加強老舊小區物業管理的思考
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摘要:物業管理是近幾年來我國大力培育、發展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業［1］。我國的物業管理整體發展良好，但老舊小區的物業管理卻難以達到居民的要求。政府開展老舊小區綜合整治工作，多種方式推進老舊小區完善物業管理，但問題仍舊突出。本文以和平里街道為例重點介紹了老舊小區的現狀及街道推進老舊小區物業管理的實踐，從老舊小區規劃設施、物業運營、產權單位、居民自治等方面分析老舊小區物業管理存在的問題及原因，并提出一些可行性建議。
關鍵詞:老舊小區;物業管理;居民自治
1和平里街道老舊小區基本情況
《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》規定，老舊小區包括1990年(含)以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區(含單棟住宅樓)，以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區［2］。據統計，目前和平里街道住宅小區大多已引入物業服務企業進行管理，其余部分為老舊小區如早期的單位房改房、蘇式樓、保障房等。在和平里街道20個社區中，10余個社區都存在老舊小區，屬于老舊小區較多的街道。老舊小區主要由居委會協調產權單位管理，剩下少數為業主自治管理或處于無人管理狀態。
2．1全力配合老舊小區升級改造
東城區政府與和平里街道辦事處不斷加大投入，動用大量的人力、物力、財力對多個老舊小區進行綜合整治和升級改造，對交林2號樓南側等8處道路進行修復，設置小黃莊一區等8處路牙、樹池和金屬護欄，為興化社區、七區社區的老舊小區加裝安全監控探頭，開展地壇北里1號樓北側與和平里九小門前花園的綠化工作。通過老舊小區升級改造，提升了城市功能、優化了人居環境、改善了治安狀況。
2．2協調產權單位解決物業問題
和平里街道的老舊小區大多無物業公司管理，出現物業管理問題根據目前政策只能由產權單位負責解決。為此，和平里街道辦事處對地區內老舊小區開展調查，摸清各小區、各單元樓、各層所涉及的產權單位，逐一核實權屬信息，查找單位基本情況和聯系方式，建立老舊小區臺賬，為解決老舊小區物業問題打下了堅實的基礎。在工作中，和平里街道辦事處多渠道了解老舊小區居民需求，積極協調產權單位處理居民反映的各類物業問題。2016年，街道辦事處共辦理涉及老舊小區物業管理問題的市長信箱3件、區長信箱35件、非緊急救助470件，重點協調西營房9號院物業失管、安定路24號樓物業棄管、和平里七區停車管理等問題，多次聯系、督促相關產權單位及時解決居民合理訴求，有效地維護了居民的權益。
2．3規范小區居民自治形式
和平里街道高度重視老舊小區自治管理工作，明確了業委會為主、自管會為輔的居民自治模式，對業委會相關工作進行部署分工，形成社區建設工作辦公室牽頭、社區居委會配合的工作格局，指導居民自治工作，協助小區管理。積極協助符合條件小區的業主選舉成立業主委員會。街道辦事處根據相關法律、法規制作并發放《業主、業主大會、業主委員會物業管理基本知識手冊》，及時委任小區所在社區居委會中有經驗的社區工作者擔任業主委員會籌備組組長，協調居委會場地等資源協助業主籌備工作;在業委會工作的各個階段，協助業主向北京市住房與城鄉建設委員會、東城區房管局等主管部門咨詢;涉及法律方面的問題，街道辦事處利用律師顧問的資源，協助業主依法制定管理規約與議事規則，維護業主自身的合法權益。街道辦事處根據每個業委會的實際情況，制作了業委會的工作時間表，對業委會的工作進行記錄，在規定時間內及時提醒業主委員會開展工作，逐步規范業委會的工作。經過街道辦事處對轄區內業委會的協助、指導和監督，涌現出雍和家園小區業主委員會、和平里中街三號院小區業主委員會、湖景苑小區業主委員會等一批切實維護業主權益、運行規范、協助居委會參與小區治理的優秀業主委員會，雍和家園小區業主委員會的經驗更是在北京市業委會工作領域得到推廣。探索自管會、社區社會組織等老舊小區自治管理模式。和平里街道根據各老舊小區突出的物業管理問題，分類指導社區居委會和居民開展自助管理。例如，安德路47號院停車位不足，停車糾紛多發，街道指導安德路社區居委會組織小區車主成立車輛自管會;林調社區環境衛生問題突出，街道指導林調社區熱心居民成立“綠滿家園”環境美化服務隊，以社區社會組織的形式參與小區環境治理，獲得居民的一致好評。
3老舊小區物業管理存在的問題
3.1規劃設計先天不足，基礎設施損毀嚴重
