物業(yè)管理模式反思及改革

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摘要：迄今為止，物業(yè)管理作為一項專業(yè)化、市場化的不動產管理模式在我國已走過30余年的發(fā)展歷程。在這之中，我們取得了一定成績，但也存在市場化程度地、法律地位不明確、組織結構不健全等一系列問題，這些問題的存在不僅不利于我國物業(yè)管理的長遠發(fā)展，還可能引發(fā)各種社會問題。鑒于此，筆者在分析我國物業(yè)管理發(fā)展脈絡的基礎上，對其中問題進行了反思，并提出了我國物業(yè)管理新模式的改革框架。

關鍵詞：物業(yè)管理；業(yè)主；物業(yè)服務

物業(yè)服務這一不動產管理模式是我國住房商品化發(fā)展的必然結果，其有效填補了集體制住房體系解體后的住宅管理空白，改進了住宅社區(qū)環(huán)境，提升了廣大業(yè)主的生活質量。經(jīng)過30余年的發(fā)展，我國已經(jīng)基本形成了以現(xiàn)代企業(yè)為主導的一體化物業(yè)管理模式，物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量與從業(yè)人員總人數(shù)不斷增長，人們逐漸認可這一消費模式，行業(yè)地位正式得以確立。但值得注意的是，物業(yè)管理作為一項引自國外的市場經(jīng)濟產物，其在我國的本土化實踐仍處于初級階段，管理模式粗糙，管理設計不合理仍制約著物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

一、對我國傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的反思

（一）物業(yè)服務市場主體不健全，市場競爭機制失靈

經(jīng)濟學將市場定義為“對某一特定產品展開交易的買方與賣方的集合”。通過定義可以看出，市場應當既有賣方，也有買方。但當前我國物業(yè)管理卻不完全滿足市場的定義，物業(yè)服務作為一項商品大部分情況下買方缺乏主動選擇權，僅由賣方參與市場運作。我國《物權法》中指出，業(yè)主作為物業(yè)服務的主體應當能夠自主選舉業(yè)主大會代表行使權利。然而，目前大部分業(yè)主大會仍處于民事行為能力不完整狀態(tài)，尚不具有成為市場主體的能力。這導致市場的雙向選擇與競價機制等無法發(fā)揮作用，整個物業(yè)管理市場缺乏買方監(jiān)督，也缺乏市場活力，業(yè)主只能被動接受“服務”，物業(yè)管理總體質量遲遲得不到提升。

（二）業(yè)主大會法律地位不明確，缺乏順暢的運行機制與監(jiān)督機制

首先，業(yè)主大會的法律地位尚未明確。目前，《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會的行為能力及行為權限未做出明確規(guī)定，業(yè)主大會仍不能成為物業(yè)服務合同的簽訂主體，其在司法中的地位不被承認，因而無法對外行使法律權力。其次，業(yè)主大會缺乏順暢的運行機制。由于缺乏流程完善的運行機制，業(yè)主大會的日常運行往往面臨四難，即“籌備難、備案難、決策難、選舉難”。最后，業(yè)主大會缺乏有效的監(jiān)督制度。由于缺乏必要的監(jiān)督制度，業(yè)主又難于自我規(guī)范，導致濫用權力現(xiàn)象突出。一些業(yè)主大會成員擅自挪用住宅維修基金，擅自出租、出售公共區(qū)域的情況時有發(fā)生。

（三）前期物業(yè)承接查驗主體缺失，缺少可操作性強的技術標準

首先，前期物業(yè)承接查驗主體缺失。單個業(yè)主應當能夠對其購買的物業(yè)專有部分有專有權，全體業(yè)主應當對物業(yè)共有部分有共有權。在進行物業(yè)交接時，建設單位應當對專有部分及共有部分進行協(xié)同查驗。但就目前來看，建設單位僅落實了專有部分查驗，無法完成共有部分的查驗工作。其次，物業(yè)承接查驗缺乏可操作性較強的標準?，F(xiàn)階段，我國各地區(qū)物業(yè)查驗方法與標準尚未統(tǒng)一，查驗的具體環(huán)節(jié)與詳細標準尚未確立，致使高質量的交接查驗無法實行。

（四）物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度缺乏合理性，尋租現(xiàn)象嚴重

我國現(xiàn)行的物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度主要由政府主導，這其中就包含了對企業(yè)經(jīng)濟活動進行管制和干預的行為。長此以往，市場的作用被削弱，競爭機制無法得到有效發(fā)揮，企業(yè)難以憑借自身條件參與公平競爭，社會資源被浪費，業(yè)主也無法從市場上獲得自己最滿意的服務。與此同時，現(xiàn)行資質管理制度缺乏可行性，無資質經(jīng)營、超資質經(jīng)營、出借資質等情況難以得到明顯遏制。以超資質經(jīng)營為例，《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》中對物業(yè)服務企業(yè)超資質運營的，“由縣級以上政府對主管部門發(fā)出警告，責令整改，并處1萬~3萬罰款?！逼渲校熈钫牟糠值南嚓P細節(jié)與標準并沒有明確，責令整改后的資質問題也未提及，這就使得問題難以得到實質性解決。

