小區(qū)物業(yè)管理公司運營模式分析

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摘要:從小區(qū)物業(yè)管理公司的實際運營模式分析入手，闡述了式和自主式小區(qū)物業(yè)管理運營模式的優(yōu)缺點，探究了小區(qū)物業(yè)管理公司如何構(gòu)建科學(xué)合理運營模式的方法，提供了提高小區(qū)物業(yè)管理公司資本金的水平，提高小區(qū)物業(yè)管理公司服務(wù)對象的素質(zhì)，健全小區(qū)物業(yè)管理公司的管理體系等措施和建議。

關(guān)鍵詞:小區(qū)物業(yè)管理公司;自主式;式;資本金;服務(wù);體系;運營模式

當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)總體來講呈現(xiàn)出水平迅速增強、質(zhì)量不斷提升的狀態(tài)，但是增加的速度、提升的水平還是與社會的需要、業(yè)主的訴求有著較大的差距，特別是小區(qū)物業(yè)管理公司運營模式依然存在意識落后、體系不完整等問題，出現(xiàn)了小區(qū)物業(yè)管理公司運營與業(yè)主要求相互違背，小區(qū)物業(yè)管理公司運營模式過分侵占業(yè)主利益的問題，致使二者間呈現(xiàn)出矛盾對立、難于化解的狀態(tài)，如何構(gòu)建小區(qū)物業(yè)管理公司運營的新理念和新模式，進一步整合小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主、小區(qū)物業(yè)管理公司與社會、小區(qū)物業(yè)管理公司與相關(guān)主體的關(guān)系就變得非常迫切。應(yīng)該從小區(qū)物業(yè)管理公司運營的問題分析入手，探討小區(qū)物業(yè)管理公司常見運營模式的利弊，進一步重視業(yè)主和相關(guān)主體的需要和訴求，從業(yè)主和相關(guān)主體的根本利益和長遠價值出發(fā)，建立小區(qū)物業(yè)管理公司市場化、高效化的運營模式，調(diào)整小區(qū)物業(yè)管理公司的服務(wù)和管理重點，緩解小區(qū)物業(yè)管理公司與相關(guān)主體的矛盾，通過小區(qū)物業(yè)管理公司運營基礎(chǔ)、運營模式的調(diào)整，實現(xiàn)職能的提升、功能的增長和價值的體現(xiàn)，建立起具有生命力的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理公司運營模式。

1小區(qū)物業(yè)管理公司現(xiàn)有運營模式的問題

現(xiàn)實中物業(yè)管理公司的服務(wù)存在增加速度、提升水平遠遠不能滿足社會需要與業(yè)主訴求的特點，特別在城市化和市場化的背景下，雙方的要求和服務(wù)存在較大的差距，尤其在小區(qū)物業(yè)管理公司運營模式和運營理念上依然存在意識落后、體系不完整等問題，出現(xiàn)了小區(qū)物業(yè)管理公司運營與業(yè)主要求相互違背，小區(qū)物業(yè)管理公司運營模式過分侵占業(yè)主利益，小區(qū)物業(yè)管理公司與相關(guān)主體矛盾重重等問題，致使物業(yè)管理和服務(wù)中出現(xiàn)矛盾對立、難于化解的狀態(tài)。如何構(gòu)建小區(qū)物業(yè)管理公司運營新理念和新模式，進一步整合小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主、小區(qū)物業(yè)管理公司與社會、小區(qū)物業(yè)管理公司與相關(guān)主體的關(guān)系變得非常迫切。

2小區(qū)物業(yè)管理公司的實際運營模式

在眾多的小區(qū)物業(yè)管理公司實際運行方式中，可以通過運營的種類將運營模式劃分為代管式運營和自主式運營兩種情況，既有獨特的優(yōu)勢，也有自身的問題和不足，更好地研究小區(qū)物業(yè)管理公司運營，創(chuàng)新其運行的基本模式要從實際情況的分析和研究入手。

2．1小區(qū)物業(yè)管理公司的代管運營模式

代管運營模式在很多中小城市和中低檔社區(qū)中有廣泛的分布，特別在小區(qū)物業(yè)管理初創(chuàng)時期，一般由開發(fā)商、土地所有者和社區(qū)牽頭，委托已經(jīng)具備小區(qū)物業(yè)管理的公司實施管理和服務(wù)。代管式小區(qū)物業(yè)管理公司具有管理經(jīng)驗豐富、規(guī)模適中、反應(yīng)速度快、服務(wù)質(zhì)量高等一系列優(yōu)勢，由于這些小區(qū)物業(yè)管理公司已經(jīng)具備了相關(guān)的資質(zhì)和資格，因此管理體系上和管理方式上有著一定的權(quán)威性和規(guī)范性，能夠迅速實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)的科學(xué)化、系統(tǒng)化管理職能。但是代管式小區(qū)物業(yè)管理公司還有不可回避的缺點，由于物業(yè)管理公司的服務(wù)屬于代管和的特點，導(dǎo)致其不能夠深入業(yè)主和小區(qū)的實際，難于全面尊重小區(qū)業(yè)主的要求，只能在傳統(tǒng)的小區(qū)物業(yè)管理方式上進行調(diào)整，出現(xiàn)對小區(qū)和業(yè)主特點的不適應(yīng)，進而產(chǎn)生服務(wù)不系統(tǒng)、主題不明確、業(yè)主不認可等問題，制約了小區(qū)物業(yè)管理工作的開展，也影響了業(yè)主和社會對小區(qū)物業(yè)管理公司的評價。

