一個傳統的農業城市，但隨著經濟的不斷發展及政策的轉變，也開始向工業城市轉變，在2013年以前，宿州的園林綠化一直不盡人意，直到2014年宿州開始啟動國家級園林城市建設工作，宿州在人居環境方面才算真正的進行了改造，至2016年宿州市啟動的“親水工程”已經先后完成了三角洲公園、沱河、汴河、護城河兩岸綠化建設。宿州市在城區道路建設上，始終堅持“道路延伸到哪里，綠化就傳遞到哪里”，因而城市整體自然環境有了較大的提高。隨著恒大御景灣，龍登和城、天鵝灣、元一新天地、港利錦繡江南等小區的建立，可以發現新建小區綠化率占比增大且均有了物業入駐，而老式小區與之對比可以明顯的發現綠化嚴重短缺，僅可以在單元門旁邊發現幾平米的花壇，幾乎沒有物業入駐，經詢問了解到每戶僅需繳納衛生費，用于垃圾清運。宿州的小區居民多互不相識，鄰里互動太少，有孩子的家庭目前普遍存在一個困擾，父母每日工作繁忙小孩子上學的接送比較麻煩。

3存在問題及原因分析

物業管理方面，(1)物業行業作為一個服務行業，在我國起步較晚且宿州市經濟發展的總體水平不高。直到20年代末，宿州房地產業的迅猛發展才把物業引入宿州，僅僅經過短短幾十年的發展，物業行業仍不成熟，且受宿州經濟發展水平的影響因而宿州注冊的物業公司規模較小。(2)物業行業基層員工工資集中在1800元上下，吸引不了年輕勞動力或高素質人才前來工作，因而造成基層物業群體年齡偏大，而受當時70年代整體大環境影響人們知識水平普遍不高。(3)物業行業本就作為一個薄利行業，又面臨物業費收繳難的問題，因此公司沒有多余錢財去支撐物業較多的培訓，且受員工個人知識水平的制約及思想上對培訓的不重視，公司的培訓效果較弱。在宿州的物業行業中物業公司還面臨一個現狀就是基層員工的流動性大，公司的理念精神以及為業主服務的意識無法深入人心。(4)物業行業的員工多只負責自己區域內的固定工作，對于業主遇到的難題不會熱心幫助解決問題及提出意見，因為服務問題所以一定程度上造成了物業費催繳難的現狀。人居環境方面，(1)在人居環境上，宿州整體綠化改造來自于政府工作積極有效的開展。(2)居住區域內小區業主多有正式工作，上班繁忙，鄰里見面次數少，交流有限且小區物業不開展促進鄰里活動，因而業主之間關系比較冷淡陌生。

4對策與建議

(1)擴大物業管理規模，現國家政策支持由大公司兼并小公司或物業公司強強聯手，一方面有利于物業管理實現對人才和資源的優化配置，另一方面有利于互相學習對方優點，增強企業競爭力。(2)提高員工素質，可以從提高工資入手，挑選有素質有文化有責任心的員工，以提高服務整體水平，滿足業主要求來提高物業費收取率，獲得利潤，公司必須重視對員工的培訓，實行實時定點培訓多宣傳公司理念及服務意識，增強員工的專業知識，真正做到全心全意服務業主，并制定嚴格的服務規范實行獎懲制度，提高員工福利，對服務質量差的實行懲罰及淘汰制，與員工必須簽訂勞工合同，減少人員流失。(3)對待員工推諉工作問題，在業主報修后，工程人員必須15分鐘內上門解決。若無法按時到達，一定要向業主說明原因，請求諒解。(4)物業管理為了改善業主人居環境除了定期修剪草坪，花壇外，也要多開展一些交流互動活動，開辟出娛樂場所和文化活動中心，如棋牌室、健身房、聊天室、圖書館等，不僅豐富業主的業余生活，而且也有利于加強業主之間，業主與物業人員之間的關系。(5)物業企業可以通過增加服務項目，通過家政，水電費代繳等業務增加收入，也可以根據業主上班孩子接送困難及放學后孩子的去處問題提供個性化的服務，提高員工素質，可以從提高工資入手，挑選有素質有文化有責任心的員工，以提高服務整體水平，滿足業主要求來提高物業費收取率，獲得利潤，

5物業管理對人居環境的意義

(1)物業管理的好壞直接關系到人們的居住環境，隨著近幾年宿州經濟的發展，人們生活水平的提高，越來越多的業主不僅關注物業本身的質量，而且越來越在乎周圍環境的好壞。小區內的垃圾清運、草木的修剪、車輛的停放、小區內設施設備是否正常運行等等方面已經成為業主關注的焦點問題。這樣一方面可以給業主提供更好的服務，另一方面也可以對物業的保值有一定的促進作用。優美的生活環境，不僅滿足業主的物質文化生活，而且也豐富業主的精神文化生活，可以陶冶人的情操，讓人感到愉悅。(2)物業管理的好壞間接關系到整個城市的面貌，業主在滿足了物業對小區內的垃圾、綠化、車輛、設備的管理后，對城市環境也開始有著需求，這樣一方面有利于推動政府加快城市建設與管理的步伐，促進綠化工作的開展，另一方面，有利于提高人們的整體素質，自覺達到保護環境的目的。

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作者：宗杰 陳小芳 單位：宿州學院