加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理的思考
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摘要:物業(yè)管理是近幾年來(lái)我國(guó)大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)［1］。我國(guó)的物業(yè)管理整體發(fā)展良好，但老舊小區(qū)的物業(yè)管理卻難以達(dá)到居民的要求。政府開(kāi)展老舊小區(qū)綜合整治工作，多種方式推進(jìn)老舊小區(qū)完善物業(yè)管理，但問(wèn)題仍舊突出。本文以和平里街道為例重點(diǎn)介紹了老舊小區(qū)的現(xiàn)狀及街道推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)踐，從老舊小區(qū)規(guī)劃設(shè)施、物業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)權(quán)單位、居民自治等方面分析老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因，并提出一些可行性建議。
關(guān)鍵詞:老舊小區(qū);物業(yè)管理;居民自治
1和平里街道老舊小區(qū)基本情況
《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，老舊小區(qū)包括1990年(含)以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒(méi)有建立長(zhǎng)效管理機(jī)制的老舊小區(qū)(含單棟住宅樓)，以及1990年以后建成、存在上述問(wèn)題的老舊小區(qū)［2］。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前和平里街道住宅小區(qū)大多已引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，其余部分為老舊小區(qū)如早期的單位房改房、蘇式樓、保障房等。在和平里街道20個(gè)社區(qū)中，10余個(gè)社區(qū)都存在老舊小區(qū)，屬于老舊小區(qū)較多的街道。老舊小區(qū)主要由居委會(huì)協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)單位管理，剩下少數(shù)為業(yè)主自治管理或處于無(wú)人管理狀態(tài)。
2和平里街道加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)踐
2．1全力配合老舊小區(qū)升級(jí)改造
東城區(qū)政府與和平里街道辦事處不斷加大投入，動(dòng)用大量的人力、物力、財(cái)力對(duì)多個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行綜合整治和升級(jí)改造，對(duì)交林2號(hào)樓南側(cè)等8處道路進(jìn)行修復(fù)，設(shè)置小黃莊一區(qū)等8處路牙、樹(shù)池和金屬護(hù)欄，為興化社區(qū)、七區(qū)社區(qū)的老舊小區(qū)加裝安全監(jiān)控探頭，開(kāi)展地壇北里1號(hào)樓北側(cè)與和平里九小門(mén)前花園的綠化工作。通過(guò)老舊小區(qū)升級(jí)改造，提升了城市功能、優(yōu)化了人居環(huán)境、改善了治安狀況。
2．2協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)單位解決物業(yè)問(wèn)題
和平里街道的老舊小區(qū)大多無(wú)物業(yè)公司管理，出現(xiàn)物業(yè)管理問(wèn)題根據(jù)目前政策只能由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)解決。為此，和平里街道辦事處對(duì)地區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)開(kāi)展調(diào)查，摸清各小區(qū)、各單元樓、各層所涉及的產(chǎn)權(quán)單位，逐一核實(shí)權(quán)屬信息，查找單位基本情況和聯(lián)系方式，建立老舊小區(qū)臺(tái)賬，為解決老舊小區(qū)物業(yè)問(wèn)題打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在工作中，和平里街道辦事處多渠道了解老舊小區(qū)居民需求，積極協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)單位處理居民反映的各類(lèi)物業(yè)問(wèn)題。2016年，街道辦事處共辦理涉及老舊小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的市長(zhǎng)信箱3件、區(qū)長(zhǎng)信箱35件、非緊急救助470件，重點(diǎn)協(xié)調(diào)西營(yíng)房9號(hào)院物業(yè)失管、安定路24號(hào)樓物業(yè)棄管、和平里七區(qū)停車(chē)管理等問(wèn)題，多次聯(lián)系、督促相關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及時(shí)解決居民合理訴求，有效地維護(hù)了居民的權(quán)益。
2．3規(guī)范小區(qū)居民自治形式
和平里街道高度重視老舊小區(qū)自治管理工作，明確了業(yè)委會(huì)為主、自管會(huì)為輔的居民自治模式，對(duì)業(yè)委會(huì)相關(guān)工作進(jìn)行部署分工，形成社區(qū)建設(shè)工作辦公室牽頭、社區(qū)居委會(huì)配合的工作格局，指導(dǎo)居民自治工作，協(xié)助小區(qū)管理。積極協(xié)助符合條件小區(qū)的業(yè)主選舉成立業(yè)主委員會(huì)。街道辦事處根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)制作并發(fā)放《業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理基本知識(shí)手冊(cè)》，及時(shí)委任小區(qū)所在社區(qū)居委會(huì)中有經(jīng)驗(yàn)的社區(qū)工作者擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)籌備組組長(zhǎng)，協(xié)調(diào)居委會(huì)場(chǎng)地等資源協(xié)助業(yè)主籌備工作;在業(yè)委會(huì)工作的各個(gè)階段，協(xié)助業(yè)主向北京市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、東城區(qū)房管局等主管部門(mén)咨詢(xún);涉及法律方面的問(wèn)題，街道辦事處利用律師顧問(wèn)的資源，協(xié)助業(yè)主依法制定管理規(guī)約與議事規(guī)則，維護(hù)業(yè)主自身的合法權(quán)益。