2．2小區(qū)物業(yè)管理公司的自主運營模式

自主運營模式在大中城市和高級社區(qū)和小區(qū)內(nèi)有著獨特的生命力，并發(fā)揮著示范和創(chuàng)新的雙重功能。自主運營模式主要依靠高素質(zhì)的業(yè)主和開發(fā)商以及相關(guān)主體的多方位協(xié)商和多層次交涉進行的小區(qū)物業(yè)管理主體，實施對小區(qū)物業(yè)的管理、維護、增設(shè)、修改等主要職能，并對小區(qū)物業(yè)重大事件有著監(jiān)督、控制和導(dǎo)向的功能。自主運營模式的優(yōu)勢在于小區(qū)物業(yè)管理公司的產(chǎn)生來源于相關(guān)主體訴求的相互結(jié)合和相互妥協(xié)，這就保障了小區(qū)物業(yè)管理公司職能、定位的規(guī)范性，使物業(yè)管理工作能夠適應(yīng)小區(qū)物業(yè)和業(yè)主的特點，容易凝聚業(yè)主和相關(guān)主體的共識，為管理質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的提升提供先決性的條件和基礎(chǔ)。同時自主運營模式也存在很多的劣勢:一方面，自主運營模式需要高素質(zhì)的業(yè)主作為前提，由于很多業(yè)主沒有公共意識和參與意識，導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理公司難于開展服務(wù)和相關(guān)管理工作。另一方面，自主運營模式的建立需要漫長的時間作為先決條件，而業(yè)主迫切的服務(wù)需要往往會壓縮自主運營模式的建設(shè)時間，容易產(chǎn)生小區(qū)物業(yè)管理公司功能和服務(wù)上的不足和缺陷。

3小區(qū)物業(yè)管理公司未來運營模式創(chuàng)新的重點

小區(qū)物業(yè)管理公司想要獲得運營方式、模式和體系上的轉(zhuǎn)變、調(diào)整和創(chuàng)新，必須結(jié)合整個物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律，同時必須尊重小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)變革的方向，確立運營模式轉(zhuǎn)變和創(chuàng)新的突破口，確定運營模式變革的重點，這樣才能起到事半功倍的作用。

3．1提高小區(qū)物業(yè)管理公司資本金的水平

小區(qū)物業(yè)管理公司想要告別低水平的運營狀態(tài)，創(chuàng)新運營新模式必須從資本金的增加入手。實踐中小區(qū)物業(yè)管理公司要獲得業(yè)主的廣泛認可，提高業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理公司的資金支持，使小區(qū)物業(yè)管理公司能夠有充足的資金和資源作為保障，進一步優(yōu)化小區(qū)物業(yè)管理公司的運作，使小區(qū)物業(yè)管理公司運營能夠達到更高的水平。

3．2提高小區(qū)物業(yè)管理公司服務(wù)對象的素質(zhì)

小區(qū)物業(yè)管理公司要將自身定義為服務(wù)企業(yè)，同時將業(yè)主作為工作的核心，要有計劃地培養(yǎng)和提升小區(qū)業(yè)主的綜合能力和自身素質(zhì)，經(jīng)常開展對業(yè)主的教育和宣傳工作，進一步提升業(yè)主文化水平、公共意識、參與意識和公共利益觀念，用主動的方法和策略影響業(yè)主，為運營模式升級和創(chuàng)新提供基礎(chǔ)性支撐平臺。

3．3提高小區(qū)物業(yè)管理公司全體人員的技能

小區(qū)物業(yè)管理公司服務(wù)人員要不斷提高自身的服務(wù)技能，對服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量進行有效提升，適應(yīng)小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)主的新要求和新需要。小區(qū)物業(yè)管理公司管理人員要不斷提高自身的管理能力，通過管理素質(zhì)的提升為小區(qū)物業(yè)管理上臺階、上層次提供基礎(chǔ)保障。小區(qū)物業(yè)管理公司決策人員要持續(xù)提高決策水平，特別應(yīng)該有計劃地提升公司運營方向、服務(wù)重點、管理體系的決策能力，實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理公司在日常經(jīng)營上的持續(xù)創(chuàng)新。

3．4健全小區(qū)物業(yè)管理公司的管理體系

運營模式的創(chuàng)新和發(fā)展需要完整而健全的管理體系作為前提，小區(qū)物業(yè)管理公司必須將管理體系的建設(shè)列為核心的任務(wù)，并在未來時間內(nèi)持續(xù)加以強化。今后小區(qū)物業(yè)管理公司要健全財務(wù)管理體系、服務(wù)管理體系等核心體系的建設(shè)，使管理系統(tǒng)符合現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要，更多地發(fā)揮管理體系的價值和功能，為公司的未來發(fā)展提供平臺和基礎(chǔ)。

4結(jié)語

小區(qū)物業(yè)管理公司想要獲得發(fā)展，必須將職能和利益、訴求和實際做到緊密結(jié)合，要將現(xiàn)代信托模式和股份制模式引入小區(qū)物業(yè)管理公司的運營中，實施小區(qū)物業(yè)管理公司內(nèi)部的整合，達到運營模式的創(chuàng)新與變革目標(biāo)，更好地將金融、管理理念納入運營模式的實踐中。要看到小區(qū)物業(yè)管理公司的經(jīng)營和服務(wù)尚處于肇始的關(guān)鍵階段，要繼續(xù)在運營模式和管理改革方面入手，借用小區(qū)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大趨勢，把握物業(yè)管理發(fā)展的關(guān)鍵時期，通過理論與實踐的深層次整合和結(jié)合獲得小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)綜合而全面地發(fā)展。

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作者：徐楓潔 單位：北京大學(xué)深圳研究生院