物業管理營改增問題分析

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摘要：我國實施“營改增”是“十二五”期間重大的稅制改革，對我國稅務的發展產生了深遠的影響。伴著“營改增”試點的深化和平穩的推廣，輻射的范圍和稅種也日益漸多。服務業已經納入“營改增”的實施范疇，物業管理公司屬于服務業，且是最后進行“營改增”的行業，物業管理公司的機遇與挑戰并存，亟需對“營改增”所帶來的影響進行深度剖析。本文將參考其他行業“營改增”后給其行業發展所帶來的影響和變化，梳理“營改增”對物業管理公司帶來的影響，并在分析的基礎上，提出相應的策略，為合理的稅務籌劃，避免稅務風險，保證物業管理公司營業利潤的平穩增長，為物業管理公司的長久可持續發展提供參考。

關鍵詞：營改增；影響；對策；物業管理公司

我國從九十年代開始了營業稅和增值稅并行存在和征收的稅務制度，但是隨著經濟全球化加速發展的大背景和我國社會主義市場經濟的不斷發展，尤其是加入WTO后與世界經濟接軌的程度不斷加深，新經濟形勢下，各種貨物和勞務之間的分界線已經越來越不明顯，兩種稅種同時征收的稅制已經嚴重阻礙了我國經濟的發展，對我國經濟走向世界也產生了不利的影響。與此同時，我國在稅制征收中也存在固有的制度缺陷，稅制體系的改革勢在必行。當前階段物業管理行業的稅負偏高，兩種稅種同時征收并存的局面讓物業管理行業更是難以拓寬發展領域，對其物業管理行業松綁，使其稅負更加公平合理是當前亟需解決的問題。在此背景下，企業開始進行“營改增”的改革。

一、“營改增”對物業管理公司影響的淺析

這幾年隨著“營改增”在我國不斷的發展和完善，2016年作為“營改增”的收官之年，怎樣使物業管理企業面對新的發展環境，克服掉負面影響，比如短期內稅負會較大幅度的上升等問題，還需要全面的梳理其影響，做好應對稅制改革后降低負面影響的工作，稅制平穩的過度，這是物業管理企業在稅務方面工作的關鍵點?！盃I改增”對我國物業管理公司帶來的影響主要有以下幾點。

(一)“營改增”能促進物業管理公司的可持續發展

我國“營改增”的稅制改革的實施對推動我國經濟結構的調整、推動物業管理的現代化發展有著重要的意義。但是現行的物業管理收費尚未形成制度化、規范化的體系，導致物業管理企業出現稅負過重的現象。“營改增”實行后，物業管理行業將進一步加強內部管理，解決兩稅種并存征收時，抵扣混亂，抵扣鏈存在斷層而導致稅負加重的弊端。從企業長遠發展看，“營改增”稅制的實行使得企業稅收更加統一，抵扣鏈條斷層混亂現象逐步消失，可以抵扣的進行稅額大幅度增加，減少企業的負擔。因此，實施“營改增”后很明顯的提高物業管理行業的持續經營水平。

(二)“營改增”對物業管理公司利潤增減變動的影響

“營改增”的稅制改革在短期內物業管理企業的稅負會出現不降反增的反?，F象。對小規模納稅來說，稅率下降的情況下，增加了企業的利潤收入。但是對大多數一般納稅人來說是很大不同的。首先從制度本身講，我國此次“營改增”在增值稅稅率的基礎上又增加了11%和6%的兩檔稅率。直接結果是物業管理公司從原來5%的營業稅稅率，更變為6%的增值稅，一定程度上會導致企業利潤的減少。此外，不容忽視的一點是由于物業管理企業的營業成本中，絕大比例的成本由固定成本和人工薪酬為主的勞務成本，這些成本是不可能產生進項稅額的，這就導致了公司可抵扣的進項稅額相當少，雙重作用之下，物業管理公司短期內稅負會出現不降反增的現象。典型的例子是，物業管理企業保安、保潔人員的工資支出，食堂購買蔬菜等農產品難以獲取增值稅進項稅的專項抵扣等都會在短期內增加公司的支出，對公司的利潤產生一定的影響。