二、我國物業(yè)管理模式的改革構想

（一）成立或完善業(yè)主大會，培養(yǎng)物業(yè)服務買方主體

對于新建項目而言，業(yè)主大會的成立與運行可從以下幾方面入手：一是，運用“準強制性”手段選舉組建業(yè)主大會，即建設單位應當在物業(yè)專有部分達到一定交付比例后向該處物業(yè)所在街道辦報送首次業(yè)主大會所需材料，準備相關事宜；二是，確定業(yè)主委員資格門檻。一般來講，占建筑物總面積5%以上的業(yè)主可自行向街道辦提出資格申請，其余業(yè)主可由建設單位、居委會推舉產生。對于已經(jīng)入住的項目，業(yè)主大會的完善可從以下幾方面入手：一是，進一步明確業(yè)主大會的組織結構，細化運行過程中相關人員的職責，記錄運行情況并納入考核體系；二是，制定社會組織參與物業(yè)管理指導的相關政策與措施，鼓勵專業(yè)性較高的社會團體參與業(yè)主大會工作。

（二）實行業(yè)主大會登記制度，明確業(yè)主大會法律地位

首先，業(yè)主大會需設立獨立賬戶。業(yè)主大會成立后，工作人員可持登記證書、組織機構代碼證等相關證件到銀行開立業(yè)主大會獨立賬戶，以處理日常運營過程中的資金往來問題，降低資金被挪用的風險，更好地實現(xiàn)業(yè)主共同管理的目標。其次，可登記共同財產。業(yè)主大會具備獨立法人資格后，可對公共場所、公共設施等建筑區(qū)域內業(yè)主共有項目進行登記。這樣能夠方便業(yè)主對物業(yè)進行維護與保養(yǎng)，同時，也可對物業(yè)公共部分的收益進行合理分配與利用，建立更為和諧的業(yè)主關系。

（三）建立權責明確、監(jiān)管到位的業(yè)主大會運行機制

具體來講，業(yè)主大會保持良性循環(huán)的運行機制需做好以下幾方面工作：一是，健全組織架構。對業(yè)主大會的理事機構、監(jiān)事機構、決策機構、專職人員等進行選拔，優(yōu)化相關人員工作能力與綜合素質。二是，設立業(yè)主共同基金。將物業(yè)管理資金、物業(yè)公用部分經(jīng)營收益、專項維修資金以及其他合法收益等集中起來，建立業(yè)主共同基金。業(yè)主共同基金存入到開立的獨立賬戶中，定期向廣大業(yè)主披露資金使用情況。三是，改進管理規(guī)約，明確業(yè)主同業(yè)主大會的法律關系。業(yè)主大會可代表業(yè)主行使公共區(qū)域的管理權力；可代表業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付費用；可按照規(guī)約對未繳納服務費用的業(yè)主進行催繳或起訴，以保障全體業(yè)主的共同利益。

（四）改革前期物業(yè)管理制度，完善承接工作

首先，前期物業(yè)管理期限需重新界定。從首位業(yè)主入住開始到全體業(yè)主同建設單位完成物業(yè)交接的整段時間界定為前期物業(yè)管理期限。在期限到來之前，業(yè)主大會需對公共部分進行查驗，從源頭上保證物業(yè)管理順利開展，杜絕前期開發(fā)過程中問題的遺留現(xiàn)象。其次，制定物業(yè)項目承接與查驗標準。進一步明確承接檢查的相關技術標準對公共部分的驗收質量、功能情況進行綜合性、具體性的查驗與記錄。同時，對物業(yè)查驗的適用范圍、程序、方法等做出具體規(guī)定，以提升查驗工作的可操作性。

三、結語

物業(yè)管理作為一種專業(yè)化社會化企業(yè)化的不動產管理模式，伴隨著我國社會經(jīng)濟和房地產市場的快速發(fā)展，并顯示出其巨大的社會作用強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。我們應當根據(jù)國內外成熟經(jīng)驗，深入剖析我國物業(yè)管理領域存在的問題，并創(chuàng)新我國特色的物業(yè)管理新模式，從而更好地服務于業(yè)主。

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作者：李紅艷 單位：遼寧水利職業(yè)學院