街道辦事處根據(jù)每個(gè)業(yè)委會(huì)的實(shí)際情況，制作了業(yè)委會(huì)的工作時(shí)間表，對(duì)業(yè)委會(huì)的工作進(jìn)行記錄，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)及時(shí)提醒業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，逐步規(guī)范業(yè)委會(huì)的工作。經(jīng)過(guò)街道辦事處對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)委會(huì)的協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，涌現(xiàn)出雍和家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、和平里中街三號(hào)院小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、湖景苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)等一批切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)益、運(yùn)行規(guī)范、協(xié)助居委會(huì)參與小區(qū)治理的優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)，雍和家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)驗(yàn)更是在北京市業(yè)委會(huì)工作領(lǐng)域得到推廣。探索自管會(huì)、社區(qū)社會(huì)組織等老舊小區(qū)自治管理模式。和平里街道根據(jù)各老舊小區(qū)突出的物業(yè)管理問(wèn)題，分類(lèi)指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)和居民開(kāi)展自助管理。例如，安德路47號(hào)院停車(chē)位不足，停車(chē)糾紛多發(fā)，街道指導(dǎo)安德路社區(qū)居委會(huì)組織小區(qū)車(chē)主成立車(chē)輛自管會(huì);林調(diào)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生問(wèn)題突出，街道指導(dǎo)林調(diào)社區(qū)熱心居民成立“綠滿(mǎn)家園”環(huán)境美化服務(wù)隊(duì)，以社區(qū)社會(huì)組織的形式參與小區(qū)環(huán)境治理，獲得居民的一致好評(píng)。
3老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題
3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)先天不足，基礎(chǔ)設(shè)施損毀嚴(yán)重
例如，隨著居民生活水平的提高，私人機(jī)動(dòng)車(chē)保有量飛速增長(zhǎng)，大多小區(qū)停車(chē)位數(shù)量都無(wú)法滿(mǎn)足居民停車(chē)需求;加之多數(shù)老舊小區(qū)規(guī)劃時(shí)沒(méi)有配備專(zhuān)門(mén)的停車(chē)位，這導(dǎo)致很多小區(qū)存在安裝地鎖，占用行車(chē)道、人行道、綠地停車(chē)和違章停車(chē)的行為，造成了停車(chē)糾紛投訴多發(fā)，影響了社會(huì)公平和居住環(huán)境。老舊小區(qū)一直是重建設(shè)輕管理，硬件設(shè)施長(zhǎng)期失管失修，維護(hù)不及時(shí)，造成房屋漏雨、電梯損壞、道路破損、下水道堵塞等問(wèn)題。基礎(chǔ)設(shè)施的修復(fù)需要大量資金投入，物業(yè)公司難以承擔(dān)相關(guān)維修費(fèi)用，加之由于原產(chǎn)權(quán)單位交接不規(guī)范，導(dǎo)致房屋公共維修基金使用困難，造成一系列歷史遺留問(wèn)題。
3．2物業(yè)運(yùn)營(yíng)難度大，棄管現(xiàn)象多發(fā)
多數(shù)老舊小區(qū)早年主要是為了解決職工的住房困難問(wèn)題，規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單，設(shè)計(jì)存在“先天不足”。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施已不能滿(mǎn)足居民的需求，老舊房屋也需要專(zhuān)項(xiàng)維護(hù)，大幅提高物業(yè)管理成本。另一方面，老舊小區(qū)的“造血”功能差。部分老舊小區(qū)還存在產(chǎn)權(quán)單位占用住房，停車(chē)位外包等情況，公共收益難以統(tǒng)籌使用;部分經(jīng)濟(jì)適用房和回遷房由于相關(guān)政策規(guī)定，物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)低;許多居民是單位退休職工，認(rèn)為物業(yè)管理還應(yīng)由單位負(fù)責(zé)，不認(rèn)同現(xiàn)代物業(yè)管理方式，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識(shí)尚未形成。
3．3產(chǎn)權(quán)單位復(fù)雜，協(xié)同配合缺失
老舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、房改房、央產(chǎn)上市房、承租房等。產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時(shí)對(duì)小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。產(chǎn)權(quán)人也是多種多樣，有居民個(gè)人、房管部門(mén)、單位產(chǎn)權(quán)人、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等，多種產(chǎn)權(quán)形式共存于同一棟樓的情形并不鮮見(jiàn)。原產(chǎn)權(quán)單位若出現(xiàn)分立、合并或解散等情況，責(zé)任主體更是無(wú)從談起。老舊小區(qū)復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)無(wú)疑為物業(yè)問(wèn)題的解決、業(yè)主大會(huì)的組建和物業(yè)費(fèi)用的收取帶來(lái)了障礙。3．4居民主人翁意識(shí)不足，自治能力欠缺多年來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無(wú)償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀(guān)念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門(mén)或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢(qián)，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交。而且老舊小區(qū)由于居住環(huán)境較差，目前居民多為老人、弱勢(shì)群體和外來(lái)人員，這些人員收入較低，主人翁意識(shí)不足，在自治能力方面有所欠缺，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)難以成立，物業(yè)公司無(wú)法選聘，物業(yè)問(wèn)題沒(méi)有合法主體牽頭。
4改善老舊小區(qū)物業(yè)管理的建議
4．1提升老舊小區(qū)物業(yè)管理投入效果
老舊小區(qū)難以依賴(lài)居民出資或者物業(yè)公司入駐實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)規(guī)范化物業(yè)管理。因此，政府應(yīng)該“精準(zhǔn)滴灌”，提升對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理的投入效果。改善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，一方面要通過(guò)拆遷重建、危房改造等民生工程，全方位改善老舊小區(qū)居住環(huán)境;另一方面，對(duì)目前還不能拆遷的老舊小區(qū)，加大資金投入，加強(qiáng)老舊小區(qū)改造力度，要以規(guī)范化物業(yè)管理需要的條件為導(dǎo)向，更新、維護(hù)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。鼓勵(lì)物業(yè)公司入駐老舊小區(qū)。對(duì)進(jìn)駐老舊小區(qū)的物業(yè)公司每年劃撥一定的物業(yè)管理補(bǔ)貼，用于彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)虧損，提高物業(yè)公司服務(wù)的質(zhì)量和積極性。發(fā)放老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)用補(bǔ)貼。完善物業(yè)費(fèi)用補(bǔ)貼相關(guān)制度，形成居民花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識(shí)。
4．2探索準(zhǔn)物業(yè)管理模式
根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第二十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人［3］。未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)且無(wú)法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的老舊小區(qū)，可以由社區(qū)居委會(huì)牽頭組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，客觀(guān)收集業(yè)主意見(jiàn)，實(shí)現(xiàn)由業(yè)主共同決定將各專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人，根據(jù)需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務(wù)。實(shí)現(xiàn)外包式半專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，做到低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，高標(biāo)準(zhǔn)管理，滿(mǎn)足居民需求，逐步得到居民共識(shí)，使得居民適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理模式，從而為過(guò)渡到標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理打好基礎(chǔ)。
4．3促進(jìn)小區(qū)居民依法自治
小區(qū)的事情是所有業(yè)主的事情，真正由廣大業(yè)主選出的業(yè)委會(huì)不但能夠協(xié)調(diào)化解業(yè)主之間的矛盾，還能夠規(guī)范小區(qū)內(nèi)公共收益的征收和使用，合理經(jīng)營(yíng)和維護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共物業(yè)，提升小區(qū)的治安管理水平。首先，在一些居民自治意識(shí)不強(qiáng)、選舉業(yè)主委員會(huì)條件不成熟的老舊小區(qū)，可以先實(shí)行樓長(zhǎng)制度，選出有責(zé)任心的業(yè)主擔(dān)任樓長(zhǎng)，協(xié)助居委會(huì)參與小區(qū)管理，以這種方式建立居民自治的基礎(chǔ)。其次，探索采取政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)方式，引入社會(huì)組織參與小區(qū)管理，協(xié)助業(yè)委會(huì)為居民提供服務(wù)，為小區(qū)管理出謀劃策。最后，加強(qiáng)業(yè)主參與網(wǎng)絡(luò)渠道構(gòu)建，網(wǎng)絡(luò)的間接性也可以緩解鄰里之間當(dāng)面提出意見(jiàn)的尷尬，使每一個(gè)業(yè)主都可以平等地發(fā)表自己的意見(jiàn)。
參考文獻(xiàn):
［1］趙楠楠．物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生原因及對(duì)策［J］．法制與經(jīng)濟(jì)，2014，05．
［2］北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)的通知(京政發(fā)［2012］3號(hào))［S］．
［3］北京市人民政府．北京市物業(yè)管理辦法［S］．
作者：黃天慶 單位：北京市東城區(qū)和平里街道辦事處