例如，隨著居民生活水平的提高，私人機動車保有量飛速增長，大多小區停車位數量都無法滿足居民停車需求;加之多數老舊小區規劃時沒有配備專門的停車位，這導致很多小區存在安裝地鎖，占用行車道、人行道、綠地停車和違章停車的行為，造成了停車糾紛投訴多發，影響了社會公平和居住環境。老舊小區一直是重建設輕管理，硬件設施長期失管失修，維護不及時，造成房屋漏雨、電梯損壞、道路破損、下水道堵塞等問題?；A設施的修復需要大量資金投入，物業公司難以承擔相關維修費用，加之由于原產權單位交接不規范，導致房屋公共維修基金使用困難，造成一系列歷史遺留問題。
3．2物業運營難度大，棄管現象多發
多數老舊小區早年主要是為了解決職工的住房困難問題，規劃方案比較簡單，設計存在“先天不足”。隨著經濟社會的發展和人民生活水平的提高，老舊小區的基礎設施已不能滿足居民的需求，老舊房屋也需要專項維護，大幅提高物業管理成本。另一方面，老舊小區的“造血”功能差。部分老舊小區還存在產權單位占用住房，停車位外包等情況，公共收益難以統籌使用;部分經濟適用房和回遷房由于相關政策規定，物業費用標準低;許多居民是單位退休職工，認為物業管理還應由單位負責，不認同現代物業管理方式，花錢買服務的意識尚未形成。
3．3產權單位復雜，協同配合缺失
老舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有經濟適用房、央產房、房改房、央產上市房、承租房等。產權形式的多樣化，使小區形成多家物業管理單位同時對小區不同物業進行管理的局面。產權人也是多種多樣，有居民個人、房管部門、單位產權人、托管房、二手房產權人等，多種產權形式共存于同一棟樓的情形并不鮮見。原產權單位若出現分立、合并或解散等情況，責任主體更是無從談起。老舊小區復雜的產權結構無疑為物業問題的解決、業主大會的組建和物業費用的收取帶來了障礙。3．4居民主人翁意識不足，自治能力欠缺多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交。而且老舊小區由于居住環境較差，目前居民多為老人、弱勢群體和外來人員，這些人員收入較低，主人翁意識不足，在自治能力方面有所欠缺，導致業主委員會難以成立，物業公司無法選聘，物業問題沒有合法主體牽頭。
4改善老舊小區物業管理的建議
4．1提升老舊小區物業管理投入效果
老舊小區難以依賴居民出資或者物業公司入駐實現老舊小區規范化物業管理。因此，政府應該“精準滴灌”，提升對老舊小區物業管理的投入效果。改善小區的基礎設施狀況，一方面要通過拆遷重建、危房改造等民生工程，全方位改善老舊小區居住環境;另一方面，對目前還不能拆遷的老舊小區，加大資金投入，加強老舊小區改造力度，要以規范化物業管理需要的條件為導向，更新、維護老舊小區基礎設施。鼓勵物業公司入駐老舊小區。對進駐老舊小區的物業公司每年劃撥一定的物業管理補貼，用于彌補經營虧損，提高物業公司服務的質量和積極性。發放老舊小區物業費用補貼。完善物業費用補貼相關制度，形成居民花錢買服務的意識。
4．2探索準物業管理模式
根據《北京市物業管理辦法》第二十一條規定，物業服務企業可以將專項服務委托給專業性服務企業，但不得將全部物業服務一并委托給其他單位或者個人［3］。未選聘物業服務企業且無法選舉產生業主委員會的老舊小區，可以由社區居委會牽頭組織召開業主大會，客觀收集業主意見，實現由業主共同決定將各專項服務委托給專業性服務企業或者個人，根據需求提供菜單式物業管理有償服務。實現外包式半專業化物業管理，做到低標準收費，高標準管理，滿足居民需求，逐步得到居民共識，使得居民適應現代化物業管理模式，從而為過渡到標準化物業管理打好基礎。
4．3促進小區居民依法自治
小區的事情是所有業主的事情，真正由廣大業主選出的業委會不但能夠協調化解業主之間的矛盾，還能夠規范小區內公共收益的征收和使用，合理經營和維護小區內的公共物業，提升小區的治安管理水平。首先，在一些居民自治意識不強、選舉業主委員會條件不成熟的老舊小區，可以先實行樓長制度，選出有責任心的業主擔任樓長，協助居委會參與小區管理，以這種方式建立居民自治的基礎。其次，探索采取政府購買服務方式，引入社會組織參與小區管理，協助業委會為居民提供服務，為小區管理出謀劃策。最后，加強業主參與網絡渠道構建，網絡的間接性也可以緩解鄰里之間當面提出意見的尷尬，使每一個業主都可以平等地發表自己的意見。
參考文獻:
［1］趙楠楠．物業管理糾紛的產生原因及對策［J］．法制與經濟，2014，05．
［2］北京市人民政府關于印發北京市老舊小區綜合整治工作實施意見的通知(京政發［2012］3號)［S］．
［3］北京市人民政府．北京市物業管理辦法［S］．
作者：黃天慶 單位：北京市東城區和平里街道辦事處