(三)“營改增”能夠提高物業管理公司的財務管理

實施“營改增”稅制改革后，這對進一步規范物業管理企業的財務核算和監督體系統一、統一財務核算口徑、提高物業管理公司財務批露報告數據的真實可靠性等行為有著正面的作用。在進行稅制改革后，物業管理公司面臨的重復、混亂征稅現象被解決，填補了征稅漏洞，簡化了財務核算，讓給多企業獲利，尤其是物業管理公司這種微利企業。此外，“營改增”的實行也對加快了調整物業管理行業的產業結構，擴大市場范圍起著舉足輕重的推動作用。

二、物業管理公司實施“營改增”稅制改革后的建議和對策

(一)積極的做好稅務籌劃，為合理合法避稅提供參考和建議

物業管理公司在實施“營改增”的過程中，必須及時了解和把握相關的稅收政策的變動，提前基于政策法規進行合理有度稅收籌劃。首先，稅收籌劃要立足于本企業，著眼于本企業的實際經營活動，由專門的財務工作人員進行全局統籌規劃。主要做到以下幾點。首先要明確自身的定位，是小規模納稅人還是已經達到一般納稅人的認定標準。針對不同的納稅人，采取不同的策略。比如：對于小規模納稅企業，務必采取以酬金結算的收費模式來降低納稅的數額，相反對于一般納稅人，則采取包干、轉包的模式來減少稅額的支出，在采取不同的策略的時候一定要在國家法律法規的范圍內爭取最大額度的稅收優惠，不可逾越法律的紅線，造成企業和國家利益的流失。此外，還需要合理劃分收入，因為不劃分收入將從高稅率征收，造成很多不必要的稅負。與此同時，要合理的安排公司的經營活動和經營事項，選擇合適的供應商和服務對象，爭取更多的增值稅進項稅額的抵扣限度。

(二)物業管理公司要加大對增值稅專用發票嚴格管理的力度

加大對增值稅專用發票的管理是順利實行“營改增”的前提，票據是增值稅繳納、抵扣的有力合法的憑證，這就對財務人員提出了較高的要求，企業財務人員務必要嚴格遵守我國對增值稅征收的相關法律規章。此外，務必加強對增值稅專用發票的嚴格管理，嚴格增值稅專用發票的獲取、流通、銷廢，依據企業有關制度進行。比如：對虛假增值稅專用發票要及時向相關部門揭發，丟失增值稅專用發票的需立刻向稅務機關做備案等。增強對增值稅專用發票各個環節的管理，強化稅收風險觀念和意識。

(三)提高物業管理公司財務管理水平，完善公司財務管理體系

在新的稅務體系下，物業管理公司必須更新自身的管理理念，尤其是財務管理方面的觀念和思想意識。企業的長遠發展離不開良好配套的財務管理體系，一個公司管理水平的高低河大程度上取決于財務管理的水平。物業管理公司必須根據當前公司的實際情況和公司發展的戰略目標，提高財務管理水平，完善自己的財務管理體系。因此，必須規范企業的財務管理制度，減少和防止企業非法現象，比如私自挪用資金等現象的發生，防止企業資金的非法流失。不容忽視的是還應該加強企業的財務監督，構建企業內部完善的控制機制。

(四)加強物業管理企業“營改增”行政模塊的優化力度

加強物業管理企業“營改增”的順利開展，離不開國家的宏觀調控和引導。主要有：保持原有的財務稅收補貼，保持對物業管理企業進行部分收入減免稅收等積極的優惠措施，以保證物業管理企業的正常運轉。此外，還需要擴大簡易征收的范圍，這也一定程度上緩解了物業管理企業的稅收壓力，增強其資金的持續運轉。實施保障性住房，比如廉價公租房的稅收優惠，通過降低廉租房用戶的稅收壓力來策應物業管理企業稅負的減免。最主要的是政府的一些列的補助要降低其財政專項資金補助的要求，惠及更多的物業管理公司。

三、總結

我國“營改增”的稅制的改革，對物業管理公司的發展既是機遇也是挑戰，因此當務之急是物業管理公司抓住機遇，積極的借助國家相關法規政策，籌劃自身稅務，完善和更新自身的財務管理體系，盡快融入到新的發展環境中，使其自身稅務核算更加規范合理，以此提高公司整體管理水平，進而促進物業管理公司更好的發展。

參考文獻：

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作者：戴菁 單位：浙江省農村發展集團有限公司